Решение по делу № 2-1014/2021 (2-8613/2020;) ~ М-8390/2020 от 30.11.2020

                                            УИД 03RS0003-01-2020-011095-12

                                                                              №2- 1014/21

РЕШЕНИЕ

                                    Именем Российской Федерации

29 апреля 2021 г.                                                                                                       г.Уфа

            Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шакирова А.С.

при секретаре Иксановой А.Ф.,

при участии представителя истца Губачева О.А.- адвоката Абдуллина И.Р., действующего по ордеру от 22.01.2021 г.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Форт-Юст» Республики Башкортостан в интересах Губачева Олега Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «УНИСТРОЙРЕГИОН» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организации защиты прав потребителей «Форт-Юст» Республики Башкортостан в интересах Губачева О.А. обратилась в суд с указанным иском, прося признать недействительным абзац 4 п.4.2 Договора участия долевом строительстве №№-№ от 26 февраля 2020 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «УНИСТРОЙРЕГИОН» и Губачевым Олегом Александровичем согласно которого - Участник долевого строительства дает свое безусловное согласие на проведение комплекса мероприятий, направленных на межевание земельного участка, указанного в п.1.1. настоящего договора и на постановку вновь образованных земельных участков на кадастровый учет, тем самым подтверждая, что его право на общее имущество не будет распространяться на отмежеванные части земельного участка, а также на строения, расположенные на них, за исключением участка, относящегося непосредственно к многоквартирному жилому дому, указанному в п.1.1. договора, с прилегающей территорией, предназначенной для благоустройства, обслуживания и эксплуатации жилого комплекса. Образовавшиеся в результате проведения застройщиком комплекса мероприятий по правовому, техническому, организационному и финансовому обеспечению строительства многоквартирного дома, затраты несет застройщик, в том числе и путем завершения строительства многоквартирного дома за счет собственных средств.

    Требования мотивированы тем, что между истцом- Губачевым О.А. и ООО «УНИСТРОЙРЕГИОН» 26.02.2020 г. был заключен Договор участия в долевом строительстве № VL2-169.

            Согласно п.1.1 Договора следует, что участник участвует в долевом строительстве 314- квартирного <адрес> секционного жилого дома строительный номер № с переменной этажностью 11-22 этажей со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке общей площадью 12 204 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, <адрес>, а застройщик осуществляет строительство указанного многоквартирного дома путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому, и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц.

            Согласно п. 1.2 Договора застройщик/агент гарантирует, что им не заключено и не будет в период действия настоящего договора заключено договоров, предусматривающих право иных лиц на получение от Застройщика/агента объекта долевого строительства, указанный в п.1.3 настоящего договора. ЗАСТРОЙЩИК/АГЕНТ гарантирует, что объект долевого строительства, указанный в п.1.3 настоящего договора, на момент заключения настоящего договора не принадлежит третьим лицам, не отчужден, не заложен, в споре, под запретом (арестом) не состоит.

            Согласно п.1.3 Договора после получения ЗАСТРОЙЩИКОМ разрешения на ввод в эксплуатацию объекта УЧАСТНИК, при условии выполнения им своих обязательств по настоящему договору, приобретает в общую, долевую собственность, одну, 2-хкомнатную квартиру, расположенную на 9 этаже в 3-ем подъезде, имеющую условный № и долю в общем имуществе всех необходимых для эксплуатации объекта внутренних и наружных инженерных сетей, коммуникаций, мет общего пользования и благоустройстве прилегающей территории, в соответствии с проектом и Проектной декларацией с последующей регистрацией права собственности на квартиру и долю в общем имуществе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан со следующими характеристиками: согласно п.2.1 Договора цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, является договорной- установленной соглашением сторон составляет 9 143 400 руб.

             Согласно п.4.2 цена договора, указанная в п.2.1 является достаточной для приобретения права собственности на квартиру и долю, указанную в п.1.3 настоящего договора.

                Участник имеет права на иные результаты своего участия в долевом строительстве многоквартирного дома, кроме права на приобретение в собственность квартиры и доли, указанные в п.1.3-1.3.1 настоящего договора.

                Данный договор является типовым договором, заключаемым данным застройщиком и при заключении указанного договора у потребителя не имеется возможности внести в него изменения.

              Так в соответствии с п.1.3 Договора участник долевого строительства приобретает в общую долевую собственность, в том числе, долю в общем имуществе и мест общего пользования с последующей регистрацией права собственности права собственности на квартиру и долю в общем имуществе в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

            Таким образом, участник долевого строительства имеет право на оформление в общедолевую собственность земельного участка общей площадью 12 204 кв.м., с кадастровым номером №

             Между тем, истец полагает, что абзац договора (абз.5 п.4.2 Договора), предусматривающий изменение площади земельного участка, указанного в п.1.1 Договора, нарушает права потребителей. Фактически данным пунктом Договора закрепляется возможность застройщика действовать в своих личных интересах, оформления земельных участков и зданий, в том числе не соответствующих ранее согласованного проекта и проектной декларации, без согласования с участниками долевого строительства.

В судебном заседании представитель истца Губачева О.А.- адвокат Абдуллин И.Р., действующий по ордеру от 22.01.2021 г., исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

    Представитель Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Форт-Юст», представитель ответчика ООО «УНИСТРОЙРЕГИОН», представители третьих лиц Министерства земельных и имущественных отношений РБ, ПАО «Промсвязьбанк» извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились.

Истец Губачев О.А. третье лицо Губачева О.В. в судебное заседание не явились, повестки возвращены за истечением срока хранения.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.420 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. (п.1)

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).(п.4)

В силу ч.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Согласно п.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как указано в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Как установлено судом 26.02.2020 г. между ООО СЗ «Унистройрегион» (Застойщик) и Губачевым О.А., Губачевой О.В. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № VL2-169 согласно условиям которого Участник участвует в долевом строительстве 314-квартирного 5-секционного жилого дома строительный номер № с переменной этажностью 11-22-этажей со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке общей площадью 12204 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, <адрес> (далее - многоквартирный дом), а Застройщик осуществляет строительство указанного многоквартирного дома путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц. (п.1.1 договора)

Застройщик/Агент гарантирует, что им не заключено и не будет в период действия настоящего договора заключено договоров (соглашений), предусматривающих право иных лиц на получение от Застройщика/Агента объекта долевого строительства, указанного в п.1.3, настоящего договора. Застройщик/Агент гарантирует, что объект долевого строительства, указанный в п.1.3, настоящего договора, на момент заключения настоящего договора не принадлежит третьим лицам, не отчужден, не заложен, в споре, под запретом (арестом) не состоит. (п. 1.2 договора)

После получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта Участник, при условии выполнения им своих обязательств по настоящему договору, приобретает в общую совместную собственность одну 2-х комнатную квартиру, расположенную на 9 этаже в 3-ем подъезде, имеющую условный №, (далее - Квартира, объект долевого строительства) и долю в общем имуществе всех необходимых для эксплуатации Объекта внутренних и наружных инженерных сетей, коммуникаций, мест общего пользования и благоустройстве прилегающей территории, в соответствии с проектом и Проектной декларацией (далее - Доля в общем имуществе) с последующей регистрацией права собственности на Квартиру и Долю в общем имуществе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (п. 1.3 договора)

В соответствии п. 2.2 договора Оплата цены договора, указанной в п. 2.1 настоящего договора производится Участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора участия в долевом строительстве с использованием специального счета эскроу, открываемого в ПАО Сбербанк (эскроу-агент) по договору счета эскроу.

Согласно п. 4.2 договора :

Цена договора, указанная в п. 2.1.-2.3. является достаточной для приобретения права собственности на квартиру и долю, указанную в п.1.3. настоящего договора.

Участник не имеет права на иные результаты своего участия в долевом строительстве многоквартирного дома, кроме права на приобретение в собственность Квартиры и Доли, указанных в п. 1.3.- п.1.3 1. настоящего договора.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Право общей собственности участника на общее имущество, введенного в эксплуатацию объекта, возникает в силу ст. 36-38 ЖК РФ. Указанное общее имущество находится на обслуживании и эксплуатации Управляющей компании, которая избирается в соответствии со ст. 155,161,162 ЖК РФ.

Как указано в абзаце 5 указано пункта договора, в отношении которого заявлено исковое требование о признании его недействительным:

Участник долевого строительства дает свое безусловное согласие на проведение комплекса мероприятий, направленных на межевание земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора и на постановку вновь образованных земельных участков на кадастровый учет, тем самым подтверждая, что его право на общее имущество не будет распространяться на отмежеванные части земельного участка, а также на строения, расположенные на них, за исключением участка, относящегося непосредственно к многоквартирному жилому дому, указанному в п. 1.1 договора, с прилегающей территорией, предназначенной для благоустройства, обслуживания и эксплуатации жилого комплекса. Образовавшиеся в результате проведения Застройщиком комплекса мероприятий по правовому, техническому, организационному и финансовому обеспечению строительства многоквартирного дома, затраты несет Застройщик, в том числе и путем завершения строительства многоквартирного дома за счет собственных средств.

Согласно ч.1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В силу ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 4 указанной статьи Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав Губачева О.А. включением в договор указанного абзаца 5 пункта 4.2 договора.

Как следует из представленной выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № ( указанный в договоре участия в долевом строительстве) находился в собственности ООО СЗ «Унистройрегион», дата государственной регистрации права 02.10.2020 г.

Согласно пунктов 1,2, 3 ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу п.1 ст. 260 ГК РФ Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Исходя из содержания приведенных норм распоряжение земельным участком является исключительном правом собственника, при этом такое распоряжение не должно нарушать прав и законных интересов других лиц.

Согласно ч.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1, 4 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.

Как установлено судом договор участия в долевом строительстве № № от 26.02.2020 г. между ООО СЗ «Унистройрегион» (Застойщик) и Губачевым О.А., Губачевой О.В. (участник) заключен в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Таким образом ограничение в виде залога земельного участка в обеспечение исполнения пере истцом обязательства по договору участия в долевом строительстве в рассматриваемом случае не возникло.

Доказательств нарушения прав истца в результате включения в договор пункта о даче согласия истца на межевание земельного участка общей площадью 12 204 кв.м., с кадастровым номером № несоответствия площади земельного участка необходимого для обслуживания 314-квартирного 5-секционного жилого дома строительный номер № с переменной этажностью 11-22-этажей со встроенными нежилыми помещениями расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, <адрес> нормативным суду не представлено.

15 декабря 2020 г. ООО СЗ «Унистройрегион» выдано разрешение ввод объекта в эксплуатацию №-RU03308000-950Ж-2018 в соответствии с которым жилой комплекс по <адрес> в Советском районе г. Уфы. Жилой <адрес> со встроенными нежилыми помещения детского дошкольного образовательного учреждения на 1 и 2 этажах введен в эксплуатацию.

При указанных обстоятельствах, учитывая принцип свободы договора, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

          В удовлетворении иска Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Форт-Юст» Республики Башкортостан в интересах Губачева Олега Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «УНИСТРОЙРЕГИОН» о признании абзаца 4 пункта 4.2. Договора участия в долевом строительстве № № от 26 февраля 2020 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «УНИСТРОИРЕГИОН» и Губачевым Олегом Александровичем недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Судья:                                                           А.С. Шакиров