Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2810/2013 ~ М-1567/2013 от 20.03.2013

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 июля 2013 года                  г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Трух Е.В., при секретаре Бородиной Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2810/13 по иску ФИО1 к Самарской РОООИВИ о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительстве объекте, сохранении их в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

СРО ОООИВА заключила с Зызлаевой Т.П. договор №... от дата «О долевом участии в финансировании строительства жилого дома по адрес. Согласно п. 1.2 предметом оговора является долевое участие в финансировании строительства жилого дома по адрес в доле на нежилые помещения на 1 этаже, общей площадью *** кв.м. с учетом черновой отделки. Согласно проектно-сметной документации строительства указанного объекта в долю истца входит площадь пристроя. Согласно договору с Застройщиком ориентировочный срок окончания строительства являлся 3 квартал 2005 года. Согласно п. 2.1 договора стоимость долевого участия составляет *** руб. Свои обязательства по оплате договора дольщик выполнила, что подтверждается соответствующими платежными документами. Однако вышеуказанный жилой дом в эксплуатацию до настоящего момента не сдан. Решением Октябрьского районного суда г. Самара от дата за истцом признано право собственности на нежилое помещение № Н2 общей площадью *** кв.м., находящегося на первом этаже в объекте незавершенного строительства по адресу: адрес А. В 2011 года застройщиком выполнено обязательство по договору по строительству пристроя. После получения свидетельства о праве собственности на указанное нежилое помещение истец была намерена сдать нежилое помещения в аренду Центру дентальной имплантации СТАЛАНТ. Впоследствии арендатором была выполнена перепланировка помещения в пристрое. Однако своего права на заключение договора аренды истец е может, поскольку площади пристроя в настоящий момент не являются ее собственностью. Просила суд признать за ней право собственности на нежилые помещения в пристрое Н2 (литера А1) расположенные на 1 этаже адресА, по адрес, в адрес, вспомогательной площадью *** кв.м., основной площадью *** кв.м., а всего вместе с нежилыми помещениями Н2 с учетом проведенной перепланировки *** кв.м. в незавершенном строительством жилом доме по адресу: адрес А, а также признать сохранение нежилых помещений – Н2 и в пристрое Н2 (литера А и А1) на 1 этаже в адрес-А по адрес в перепланированном состоянии.

Определением суда от дата к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства и архитектуры г.о. Самары.

В судебном заседании истец, а так же ее представитель Гарин И.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить. Пояснили, что заключение компетентных органов о соответствии перепланировки градостроительным и строительным нормам и правилам у истца отсутствует.

Представитель ответчика Щукин А.А., действующий на основании доверенности от дата в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что при перепланировке помещения конструктивных нарушений не имелось, несущие перегородки здания не нарушены, на вопрос суда пояснил, что как строитель делает такой вывод исходя из лично произведенного осмотра спорного объекта.

Представитель третьего лица Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, в предварительном судебном заседании суду представил отзыв о несогласии с исковыми требованиями, в связи с отсутствием у истца отсутствует разрешение на реконструкцию и перепланировку нежилого помещения, на основании чего просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по адрес, Департамента строительства и архитектуры, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причин уважительности неявки суду не представили.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда от дата удовлетворен иск Зызлаевой Т.П., за ней признано право собственности на нежилое помещение № н2 общей площадью 459,90 кв.м., основной площадью 429,70, находящееся на 1 этаже в объекте незавершенного строительства по адресу: адресА.

Указанным решением установлено, что дата между Самарской региональной организации Общероссийская общественная организация инвалидов войны в Афганистане (СРО ООО «ИВА») и ФИО1 был заключен Договор №... о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по адрес.

Согласно п. 1.2. Договора №... от дата, предметом договора является долевое участие в финансировании строительства жилого дома по адрес в доле нежилые помещения на 1-ом этаже, общей площадью *** кв.м. (далее Доля) с учетом «черновой отделки». Площадь Доли берется из проектно-сметной документации и подлежит уточнению после обмеров, проведенных ФГУП «Ростехинвентаризация» г. Самара.

Согласно п. 1.6 указанного Договора ориентировочный срок окончания строительства является 3 квартал 2005 года.

Согласно п. 2.1 этого же Договора стоимость долевого участия составляет *** рублей.

Истец свои обязательства по оплате доле выполнила.

дата между СРООИВА и Зызлаевой Т.П. заключено дополнительное соглашение №... в котором указывается, что согласно обмера ФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь нежилых помещений на 1-ом этаже составляет 450,3 кв.м, а также, что застройщик выполнил строительство коробки здания, устройство кровли, монтаж лифтов, подключение жилого дома к электроснабжению, горячему и холодному водоснабжению, канализации, отоплению. Застройщик (СРООИВА) передает по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 450,3 кв.м.

Постановлением Главы г.Самара №... от дата СРО ООО «ИВА» предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок площадью 1880,0 кв.м., расположенный по адресу: адрес и разрешено строительство жилого дома с подземным гаражом.

Согласно Приказа №...-п от дата Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области «Об уточнении постановления Главы г. Самары от дата №...» были изменены п.1, 7 постановления Главы г. Самары №... в части срока предоставления земельного участка в аренду СРО ООО «ИВА». Вышеуказанный земельный участок представлен в аренду СРО ООО ИВА сроком на 6 лет без права выкупа.

Согласно Договора №... аренды земельного участка от дата СРО ООО «ИВА» предоставлен в аренду земельный участок, находящийся по адресу: адрес, площадью *** кв.м. для строительства жилого дома с подземным гаражом до дата

Согласно Разрешения на строительство № RU 63301000-091 от дата СРО ООО «ИВА» разрешено строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью *** кв.м., расположенному по адресу: адрес.

Распоряжением №... Главы администрации Октябрьского района г.Самары от дата присвоен адрес жилому дому с подземным гаражом, возведенным согласно постановлению Главы адрес от дата №... «О предоставлении СРО ООО ИВА земельного участка в аренду и разрешении строительства жилого дома с подземным гаражом на земельном участке, расположенном по адресу: адрес» - «адрес «А».

Согласно Акта приемки наружных сетей и внутренних установок от дата к 14-этажному жилому дому по адрес, был произведен осмотр технического состояния водопровода, канализации, каких-либо отклонений от проекта не установлено. Внутренние и наружные установки допущены в эксплуатацию.

Согласно Разрешения №... от дата Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору СРО ОО ИВА разрешена эксплуатация электроустановки 14-этажного жилого дома по адресу: адрес.

Согласно справки Волжской территориальной генерирующей компании №... от дата технические условия на теплоснабжение 14-ти этажного жилого дома со встроенными офисами по адрес в районе адрес выполнены. Тепловой ввод, тепловой узел, системы отопления и ГВС смонтированы в соответствии с проектом.

Согласно письма Центра государственной вневедомственной экспертизы №... от дата замечания по РП «Многоэтажный жилом дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном и на первом этаже по адрес» отработаны, кроме общей части замечания п.5.1.1 и 5.1.4.

Согласно технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» жилой дом, находящийся по адресу: адрес «А» поставлен на учет и ему присвоен инвентарный номер 1-53789.

Согласно Акту приема-передачи от дата СРООООИВА передало, а Зызлаева Т.П. приняла нежилые помещения на 1 этаже, площадью *** кв. м., находящиеся по адресу: адресА.

Как следует из технического паспорта, составленного ФФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на дата на нежилое помещение № н2 в адрес по адресу: адрес, общая площадь помещения составляет *** кв.м., основная площадь *** кв.м.

В настоящем судебном заседании Зызлаевой Т.П. представлен технический паспорт от дата (л.д.56-63), в котором имеется план 1 этажа из которого следует, что произведена реконструкция нежилого помещения, на что указано в иске самой истицей, а также выполнено строительство пристроя к торцу здания в районе лестницы. На плане 1 этажа имеется отметка техника о том, что разрешение на строительство не предъявлено. В разделе 2 технического паспорта также имеется отметка о реконструкции. Общая площадь помещения составила *** кв.м., основная площадь *** кв.м.

Суд принимает во внимание, что ранее вынесенным судебным решением установлено, что площадь нежилого помещения по договору от №... от дата между Зызлаевой Т.П. и СРООИВА составляла *** кв.м. с учетом «черновой отделки», в договоре отражалось, что площадь Доли берется из проектно-сметной документации и подлежит уточнению после обмеров, проведенных ФГУП «Ростехинвентаризация» адрес, дата между СРООИВА и Зызлаевой Т.П. заключалось дополнительное соглашение №... в котором указывалось, что согласно обмера ФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь нежилых помещений на 1-ом этаже составляет *** кв.м, а также, что застройщик выполнил строительство коробки здания, устройство кровли, монтаж лифтов, подключение жилого дома к электроснабжению, горячему и холодному водоснабжению, канализации, отоплению. Застройщик (СРООИВА) передает по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью *** кв.м.

В настоящем судебном заседании истцом не представлено суду каких-либо дополнительных соглашений с ответчиком о внесении изменений в проектно-сметную документацию, кроме того, представленную ответчиком копию плана 1 этажа (л.д. 64) суд не может принять за надлежащую проектно-сметную документацию, из которой с достоверностью можно установить, что на момент заключения договора №... от дата стороны договаривались именно о данной конфигурации нежилого помещения и именно с пристроем, поскольку какого-нибудь приложения к договору №... от дата, из которого возможно идентифицировать объект недвижимости в полном объеме, сторонами в дело не представлялось.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Каких-либо доказательств в деле о том, что произведенная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в деле не имеется.

Представленный стороной истца рабочий проект «Реконструкция входа. Архитектурно-строительные решения», изготовленный в 2011 году ООО «BS&А» судом во внимание не принимается, поскольку не подтверждает, что произведенная реконструкция соответствует требованиям закона и безопасна не только для нежилого помещения, но и для всего здания в целом.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.

То есть, множественность субъектов права собственности на одно и тоже имущество (общее имущество многоквартирного дома) предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ.

Доказательств о том, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом адрес-А по адрес принималось решение о его реконструкции, в том числе по вопросам изменения фасада здания, внутренних несущих перегородок стороной истца не представлено.

В связи с этим, суд не принимает признание иска ответчиком, поскольку полагает, что данным признанием могут быть нарушены права иных участников долевого строительства в указанном доме.

На основании вышеизложенного, у суда отсутствуют основания дл удовлетворения всех заявленных истицей требований по причине их недоказанности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 18.07.2013.

Судья                                 Е.В. Трух