Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3540/2019 от 27.11.2019

Судья Абрамочкина Г.В. Дело № 33-3540/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2019 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Курлаевой Л.И.

судей Коротченковой И.И., Забелиной О.А.,

с участием прокурора Паничевой Т.А.,

при секретаре Зябкине А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску администрации г. Орла к Полякову Е.Б., Полякову Е.Е., действующему в своих интересах и интересах <...> ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности,

по апелляционным жалобам Полякова Е.Е., администрации г. Орла на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 02 октября 2019 г., которым исковые требования администрации г. Орла удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация г. Орла обратилась в суд с иском к Полякову Е.Б., Полякову Е.Е., действующему в своих интересах и интересах <...> ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности.

В обоснование требований указала, что Полякову Е.Е. на праве собственности принадлежит № долей в праве собственности в <адрес>. Полякову Е.Б. на праве собственности принадлежит № долей в праве собственности в <адрес>.

Согласно справке управляющей компании, <...> зарегистрированы Поляков Е.Е., ФИО1

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии администрации <адрес> № от <дата> <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения признаны непригодными для проживания.

Постановлением администрации г. Орла от 11 октября 2017 г. № 4536 <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в связи с чем, собственникам помещений было направлено требование о сносе дома в срок до <дата>, которое не было исполнено.

<дата> главой администрации <адрес> вынесено постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений».

<дата>, <дата> ответчикам направлялся проект соглашения об изъятии недвижимости путем выкупа, однако соглашение, в установленный срок до <дата>, не было достигнуто.

Ссылаясь на изложенное, администрация г. Орла просила изъять <адрес>, принадлежащие на праве обшей долевой собственности Полякову Е.Б. и Полякову Е.Е. для муниципальных нужд г. Орла. Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение Полякова Е.Б. с учетом убытков, связанных с изъятием <адрес>, компенсации за не проведение капитального ремонта <адрес> <...>; определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение Полякова Е.Е. с учетом убытков, связанных с изъятием <адрес>, компенсации за не проведение капитального ремонта <адрес> <...>; обязать ответчиков заключить соглашение на условиях предлагаемых истцом; прекратить право общей долевой собственности на № долей, принадлежащих Полякову Е.Б. в <адрес> и долю в праве обшей долевой собственности на <адрес>; прекратить право общей долевой собственности на № долей, принадлежащих Полякову Е.Е. в <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на <адрес>. Признать право собственности администрации г. Орла на <адрес> и долю в праве общей собственности на <адрес>. Выселить Полякова Е.Е. и ФИО1 из <адрес>, со снятием их с регистрационного учета по указанному адресу.

Ответчик Поляков Е.Е., действующий в своих интересах и в интересах <...> ФИО1, и по доверенности в интересах Полякова Е.Б., просил в иске отказать.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Поляков Е.Е. ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного.

Указывает, что процедура, предшествующая изъятию <адрес> истцом не соблюдена.

Не согласен с выводом суда о порядке прекращения права собственности ответчиков на <адрес> и выселении Полякова Е.Е. и ФИО1 из <адрес> независимо от факта выплаты возмещения ответчикам и государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>.

Администрация г. Орла не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное.

Указывает на то, что заключение общества с ограниченной ответственностью <...> (далее – ООО <...>) по определению возмещения стоимости доли <адрес> в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, компенсации за не произведенный капитальный ремонт, противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 29 апреля 2014 г.

В вышеприведенном заключении судебной экспертизы рыночная стоимость <адрес> определена отдельно. Стоимость доли в праве <...> является завышенной. Правильность расчета стоимости доли <...> также вызывает сомнения.

Не согласна с выводом суда о взыскании затрат, связанных с выкупом (переездом) <...>, считая их завышенными, а также указывая, что ответчики не проживают в <адрес>, <...>.

Считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за не произведенный капитальный ремонт, поскольку допустимые доказательства тому, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют.

Полагает, что суд необоснованно взыскал с администрации г. Орла расходы за проведенную экспертизу в пользу ООО <...> в сумме 15 000 руб., поскольку иск удовлетворен частично.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее - ГПК РФ)), выслушав ответчика Полякова Е.Е., действующего в своих интересах и в интересах <...> ФИО1, и по доверенности в интересах Полякова Е.Б., поддержавшего свою апелляционную жалобу и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы истца, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

По правилам ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г. № 249-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

В подпункте «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что Поляков Е.Б. и Поляков Е.Е. являются сособственниками <адрес>. <...>.

<адрес> расположен на <...>.

Заключением городской межведомственной комиссии <...> № от <дата> <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения <...> были признаны непригодными для проживания.

Постановлением Администрации г. Орла № 4536 от 11 октября 2017 г. <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу.

Из материалов дела следует, что <дата> главой администрации
<адрес> вынесено постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений.

<дата>, в адрес Полякова Е.Е., Полякова Е.Б. было направлено требование об осуществлении сноса или реконструкцию <адрес> за счет собственных средств в срок до <дата>, со ссылкой на то, что в случае неисполнения указанного требования в установленный срок, земельный участок на котором расположен <адрес>, а также жилые помещения <...> подлежат изъятию для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

В связи с неисполнением ответчиками требования о сносе или реконструкции <адрес>, истцом <дата> ответчикам были направлены проекты соглашения об изъятии недвижимости путем выкупа.

<дата> ответчикам повторно были направлены проекты соглашения об изъятии недвижимости путем выкупа <...>

<...>

<...>

В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости жилого помещения, определением суда от <дата> была назначена судебная товароведческая экспертиза на предмет стоимости выкупаемого имущества.

Согласно заключению экспертов ООО <...> № от <дата> размер убытков<...> составляет <...>. Размер убытков<...> составляет <...>

Суд первой инстанций, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ, установив, что земельный участок, на котором находится принадлежащее истцам недвижимое имущество, изъят для муниципальных нужд; дом нуждался в капитальном ремонте; ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», удовлетворил иск, определив размер компенсации выкупной цены и компенсации за не произведенный капитальный ремонт <адрес> с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, а также принял решение о выселении Полякова Е.Е. и ФИО1 из изымаемого жилого помещения и снятия их с регистрационного учета. Кроме того, судом первой инстанции принято решение о взыскании с администрации г. Орла в пользу ООО <...> расходов по проведению судебной экспертизы <...> и взысканию с Полякова Е.Е. и Полякова Е.Б. государственной пошлины.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы Полякова Е.Е. о несоблюдении предусмотренной законом обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в частности невыполнения истцом требований ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с которыми принудительное изъятие жилого помещения и земельного участка на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, тогда как на основании решения суда независимо от факта выплаты выкупной стоимости изымаемого имущества и регистрации перехода права собственности, суд выселил ответчиков из изымаемого жилого помещения со снятием с регистрационного учета, не влекут отмену состоявшегося решения.

Как пояснил представитель администрации г. Орла в суде апелляционной инстанции, при процедуре изъятия жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд, сначала происходит оплата выкупной стоимости, только после этого осуществляется переход права собственности. Оплата производится после предоставления собственником изымаемого жилого помещения реквизитов для зачисления денежных средств, затем подается заявка в орган казначейства, после чего в течение трех месяцев выплачивается возмещение, и только после осуществления расчетов с собственником помещения, проводится регистрация перехода права собственности. До указанного момента принудительное выселение собственников не производится.

Судебная коллегия также учитывает, что ответчики в спорном жилом помещении не проживают. <...>

Таким образом, нарушение прав собственников изымаемого жилого помещения с учетом приведенных в апелляционной жалобе норм права, отсутствует.

Довод жалобы администрации г. Орла о необоснованном включении в возмещение стоимости доли <адрес> в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, и компенсации за не произведенный капитальный ремонт, судебная коллегия считает несостоятельным по следующим основаниям.

Положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в <адрес> и правом общей долевой собственности на общее имущество в <адрес> (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения <...>, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как следует из заключения экспертов ООО <...> № от <дата>, перед ними судом ставился вопрос об определении рыночной стоимости долей истцов в <адрес> с учетом стоимости их доли в праве общей долевой собственности на <адрес>.

Таким образом, рыночная стоимость <...>, а соответственно и принадлежащих им в праве собственности долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, определялась экспертами вне разрыва от стоимости земельного участка, приходящегося на площадь <...>, следовательно, доводы жалобы в указанной части опровергаются выводами судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы администрации г. Орла о том, что расходы за не произведенный капитальный ремонт не подлежат взысканию, поскольку допустимые доказательства тому, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют, не влекут отмену судебного решения, как несостоятельные.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя, в том числе убытки, причиненные собственнику его изъятием. При этом к числу убытков относится сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданами жилых помещений в доме, требующим капитального ремонта.

Сведения о том, что в <адрес> проводился капитальный ремонт, отсутствуют.

Таким образом, установив возникновение обязанности по производству капитального ремонта <адрес> у наймодателя задолго до признания <адрес>, в котором расположена доля в праве <...>, аварийным и подлежащим сносу (год постройки №), которая не была выполнена, суд первой пришел к правильному выводу, что имеются основания для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт <адрес>, исходя из доли сторон, в выкупную цену жилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, при этом исходит из следующего.

В Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г. разъяснено, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

В материалы дела сторонами представлен технический паспорт <адрес>, из которого не усматривается, что в доме проводился капитальный ремонт, что свидетельствует о необходимости в своевременном капитальном ремонте, который не был проведен.

Необоснован и довод апелляционной жалобы истца в части незаконности возмещения убытков, связанных с переездом. Независимо от того, что на момент рассмотрения спора ответчики в изымаемом жилом помещении постоянно не проживают, однако, ранее, после признания жилого помещения непригодным для проживания, ответчики вынуждены были приобретать другое жилое помещение и нести убытки, связанные с переездом.

Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 ГК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 02 октября 2019 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Полякова Е.Е. и администрации г. Орла - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи