Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1818/2017 от 27.06.2017

Судья Авраменко О.В. Дело № 33-1818

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2017 года г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Курлаевой Л.И., Старцевой С.А.,

при секретаре Сулеймановой А.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьмина Юрия Михайловича к Бондаренко Олегу Анатольевичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

по апелляционной жалобе Кузьмина Юрия Михайловича на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 10.05.2017, которым отказано в удовлетворении иска.

Заслушав доклад судьи Должикова С.С., объяснения представителей Кузьмина Ю.М. – Олейникова А.В. и Алдониной Л.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Бондаренко О.А., полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Кузьмин Ю.М. обратился в суд с иском к Бондаренко О.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование требований указал, что 26.03.2014 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <...> кв.м, кадастровый № и жилого дома, общей площадью <...> кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 2 050 000 руб., из них жилой дом - 1 650 000 руб., земельный участок – 400 000 руб.

По условиям договора ответчик обязался передать сумму в размере 1 400 000 руб. из личных средств до подписания настоящего договора, а сумму в размере 650 000 руб. за счет заемных средств в течение трех банковских дней после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к покупателю.

04.04.2014 договор прошел государственную регистрацию перехода права собственности, однако ответчик не исполнил в полном объеме обязательство по выплате денежных средств, остаток долга составляет 300 000 руб., а по устной договоренности перед сделкой – 450 000 руб.

Ссылался, что фактическая передача имущества не производилась, поскольку ключи от запорных устройств не передавались, до настоящего времени в жилом доме находятся принадлежащие истцу вещи.

В результате неисполнения условий договора по его оплате в полном объеме истцу был причинен ущерб, выразившийся в невозможности приобретения грузового транспортного средства МАЗ и полуприцепа к нему в связи с отсутствием необходимой денежной суммы, а также потери уплаченного за него задатка в размере 40 000 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

В связи с изложенным истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 26.03.2014, заключенный с Бондаренко О.А.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бондаренко А.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО10, ФИО11, ФИО12, Кредитный потребительский кооператив «Орловский жилищный кредит», Бондаренко Я.О., ГУ Управление Пенсионного фонда РФ в г. Орле и Орловском районе Орловской области.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Кузьмин Ю.М. просит отменить решение суда как незаконное и принять новое об удовлетворении иска.

Указывает, что сумма невыплаченных по договору денежных средств составляет 300 000 руб., которые ответчик отказывается возвращать.

Ссылается, что фактическая передача недвижимого имущества не производилась, ответчик самовольно вселился в спорный жилой дом и отказывается возвращать находящиеся в нем вещи истца.

Приводит довод о том, что недвижимое имущество им продавалось для приобретения грузового транспортного средства МАЗ и полуприцепа к нему в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также необходимого для проживания жилого помещения. Однако в результате неисполнения обязательства по оплате договора в полном объеме было приобретено лишь транспортное средство,

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

На основании п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, <дата> между Кузьминым Ю.М. (продавец) и Бондаренко О.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <...> кв.м, кадастровый № и жилого дома, общей площадью <...> кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.7).Согласно пункту 3 договора стороны оценили объекты недвижимости в 2 050 000 руб., из которых стоимость жилого <адрес> 650 000 руб., земельного участка – 400 000 руб.

Переход права собственности от покупателя к продавцу на объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Росреестра по Орловской области 04.04.2014.

По условиям договора (пункт 4) денежные средства в размере 1 650 000 руб. уплачены покупателем из личных средств до подписания договора, оставшуюся сумму в размере 650 000 руб. покупатель обязался передать за счет заемных средств, предоставленных кредитным потребительским кооперативом «Орловский Жилищный Кредит» в соответствии с договором займа от 26.03.2014 № ФВ-080/14 в течение трех банковских дней после передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный жилой дом с земельным участком к покупателю.

По распискам от 26.03.2014 и 01.04.2014 Бондаренко О.А. передал Кузьмину Ю.М. денежные средства в размере 1 400 000 руб. и 650 000 руб., соответственно (л.д.125, 126).

Основанием для обращения истца в суд явилось существенное нарушение условий договоров покупателем, не оплатившим в установленный договором срок полную цену товара, а также отказ в удовлетворении претензии о расторжении договора.

Из пояснений представителя ответчика в суде первой инстанции следует, что на момент совершения сделки Бондаренко О.А. не выплатил истцу 300 000 руб., поскольку по достигнутой договоренности часть денежных средств пошла на погашение долга Кузьмина Ю.М. за коммунальные услуги.        Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения исковых требований Кузьмина Ю.М. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, поскольку истцу не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданных по договору объектов недвижимости, в том числе в случае нарушения обязательства по их оплате.

Учитывая, что решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, основано на исследованных в судебном заседании доказательствах, судебная коллегия находит его законным и обоснованным.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из анализа приведенных норм следует, что п. 3 ст. 486 ГК РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар.

Вместе с тем, указанные положения не запрещают сторонам предусмотреть в договоре купли-продажи возможность применения иных санкций за нарушение покупателем обязательства по оплате товара.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 Продажа недвижимости - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Представленный суду договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 26.03.2014 не содержит условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

С учетом положений п. 2 ст. 450 ГК РФ сама по себе невыплата покупателем в полном объеме денег продавцу существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение.

Как усматривается из материалов дела, доказательств причинения Кузьмину Ю.М. ущерба действиями Бондаренко О.А., выразившимися в невыплате полной стоимости объектов недвижимости, они не содержат, соответственно оснований расценивать данные обстоятельства как существенные нарушения, не имеется.

Доводы о том, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения Кузьмина Ю.М. помимо его воли, поскольку фактическая передача жилого дома не производилась, ключи от запорных устройств не передавались, являются несостоятельными.

Согласно пункту 18 договора от 26.03.2014 передача жилого дома с земельным участком между сторонами производится без составления передаточного акта, путем передачи документов. Стороны подтверждают, что Продавец передал, а Покупатель принял указанный жилой дом с земельным участком в том виде, в котором они находились на момент заключения договора. У сторон нет друг к другу претензий по существу настоящего договора и передаваемому имуществу. В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Следует из материалов дела, установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, что Бондаренко О.А. с 2014 года и по настоящее время проживает в доме, являвшимся предметом договора купли-продажи от 26.03.2014.

Смена Бондаренко О.А. замков в данном жилом помещении свидетельствует о реализации им предусмотренных ст. 209 ГК РФ правомочий собственника.

В случае неправомерного удержания ответчиком принадлежащих истцу вещей и предметов обихода, он вправе обратиться за защитой нарушенных прав в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, доводы жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе), судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 10.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузьмина Юрия Михайловича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи