Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-17300/2015 от 08.07.2015

Судья: Чернушевич М.Ю. дело 33-17300/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Вуколовой Т.Б.,

судей Панцевич И.А., Титовой О.Г.,

при секретаре Шилкиной Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 июля 2015 года апелляционные жалобы Клокова Романа Игоревича, Соловьева Романа Валерьевича, Карижского Евгения Евгеньевича на решение Мытищинского городского суда Московской области от 23 марта 2015 года по делу по иску Безуглова Анатолия Филипповича к Клокову Роману Игоревичу, Карижскому Евгению Евгеньевичу о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки

заслушав доклад судьи Панцевич И.А.,

объяснения представителей Клокова Р.И., Карижского Е.Е., Соловьева Р.В., Карижской А.Е., Минсоцразвития МО, представителя Безуглова А.Ф.,

УСТАНОВИЛА:

Безуглов А.Ф. обратился к Клокову Р.И., Карижскому Е.Е. с вышеуказанным иском, в котором, уточнив заявленные требования, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 1615 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0080105:194 и находящегося на нем <данные изъяты>, заключенный 28.07.2011 года между Карижским Е.Е., представляющим интересы Безуглова А.Ф. по доверенности, и Клоковым Р.И., применить последствия недействительности данной сделки, признав за истцом право собственности на указанные объекты.

В обоснование указал на то, что совершенная сделка порочна по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ (в редакции на момент совершения сделки), как совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя истца и другой стороны. По утверждению истца, ответчики обманули его, воспользовавшись преклонным возрастом истца.

Ответчики Клоков Р.И., Карижский Е.Е., третье лицо Соловьев Р.В. не согласились с иском.

Третьи лица Карижская А.Е., Земскова А.В., представитель Мытищинского управления социальной защиты населения Министерства социальной защиты населения Московской области поддержали иск.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 23 марта 2015 года исковые требования Безуглова А.Ф. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционных жалобах Клоков Р.И., Карижский Е.Е., Соловьев Р.В. просят об отмене решения, ссылаясь на его необоснованность.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены постановленного решения и удовлетворения апелляционных жалоб в связи со следующим.

Разрешая спор, суд установил, что Безуглов А.Ф., 1925 года рождения, являлся собственником земельного участка площадью 1615 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0080105:194 и находящегося на нем <данные изъяты>.

13.07.2011 года Безуглов А.Ф. выдал Карижскому Е.Е. (своему внуку) доверенность, которой уполномочил последнего, в том числе, совершать сделки по продаже принадлежащего ему имущества, определяя суммы и другие условия по своему усмотрению.

28.07.2011 года между Карижским Е.Е., действующем от имени Безуглова А.Ф. на основании данной доверенности, и Клоковым Р.И. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества по цене 18000000 рублей. Право собственности на проданные объекты зарегистрировано за Клоковым Р.И.

Из материалов дела также следует, что 27.08.2014 года между Клоковым Р.И. и Соловьевым Р.В. был составлен договор дарения 1/2 доли в праве собственности на указанное имущество. 27.08.2014 года между Клоковым Р.И. и Чичиянцем М.П. составлен договор купли-продажи 1/2 доли спорного имущества, государственная регистрация перехода права собственности не состоялась.

Удовлетворяя заявленные исковые требования по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ, в редакции, действующей на момент совершения сделки, с учетом представленных доказательств, суд исходил из того, что Карижский Е.Е. является внуком истца, которому последний доверял, Клоков Р.И. является близким другом Карижского Е.Е., был хорошо знаком с истцом, вхож в их семью. Ответчики, действуя злонамеренно, находясь в сговоре между собой, заключили оспариваемую сделку в обход законных интересов истца по цене объектов в несколько раз ниже рыночной, оставили истца, находящегося в преклонном возрасте, участника Великой Отечественной войны, без единственного места жительства.

В период с 2011 года по 2014 год Безуглов А.Ф., считающий себя собственником данного имущества, нес расходы по его содержанию, ответчики ничего не сообщили ему о совершенной сделке.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на материалах дела и требованиях вышеуказанных норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Исходя из положений статьи 10 ГК РФ, представитель, совершая сделку от имени другого лица, должен действовать добросовестно и разумно.

Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества является цена этого имущества, а при продаже жилого дома к существенным условиям отнесен также перечень проживающих лиц сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Из указанных законоположений следует, что цена недвижимого имущества должна предполагать его рыночную стоимость, то есть наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом цена сделки должна представлять собой разумное вознаграждение за объект недвижимого имущества в отсутствие принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны.

Применительно к обстоятельствам данного дела, продажа объекта недвижимого имущества именно за его рыночную стоимость имела особую актуальность исходя из того, что продажа осуществлялась представителем без участия собственника, предметом продажи выступал жилой дом являющийся единственным пригодным местом проживания истца, 1925 года рождения.

Как следует из экспертного заключения специалиста № ТИ 140461 ООО «Инком Эксперт», рыночная стоимость спорного индивидуального жилого дома и земельного участка составила 118073 500 рублей (на сентябрь 2011 года ) (т. 3 л.д. 32).

Однако, названные объекты недвижимости были проданы за цену существенно ниже (более чем в шесть раз) их рыночной стоимости, что лишало истца на разумное вознаграждение от их продажи.

Материалы дела не содержат документальных сведений, что представитель истца до заключения договора купли-продажи письменно согласовывал с доверителем цену недвижимости, уменьшенной более чем в шесть раз относительно рыночной стоимости.

В деле также не имеется сведений, что собственник в последующем одобрил уже совершенную сделку, при этом все юридические и фактические действия, как по заключению сделки, ее исполнению и по государственной регистрации производила исключительно представитель, и без какого-либо личного участия истца

Суд первой инстанции обоснованно установил, и этот факт не оспаривался сторонами, что, договор купли-продажи был заключен представителем истца с его близким другом

В связи с чем, представитель истца, исходя из принципа добросовестности и разумности, обязан был довести эти сведения до своего доверителя, при том, что цена недвижимого имущества определенная в договоре купли-продажи между ответчиками была существенно ниже рыночной стоимости имущества.

Представитель истца, действуя вопреки данному принципу и осознавая, что продаваемый жилой дом является единственным пригодным местом проживания нетрудоспособного в силу возраста истца, в договор купли-продажи не включил такое условие как сохранение права пользования истца этим жилым помещением после его приобретения покупателем. При этом материалы дела не содержат сведений, что о не включении такого существенного условия в договор купли-продажи представитель заблаговременно и документально осведомил своего доверителя.

Такие данные указывают, что Карижский Е.Е., заключая со своим другом Клоковым Р.И. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по существу действовал не в интересах доверителя Безуглова А.Ф., а в своих собственных интересах и в интересах своего друга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 ГК Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент совершения договора купли-продажи от 1 октября 2012 года) сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу закона для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо установить, что: сделка заключена от имени стороны ее представителем; представитель вступил в сговор с другой стороной или ее представителем; соглашение между представителем и другой стороной в сделке направлено против существенных интересов представляемой стороны (продажа либо покупка имущества по значительно заниженной или завышенной цене, создание дополнительных ограничений и т.п).

Такие основания, с учетом конкретных обстоятельств, по настоящему делу установлены.

Так, названный договор был заключен от имени собственника имущества Безуглова А.Ф. его представителем Карижским Е.Е. и доверитель Безуглов А.Ф. никаких юридических или фактических действий связанных с заключением или исполнением договора не предпринимал.

Указанный представитель вступил в сговор с покупателем Клоковым Р.И., являющимся другом представителя, о заключении договора купли-продажи.

Соглашение между ответчиками, выраженное в виде оспариваемого договора купли-продажи, было направлено против интересов представляемой стороны Безуглова А.Ф., в частности об этом свидетельствует факт значительного занижения цены имущества без согласования с собственником, отсутствие в договоре условий о сохранении права временного пользования истца этим жилым помещением после его приобретения, с учетом нетрудоспособности истца в силу возраста.

Суд учел, что вышеуказанное недвижимое имущество находится в пользовании истца и после совершении сделки, что свидетельствует о фактическом неисполнении достигнутого соглашения представителя о передаче имущества и не одобрении сделки со стороны доверителя Безуглова А.Ф.

При этом с момента осведомленности истца о совершенной сделке и ее условиях, последовало не ее одобрение, а предъявление иска в суд о признании сделки недействительной, что также указывает на то, что представитель, совершая сделку, по существу действовал в своих интересах.

Такая продажа жилого дома и земельного участка, фактически лишила истца право на жилище.

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

В связи с чем, права и законные интересы истца при совершении сделки были явно нарушены и действия представителя, в том числе и по информированию доверителя о существенных условиях сделки до дня ее совершения, критериям добросовестности и разумности не отвечают.

Положения пункта 1 статьи 179 ГК Российской Федерации направлены на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и само по себе удостоверение нотариусом доверенности не исключали возможность применения данной нормы с учетом конкретных обстоятельств дела.

С учетом изложенного, у суда имелись все законные основания для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным.

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В положениях пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Из указанных законоположения с учетом разъяснений названного совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, следует, что в целях восстановления прав прежнего собственника, правовыми последствиями недействительности является прекращение в судебном порядке прав нового собственника на недвижимое имущество, основанные на недействительной сделке.

Таким образом, суд обоснованно прекратил право собственности Клокова Р.И. на спорное имущество и признал указанное право за Безугловым А.Ф., применяя последствия недействительной сделки,

В то же время, оснований для возложения на истца обязанности по возврату Клокову Р.И. полученных по сделке денег не имеется, по следующим основаниям.

В материалах дела не имеется относимых и допустимых доказательств факта получения Безугловым А.Ф. денег от Карижского Е.Е. по договору купли-продажи в размере 18000000 рублей.

Следовательно, правовых оснований для возложения обязанности на истца по их передаче покупателю Клокову Р.И. не имеется.

При этом Клоков Р.И. не лишен возможности разрешить данный вопрос, в том числе и в судебном порядке путем обращения с соответствующими требованиями об их возврате к лицу, фактически получившему и удерживающему деньги.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах Карижского Е.Е., Клокова Р.И., Соловьева Р.В., направлены на необоснованную переоценку имеющихся в деле доказательств и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат правовых оснований для отмены постановленного решения, соответствующего требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мытищинского городского суда Московской области от 23 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Клокова Романа Игоревича, Соловьева Романа Валерьевича, Карижского Евгения Евгеньевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи