Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-788/2019 ~ М-348/2019 от 13.02.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2019 года                     г. Самара

Железнодорожный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Александровой Т.В.,

при секретаре Пароднове В.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Компания «Владимир» о внесении изменений в пункт договора долевого участия в строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в Железнодорожный районный суд <адрес> с иском к ЗАО «Компания «Владимир» о внесении изменений в пункт договора долевого участия в строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключены договоры <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц <адрес> Стоимость долевого участия в строительстве оплачена им в полном объеме. По условиям договора № ответчик был обязан передать однокомнатную <адрес>, в секции 2, на 12 этаже, общей проектной площадью 31,58 кв.м, общей проектной площадью балкона (с коэффициентом 0,3) 1,20 кв.м. По условиям договора ДД.ММ.ГГГГ ответчик был обязан передать однокомнатную <адрес>, в секции 2, на 13 этаже, общей проектной площадью 31,58 кв.м, общей проектной площадью балкона (с коэффициентом 0,3) 1,20 кв.м. Согласно данных технической инвентаризации фактическая площадь каждой квартиры составила 31,1 кв.м, что на 1,68 кв.м меньше, чем оплачено по договору. Таким образом, по каждой из квартир переплата составила 80.640 рублей. В соответствии с пунктом 4.3 договоров, окончательный расчет производится по данным технического паспорта по цене из расчета 1 кв.м, установленной приказом ЗАО «Компания «Владимир». Если уплаченная сумма превышает сумму оплаты за фактически предоставленную общую площадь с учетом балконов более чем на 2 % от суммы договора, заказчик возвращает излишне оплаченные денежные средства в сумме, превышающей 2 % суммы договора. Если уплаченная сумма меньше необходимой по данным технического паспорта, дольщик производит доплату по цене из расчета за 1 кв.м в случае увеличения общей проектной площади квартиры и балкона. Полагает, что данный пункт договора нарушает его права как потребителя, поскольку объект должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре. Отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения является существенным изменением качественной характеристика объекта и ущемляет его права. В досудебном порядке возместить сумму переплаты ответчик уклонился. Просит внести изменения в абзац 2 пункта 4.3 договора № и договора № долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, изложить их в следующей редакции: Если уплаченная сумма превышает сумму оплаты за фактически предоставленную дольщику общую площадь с учетом балконов, заказчик возвращает излишне оплаченные денежные средства в полном объеме. Взыскать излишне уплаченную сумму в размере 161.280 рублей, компенсацию морального вреда в размере 25.000 рублей, штраф, расходы на выезд техника и изготовление технических паспортов объектов капитального строительства в размере 5.500 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнил, что в досудебном порядке к ответчику с заявлением об изменении условий договора долевого участия в строительстве он не обращался. Получить во внесудебном порядке предложенную ответчиком сумму за излишне оплаченные метры в размере 98.342 рубля 40 копеек он не согласен, поскольку не согласен с суммой возмещения.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении заявленных требований признал отказать, пояснив суду, что заключенные между истцом и ответчиком договоры № и договора № долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исполнены: истцу переданы квартиры по актам приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ без замечаний, в связи с чем обязательства по договору прекращены, а следовательно внесение в них изменений незаконно. Кроме того, в досудебном порядке с требованием о внесении изменений в договоры истец не обращался, в связи с чем первый пункт требований подлежит оставлению без рассмотрения. На претензию истца о возврате излишне уплаченной денежной суммы, ЗАО «Компания «Владимир» направило ответ ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом с уведомлением по двум адресам. В ответе, с учетом положений пункта 4.3 договора, согласно которому заказчик возвращает излишне оплаченные денежные средства в сумме, превышающей 2 % суммы договора, истцу было предложено получить 98.342 рубля 40 копеек (по 49.171 рублю 20 копеек по каждому договору) в офисе ответчика либо предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Однако письма вернулись в связи с истечением срока хранения. Поскольку требования ФИО1 удовлетворены в претензионном порядке, в этой части истец не имеет права на обращение в суд. В сумме, превышающей 98.342 рубля 40 копеек требования не обоснованы, поскольку разница в оплате до 2 % возврату не подлежит. Требования о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку квартиры истцу переданы своевременно. От получения ответа на претензию истец уклонился по собственной инициативе. По той же причине отсутствуют основания и для взыскания штрафа. По завершению строительства ответчиком сведения о площади жилых помещений указаны на основании проектной документации здания, в связи с чем в представленных истцом технических паспортах имеется незначительная разница. С требованием о возмещении расходов по изготовлению технических паспортов в досудебном порядке истец не обращался, в связи с чем в их удовлетворении просит отказать.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными доказательствами, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Компания «Владимир» и ФИО1 заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц <адрес>, по условиям которого застройщик обязался по завершению строительства жилого дома передать по акту приема-передачи дольщику оплаченную им долю: однокомнатную <адрес>, в секции 2, на 12 этаже, общей проектной площадью 31,58 кв.м, общей проектной площадью балкона (с коэффициентом 0,3) 1,20 кв.м. Дольщик обязался профинансировать строительство квартиры в сумме 1.573.440 рублей (л.д. 9-14)

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между ЗАО «Компания «Владимир» и ФИО1 заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц <адрес>, по условиям которого застройщик обязался по завершению строительства жилого дома передать по акту приема-передачи дольщику оплаченную им долю: однокомнатную <адрес>, в секции 2, на 13 этаже, общей проектной площадью 31,58 кв.м, общей проектной площадью балкона (с коэффициентом 0,3) 1,20 кв.м. Дольщик обязался профинансировать строительство квартиры в сумме 1.573.440 рублей (л.д. 15-22).

Стоимость долевого участия в строительстве оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами (л.д. 23, 24).

Согласно пункту 4.3 указанных выше договоров долевого участия в строительстве, окончательный расчет по договору оформляется с учетом п. 3.3. договора и данных технической инвентаризации по цене из расчета 1 кв.м, установленной приказом ЗАО «Компания «Владимир».

Если уплаченная сумма превышает сумму оплаты за фактически предоставленную дольщику общую площадь с учетом балконов более чем на 2 % от суммы договора, согласно п. 3.3 договора, заказчик возвращает излишне оплаченные денежные средства в сумме, превышающей 2 % суммы договора.

Если уплаченная сумма меньше необходимой, согласно данным технического паспорта, дольщик производит доплату заказчику по цене из расчета за 1 кв.м, установленной приказом ЗАО «Компания «Владимир» на момент оплаты в случае увеличения общей проектной площади квартиры и балкона.

Оспаривая данный пункт договора, истец ссылается на то, что отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения является существенным изменением качественной характеристика объекта и ущемляет его права.

Данные доводы истца суд находит несостоятельными, поскольку изначально при заключении договора долевого участия в строительстве стороны согласовали проектную площадь квартиры, которая в результате строительства может быть изменена как в большую, так и в меньшую сторону, в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре.

В данной связи условиями договора установлено, что окончательный расчет по договору оформляется по данным технического паспорта органа технической инвентаризации и производится по цене из расчета за 1 кв.м.

При указанных обстоятельствах основания для изменения судом условий договора отсутствуют.

Кроме того, как обоснованно ссылается представитель ответчика, истцом не соблюден установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора. Однако в рассматриваемой ситуации суд полагает данное обстоятельство не является основанием для оставления исковых требований в данной части без рассмотрения, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. То есть целью внесения изменений в соглашение сторон является изменение договора на будущее время.

В данном случае обязательства сторон по договорам долевого участия в строительстве сторонами исполнены в полном объеме, а следовательно, в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращено надлежащим исполнением, в связи с чем изменение условий исполненного договора будет вступать в противоречие с п. 1 ст. 453 ГК РФ, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При разрешении требований о взыскании излишне оплаченных квадратных метров, суд руководствуется правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.03.2018 N 32-КГ17-44.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условия договора долевого участия в строительстве проектная площадь оплаченной истцом <адрес> составляет 32,78 кв.м, <адрес> – 32,78 кв.м.

Согласно представленных технических паспортов общая площадь <адрес> (строительный 70 (л.д.37)) составляет 31,1 кв.м, <адрес> (строительный 75 (л.д. 38)) - 31,1 кв.м (л.д. 25-34).

Таким образом, квартира имеет отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади в 2 %.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пункт 4.3 договоров долевого участия в строительстве содержит условие о том, что разница между проектной и фактической общей площадью менее 2 % не подлежит компенсации дольщику. Вместе с тем буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае превышения допустимого изменения площади за вычетом стоимости 2 % разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

При этом согласно первому абзацу этого же пункта окончательный расчет по договору оформляется по данным технического паспорта и производится по цене из расчета за 1 кв.м, т.е. цена договора формируется из площади построенного помещения.

Таким образом, стороны договора определили окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. И учитывая, что возможность удержания 2 % стоимости при превышении допустимого изменения проектной площади договором не предусмотрено, следовательно, требования истца о взыскании стоимости излишне оплаченных квадратных метров (1,68 кв.м по каждой квартире) являются законными и подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 161.280 рублей (3,36 кв.м х 48.000 руб.).

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В силу п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.10.2018) также отражено, что по смыслу Закона о защите прав потребителей сам по себе факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред.

Поскольку в судебном заседании установлено, что по требованию истца сумма излишне уплаченных средств по договорам долевого участия в строительстве не возвращена, в связи с чем требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

При определении размера компенсации морального вреда в соответствии с п. 2 ст. 151 и п. 2 ст. 1101 ГК РФ суд принимает во внимание степень вины ответчика, оценивает характер и степень причиненных истцу нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств их причинения, и находит заявленный истцом размер компенсации завышенным и с учетом принципа разумности и справедливости определяет к взысканию по 2.000 рублей.

В силу ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку на основании претензии истца (л.д. 39-41),, полученной ответчиком 06.11.2018 (л.д.42-43) его требования о возврате стоимости излишне оплаченных метров не удовлетворены, следовательно, с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.

При исчислении суммы штрафа, суд принимает во внимание, что в ответ на претензию истца ответчиком направлены ответы от ДД.ММ.ГГГГ по известным им адресам ФИО1, в том числе по месту его регистрации, в котором истцу предложено получить компенсацию в размере 98.342 рубля 40 копеек (л.д. 96, 98).

От получения ответов на претензию истец уклонился, в связи с чем они возвращены в адрес ответчика за истечением срока хранения (л.д. 96-99).

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая положения п. 1 ст. 165.1 ГК РФ суд считает истца надлежащим образом уведомленным об удовлетворении его претензии в части получения в возврат излишне оплаченных денежных средств 98.342 рубля 40 копеек.

Поскольку неполучение предложенной ответчиком суммы было вызвано волей самого истца, реализовавшего свое право на получение ответа на претензию, кроме того, и в судебном заседании истец пояснил, что не желает получать во внесудебном порядке данную сумму, т.к. не согласен с расчетом, следовательно, виновных действий, повлекших несвоевременность удовлетворения требований истца в указанной части ответчиком не допущено, в связи с чем штрафные санкции на сумму 98.342 рубля 40 копеек начислению не подлежат.

При указанных обстоятельствах сумма штрафа составляет 32.468 рублей (62.937,60 руб. + 2.000 руб.) х 50 %). О снижении штрафных санкций ходатайство не заявлено, доказательств его несоразмерности последствиям нарушенного обязательства не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы подлежащие выплате экспертам.

Поскольку для установления площади квартир истцом подготовлены технические паспорта, за составление которых им оплачено 5.500 рублей (л.д. 35-36), в связи с чем данные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 14.725 рублей, от уплаты которой истец был освобожден при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Владимир» в пользу ФИО1 излишне уплаченную сумму по договорам долевого участия в строительстве № и № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 161.280 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2.000 рублей, штраф в размере 32.468 рублей, расходы за вызов техника и изготовление технических паспортов в размере 5.500 рублей, а всего взыскать 203.248 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Владимир» в доход государства государственную пошлину в размере 4.725 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья (<данные изъяты>)     Т.В. Александрова