Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7368/2013 ~ М-7336/2013 от 06.08.2013

Дело № 2-7368/13

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

***            г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе                                                               председательствующего судьи                                                     Горбаконенко А.В.,

при секретаре                                                                                 Марченко Е.П.,

с участием истца                                                                            Поликутина А.И.,

представителя ответчика и третьего лица                                   Безбородовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поликутина А.И. к ООО «ЭКОПАН Инвест» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным исковым заявлением, в обоснование указав, что между ним, ООО «Экопан Инвест» и Зражевским А.С. подписан предварительный договор купли-продажи *** от *** г., в соответствии с условиями которого Зражевский А.С. обязался к моменту заключения основного договора купли-продажи с привлечением сил ООО «ЭКОПАН Инвест» возвести для истца индивидуальный жилой дом площадью 115 кв. со встроенным гаражом площадью 20 кв. м., расположенные в зоне *** (*** Срок сдачи объектов *** (п. 1.1.), цена договора -         *** Истец от имени своей супруги внес в кассу ООО «Экопан Инвест» денежную сумму в размере *** по приходным кассовым ордерам от ***,***, ***, ***, ***, ***, *** г.

В связи с тем, что у ответчика и третьего лица отсутствовали полученные в установленном порядке разрешение на строительство, опубликованная проектная декларация, оформленный в собственность или на праве аренды (субаренды), безвозмездного срочного пользования земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, ответчик не вправе был привлекать денежные средства до получения указанных документов. Предварительный договор купли-продажи *** от *** не считается заключенным как не прошедший государственную регистрацию, что влечет в силу п.3 ст. 3 Федерального Закона РФ от *** *** «Об участии в долевом строительстве» взыскание в двойном размере процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ а также возврат в полном размере внесенных денежных средств.

Просит взыскать с ответчика сумму, внесенную по договору от *** в размере ***, проценты в двойном размере, по ставке рефинансирования (8,5 % годовых) за период с *** по *** в сумме ***.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, пояснил по обстоятельствам, изложенным в иске, в дополнение указав, что *** между ним, ответчиком и третьим лицом фактически был заключен договор долевого участия в строительстве.

Представитель ответчика ООО «ЭКОПАН Инвест» и третьего лица Зражевского А.С. - Безбородова О.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части взыскания суммы процентов, в обоснование представив письменный отзыв и устные пояснения, согласно которымобязательства по предварительному договору купли-продажи *** от *** ответчиком были исполнены в полном объеме, данное обстоятельство подтверждается актом выполненных работ, технической документацией, кадастровым паспортом на объект.

Истца и ответчика связывают отношения, закрепленные спорным договором. Отношения ответчика с продавцом (третьим лицом) связаны договором оказания услуг от *** условия и обязательства по которому также исполнены ответчиком в полном объеме, в связи с чем ответчик не согласен с требованиями истца и считает их необоснованными.

Отношения истца и третьего лица закреплены предварительным договором купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавец обязуется: продать индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенныйпод ним после того, как указанный объект будет построен подрядчиком. По условиям данного договора истец был обязан передать ответчику, либо передать третьему лицу денежные средства в размере *** в срок до *** г., однако указанные денежные средства оплачены не были, несмотря на то, что объект был построен.

Третье лицо неоднократно обращалось к истцу с требованиями об оплате и предложением заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, однако истец отказывался, в связи с чем ответчик и третье лицо подготовили дополнительное соглашение о расторжении спорного договора и *** предложили истцу его расторгнуть, однакоот истца поступил отказ.

Указывает, что индивидуальный жилой дом не являлся объектом долевого строительства, а является индивидуальным жилым домом, который был построен третьим лицом - Зражевским А.С. за счет собственных средств путем привлечения сил подрядчика.

Согласно ст. 4. Федеральный закон от. *** *** «Об участии в долевом строительстве...», по договору участияв долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод вэксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В данном случае застройщиком является физическое лицо, которое за счет собственных средств построило объект капитального строительства на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды, на основании разрешения на строительство, градостроительного плана, технических условий и прочей разрешительной документации.

Подрядчик же в данном случае был привлечен только в качестве гаранта исполнения обязательств по данному договору. Объект недвижимости был завершен строительством в ***.

Истцом не представлены доказательства тому, что предварительный договор купли-продажи от *** *** является договором долевого участия в строительстве.

Просит суд отказать в удовлетворении требований в части взыскания суммы процентов, не возражает против возврата истцу реально оплаченных им денежных средств в размере ***

Выслушав истца, представителя ответчика и третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что *** между Зражевским А.С. (продавец), ООО «ЭКОПАН Инвест» (подрядчик) и Поликутиным А.И. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи ***, по условиям которого продавец обязуется к моменту заключения основного договора купли-продажи с привлечением сил подрядчика возвести индивидуальный жилой дом блокированной застройки площадью 115 кв.м. со встроенным гаражом площадью 20 кв.м., расположенный в зоне *** (зона *** зарегистрировать право собственности на объект и земельный участок (200 кв.м.), расположенный под объектом и передать завершенный строительством объект и земельный участок в срок до конца *** в собственность покупателю, а покупатель обязуется приобрести в собственность объект и расположенный под ним земельный участок (п. 1.1.)

Цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенные объекты, указанные в п. 1.2. настоящего договора, составляет ***, что отражается в основном договоре купли-продажи (п. 2.1.).

Согласно п. 2.2. договора, денежные средства выплачиваются наличными либо в безналичной форме в сумме, указанной п. 2.1. настоящего договора в следующем порядке: при подписании настоящего договора покупателем вносится авансовый платеж в сумме ***, на остальную сумму в размере *** покупателю предоставляется рассрочка платежа на 12 календарных месяцев, в дальнейшем указанная сумма подлежит внесению равными долями не позднее 1 числа каждого календарного месяца. По соглашению сторон денежные средства могут быть уплачены в пользу подрядчика. Уплата денежных средств подрядчику является надлежащим исполнением покупателем своих обязательств по настоящему договору.

Рассматривая заявленные истцом требования о взыскании с ответчика денежной суммы в размере ***, уплаченной ответчику в рамках предварительного договора купли-продажи от *** №05, который расценивается истцом как договор участия в долевом строительстве, не прошедший в установленном законом порядке государственную регистрацию, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального значения содержащихся в предварительном договоре купли-продажи от *** слов и выражений, суд расценивает указанный договор именно как предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как указывалось выше, по условиям предварительного договора купли-продажи продавец обязуется передать завершенный строительством объект и земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется приобрести в собственность объект и расположенный под ним земельный участок.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч. 3).

Так, согласно п. 1.1. договора продавец обязуется к моменту заключения основного договора купли-продажи с привлечением сил подрядчика возвести индивидуальный жилой дом со встроенным гаражом, а покупатель обязуется приобрести в собственность объект и расположенный под ним земельный участок. В соответствии с п. 1.3., все затраты, возникшие с осуществлением вышеуказанных работ по настоящему договору, производятся продавцом. Продавец имеет право за свой счет привлекать третьих лиц для исполнения своих обязательств по настоящему договору. Обязательства по оплате работ, произведенных подрядчиком, несет продавец.

При этом ст. 1 Федерального закона от *** *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что спорный объект недвижимости является индивидуальным жилым домом, не объектом долевого строительства. Данное обстоятельство подтверждается договором уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному между СМ (сторона -1) и Зражевским А.С. (сторона - 2), по условиям которого стороне -2 переданы права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадь. 682 кв.м. с кадастровым номером ***, местоположение по кадастровому плану земельного участка от *** *** - земельный участок расположен в северо-восточной части квартала, граница которого проходит по контуру квартала в ***), назначение - для строительства индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка по договору аренды *** от *** г., заключенному на основании Постановления мэра г. Благовещенска *** от *** г., Постановления мэра г. Благовещенска *** от *** г., Постановления мэра г. Благовещенска *** от *** г.; соглашению к указанному договору аренды, заключенному между арендатором и арендодателем *** г., в соответствии с законом Амурской области от *** *** «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений на территории Амурской области». Срок аренды земельного участка установлен на период с *** по ***

Согласно кадастровому плану земельного участка от *** г., разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером *** - строительство индивидуального жилого дома.

В соответствии с выпиской из адресного реестра от *** г., постановлением мэра г. Благовещенска от *** *** в адресном реестре г. Благовещенска зарегистрирован адрес объекта недвижимости: ***, наименование объекта - индивидуальный жилой дом блокированной застройки.

Судом установлено, что указанный объект недвижимости построен физическим лицом Зражевским А.С., что подтверждается градостроительным планом земельного участка от *** г., подготовленным администрацией г. Благовещенска на основании заявления указанного лица, техническими условиями на присоединение к электрическим сетям, выданными на имя Зражевского А.С.

Также в судебном заседании установлено, что возведение спорного индивидуального жилого дома производилось путем привлечения Зражевским А.С. (заказчик) подрядной организации ООО «Экопан Инвест» (подрядчик), с которой *** заключен договор подряда на строительство жилого дома блокированного типа, общей площадью 115 кв.м., в том числе со встроенным гаражом площадью 20 кв.м., по адресу: г. Благовещенск, зона *** (*** на земельном участке с кадастровым номером ***. Срок строительства объекта недвижимости определен п. 1.1. названного договора - с *** до окончания ***.

Стоимость работ по договору подряда составила *** Оплата по договору со стороны Зражевского А.С. произведена в полном объеме, что подтверждается приходно-кассовым ордером от *** ***

Из материалов дела следует, что *** Зражевским А.С. поданы документы в Управление Росреестра по Амурской области для осуществления государственной регистрации его права на спорный объект недвижимости как объект незавершенный строительством.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что застройщиком объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома является физическое лицо Зражевский А.С., которое за счет собственных средств путем привлечения подрядной организации приступило к исполнению обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от *** ***

На основании изложенного предварительный договор купли-продажи от *** *** не может расцениваться судом как договор участия в долевом строительстве, а потому в рамках действующего законодательства не требует государственной регистрации, что является обязательным условием для договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от *** *** «Об участии в долевом строительстве…», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что истцом частично произведена оплата по предварительному договору купли-продажи от *** в сумме *** Денежные средства были внесены в кассу ООО «ЭКОПАН Инвест» *** истца ОВ (свидетельство о заключении брака от *** серии ***), что подтверждается представленными квитанциями к приходно-кассовым ордерам.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из п. 6.4.1. предварительного договора купли-продажи следует, что при получении уведомления от продавца о готовности заключить основной договор покупатель обязан в течении 5 дней подписать основной договор.

При этом в срок до *** истцу необходимо было в рамках предварительного договора купли-продажи передать ответчику либо третьему лицу денежные средства в полном объеме - ***, что истцом не было исполнено, данное обстоятельство истцом не оспаривается.

Кроме того, из пояснений истца, следует, что он не желает дальнейшего сотрудничества с ответчиком и третьим лицом в рамках предварительного договора купли-продажи от *** ***, требует возврата внесенных денежных средств на приобретение индивидуального жилого дома в размере *** Ответчик не возражает против возврата истцу денежных средств в указанной сумме, переданной на приобретение указанного объекта недвижимости.

Таким образом, требование истца о возврате денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи от *** в суме *** подлежит удовлетворению.

Требование истца о взыскании с ответчика процентов в двойном размере по основаниям, предусмотренным п.3 ст. 3 Федерального закона от *** *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» удовлетворению не подлежит, поскольку правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком в рамках договора от *** г., не связаны с правоотношениями в рамках участия в долевом строительстве. Истец не лишен право взыскать проценты по иному основанию.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о возмещении ему судебных расходов по данному исковому заявлению по уплате госпошлины в сумме ***.

С учетом размера удовлетворенных исковых требований, согласно п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, суд находит, что с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере ***., недоплаченная истцом при обращении в суд.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Поликутина А.И. к ООО «ЭКОПАН Инвест» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ЭКОПАН Инвест» в пользу Поликутина А.И. ***, госпошлину в сумме ***., отказав в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с ООО «ЭКОПАН Инвест» госпошлину в доход местного бюджета в сумме ***.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                        А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято *** А.В. Горбаконенко