Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4228/2010 от 06.09.2010

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2010г.                                                                                                         г.Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска

В составе:

Председательствующего (судьи) Кудряшова А.В.

при секретаре Барашковой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Областной общественной организации... в интересах ФИО23 к ЗАО С. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, возврате оплаченных по сделке денежных средств с учетом процентов, неустойки, штрафа и денежной компенсации морального вреда, а также по иску ЗАО С. к Фроловой Т.М. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л :

Областной общественной организации... действуя в интересах Фроловой Т.М., обратилась в суд с требованием к ЗАО С.» о признании недействительной оформленной ДД.ММ.ГГГГ истицей и ответчиком сделки, предусматривающей заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся доме по адресу: <адрес>, указав, что названное соглашение по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве жилья и подлежало государственной регистрации, однако было заключено обществом в отсутствие законных прав на возведение объекта недвижимости и привлечение денежных средств граждан (владение земельным участком, на котором осуществлялось строительство на момент подписания договора не было закреплено, технико-экономические параметры жилья не уточнены, что не позволяет четко идентифицировать соответствующий объект недвижимости, являющийся объектом прав Фроловой по договору). К тому же облечение правоотношений сторон в форму предварительной сделки о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения противоречит требованиям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ о недопустимости привлечения в таком порядке денежных средств граждан в целях участия в долевом строительстве многоквартирных домов.       

Ссылаясь на ничтожность предварительного соглашения и наличие оснований для применения двусторонней реституции, в иске Фроловой поставлены вопросы о взыскании оплаченной по договору денежной суммы в размере 2 230 448 руб., процентов за пользование денежными средствами в размере 786 896 руб. 88 коп., неустойки в размере 2 230 448 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., а также штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от взысканной суммы.

В свою очередь, ЗАО С.» предъявило к Фроловой Т.М. иск о понуждении последней к заключению договора купли-продажи квартиры №<адрес>, сославшись на уклонение ответчицы от исполнения принятых на себя по сделке от ДД.ММ.ГГГГ обязательств.

Определением суда от 05.10.2010г. названные гражданские дела объединены в одно производство.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

По правилам, установленным ст.ст.309-310 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

К числу способов защиты права отнесено присуждение к исполнению обязательства в натуре (абз.7 ст.12 ГК РФ).

По смыслу п.1 ст.3 ГПК РФ, предусматривающей, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, возможность удовлетворения требований истца напрямую зависит от установления при разбирательстве дела факта нарушения либо наличия угрозы нарушения его прав.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Фроловой Т.М. и ЗАО С.» оформлена сделка № о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в жилом доме по строительному адресу: <адрес> (л.д. 7).

Стороны пришли к соглашению о том, что после приема жилого дома приемочной комиссией в течение 60 календарных дней с момента получения обществом свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ будет заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, под номером 1 на площадке, считая справа налево от лифта, условный номер 32, общей проектной площадью 60,61 кв.м. на восьмом этаже в первой секции в жилом доме-новостройке по адресу: <адрес>, стоимость которой определена в размере 2 230 448 руб. В соответствии с п.1.2.2 окончательная площадь квартиры и ее адрес должны определяться в договоре купли-продажи квартиры на основании данных, представленных учреждением технической инвентаризации.

Данный договор сторонами подписан, условия его не оспорены, процедура и порядок заключения соблюдены.

Частью 1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Из содержания оформленной между сторонами спора предварительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что она по своей правовой природе не является договором участия в долевом строительстве. Как следует из текста данного соглашения, целью осуществления обществом строительства жилого дома в рамках исполнения своих обязательств перед Фроловой Т.М. являлось изначальное приобретение ЗАО «Смолстром-Сервис» недвижимого имущества в свою собственность (т.е. без приобретения Фроловой, как участником долевого строительства, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ вещных прав на объект долевого строительства), тогда как договор долевого участия в строительстве не предполагает приобретения застройщиком права собственности на недвижимость (такие права возникают у дольщика), на что справедливо указывает истица.

Объектом рассматриваемого договора является принадлежащая на праве собственности продавцу - обществу квартира в жилом доме, волеизъявление на приобретение которой было выражено Фроловой, а в самом названном соглашении отсутствуют обязательные для договора долевого участия условия, касающиеся прав и обязанностей сторон такого договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (ч.4 ст.4). При этом отсутствие в момент заключения упомянутого предварительного договора созданного объекта недвижимости как такового закону не противоречит (п.2 ст.455 ГК РФ).

По изложенным выше причинам с утверждением истицы о несоответствии заключенного предварительного договора купли-продажи требованиям действующего гражданского законодательства (п.1 ст.422 ГК РФ), притворном характере названой сделки, прикрывающей договор участия в долевом строительстве, согласиться нельзя.

Согласно п.п.1, 2 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Приведенные нормативные положения, в совокупности с правилами, содержащимися в п.п.1, 2 ст.1, п.1 ч.1 ст.ст.8, 9 ГК РФ отражают один из основополагающих принципов гражданского права, заключающийся в свободе усмотрения участников соответствующих правоотношений в определении способов осуществления принадлежащих им прав. Этот принцип в полной мере относится и к праву сторон самостоятельно разрешить вопрос о возможности закрепления прав и обязанностей по сделке.

Правовая природа предварительной сделки (ст.429 ГК РФ) связана с наличием у её участников намерений реализовать право на оформление обязательственных отношений в будущем. Очевидность того обстоятельства, что, оформляя предварительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, истица имела намерение приобрести в собственность жилое помещение, а ответчик произвести его отчуждение, принятие сторонами исчерпывающих мер направленных на исполнение оговоренных предварительной сделкой условий, является свидетельством реализации участниками спора отнесенного гражданским законодательством к их прерогативе, права установить не противоречащие закону договорные обязательства, отвечающие их интересам.

Ссылки представителя истицы на новую редакцию Федерального закона от 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные Российской Федерации» (редакция от 17.06.2010 №119-ФЗ), устанавливающего в отличие от действовавшего на период спорных правоотношений законодательства, прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства объектов недвижимого имущества в ином порядке, нежели установлено этим нормативным правовым актом, не могут быть приняты во внимание - отмеченным положениям не придана обратная сила действия во времени, они не распространены на случаи связанные с заключением предварительных сделок (п.2 ст.422 ГК РФ).

Материалами дела достоверно подтверждено, что обстоятельств, препятствующих заключению сторонами основного договора купли-продажи, не имеется. Все существенные условия предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены - авансовый платеж в размере стоимости приобретаемой квартиры Фроловой Т.М. внесен (л.д.8, Том 1); дом, расположенный по адресу: <адрес>, возведен, сдан в эксплуатацию (л.д.93, Том 1), квартира №<данные изъяты> готова к передаче истице, право собственности строительной компании на объект недвижимости зарегистрировано в УФРС по Смоленской области (л.д.37, Том 1); истица многократно уведомлялась ответчиком о необходимости оформить сделку по отчуждению ей жилого помещения на основаниях, установленных предварительным соглашением (л.д.11, 56-58, Том 1).

Соответственно, доводы Т.М.Фроловой о нарушении её прав и охраняемых законом интересов оформлением и исполнением добровольно принятых сторонами условий предварительного соглашения, не основаны на фактических обстоятельствах.

Поскольку после уведомления обществом истицы о необходимости принятия квартиры и заключения основного договора купли-продажи такой договор до настоящего времени сторонами спора не заключен, принимая во внимание то обстоятельство, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия основного договора (условия о предмете продаваемого имущества и его цене), а также установленный в судебном заседании факт уклонения Фроловой Т.М. от покупки недвижимости, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ЗАО С. исковых требований и возлагает на Фролову обязанность по заключению с обществом договора купли-продажи квартиры <адрес> общей площадью 52,6 кв.м. на условиях, предусмотренных предварительной сделкой от ДД.ММ.ГГГГ № (п.п.1, 5 ст.429 ГК РФ).

С утверждениями истицы и ее представителя о том, что до ДД.ММ.ГГГГ общество не уведомляло ее о необходимости заключения основного договора, что исключает возможность удовлетворения иска ЗАО С.», согласиться нельзя. В ходе судебного разбирательства Фроловой признан факт получения письма ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, в котором общество потребовало от Фроловой приступить к исполнению обязательств, предусмотренных договором от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.57, Том 1). Кроме того, Фроловой при обращении в суд в качестве приложения к исковому заявлению представлено письмо ответчика от ДД.ММ.ГГГГ на ее претензию от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ЗАО С.» также указывает ей на необходимость заключения договора купли-продажи квартиры (л.д.11, 58 Том 1). Также обществом в адрес истицы ДД.ММ.ГГГГ направлялось письмо с предложением принять квартиру, которое в январе 2009г. возвратилось ответчику за истечение срока хранения (л.д.56, Том 1, л.д.72-74, Том 2).

При установленном судом факте уклонения Фроловой от заключения основной сделки, имевшего место в течение последующих 60 дней после получения ЗАО С.» свидетельства о праве собственности на квартиру (ДД.ММ.ГГГГ), ее доводы о невозможности удовлетворения требований общества, предъявленных за пределами предусмотренного п.1.3 предварительной сделки пресекательного, по мнению истицы, срока, во внимание судом не принимаются. К тому же, установленный в названном пункте договора от ДД.ММ.ГГГГ 60-дневный срок, как следует из буквального толкования данного договорного условия, является промежуточным (не конечным), а не пресекательным, тогда как окончательный срок, в который стороны должны заключить основной договор, определен сторонами спора как ДД.ММ.ГГГГ, из которого и следует исходить при разрешении вопроса о правомерности требований ЗАО С. (п.6 ст.429 ГК РФ).

Доводы истицы о недействительности предварительного договора ввиду не разрешения ЗАО С.» вопроса о доскональном указании в предварительном соглашении технико-экономических параметров квартиры, позволяющих идентифицировать объект недвижимости; непринятии обществом мер по заключению договора аренды в отношении земельного участка, на котором возводился дом к моменту оформления предварительного договора; отсутствия государственной регистрации предварительной сделки, не могут являться основанием для удовлетворения заявленных ею исковых требований.

Внесение в предварительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ сведений о технико-экономических показателях квартиры, подлежащей передаче истице впоследствии на основании основного договора (двухкомнатная квартира, под номером 1 на площадке, считая справа налево от лифта, условный номер 32, общей площадью 60,61 кв.м. на восьмом этаже в первой секции в жилом доме- новостройке по адресу: <адрес>) обусловлено наличием данных в отношении строительного объекта, находящегося в стадии возведения, исходя из получившей ДД.ММ.ГГГГ положительное заключение государственной экспертизы проектной и разрешительной документации, с которой истица была ознакомлена перед оформлением предварительного соглашения (л.д.7 - оборот, 199-203, Том 1).

Доводы представителя истицы о том, что при совершении предварительной сделки Фролова Т.М. не имела представления о конкретном жилом помещении, права на которые ею приобретались, суд находит неубедительными. Изложенные в п.1.2.2 предварительного договора сведения в отношении соответствующего объекта недвижимости, по мнению суда, содержат исчерпывающую информацию, позволяющую предельно четко и достоверно идентифицировать приобретаемое жилое помещение в условиях, когда домовладение еще не возведено и ему присвоен только строительный (неокончательный) адрес (л.д.7, Том 1). Предварительный договор содержит не вероятностное, а вполне конкретизированное описание квартиры (номер секции и этаж, количество комнат и проектная площадь). При этом п.1.2.2 названной сделки предусмотрено уточнение индивидуализирующих признаков квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации.

Не соглашаясь с позицией Фроловой и ее представителя о том, что имеющиеся разночтения в наименовании места нахождения жилого помещения, отраженные в разрешающей документации (<адрес>), в предварительном договоре (<адрес>) и правоустанавливающих документах (<адрес>), свидетельствуют о неконкретизированности объекта прав истицы, суд отмечает, что имеющаяся в деле документация позволяет определенно установить как место расположения домовладения, в котором находится соответствующая квартира, так и место расположения самой квартиры в многоквартирном доме (л.д.200-203, Том 1).

Сопоставление соответствующей информации с параметрами построенного компанией жилого помещения, которому был присвоен почтовый адрес (двухкомнатная квартира расположена по адресу: <адрес>, <данные изъяты>-й этаж, общая площадь 52,6 кв.м), свидетельствует об их идентичности (л.д.37, 99, 199-203 Том 1).

То обстоятельство, что площадь построенного жилья, отраженная в свидетельстве о государственной регистрации, составляет 52,6 кв.м. (л.д.55), а аналогичный показатель в предварительном договоре обозначен, как 60,61 кв. (л.д.7), обусловлено внесением в предварительное соглашение сведений о площади лоджии (7,5 кв.м.), а также уточнением соответствующих технико-экономических параметров непосредственно после осуществления строительства объекта, на что и указывалось в п.1.2.2 предварительной сделки.

При таком положении, предмет подлежащего заключению в будущем договора купли-продажи следует считать согласованным.

Ввиду изложенных выше обстоятельств, тот факт, что в заключенном ДД.ММ.ГГГГ с обществом договоре аренды земельного участка, расположенном в квартале, ограниченном улицами <адрес>, приведены сведения о том, что на арендованном участке земли зданий и сооружений не находится, при том условии, что строительство домовладения было осуществлено именно на отведенном земельном участке с получением ДД.ММ.ГГГГ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не опровергают состоятельность утверждений ЗАО С.» об определенности предмета договора (ст.554 ГК РФ).

Содержащееся в имеющемся в материалах дела заключении от ДД.ММ.ГГГГ, выданном Главным управлением государственного строительного надзора Смоленской области, о соответствии построенного домовладения № по <адрес> требованиям технических регламентов и проектной документации, указание на то, что разрешение на строительство данного объекта было выдано Администрацией г.Смоленска ДД.ММ.ГГГГ, тогда как ответчиком представлено соответствующее разрешение, выданное ДД.ММ.ГГГГ (л.д.54, 92 Том 1), обусловлено внесением в установленном порядке изменений в проектную документацию, потребовавшей выдачи ДД.ММ.ГГГГ соответствующего разрешения, что не опровергает доводы общества о том, что к передаче в собственность Фроловой предоставлено именно то жилое помещение, которое указано в предварительной сделке (л.д.70-72, Том 2).

Вступление в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ о неправомерности действий Главного земельного управления Смоленской области, выразившихся в отказе заключить с ответчиком договор аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство спорного объекта недвижимости 9л.д.89-91, Том 1), является ничем иным, как констатацией изначального наличия у строительной компании законных прав в отношении соответствующего участка земли - вне зависимости от даты оформления арендной сделки на этот объект недвижимости. При этом суд, отмечая правомерность использования земельного участка акционерным обществом при ведении строительства дома, и соответственно, законность оформления предварительной сделки, указывает на то, что предварительное согласование места размещения домостроения получено компанией заблаговременно ДД.ММ.ГГГГ - на основании соответствующего постановления Главы города Смоленска № (л.д.91, Том 1), разрешение на строительство дома органом местного самоуправления выдано также своевременно - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92, 214-216, Том 1).

Отсутствие государственной регистрации договора, при соблюдении сторонами спора требований предъявляемых к форме сделки, также не является безусловным основанием для признания такого соглашения недействительным.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).

На основании ст.550 (п.1) ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

В силу ст.558 (п.2) ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст.2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п.2 ст.558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Также суд полагает возможным отметить, что участие истицы в предшествовавший оформлению спорной сделки период, в заключении с ответчиком 8 договоров по приобретению жилых помещений (л.д.35, 65-87, 102-104), по сути, исключает возможность признания состоятельными доводов о введении её ЗАО С.» в заблуждение как потребителя, относительно правовой сущности такого договора.

Доводы истицы и ее представителя о том, что построенная обществом квартира имеет меньшую площадь, чем та, которая указана в предварительной сделке и оплачена Фроловой, не исключает права последней на осуществление соответствующего перерасчета цены договора и последующее предъявление к ЗАО С.» соответствующих требований, в том числе, при наличии спора - в судебном порядке.

При установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих об отсутствии оснований для признания предварительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд отказывает Фроловой Т.М. в иске в полном объеме, в том числе и в удовлетворении производных от основного, требованиях о возврате оплаченных денежных средств по сделке, процентов, неустойки, штрафа и денежной компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Областной общественной организации...», действующей в интересах Фроловой Т.М. к ЗАО С. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, возврате оплаченных по сделке денежных средств с учетом процентов, неустойки, штрафа и денежной компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.

Обязать Фролову Т.М. заключить с ЗАО С.» договор купли-продажи квартиры №<данные изъяты> в доме №<данные изъяты> по ул.<данные изъяты> г.Смоленска общей площадью 52,6 кв.м. на условиях, предусмотренных договором о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение 10 дней.

Председательствующий                                        А.В.Кудряшов