Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-213/2017 от 10.01.2017

Судья Макарова О.В. Дело № 33-213

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 января 2017 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Курлаевой Л.И.,

судей Наместниковой Л.А., Ларионовой С.В.,

при секретаре Паршиковой М.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой О.С., Иванова В.М. к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка,

по апелляционной жалобе Ивановой О.С., Иванова В.М. на решение Советского районного суда г. Орла от 07 ноября 2016 г., которым постановлено:

«Исковые требования Ивановой О.С., Иванова В.М. к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации г. Орла в пользу Ивановой О.С. выкупную стоимость <...> в праве на квартиру, общей площадью <...>, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом стоимости принадлежащей Ивановой О.С. доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, в размере <...>, стоимость доли земельного участка в размере <...>, убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере <...>.

Взыскать с Администрации г. Орла в пользу Ивановой О.С. расходы по оплате экспертизы в размере <...>, расходы по оплате госпошлины в размере <...>.

Взыскать с Администрации г. Орла в пользу Иванова В.М. выкупную стоимость <...> в праве на квартиру, общей площадью <...>, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом стоимости принадлежащей Иванову В.М. доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, в размере <...>, стоимость доли земельного участка в размере <...>, убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере <...>.

Взыскать с Администрации г. Орла в пользу Иванова В.М. расходы по оплате экспертизы в размере <...>, расходы по оплате госпошлины в размере <...>.

Прекратить право собственности Ивановой О.С., Иванова В.М. на квартиру <адрес>, а также на земельный участок в соответствии с долей в праве.

Признать право собственности за муниципальным образованием «Город Орел» на квартиру <адрес>, а также на земельный участок в соответствии с долей в праве.

В удовлетворении остальной части исковых требований Ивановой О.С., Иванову В.М. отказать».

Заслушав доклад судьи Наместниковой Л.А., выслушав объяснения представителя Ивановой О.С., Иванова В.М. по доверенности Свиридова А.Е., подержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Иванова О.С., Иванов В.М. обратились в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка,

В обоснование своих требований указывали, что в равных долях (по <...>) являются собственниками квартиры <...>.

Письмом от <дата> № Орловским городским Советом народных депутатов было сообщено о включении указанного дома в адресную программу переселения жителей из непригодных для проживания помещений на <дата>-<дата>, согласно которой на мероприятия по дому были предусмотрены <...>, из которых за счет федерального бюджета было предусмотрено покрытие пятидесяти процентов суммы.

Заключением межведомственной комиссии от <дата> № многоквартирный жилой дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу.

<дата> администрацией г. Орла вынесено постановление № «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома <адрес>», согласно которому срок организации переселения жильцов указанного дома установлен до <дата>.

Постановлением администрации г. Орла от <дата> № срок переселения жильцов аварийного дома продлен до <дата>, однако <дата> ведомственная целевая программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда была приостановлена в связи с отсутствием финансовых средств.

По изложенным основаниям, уточнив исковые требования, просили суд взыскать с ответчика администрации города Орла в пользу Ивановой О.С. <...> в качестве возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в соответствии с <...> долей в праве; взыскать с ответчика администрации города Орла в пользу Иванова В.М. <...> в качестве возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в соответствии с <...> долей в праве; прекратить их право собственности на квартиру <адрес>, а также на земельный участок в соответствии с долей в праве; признать право собственности за муниципальным образованием «Город Орел» на квартиру <адрес>, а также на земельный участок в соответствии с долей в праве; взыскать в их пользу понесенные по делу судебные расходы на оплату экспертизы в сумме <...>. и госпошлины в размере <...>.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Иванова О.С., Иванов В.М. просят изменить решение в части отказа в удовлетворении требований о включении в стоимость выкупной цены компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Полагают необоснованным вывод суда об исключении из стоимости возмещения изымаемого жилого помещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Указывают, что в нарушение установленных законодательством сроков в жилом доме <адрес> с момента его постройки в <дата> капитальный ремонт не проводился.

Ссылается, что в порядке правопреемства к ним перешло право возмещения убытков за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части отказа во взыскании компенсации за непроизведенной капитальный ремонт и считает необходимым постановить в указанной части новое решение об удовлетворении иска.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 № 249-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

В подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Как следует из материалов дела, Иванова О.С., Иванов В.М. на основании договора купли-продажи от <дата> являются собственниками (по <...> в праве) квартиры общей площадью <...>, расположенной по адресу: <адрес>. Указанный дом <дата> постройки, расположен на отведенном для обслуживания и эксплуатации жилого дома земельном участке площадью <...>.

Судом установлено, что данный земельный участок принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Заключением Межведомственной комиссии от <дата> № дом <адрес> в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла от <дата> № «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома <адрес>» Управлению городского хозяйства администрации г. Орла, жилищному отделу администрации г. Орла и Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поручено в срок до <дата> организовать переселение граждан из дома <адрес> в соответствии с действующим законодательством, а также проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.

Из письма администрации г. Орла от <дата> № усматривается, что жилой дом <адрес> включен в ведомственную целевую программу «Переселение граждан, проживающих на территории г. Орла, из аварийного жилищного фонда», утвержденную постановлением администрации г. Орла от <дата> №, действие которой до настоящего времени приостановлено в связи с отсутствием финансовых средств на основании постановления от <дата> №. Переселение жильцов указанного дома в рамках действующей областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории г. Орла, из аварийного жилищного фонда» на <дата>-<дата> не возможно в связи с тем, что в перечень домов, подлежащих расселению, включены дома, признанные аварийными до <дата>.

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции по ходатайству стороны истцов по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручалось ООО «<...>».

В соответствии с экспертным заключением от <дата> № (уточненным), рыночная стоимость квартиры, общей площадью <...>, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости принадлежащих Ивановой О.С., Иванову В.М. долям в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, составляет <...>, из которых <...> - стоимость жилого помещения, стоимость доли земельного участка <...>. Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, составляет <...>, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет <...>.

Указанное заключение администрацией г. Орла не оспорено, доказательств иной стоимости спорной квартиры и доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, а также размера убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, и суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома не представлено.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и установив, что спорный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако после истечения предоставленного жильцам срока для его сноса администрацией г. Орла не принимается никаких мер в соответствии с требованиями статьи 32 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Определяя стоимость выкупной цены спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением, выполненным ООО «<...>», отказав во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Отказ в указанной части мотивирован тем, что многоквартирный дом <адрес> не включался в программы капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, находя его противоречащим нормам действующего законодательства.

Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007№ 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, изымаемое жилое помещение расположено в доме <дата> постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Усматривается, что в соответствии с договором № от <дата>, заключенным между <...> и муниципальным унитарным предприятием <...>, на основании постановлений администрации г. Орла от <дата> №, от <дата> №, от <дата> № и распоряжения комитета по имуществу г. Орла от <дата> № на баланс указанному предприятию переданы объекты жилищно-коммунального хозяйства <...>, в том числе и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и, согласно пункту 1.2 договора <...> выплатило <...> в счет компенсации на ремонт и содержание передаваемых жилых домов в порядке, установленном настоящим договором.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, ответчиком не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Таким образом, установив, что дом нуждался в проведении капитального ремонта, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у ответчика, но не была выполнена, судебная коллегия приходит к выводу о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

В соответствии с экспертным заключением от <дата> № сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет <...>.

Поскольку указанное заключение администрацией г. Орла в части определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома не оспорено, судебная коллегия принимает его за основу и полагает отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании компенсации за не произведенной капитальный ремонт и считает необходимым постановить в указанной части новое решение об удовлетворении иска, взыскав с администрации г. Орла в пользу Ивановой О.С., Иванова В.М. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме <...> каждому.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Ивановой О.С., Иванова В.М. удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Орла от 07.11.2016 отменить в части отказа в иске о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу Ивановой О.С. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме <...>.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу Иванова В.М. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме <...>.

В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 07.11.2016 оставить без изменения.

Председательствующий Судьи