Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-657/2016 ~ М-365/2016 от 04.02.2016

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

31 марта 2016 года                                  г.Сызрань

Сызранский городской суд Самарской области

в составе: председательствующего судьи Артемьевой Л.В.,

с участием адвоката Потоня О.В. /ордер от <дата>./,

при секретаре Ефиминой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сызрани Самарской области гражданское дело № 2-657/2016 по иску Новоженина А. П. к Микаелян А. Р. о расторжении предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка,

у с т а н о в и л:

Истец Новоженин А.П. обратился в суд с иском к ответчику Микаеляну А.Р., в котором просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от <дата>., взыскать с Микаеляна А.Р. двойную сумму задатка - 14 420 000 руб., покупную цену за дом и земельный участок - 8 300 000 руб., штраф - 166 000 руб., пени - 730 400 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 60 000 руб.

Из искового заявления следует, что <дата>. между Новожениным А.П. и Микаеляном А.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи * * * доли жилого дома и * * * доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Покупная цена недвижимого имущества по договору составила 8 300 000 руб. При чем, 7 210 000 руб. были переданы в качестве задатка по акту от <дата>., остальная сумма 1 090 000 руб. были переданы по акту от <дата>. Ответчик Микаелян А.Р. в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору, а именно в срок до <дата>. и до настоящего времени не заключил договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка и не произвел все необходимые действия по переходу права собственности на недвижимое имущество. В связи с п. 5.3 договора Микаелян А.Р. должен вернуть ему задаток в сумме 7 210 000 руб. в двойном размере, то есть в сумме 14 420 000 руб. и уплатить штраф в размере 2 % от покупной цены в течение 15 банковских дней с момента истечения срока заключения основного договора (<дата>.) в размере 166 000 руб. В силу п. 4.5 договора в связи с уклонением от заключения основного договора купли-продажи просит взыскать пени в размере 0,1 % от покупной цены за каждый день просрочки за период с <дата>. по <дата>. в сумме 730 400 руб., а также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в сумме 60 000 руб.

В судебном заседании Новоженин А.П. исковые требования уточнил, от взыскания пени в сумме 730 400 руб. отказался, вместе с тем просил взыскать покупную цену в размере 1 090 000 руб., а также взыскать расходы на проведение текущего, капитального ремонта и реконструкции дома в сумме 900 000 руб. согласно приложения № *** от <дата>. к соглашению б/н от <дата>., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата>. по <дата>. в размере 270 852,87 руб., расходы на услуги представителя в сумме 50 000 руб., в остальной части исковые требования поддержал, привел доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнил, что ответчик Микаелян АР заключать договор не намерен, уклоняется от своих обязательств. Считает, что Микаеляном А.Р. нарушены условия договора, поэтому он подлежит расторжению.

Представители истца Новоженина А.П. по доверенностям от <дата>. Илларионов С.В. и от <дата>. Багишева Н.А. в судебном заседании исковые требования и доводы истца Новоженина АП поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик Микаелян А.Р. в судебном заседании с иском Новоженина А.П. согласился частично и пояснил, что поскольку участниками договора сделка купли-продажи до <дата>. заключена не была предварительный договор купли-продажи от <дата>. прекратил свое действие, следовательно, не может быть расторгнут. С требованием о взыскании задатка в двойном размере также не согласен, поскольку задаток не может выступать в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, следовательно, неприменимо взыскание двойной суммы задатка. Переданные истцом Новожениным АП денежные средства в сумме 7 210 000 руб. возвратить ему согласен, также согласен вернуть часть покупной цены в сумме 1 090 000 руб., полученной им от истца Новоженина АП. В части взыскания процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с <дата>. по <дата>. за неисполнение обязательств в сумме 270 852 руб. с иском не согласен, поскольку в данном случае денежные средства были переданы не в долг на определенный срок, обязательства по их возврату не возникли, следовательно, ст. 395 ГК РФ не может быть применена. Законных оснований для взыскания 900 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение текущего, капитального ремонта и реконструкции дома не имеется, поскольку данные денежные средства ему не передавались. Соглашение от 20.07.2015г. и приложение к нему от <дата>. наличие каких-либо обязательств не подтверждает, кроме того, не содержат условия о возврате указанной суммы. Требования о взыскании штрафа в размере 166 000 руб. также не признает, поскольку для уплаты штрафа предполагаются виновные действия продавца, однако, таких не установлено, поскольку основной договор не заключен только из-за многократных уведомлений из Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении регистрационных действий. Кроме того, взыскание штрафных санкций за нарушение условий предварительного договора законодательством РФ не предусмотрено. Расходы на услуги представителя считает завышенными.

Представитель ответчика Микаеляна А.Р. - адвокат Потоня О.В. в судебном заседании с исковыми требованиями Новоженина А.П. согласилась частично, поддержала доводы своего доверителя.

Суд, выслушав объяснения сторон и их представителей, допросив свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО10, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 1, 3 и 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из положений ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от <дата> Микаелян А.Р. и Новоженин А.П. обязуются заключить в срок не позднее <дата>. (п. 4.2) договор купли-продажи недвижимого имущества - * * * доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 659,1 кв.м. и * * * доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 361,065 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

На основании п. 2.1 предварительного договора покупная цена указанного недвижимого имущества была определена сторонами в размере 8 300 000 руб.

Согласно п. 2.2.1, п. 5.2 предварительного договора купли-продажи покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 7 210 000 руб. в качестве задатка.

Оставшуюся денежную сумму в размере 1 090 000 руб. покупатель обязуется передать в срок до <дата>. (п. 2.2.2 договора).

Факты передачи денежных средств по предварительному договору подтверждаются актами приема-передачи денежных средств от <дата> в сумме 7 210 000 руб. и от <дата>. в сумме 1 090 000 руб. соответственно.

Также сторонами указанного предварительного договора <дата>. было заключено соглашение, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по расходам в равных долях на текущий, капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: <дата> (п. 1).

Произведенные затраты оформляются в приложениях к настоящему соглашению и документами, подтверждающими произведенные затраты (п. 2.3).

Согласно приложению № *** от <дата>. к соглашению от <дата>. Новоженин А.П. возместил Микаелян А.Р. произведенные затраты на проведение текущего, капитального ремонта и реконструкции дома в размере 900 000 руб.

Судом установлено, что в период с <дата>. по <дата>. постановка на кадастровый учет, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> перевод жилых помещений объекта недвижимости в нежилые помещения неоднократно приостанавливались, что подтверждается соответствующими решениями и уведомлениями Управления Росреестра по Самарской области.

Право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Микаелян А.Р. <дата>., что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

В материалах гражданского дела имеется уведомление Новоженина А.П. от <дата>. в адрес Микаеляна А.Р. с просьбой заключить основной договор купли-продажи * * * доли жилого дома и * * * доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Однако, данное уведомление до адресата не поступило, поскольку было возвращено в связи с неоплатой.

Также в материалах гражданского дела имеется уведомление Микаеляна А.Р., адресованное Новоженину А.П. от <дата>., о готовности заключить основной договор и предполагаемом сроке его заключения (<дата>.), которое было направлено по адресу проживания Новоженина А.П. - <адрес> и вернулось в связи с истечением срока хранения.

Таким образом, ни истец Новоженин А.П., ни ответчик Микаелян А.Р., до истечения установленного п. 4.2 предварительного договора срока - <дата>., не исполнили свои обязательства - не направили другой стороне предложение заключить договор и никаких иных действий для заключения основного договора не совершили.

Обоюдные предложения заключить договор купли-продажи были направлены истцом и ответчиком друг другу спустя три месяца после истечения срока предварительного договора.

К этому времени, обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены, так как в установленный предварительным договором срок, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.

Таким образом, судом установлено, что ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи в соответствии с положениями п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ не обратилась в суд с иском о понуждении другой стороны заключить основной договор (п. 4.3 договора), что свидетельствует об отсутствии намерения у сторон на заключение основного договора.

В судебном заседании истец Новоженин А.П. также подтвердил, что в настоящее время потерял интерес к данному объекту недвижимости и заключать договор купли-продажи не желает.

При этом, суд учитывает, что предварительный договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка от <дата>. на момент рассмотрения гражданского дела, исходя из положений п. 6 ст. 429 ГК РФ, фактически уже расторгнут - обязательства по нему прекращены, в связи с неисполнением продавцом и покупателем условий предварительного договора.

В связи с чем, требования истца Новоженина А.П. о расторжении предварительного договора от <дата>. необоснованны и удовлетворению не подлежат.

При таком положении, принимая во внимание, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором по заключению основного договора, прекращены, основания для взыскания двойной суммы задатка или оставления внесенной по договору суммы у ответчика Микаелян АР отсутствуют, поэтому переданная истцом ответчику сумма обеспечения в размере 7 210 000 руб. подлежит возврату истцу в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Указание в п. 4 ст. 380 ГК РФ на возможность по соглашению сторон обеспечения задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429), к данным правоотношениям неприменимо, поскольку данный пункт ГК РФ введен Федеральным законом от <дата> N № ***-ФЗ и применяется к правоотношениям, возникшим после <дата>., а данный предварительный договор был заключен <дата>

В связи с прекращением предварительного договора купли-продажи от <дата>. часть покупной цены в сумме 1 090 000 руб., переданная Новожениным А.П. ответчику Микаеляну А.Р. по акту приема-передачи денежных средств от <дата>., также в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ подлежит возвращению истцу Новоженину АП.

Учитывая, что <дата>. Новоженин А.П. и Микаелян А.Р. пришли к соглашению о несении расходов в равных долях на текущий, капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, исходя из состояния в договорных отношениях по предварительному договору купли-продажи доли указанного недвижимого имущества, что подтверждается их собственноручными подписями, Новоженин А.П. возместил Микаелян А.Р. произведенные затраты на проведение текущего, капитального ремонта и реконструкции дома в сумме 900 000 руб., что подтверждается приложением № *** от <дата>., являющимся неотъемлемой частью соглашения от <дата>.

Таким образом, поскольку сторонами предварительного договора купли-продажи обязательства по заключению основного договора купли-продажи не исполнены, указанные денежные средства в сумме 900 000 руб. подлежат взысканию в пользу истца Новоженина А.П. в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Доводы Микаеляна А.Р. об отсутствии правовых оснований и доказательств передачи денежных средств не могут быть приняты во внимание, поскольку подписями сторон соглашения от <дата>. в приложении № *** от <дата>. удостоверен факт возмещения Новожениным А.П. Микаеляну А.Р. затрат на проведение текущего, капитального ремонта и реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а поскольку сделка купли-продажи объекта недвижимого имущества не состоялась, данные денежные средства являются неосновательным обогащением Микаеляна А.Р. и подлежат возврату Новоженину А.П. в порядке ст. 1102 ГК РФ.

Кроме того, данный факт возмещения Новожениным А.П. Микаеляну А.Р. затрат на проведение текущего, капитального ремонта и реконструкции жилого дома по вышеназванному адресу, удостоверенный в приложении № *** от <дата>., подтверждает намерение сторон заключить основной договор купли-продажи, несмотря на истечение срока, установленного предварительным договором купли-продажи - <дата>.

Вместе с тем, требования Новоженина А.П. о взыскании с Микаеляна А.Р. штрафа в размере 2 % от покупной цены в соответствии с п. 5.3 предварительного договора, в связи с виной ответчика в не заключении основного договора, удовлетворению не подлежат, поскольку в соответствии с п. 4.5 предварительного договора под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи, а также отказ от других согласованных сторонами условий и форм расчетов по договору.

В судебном заседании из материалов гражданского дела и пояснений ответчика Микаеляна А.Р. было установлено, что незаключение основного договора купли-продажи в срок до <дата>. было обусловлено длительной процедурой регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, которая неоднократно приостанавливалась.

Указанные обстоятельства являлись объективными причинами незаключения основного договора в установленный предварительным договором срок и от субъективного поведения продавца Микаеляна А.Р. не зависели.

Показания свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО10 в данном случае не могут быть приняты во внимание, поскольку свидетельствуют о действиях продавца Микаеляна А.Р. уже после истечения срока для заключения основного договора купли-продажи.

Кроме того, спустя месяц после получения свидетельств о праве собственности Микаелян А.Р. направил Новоженину А.П. уведомление о готовности заключить основной договор и предполагаемом сроке его заключения, что подтверждается почтовым уведомлением.

Таким образом, в судебном заседании вина продавца Микаеляна АР в незаключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества не установлена, в связи с чем оснований для взыскания с него штрафа в соответствии с п. 5.3 предварительного договора в сумме 166 000 руб. не имеется.

Однако, учитывая, что после истечения срока для заключения основного договора сторонами предварительного договора сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена не была, новый срок исполнения обязательств сторонами установлен не был, суд считает, что <дата>. денежные средства в сумме 8 300 000 руб., переданные Новожениным А.П. Микаеляну А.Р. в качестве покупной цены по договору купли-продажи, должны были быть возвращены продавцом покупателю.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции ФЗ от <дата>, применяемой с <дата>) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц для целей применения ст. 395 ГК РФ, опубликованная Банком России, в Приволжском федеральном округе составляет с <дата>. - 9,24 %, с <дата>. - 9,15 %, с <дата>. - 7,07 %, с <дата>. - 7,57 %, с <дата>. - 8,69 %.

Истцом Новожениным АП представлен расчет, по которому проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из суммы неправомерно удерживаемых Микаеляном А.Р. денежных средств по предварительному договору от <дата>. в сумме 8 300 000 руб. за период с <дата>. по <дата>. и в сумме 9 200 000 руб. за период с <дата>. по <дата>. составляют 270 852,87 руб.

Однако, суд считает данный расчет неверным, поскольку проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 300 000 руб. вследствие неправомерного удержания за период с <дата> по <дата> (7 дней) составляют 14 912,33 руб. (8 300 000 руб. : 360 х 9,24 % (ставка банковского процента) х 7 дней).

Проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 9 200 000 руб. вследствие неправомерного удержания:

за период с <дата> по <дата> (4 дня) составляют 9 445,33 руб. (9 200 000 руб. : 360 х 9,24 % (ставка банковского процента) х 4 дня);

за период с <дата> по <дата> (28 дней) составляют 65 473,33 руб. (9 200 000 руб. : 360 х 9,15 % (ставка банковского процента) х 28 дней);

за период с <дата> по <дата> (41 день) составляют 74 077,89 руб. (9 200 000 руб. : 360 х 7,07 % (ставка банковского процента) х 41 день);

за период с <дата> по <дата> (25 дней) составляют 48 363,89 руб. (9 200 000 руб. : 360 х 7,57 % (ставка банковского процента) х 25 дней);

за период с <дата> по <дата> (27 дней) составляют 59 961 руб. (9 200 000 руб. : 360 х 8,69 % (ставка банковского процента) х 27 дней).

Таким образом, общая сумма процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, подлежащая взысканию с Микаеляна А.Р. в пользу Новоженина А.П. за период с <дата>. по <дата>. составляет 272 233,77 руб.

Однако, учитывая, что суд не может выйти за рамки заявленных требований, с Микаеляна А.Р. в пользу Новоженина А.П. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие неправомерного удержания в размере, заявленном истцом Новожениным АП в сумме 270 852,87 руб.

В рамках настоящего гражданского дела для представления своих интересов в суде и оказания юридической помощи Новоженин А.П. <дата> заключил с Илларионовым С.В. договор на оказание юридических услуг № ***.

За оказанные юридические услуги Новоженин А.П. понес расходы в размере 50 000 руб., что подтверждается соответствующей распиской.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Указанная норма закона предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение расходов по оплате услуг представителя. Реализация данного права судом возможна лишь в случаях, если он признает эти расходы чрезмерными с учетом конкретных обстоятельств дела.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от <дата> N № ***, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Учитывая требования разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с Микаеляна А.Р. в пользу Новоженина А.П. в счет возмещения понесенных истцом Новожениным АП расходов на оплату юридических услуг 20 000 руб., придя к выводу о разумности данной суммы с учетом числа судебных заседаний с участием представителя и сложности рассматриваемого гражданского дела /спор заявлен по нескольких требованиям/.

В соответствии со ст. 88, ст. 98 ГПК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика Микаеляна А.Р. в пользу истца Новоженина А.П. расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 55 554,26 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Новоженина А. П. удовлетворить частично.

Взыскать с Микаеляна А. Р. в пользу Новоженина А. П. денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи от <дата>. - 8 300 000 руб., расходы на проведение текущего, капитального ремонта и реконструкции дома - 900 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата>. по <дата>. - 270 852,87 руб., расходы на услуги представителя - 20 000 руб., по оплате государственной пошлины - 55 554,26 руб., а всего 9 546 407,13 руб.

В остальной части исковых требований Новоженина А. П. - о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский городской суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: