Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4814/2016 от 04.02.2016

Судья Богданович С.П. Дело N <...>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 апреля 2016 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Смирнова Е.А., Башинского Д.А.,

по докладу судьи Смирнова Е.А.,

при секретаре Свердловой В.Р.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации города Сочи по доверенности Магдиева Д.А. на решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 01 декабря 2015 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

администрация города Сочи обратилась с исковым заявлением к Назаренко А.В. о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, расположенным по адресу: <...>, за период с <...> по <...> в размере <...> рублей по договору аренды N <...> от <...>, из которых: <...> рублей – задолженность по арендной плате; <...> рублей – задолженность по пени.

В свою очередь, Назаренко А.В. обратился со встречным исковым заявлением (уточненным в ходе судебного разбирательства) к администрации города Сочи о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды N <...> от <...> в части размера годовой арендной платы за участок, установленный в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости головой арендной платы N <...> от <...>; возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы, начисляемой администрацией города Сочи по указанному договору за период с <...> по день обращения со встречным исковым заявлением в суд, исходя из размера годовой арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 4.1. Правил, утвержденных постановлением администрации г. Сочи от <...> N 1061 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи», а также оценки, произведенной ЗАО <...> и установить ее в размере <...> рублей за период с <...> по <...>; о возложении обязанности на администрацию города Сочи устанавливать размер годовой арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с пунктом 4.1. Правил, утвержденных постановлением администрации г. Сочи от <...> N 1061, с <...> по <...>.

Обжалуемым решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 01 декабря 2015 года исковые требования администрации города Сочи удовлетворены частично.

С Назаренко А.В. в пользу администрации города Сочи взыскана сумма задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, расположенным по адресу: <...>, за период с <...> по <...> в размере <...> рублей <...> копеек.

В остальной части в иске отказано.

С Назаренко А.В. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере <...> рублей <...> копеек.

Встречные исковые требований Назаренко А.В. к администрации города Сочи удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Сочи по доверенности Магдиев Д.А. просил отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования администрации в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылался на незаконность и необоснованность решения суда, нарушение норм материального и процессуального права.

В письменном возражении на апелляционную жалобу Назаренко А.В. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, вынесенное с соблюдением норм материального и процессуального права, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, выслушав представителя Назаренко А.В. по доверенности Архангельскую А.Н., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, <...> между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Назаренко А.В. заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N <...> (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого муниципальное образование город-курорт Сочи предоставило, а Назаренко А.В. принял для использования на условиях аренды земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – <...>, категории земель – <...> (пункты 1.1., 1.2. договора аренды).

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до <...>.

Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном законом порядке <...>.

Согласно пункту 2.3 договора аренды, условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с <...>.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 3 договора аренды.

В силу пунктов 3.2. – 3.3. договора аренды размер аренды за земельный участок установлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N <...> от <...> и составляет <...> рубля. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Пунктом 5.2.2. договора аренды установлена обязанность арендодателя своевременно вносить арендную плату в полном объеме за участок в соответствии с пунктом 3 настоящего договора без выставления счетов арендодателем.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3. арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2. договора аренды).

<...> истец по первоначальному иску отправил ответчику Назаренко А.В. претензию от <...> о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме <...> рублей <...> копеек, по пене – <...> рублей <...> копеек, однако она осталась без исполнения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком Назаренко А.В. своих договорных обязательств по внесению арендной платы, администрация города Сочи обратилась в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере <...> рублей <...> копеек и пене в размере <...> рублей <...> рублей, согласно представленному расчету, за период с <...> по <...>.

Оспаривая заявленные исковые требования, Назаренко А.В. заявил встречный иск о признании недействительным в силу ничтожности пункта 3.2. договора аренды N <...> от <...> в части установления размера годовой арендной платы за участок в размере <...> рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как указывалось выше, <...> между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Назаренко А.В. заключен договора аренды земельного участка N <...>.

Следовательно правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением в аренду земельного участка и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стороны предусмотрели в договоре аренды N <...> от <...>, что условия договора аренды распространяются на правоотношения сторон, возникшие с <...>, что не противоречит положениям статьи 425 Гражданского кодекса РФ.

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный земельный участок передан Назаренко А.В. в аренду, претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемого участка не имелось.

Таким образом, истец по первоначальному иску свои обязательства по договору аренды выполнил, передав ответчику в аренду земельный участок, определив срок аренды.

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску земельным участком пользовался (в материалах дела обратного не представлено), однако арендную плату за его пользование своевременно и в полном объеме не производил, условия договора не оспаривал. Доказательств возврата спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют. Доказательств внесения арендной платы в полном объеме ответчик по первоначальному иску не представил.

Не согласившись с размером заявленных ко взысканию требований, Назаренко А.В. утверждал, что органом местного самоуправления неправильно был произведен расчет арендной платы, в связи с чем ответчиком заявлен встречный иск о признании недействительным в силу ничтожности пункта 3.2. договора аренды N <...> от <...> в части установления размера годовой арендной платы за участок в размере <...> рублей.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – <...>, категории земель – <...>, является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <...> N <...>, представленной в материалы дела.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от <...> N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов, в частности:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В целях повышения эффективности управления земельными ресурсами и совершенствования механизма экономико-правового регулирования земельных отношений в городе Сочи, а также увеличения бюджетных доходов за счет установления рациональной методики расчета арендных платежей, учитывающей приоритеты и состояние региональной экономики, в соответствии с Земельным кодексом РФ, Законом Краснодарского края от <...> N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», Постановлением Правительства Российской Федерации от <...> N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» постановлением главы <...> от <...> N 791 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности.

В целях повышения эффективности использования недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи, постановлением главы города Сочи от <...> N 127 (ред. от <...>) «Об утверждении Методики определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности <...>» утверждена Методика определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности <...> (далее - Методика).

В силу пункта 3.1. Методики организацию проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы передаваемого в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти города Сочи.

Согласно пункту 2.1. Методики, размер годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, соответствует рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, определяемой независимым оценщиком согласно требованиям Федерального закона от <...> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федеральный закон от <...> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, согласно отчету об определении рыночной стоимости годовой арендной платы N <...> от <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила <...> рублей, рыночная стоимость арендной платы составила <...> рубля.

В силу статьи 13 Федерального закона от <...> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ.

Из материалов дела не усматривается, что отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы N <...> от <...> на предмет соответствия Федеральному закону от <...> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки не проверялся.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

С требованием об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, Назаренко А.В. не обращался.

Согласно принципу свободы договора, установленному статьей 421 Гражданского кодекса РФ, понуждение к заключению договора не допускается; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что Назаренко А.В. договор аренды подписал, возражений относительно установленного договором размера арендной платы Назаренко А.В. не заявлялось.

Таким образом, заключая договор аренды, Назаренко А.В. согласился на размер арендной платы, указанный в договоре.

Судебной коллегией не установлено нарушений Методики определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, Положения о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, доказательств обратного ответчиком по встречному иску представлено не было.

Из выводов судебной экспертизы, изложенных в заключении экспертов ЗАО <...> от <...>, следует, что размер арендной платы за периоды: с <...> по <...> включительно составляет <...> рублей; с <...> по <...> включительно – <...> рублей; с <...> по <...> включительно – <...> рубля. Итого арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером <...> за период с <...> по <...> составляет <...> рублей. При этом, как указал суд первой инстанции, расчет годовой арендной платы определялся экспертами исходя из рыночной стоимости арендуемого земельного участка равной <...> рублей.

Разрешая спор, принимая во внимание заключение судебной экспертизы от <...>, суд первой инстанции посчитал, что в результате неисполнения уполномоченными органами требований постановления администрации города Сочи от <...> N 1061 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи», выразившегося в возложении на ответчика по встречному иску обязанности вносить плату за владение и пользование землей свыше установленной для этого ставки, пришел к выводу о нарушении прав и законных интересов Назаренко А.В. органом местного самоуправления.

Вместе с тем с данным выводом судебная коллегия согласиться не может.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от <...> N 23 «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

На основании части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В нарушение данных требований, суд не дал оценку заключению экспертов ЗАО <...> от <...> в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, необоснованно положив его в основу постановленного судом решения.

Удовлетворяя требования Назаренко А.В. в части признания пункта 3.2. договора аренды N <...> от <...> недействительным, суд руководствовался положениями статьями 168, 180 Гражданского кодекса РФ, при этом не учел следующее.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом первой инстанции оставлено без внимания, что оспаривая не всю сделку в целом, а ее условия о размере арендной платы, истец по встречному иску неправомерно ссылался на правило статьи 180 Гражданского кодекса РФ, в силу которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку условие о размере арендной платы в силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ является существенным и должно быть согласовано сторонами договора аренды земельного участка, применительно к данному договору признание недействительным оспариваемого условия исключает применение статьи 180 Гражданского кодекса РФ и влечет недействительность сделки в целом. Между тем иск от недействительности сделки в целом Назаренко А.В. не заявлялся.

Вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Назаренко А.В. и в части возложения обязанности на администрацию города Сочи устанавливать размер годовой арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с постановлением администрации города Сочи от <...> N 1061 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи», утратившим силу в связи с изданием постановления администрации города Сочи от <...> N 2872, с <...> по <...> (либо на дату действия указанных Правил и договора аренды N <...> от <...>), не может быть признан состоятельным, поскольку положения данного постановления применимы только к земельным участкам, не прошедшим процедуру разграничения государственной собственности на землю на территории города Сочи.

Учитывая изложенное, а также то, что достоверность отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы N <...> от <...> ответчиком по встречному иску не опровергнуто, у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований Назаренко А.В.

Выводы суда об обратном основаны на ошибочном применении норм материального права и неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от <...> N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Пункты 1, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ гласят, что неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

В силу пункта 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.

На основании изложенного судебная коллегия считает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы, полагает, что у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для вынесения решения о частичном удовлетворении иска администрации города Сочи.

На основании статьи 103 ГПК РФ, статьи 333.19 НК РФ судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика по встречному иску Назаренко А.В. в доход государства государственную пошлину, от уплаты которой истец при подаче первоначального искового заявления был освобожден, в размере <...>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя администрации города Сочи по доверенности Магдиева Д.А. удовлетворить.

Решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 01 декабря 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования администрация города Сочи к Назаренко А.В. о взыскании задолженности за пользование земельным участком удовлетворить.

Взыскать с Назаренко А.В. в пользу администрации города Сочи задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, расположенным по адресу: <...>, за период с <...> по <...>, в размере <...> по договору аренды N <...> от <...>, из которых: <...> – задолженность по арендной плате; <...> – задолженность по пени.

В удовлетворении встречных исковых требований Назаренко А.В. к администрации города Сочи о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды N <...> от <...>; изменении размера арендной платы; перерасчете арендной платы – отказать.

Взыскать с Назаренко А.В. государственную пошлину в размере <...> в доход государства.

Председательствующий

Судьи

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>