Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-2644/2016 ~ М-838/2016 от 10.02.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

    Ленинский районный суд <адрес>

    в составе председательствующего судьи Спицына Ю.А.,

    при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело

    по административному иску ФИО2

    к Управлению Росреестра по <адрес>

    о признании незаконным решения об отказе в регистрации договора,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в суд и просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между мной и ФИО8 по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО6 был заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно п. 1.1 данного договора ФИО7 (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости: Общежитие (квартирного типа) и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0306086:104, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащий Застройщику на праве аренды на основании Договора перенайма от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

Объект долевого строительства по настоящему договору - нежилое помещение, расположенное в объекте недвижимости: Общежитии (квартирного типа) и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, функциональное назначение – гостиницы, имеющие следующие характеристики в соответствии с проектной документацией – корпус Б, этаж – 1, общая площадь нежилых помещений – 186,20 кв.м. (п. 1.2. договора).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора, данный отказ оспаривается истцом.

Административный истец в судебное заседание не явился, в своем заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования поддержала. Пояснила об обстоятельствах как изложено в административном иске.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, просил в иске отказать, ссылаясь на законность действий должностных лиц ответчика. Письменные возражения против заявленных требований приобщены к материалам дела.

Суд, выслушав участников дела, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ФИО5 был заключен Договор участия в долевом строительстве №. Согласно п. 1.1. Договора ФИО9 (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости: Общежитие (квартирного типа) и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0306086:104 расположенном по адресу: <адрес> перенайма от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

Объект долевого строительства по настоящему договору - нежилое помещение, расположенное в объекте недвижимости: Общежитии (квартирного типа) и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, функциональное назначение – гостиницы, имеющие следующие характеристики в соответствии с проектной документацией – корпус Б, этаж – 1, общая площадь нежилых помещений – 186,20 кв.м. (п. 1.2. договора).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора.

Оценивая доводы сторон, суд приходит к выводу об обоснованности довода административного истца о том, что возникшие правоотношения по строительству здания общежития (квартирного типа) и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> и заключение в связи этим договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в рассматриваемой ситуации регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании ч. 1 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом законодатель предусмотрел, что денежные средства участников долевого строительства могут быть привлечены застройщиком для строительство любых объектов недвижимости кроме объектов производственного назначения. В смысле указанной нормы закона общежития и гостиницы относятся к иным объектам недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Между тем, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ дополнен Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 25.1. Данная норма закона регулирует порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Статья 25.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ устанавливает, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; 5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации (далее - земельные участки Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи документов; 3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства"; 4) заключение договора участия в долевом строительстве, указанного в подпункте 5 пункта 2 настоящей статьи, с лицом, не имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением иных предусмотренных федеральными законами требований.

В течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по основанию, указанному в подпункте 2 пункта 3.1 настоящей статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с названным Законом.

Пунктом 1 статьи 19 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

Суд критически оценивает довод ответчика о том, что к возникшим правоотношениям по строительству здания общежития (квартирного типа) и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> и заключение в связи этим договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ применяются нормы ЖК РФ о специализированном жилищном фонде.

Как следует из ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно пп. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Однако в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Из положений указанных норм следует, что Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

К жилым помещениям, предоставленным под общежитие, принадлежащим на праве собственности предприятиям, организациям положения ЖК РФ применены быть не могут, так как в данном случае идет речь о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

При этом положения Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

На основании анализа вышеперечисленных норм Закона об участии в долевом строительстве можно сделать вывод, что Закон не содержит запрет на применение его положений в случае строительства общежитий.

Ответчиком в суд не представлено доказательств строительства за счет государственных и (или) муниципальных денежных средств.

Напротив, в материалах дела имеются предоставленные истцом выписки по счетам ФИО10 а также сведения с интеренет-сайта, согласно которым строительство Общежития (квартирного типа) и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> ведется за счет денежных средств ФИО11

Согласно ст. 218 ч. 1 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обжалуемое по настоящему делу решение принято в отсутствие законных оснований для этого, что в соответствии с пп. «в» п. 3 ч. 8 ст. 226 КАС РФ является основанием для признания его незаконным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО Строительная компания «Развитие-М».

Обязать Управления Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО12

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

    Судья     Ю.А. Спицын

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.