Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6205/2016 ~ М-5763/2016 от 12.08.2016

Мотивированное решение изготовлено 25.11.2016

Решение

Именем российской федерации

22 ноября 2016 года Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хрущевой О.В., представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, ответчика ФИО1, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> о признании права собственности на жилые дома отсутствующим и признании договоров купли-продажи земельных участков недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчикам с вышеупомянутым иском. В обоснование указал, что между Министерством по управлению государственными имуществом <адрес> (далее МУГИСО) и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-645 земельного участка площадью 781 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый номер № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** между МУГИСО и ФИО1 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-646 земельного участка площадью 1205 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ФИО1 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №Т-645 в связи с предоставлением ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью 781 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, строительный № ******, кадастровый номер № ****** и заключением договора купли-продажи указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №В-31. Выкупная стоимость земельного участка установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет ******

ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ФИО1 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №Т-646 в связи с предоставлением ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью 1205 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, строительный № ******, кадастровый № ****** и заключением договора купли-продажи указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №В-128. Выкупная стоимость земельного участка установлено в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет ******

Расчет выкупной цены произведен в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП.

Из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 34,1 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, стр. № ******, а также за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 40,7 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, стр. № ******.

Главным специалистом земельного комитета Администрации <адрес> проведено обследование земельных участков, расположенных по адресам <адрес>, строительный № ****** и 28. Установлено, что земельные участки представляют собой неогороженную территорию, какие-либо объекты недвижимости на участках отсутствуют.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, расположенных на таких земельных участках. Поскольку объекты недвижимости в виде жилых домов на земельных участках, предоставленных ФИО1, отсутствуют, в силу п. 52 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № ****** истец просил признать право собственности ФИО1 на вышеупомянутые жилые дома отсутствующим.

Кроме того, истец указал, что поскольку объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО1, фактически на земельных участках отсутствуют, соответственно у ФИО1 отсутствовало исключительное право на выкуп находящихся в неразграниченной государственной собственности земельных участков с кадастровыми номерами № ****** и 66:41:0609902:32, поэтому договоры купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №В-31 и от ДД.ММ.ГГГГ №В-128 являются ничтожными сделками, совершенными с нарушением требований п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, посягающими на публичные интересы, касающиеся использования земельного участка, находящегося в публичной собственности. На основании ст.ст. 10, 166, п.2 ст. 168 ГК РФ истец просил признать указанные договоры купли-продажи недействительными, применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно указала, что ответчиком не представлено доказательств, что на предоставленных ему в аренду земельных участках были возведены жилые дома, которые изображены на фотографиях. Кроме того, изображенные на фотографиях дома нельзя отнести к объектам недвижимости и признать жилыми помещениями, поскольку к дому не подведены коммуникации – электричество, водоснабжение. Соответственно дом не может быть использован для круглосуточного проживания, строение носит временный характер. Ответчиком ФИО1 не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, что также свидетельствует об отсутствии у него намерения проживать в доме. Продажа земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, при отсутствии на нем объектов недвижимости, предоставленного не в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ (без предварительного согласования предоставления) предполагает определение выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости этого земельного участка. Кадастровая стоимость участков составляет № ****** – ******, № ******- ****** В результате заключения оспариваемых договоров купли-продажи местный бюджет недополучил ****** Полагает, что ФИО1 злоупотребил правом – выкупил по заниженной стоимости земельные участки в то время, как объектов недвижимости на них не было, либо объекты недвижимости, возведенные на участках, не соответствовали параметрам объекта жилой недвижимости.

Представитель ответчика МУГИСО в судебном заседании поддержала доводы искового заявления. Указала, что МУГИСО заключило оспариваемые договоры купли-продажи в полном соответствии с нормами действующего законодательство, однако с учетом установленных по делу доказательств, полагает, что ФИО1 не доказал возведение на земельных участках именно жилых домов, злоупотребил своими правами.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признал. Указал, что он по результатам аукциона заключил договоры аренды на спорные земельные участки для строительства жилых домов для своей семьи и для семьи своих родителей. Арендные платежи им оплачены в полном объеме. На указанных земельных участках он возвел два жилых дома, право собственности на которые зарегистрировал в установленном законом порядке. Доказательств того, что на момент регистрации права собственности на указанные дома и на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков с МУГИСО дома фактически отсутствовали, истец суду не представил. Акт осмотра земельного участка составлен истцом ДД.ММ.ГГГГ, когда дома были им снесены. На строительство домов он получил в Администрации <адрес> разрешения на строительства, на основании заключенных договоров подряда, дома были выстроены. Электричество, теплоснабжение в домах было автономное, был установлен генератор. В доме был установлен биотуалет. Воду он привозил. Впоследствии он принял решение снести дома, поскольку решил строить дома большей площади, на что получил разрешение на строительство. Обязанность по исключению объекта недвижимости из кадастра в связи с его уничтожением у него отсутствует. Просил в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что между МУГИСО и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-645 земельного участка площадью 781 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый номер № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома. Срок действия договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ № ****** о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** между МУГИСО и ФИО1 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-646 земельного участка площадью 1205 кв.м., расположенного в <адрес>, строительный № ******, имеющего кадастровый № ******, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома. Срок действия договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ № ****** о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка.

Администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений ФИО1 подготовлены градостроительные платы земельных участков (л.д. 2-10, 12-20 том 2). ФИО1 также получены разрешения на строительство одноквартирных жилых домов на указанных земельных участках (л.д.3 том 2 и л.д.14 том 2).

ООО «Арбир.ру» выполнены кадастровые работы (подготовка технических планов) по постановке на учет жилых домов, расположенных на участках № ****** <адрес> строительный № ****** и № ****** <адрес> строительный № ******.

Согласно технических планов (л.д. 176-189, 207-219 том 1), здания, расположенные на спорных земельных участках, являются жилыми.

Согласно ответа на запрос ООО «Арбир.ру» (л.д.168-169 том 1), на момент выезда специалиста на объект зафиксировано наличие домов, отвечающих требованиям законодательства, которых достаточно для признания данных домов объектами недвижимости. Дома располагались на капитальный свайных фундаментах, что исключало их перемещение без соразмерного ущерба. Сами дома были индивидуально-определенными зданиями, которые состояли из комнат, а также помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Согласно выписке из ЕГРП (л.д. 13 том 1) ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 34,1 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, строительный № ******. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Также ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 40,7 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, строительный № ******. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в МУГИСО с заявлением о предоставлении ему в собственность арендованного земельного участка по адресу <адрес>, строительный № ****** в собственность для индивидуального жилищного строительства с приложением свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в МУГИСО с заявлением о предоставлении ему в собственность арендованного земельного участка по адресу <адрес>, строительный № ****** в собственность для индивидуального жилищного строительства с приложением свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и МУГИСО заключен договор купли-продажи №В-31 земельного участка по адресу <адрес>, строительный № ******.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и МУГИСО заключен договор купли-продажи №В-128 земельного участка по адресу <адрес>, строительный № ******.

Поскольку на спорных земельных участках имелись объекты недвижимости, выкупная цена земельных участков была рассчитана в соответствии с подп. 2 п.2 ст. 39.14 ЗК РФ, п.4 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП, Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП, то есть исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

Также судом установлено, что в результате мероприятий по муниципальному земельному контролю от ДД.ММ.ГГГГ специалистами Администрации <адрес> выявлено, что на земельных участках с кадастровым номером 66:41:0609902:32 по <адрес> строительный № ****** и с кадастровым номером № ****** по <адрес> строительный № ****** объекты недвижимости отсутствуют.

Ссылаясь на указанный факт, истец обратился в суд к ответчикам с настоящим иском.

На основании положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из положений пунктов 1, 4 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.20. ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. п. 2. п. 1 ст. 39.1. ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов (п. 2 ст. 39.3. ЗК РФ).

Для реализации указанного права в соответствии с п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений и помещений в них обращаются в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Согласно ст. 39.2. ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрены ст. 39.16. ЗК РФ.

Таким образом, право на приобретение земельного участка возникает у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли из оснований, предусмотренных законом. Право на приобретение земельного участка у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения отсутствует, не возникает.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, на земельных участках с кадастровыми номерами 66:41:0609902:32 и 66:41:0609902:32, предоставленным ответчику ФИО1 в аренду, последним были выстроены жилые дома.

Данное обстоятельство подтверждается разрешениями на строительство, договорами подряда, документами по постановке на учет жилых домов (техническими планами), составленными кадастровым инженером ООО «Арбир.ру», свидетельствами о государственной регистрации права собственности на жилые дома.

Поскольку основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренные ст. 39.16. ЗК РФ, отсутствовали, между МУГИСО и ФИО1 правомерно заключены договоры купли-продажи вышеупомянутых земельных участков.

Достаточных и допустимых доказательств того, что на спорных земельных участках объекты недвижимости ФИО1 не возводились, либо возведенные объекты не могли быть отнесены к жилым помещениям, поскольку они не отвечают санитарным, техническим нормам, предусмотренным для данных строений, и не пригодны для постоянного проживания, истец суду не представил, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения требований о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на жилые дома по адресам <адрес>, строительный № ****** и строительный № ******.

То обстоятельство, что на момент проведения муниципального контроля во время выезда на земельные участки ДД.ММ.ГГГГ жилые дома на них отсутствовали, не оспаривалось ответчиком ФИО1 в судебном заседании. Его доводы о том, что указанные дома к тому времени были им снесены в связи с принятым им решением о строительстве больших по площади домов, истцом не опровергнуты. В то же время ФИО1 в подтверждение намерений строительства больших по площади домов представлены разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.4, 13).

Доводы представителя истца и представителя ответчика МУГИСО о том, что возведенные ФИО1 на земельных участках объекты недвижимости не соответствовали требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, основаны на предположениях и не подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами. То обстоятельство, что жилые дома были после непродолжительного времени после регистрации права собственности на них снесены собственником, само по себе не свидетельствует о злоупотреблении права со стороны ответчика, поскольку в силу положений ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права и охраняемые законом интересы он нарушает.

Заявляя иск о признании недействительной сделки, истец не оспаривал в рамках данного дела факт исполнения договора сторонами, указывая на злоупотребление правом со стороны покупателя, заключение ФИО1 сделки с целью приобретения земельного участка в собственность по заниженной стоимости. На злоупотребление правом в действиях продавца истец не ссылался, при том, что разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота презюмируются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 Постановления N 25 от ДД.ММ.ГГГГ Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено: "Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимый информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное".

Таким образом, именно на истце лежит бремя представления доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение ответчиков.

Такие доказательства истцом представлены не были.

Поскольку доказательств, подтверждающих, что ответчики, заключая оспариваемые договоры купли-продажи земельных участков, осуществляли гражданские права исключительно с намерением причинить вред истцу, совершили действия в обход закона с противоправной целью, а также совершили иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), то у суда не имеется оснований для признания заключенных ответчиками договоров отчуждения недвижимого имущества ничтожными сделками.

Кроме того, сделка купли-продажи, являясь возмездной сделкой, не может быть признана недействительной по ст. ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае недоказанности злоупотребления правом обеими сторонами сделки, в т.ч. и продавцом.

По изложенным мотивам оснований для признания сделок купли-продажи земельных участков недействительными по ст. ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации <адрес> к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> о признании права собственности на жилые дома отсутствующим и признании договоров купли-продажи земельных участков недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий Хрущева О.В.