Решение по делу № 2-3476/2018 ~ М-2763/2018 от 18.06.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2018 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Прокосовой М.М., при секретаре Цыреновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Алексеева М. А. к Садовенко Л. А. об уменьшении покупной цены и возврате уплаченной суммы по договору купли-продажи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит уменьшить покупную стоимость жилого помещения, приобретенного на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму в размере 1 497087 руб. взыскать с ответчика. Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка по адресу6 <адрес>. Жилой дом построен силами продавца и до передачи истцу не эксплуатировался. На момент передачи объекта истцу явные недостатки обнаружены не были, однако в период эксплуатации, с ДД.ММ.ГГГГ. техническое состояние дома ухудшилось, в результате чего жилой дом перестал отвечать требованиям качества и безопасности. В целях установления имеющихся недостатков, истец обратился в экспертное учреждение ООО «Регион Эксперт». Установлено, что фундамент имеет ненадлежащую глубину заземления, что является нарушением и влечет промерзание грунта, что способствует движению грунтов под фундаментом жилого дома с последующим разрушением и утрате несущей способности фундамента. Устройство перекрытий и полов не соответствует строительным нормам и правилам. Отепление перекрытия, дощатое основание пола содержат плесневый грибок, вентиляция осуществляется только через отверстие в стене, открытые входную дверь и окна, то есть отсутствует. Техническое состояние дома является ограничено работоспособным. Для продолжительной и безопасной эксплуатации дома необходимо выполнить ремонтно – строительные работы с частичным сохранение строительного материала.

В ходе рассмотрения требований, истец уточнил исковые требования, просит обязать ответчика Садовенко Л.А. уменьшить покупную цену договора купли – продажи объекта недвижимости, взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму в размере 1468609 руб. 12 коп.

В судебном заседании истец Алексеев М.А., его представитель Чебунин Д.Г. исковые требования поддержали с учетом их уточнений, просили удовлетворить. Сумму изменена в связи с тем, что в экспертном заключении включена стоимость недостатков, выявленных в пристрое к дому, однако пристрой объектом купли – продажи по договору не являлся. Поскольку при визуальном осмотре все скрытые дефекты жилого дома невозможно было установить, просят требования удовлетворить.

Ответчик Садовенко Л.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения далее.

Представитель ответчика Мамонов Э.У., действующий на основании ордера возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку явных жилой дом не имеет. Фундамент не раскололся, вентиляция в доме не предусмотрена, о чем знал покупатель. Сам ответчике Садовенко до продажи дома истцу проживал в данном доме и никаких недостатков не имелось. Заключение эксперта считает недопустимым доказательством, так как истец не может пояснить, каким образом эти недостатки будут устраняться. Влага на окнах могла появиться из-за того, что окна надлежащим образом не отрегулированы. Просит в удовлетворении требований отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу п. 1. ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Алексеевым М.А. и Садовенко Л.А. был заключен договор купли – продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа, в виде земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <адрес>.

По условиям договора купли – продажи стоимость жилого дома с земельным участком составляет <данные изъяты> руб., из которых стоимость жилого дома <данные изъяты>., стоимость земельного участка <данные изъяты>

Согласно акта приема – передачи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ покупатель принял, а продавец передал земельный участок и жилой дом.

Согласно п. 3 акта явных недостатков объекта недвижимости нет.

В период эксплуатации жилого дома истцом выявлен ряд недостатков жилого дома.

Согласно заключения ООО «Регион эксперт» техническое состояние части жилого дома (основного строения), расположенного по адресу: <адрес> является ограничено работоспособным.

При этом ограниченно работоспособное состояние – это категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Для продолжительной и безопасной эксплуатации дома необходимо выполнить ремонтно - строительные работы с частичным сохранением строительных материалов. Стоимость строительных работ по устранению дефектов жилого дома по <адрес> составляет 1468609 руб.

В этой связи истец обратился с извещением о нарушении условий договора купли – продажи к ответчику Садовенко Л.А., с предложением о разрешении спора во внесудебном порядке.

Как следует из материалов дела, ответ на указанное извещение ответчиком Садовенко Л.А. направлен не был.

Согласно представленному истцом заключению ООО «Регион Эксперт» установлены следующие недостатки:

1. фундамент дома бутобетонный мелко заглубленный ленточный без выравнивающей подушки, имеет глубину заложения от 42 см. с выходом на нулевую отметку, что является нарушением требований нормативного документа «Руководство по проектированию оснований зданий и сооружений, СНип ДД.ММ.ГГГГ-83* «Оснований зданий и сооружений», ВСН 29-85, п.3.2, согласно которым минимально допустимая глубина заложения фундамента составляет 0,83 м., при этом мелко заглубленный фундамент укладывается, как правило, на подушку или подстилку из непучинистых материалов, которые уменьшают перемещение фундамента, как в период промерзания грунта, таки при его оттаивания. Данные нарушения могут привести к промерзанию грунтов с пучением, что способствует движению грунтов под фундаментом жилого дома с последующим разрушением и утраты несущей способности фундамента.

2. Перекрытия. Балки и перекрытия выполнены из бруса с сечением 0,10х0,18м., расстояние между осями составляет 0-,6 м., что не соответствует пособию к СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 Рекомендации по устройству полов (в развитие с СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»). Расстояние между осями лаг и между осями балок перекрытия должно составляет 04,-05 м., данная конструкция при эксплуатации может привести к деформации или обрушению конструкции пола. Отепление перекрытия между вторым этажом и кровлей выполнено из опилок толщиной засыпного слоя 18мм по пароизоляционной пленке, при вскрытии опилок и поднятия пароизоляционной пленки на момент осмотра были выявлены темные пятна (образования) в виде плесневого грибка черного цвета, а так же многочисленные разводы от влаги.

3. Вентиляция. Установлено, что приток естественной вентиляции осуществляется только через отверстие в стене, открытую входную дверь и открытые окна, то есть вентиляционная система отсутствует, что способствует нарушению микроклимата в жилом доме и образования высокой влажности в зимний период, о чем свидетельствуют дефекты, выявленные на окнах ПВХ в виде образований черного цвета в результате длительного воздействия и сохранения высокого уровня влажности на откосах.

Основное строение из газобетона жилого дома является ограниченно пригодным для использования по целевому назначению, то есть проживание в нем, без устранения имеющихся недостатков возможно ограниченное время. Для нормальной эксплуатации жилого дома рекомендуется выполнить ремонтно – строительные работы.

Согласно произведенным расчетам, составлен локально – сметный расчет капитального ремонта жилого длима по <адрес>, в соответствии с которым стоимость строительных работ по устранению выявленных дефектов с учетом НДС составляет 1468609 руб.

В соответствии с ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В зависимости от характера различаются явные и срытые недостатки. К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания). Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

Поскольку выявленные скрытые недостатки товара не были оговорены продавцом, требование истцов о соразмерном уменьшении покупной цены основано на указанной норме закона. В связи с этим суд приходит к выводу о наличии недостатках, поскольку они непосредственно снижают качество жилого дома.

Более того, судом установлено, что указанные дефекты обнаружить возможно стало только при проживании и в доме в холодное время года. Несмотря на то, что договор купли – продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ., скрытые недостатки жилого дома выявились лишь в период эксплуатации дома, так как ранее, до истца Алексеева, ответчик Садовенко Л.А. в доме не проживал, не эксплуатировал жилой дом по назначению.

Как следует из пояснений допрошенного в судебном заседании специалист <данные изъяты>. при визуальном осмотре дома, принадлежащего истцу Алексееву М.А., выявить указанные дефекты не представлялось возможным в связи с тем, что для определения дефектов необходимо было вскрыть полы и перекрытия, произвести подкоп фундамента. Выявленные недостатки существенно снижают работоспособность жилого дома, в связи с чем, он пришел к выводу об ограниченно работоспособном техническом состоянии дома.

При разрешении заявленных требований, суд исходит из того, что в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению, но при определении его цены не были учтены недостатки, влияющие на его качество, подлежат применению положения п. 1 ст. 475 ГК РФ.

Снижение цены является следствием допущенного продавцом нарушения, которое влечет для покупателя очевидные имущественные потери. Восстановить свои нарушенные права в связи с имеющимися скрытыми недостатками приобретенного имущества истец просит путем уменьшения несоразмерной цены.

В силу п. 1 ст. 12 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Сумма, на которую должна быть уменьшена покупная цена, определена не путем оценки стоимости объекта, а путем определения размера затрат на устранение выявленных недостатков, что в данном случае не противоречит смыслу норм, содержащихся в п. 1 ст. 475 ГК РФ.

Более того, в материалы дела представлен отчет об оценке № ООО «НЭКС», согласно которому стоимость жилого дома составляет 3284000 руб.

Следовательно, с точки зрения законодательства все указанные меры являются эквивалентными допущенному при заключении договора нарушению способами защиты прав покупателя. То есть, при тех же фактических обстоятельствах (выявление того, что недостатки товара не оговорены продавцом) Алексеев М.А. имеет право требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков, если бы фактически такие расходы произвел.

Поскольку эти расходы он еще не произвела, а вынужден будет произвести в будущем, суд приходит к выводу об уменьшении покупной цены на сумму предстоящих расходов по наиболее экономичному варианту устранения недостатков.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств того, что рыночная стоимость объекта с учетом выявленных недостатков существенно выше определенной судом покупной цены.

Довод ответчика о том, что истец осматривал дом, следил за его строительством, и сам ответчик Садовенко Л.А. проживали в нем до заключения договора купли – продажи, и все недостатки являются видимыми, о которых знал покупатель, объективно ничем не подтверждены. Кроме того, заключение эксперта не оспорено стороной ответчика.

К тому же, при осмотре дома в момент заключения договора купли – продажи, специалист, который мог бы указать на нарушения строительных и градостроительных норм, не участвовал.

Суд не принимает во внимание довод представителя ответчика о необъективности заключения эксперта в связи с тем, что истец не пояснил, каким образом технически будут устраняться недостатки, так как данный довод не имеет правового значения для разрешения спора и не находится в пределах заявленных требований

Заключение специалиста ООО «Регион Эксперт» является полным и достоверным, мотивированным, корреспондируется с другими материалами дела, специалист был предупрежден непосредственно в судебном заседании об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в связи с чем, оснований не доверять данному заключению не имеется. Кроме того, специальность, которую имеет специалист, проводивший исследование, свидетельствуют о его высокой квалификации, правомерном применении нормативной базы, указанной в заключении.

Напротив, представитель ответчика Мамонов Э.У. специального образования в области строительства и инженерии не имеет, поэтому пояснения представителя ответчика о допустимом качестве жилого дома не опровергают заключение специалиста ООО «Регион Эксперт».

Заявленное представителем ответчика в последнем судебном заседании ходатайство о назначении экспертизы судом оставлено без удовлетворения по причине его необоснованности, а также отсутствия сформулированных вопросов, необходимых для постановки перед экспертами.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, при удовлетворении исковых требований истца судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям. Соответственно подлежат взысканию с ответчика Садовенко Л.А. в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15543,04 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Алексеева М. А. к Садовенко Л. А. об уменьшении покупной цены и возврате уплаченной суммы по договору купли-продажи объекта недвижимости удовлетворить.

Взыскать с Садовенко Л. А. в пользу Алексеева М. А. денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере 1468609 руб. 12 коп., государственную пошлину в размере 15543,04 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись М.М.Прокосова

Судья: копия верна М.М.Прокосова

Секретарь: М.М. Цыренова

Оригинал находится в Октябрьском районном суде <адрес>

в материалах гражданского дела №