Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-576/2013 ~ М-325/2013 от 13.02.2013

РЕШЕНИЕ

                Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                     г. Кинель

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Яшникова ФИО7

при секретаре Саитовой ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Кудряшова ФИО9 к Федеральному государственному унитарному предприятию «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» о признании права собственности на объект недвижимости,

                    установил:

Кудряшов ФИО10 обратился в Кинельский районный суд Самарской области с исковыми требованиями к ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской ГСХА» о признании за ним права собственности на здание <адрес>» общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФГУП «Учхоз СГСХА» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство. В целях погашения кредиторской задолженности ответчик выставил на продажу объекты недвижимого имущества предприятия-банкрота путем публичного предложения, о чем было опубликовано сообщение в газете <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ Он обратился к конкурному управляющему с заявкой о покупке здания <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ, указав цену, которую он готов был за него уплатить. Конкурсный управляющий его заявку принял и пояснил, что решить вопрос о продаже здания может только собрание кредиторов, так как предложенная им цена ниже рыночной. ДД.ММ.ГГГГ состоялось собрание кредиторов, на котором удовлетворили его заявку и решили продать ему <данные изъяты> по цене <данные изъяты> рублей.ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ они обратились в Управление Россрестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание <данные изъяты>. Управление Росреестра по <адрес> приостановило государственную регистрацию перехода права, так как в период действия публичного предложения поступила заявка от другого лица, цена продажи объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ниже 50% от первоначальной стоимости, определенной независимым оценщиком, имеются разночтения в площади и адресе объекта. Им были предприняты меры для устранения препятствий к государственной регистрации перехода права: были представлены письмо-пояснение другого лица по заявке, устранены разночтения в адресе объекта, представлен протокол собрания кредиторов о даче согласия на продажу ему здания <данные изъяты> по предложенной им цене. Несмотря на это ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание <адрес>» было отказано. Считает, что у него возникло право собственности на данный объект недвижимости, так как договор был заключен с согласия собрания кредиторов, в письменной форме, здание передано ему во владение, им произведена оплата по договору. Но так как ответчик уклоняется от предоставления всех необходимых документов на регистрацию, он не может зарегистрировать право собственности на здание <адрес>». Просил признать за ним право собственности на данный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель истца Кудряшова ФИО11 по доверенности Брагина ФИО12 исковые требования поддержала и дала пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской ГСХА» конкурсный управляющий Можаров ФИО13 с исковыми требования согласился, иск признал полностью.

Привлеченные судом к участию в деле в качестве третьего лица ФИО6, Территориальное управление Росимущества по <адрес>, Управления Федеральной налоговой службы по <адрес> в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим в отношении имущества должника ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» назначен ФИО18 ФИО14.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ срок конкурсного производства в отношении ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» продлен на три месяца.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, представленной МИ ФНС России № по <адрес>, ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» находится в стадии ликвидации.

Также судом установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» признано право хозяйственного ведения на объекты недвижимости, в том числе, на <адрес>, общей площадью <данные изъяты>м., кадастровый номер №, год постройки ДД.ММ.ГГГГ г., расположенное по адресу: <адрес>.

Право хозяйственного ведения ответчика на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № выданным ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктами 1, 3 ст. 139 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ (в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ № 296-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ № 195-ФЗ) «О несостоятельности (банкротстве)» в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника (далее в настоящей статье – имущество должника) конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающиеся в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, когда продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Согласно п. 4 ст. 139 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Собранием кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ было утверждено «Предложение по положению о продаже имущества ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» посредством публичного предложения в ходе конкурсного производства», которое регулирует порядок продажи имущества должника посредством публичного предложения, порядок последовательного снижения цены предложения, заключения договора купли-продажи и расчетов за имущество, приобретенное посредством публичного предложения. Пунктом 7 главы II «Порядок продажи посредством публичного предложения» установлено, что понижение цены осуществляется через каждые пять дней на 10% до минимальной к тридцатому дню продажи, которая не может быть ниже 50% от первоначальной стоимости, определенной независимым оценщиком.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес конкурсного управляющего ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» ФИО1 от ФИО2 поступила заявка, в которой он просил продать ему здание <адрес>» общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты>.

На основании данной заявки ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП «Учебно-опытное хозяйство Самарской государственной сельскохозяйственной академии» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи №, по которому продавец передал в собственность покупателя здание <адрес>», год постройки ДД.ММ.ГГГГ, количество этажей: один, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес>. Стоимость продаваемого имущества, согласно п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, определена в <данные изъяты>. К договору прилагается Акт приема-передачи б/н и без указания даты его составления, в котором указано, что в соответствии с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял здание <адрес>», год постройки ДД.ММ.ГГГГ количество этажей: один, общей площадью <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в государственный регистрирующий орган сторонами сделки были сданы документы и заявления о государственной регистрации перехода права и права собственности на здание <адрес>».

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права и собственности Управлением Росреестра по <адрес> было отказано. Основаниями для отказа послужили следующие обстоятельства.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с Кудряшовым ФИО15 При этом согласно представленному Журналу учета входящей документации (заявок) на приобретение имущества ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» путем публичного предложения ДД.ММ.ГГГГ лицом, первым подавшим заявку на приобретение <адрес>», является ФИО6 Договор купли-продажи был заключен с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, при этом заявка на приобретение <данные изъяты> была подана ДД.ММ.ГГГГ, то есть были нарушены положения пункта 1 главы 3 Предложения по положению о продаже имущества ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» путем публичного предложения в ходе конкурсного производства, утвержденного собранием кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым договор купли-продажи имущества заключается между продавцом и заявителем в течение 10 дней со дня регистрации заявки. Согласно представленному отчету об оценке рыночной стоимости права собственности на комплекс имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также сообщению о продаже, опубликованному в газете «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость здания кафе «<адрес>» равна <данные изъяты>. При этом сам объект недвижимости был продан за <данные изъяты>., следовательно, не были соблюдены положения пункта 7 главы 2 Предложения по положению о продаже имущества ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» путем публичного предложения в ходе конкурсного производства, утвержденного собранием кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ, имеются разночтения в адресе и характеристиках объекта недвижимости. Представленные дополнительно конкурсным управляющим ФИО1 документы (письмо от ДД.ММ.ГГГГ, Протокол собрания кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» № от ДД.ММ.ГГГГ, Ведомость регистрации участников собрания конкурсных кредиторов) не устранили причин, препятствующих проведению государственной регистрации перехода права и права собственности.

Несмотря на выявленные государственным регистрирующим органом недостатки в документах, на основании которых был заключен договор купли-продажи здания <адрес>», суд полагает, что у истца Кудряшова ФИО16. возникло право собственности на данный объект недвижимости по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1.2 Устава Федерального государственного унитарного предприятия учебно-опытного хозяйства государственного образовательного учреждения Самарской государственной сельскохозяйственной академии имущество Учхоза является федеральной собственностью и закреплено за ним на праве хозяйственного ведения.

В силу п. 5 ст. 113 ГК РФ унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

В рамках конкурсного производства, открытого в отношении ответчика ФГУП «Учхоз СГСХА», конкурсным управляющим было принято решение о продаже комплекса имущества должника в виде открытого аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ был составлен Акт о признании несостоявшимися торгов в виде открытого аукциона по продаже имущества должника.

В связи с этим было принято решение о продаже имущества ФГУП «Учхоз СГСХА» посредством публичного предложения. Сообщения об этом были опубликованы в средствах массовой информации – газете «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № (№) и газете «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № (№

Абзацем 5 п. 4 ст. 139 Федерального закона «О несостоятельно (банкротстве)» установлено, что победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

Согласно сведениям Управления Росреестра по <адрес> на участие в торгах посредством публичного предложения ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФГУП «Учхоз СГСХА» поступила заявка от ФИО6

Вместе с тем, как следует из письма конкурсного управляющего ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес начальника Кинельского отдела Управления Росреестра по <адрес>, договор купли-продажи здания <адрес>» с ФИО6 заключен не был по причине ее отказа от такого заключения и в связи с отсутствием оплаты за здание.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 направил конкурсному управляющему ФГУП «Учхоз СГСХА» заявку о намерении приобрести здание <данные изъяты>» по цене <данные изъяты>.

Поскольку предложенная ФИО2 цена продажи здания <адрес>» была ниже минимальной цены продажи, установленной пунктом 7 главы 2 Предложения по положению о продаже имущества ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» путем публичного предложения в ходе конкурсного производства, утвержденного собранием кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ, конкурсным управляющим было созвано собрание кредиторов, в повестку дня которого, в том числе, вошел и вопрос о продаже здания <адрес> за <данные изъяты> согласно заявке.

В соответствии с п. 2 ст. 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.

Пунктом 1 главы 4 Предложения по положению о продаже имущества ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» путем публичного предложения в ходе конкурсного производства, утвержденного собранием кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что не проданное путем публичного предложения в соответствии с настоящим Положением имущество продается конкурсным управляющим по прямым договорам по цене, согласованной на собрании кредиторов.

Из Протокола № собрания кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ, Ведомости регистрации участников собрания кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собрание кредиторов большинством голосов приняло решение о продаже здания <адрес>» за <данные изъяты> согласно заявке.

Поскольку заявка о покупке <адрес>» по цене <данные изъяты> поступила только от ФИО2, суд приходит к выводу, что собрание кредиторов дало согласие на заключение договора купли-продажи указанного объекта недвижимости с подателем заявки ФИО2, несмотря на то, что в Протоколе № собрания кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ не указано лицо, с которым конкурсному управляющему надлежало заключить такой договор.

При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предмет договора был указан сторонами как здание <данные изъяты>», год постройки ДД.ММ.ГГГГ, количество этажей: один, общей площадью <данные изъяты> находящееся по адресу: <адрес>. Приложение к договору от ДД.ММ.ГГГГ являлся Акт приема-передачи указанного имущества.

В такой редакции договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был сдан на государственную регистрацию перехода права и права собственности ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес>.

При проведении правовой экспертизы документов регистрирующим органом было установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о зарегистрированных правах на иной объект недвижимости, а именно объект права: <данные изъяты>», назначение: нежилое здание торговли и <данные изъяты> <данные изъяты>., адрес объекта: <адрес>.

В связи с этим стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ внесли соответствующие изменения в его текст и представили на государственную регистрацию договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали, что продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает на условиях настоящего договора здание <данные изъяты>», назначение: нежилое здание торговли и <данные изъяты> площадь <данные изъяты> адрес объекта: <адрес>. В пункте 2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ (в новой редакции) указано, что настоящий договор имеет силу и значение акта приема-передачи.

Таким образом, истец и ответчик устранили противоречия в разночтениях объекта недвижимости, подлежащего продаже по цене <данные изъяты>.

Несоблюдение сроков заключения договора купли-продажи имущества должника, установленных пунктом 1 главы 3 Предложения по положению о продаже имущества ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» путем публичного предложения в ходе конкурсного производства, утвержденного собранием кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» от ДД.ММ.ГГГГ, не является существенным нарушением, которые бы препятствовало возникновению у покупателя ФИО2 права собственности на здание <данные изъяты>», поскольку более никаких заявок о приобретении этого объекта недвижимости у ФГУП «Учхоз СГСХА» от иных лиц не поступало.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом, при заключении договора купли-продажи здания <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были соблюдены форма договора и порядок его заключения, получено согласие кредиторов ФГУП «Учебно-опытное хозяйство СГСХА» на продажу здания по цене <данные изъяты>, подписан передаточный акт, ФИО2 в кассу предприятия была внесена оплата, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>, кассовой книгой ответчика за ДД.ММ.ГГГГ г., отчетами кассира за ДД.ММ.ГГГГ и за ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, суд полагает, что переход права собственности на здание <адрес>» к Кудряшову ФИО19. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоялся.

Поскольку для государственной регистрации перехода права и права собственности Кудряшова ФИО20 на спорный объект недвижимости ответчик не смог представить всех необходимых надлежаще оформленных документов, право собственности истца на приобретенное им имущество подлежит защите в судебном порядке путем признания права.

При таких обстоятельствах суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                    решил:

Иск удовлетворить.

Признать за Кудряшовым ФИО17 право собственности на <адрес>» общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ права хозяйственного ведения Федерального государственного унитарного предприятия Учебно-опытного хозяйства Самарской государственной сельскохозяйственной академии на <адрес>» общей площадью <данные изъяты>м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья