Решение по делу № 2-3652/2014 ~ М-3778/2014 от 03.07.2014

Дело № 2-3652(1)/2014

Решение

Именем Российской Федерации

10.11.2014 года                       г.Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Никишовой С.А.,

при секретаре Калюжной Е.Н.,

с участием ответчика Лапенко О.А., ее представителя адвоката Романовой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества Коммерческий Банк «Солидарность» к Лапенко В.П., Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной С.Л., обществу с ограниченной ответственностью «Наш дом» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

открытое акционерное общество Коммерческий Банк «Солидарность» (далее -ОАО КБ «Солидарность», Банк) обратилось в суд с иском к Лапенко В.П., Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной Л.С., ООО «Наш дом» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Лапенко В.П. и ОАО КБ «Солидарность» был заключен кредитный договор № №, согласно которому ответчику был предоставлен кредит сроком до ДД.ММ.ГГГГ в размере 12356000 руб. под 15,5% годовых. Кредит предоставлялся в безналичной форме путем перечисления всей суммы на счет № № открытый на имя Лапенко В.П. в Банке. Кредит предоставлялся ответчику для целевого использования – для приобретения двух нежилых помещений по адресу: <адрес>, площадью 83,1 кв.м. и площадью 225,8 кв.м. В обеспечение исполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ были заключены договора поручительства между Банком и Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной Л.С., ООО «Наш дом». В силу договора поручительства ответственность поручителя и заемщика является солидарной. Кроме того, в обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Лапенко В.П. был заключен договор ипотеки, в соответствии с которым Лапенко В.П. передает истцу (залогодержателю) в залог принадлежащее на праве собственности следующее недвижимое имущество: квартира по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Лапенко В.П. и Сконженко А.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № № нежилых помещений по адресу: <адрес>, площадью 83,1 кв.м. (помещение 1) и площадь. 225,8 кв.м. (помещение 2). Согласно данному договору купли-продажи, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, считаются находящимися в залоге у кредитора, при этом Лапенко В.П. становится залогодателем.

Банк выполнил свои обязательства надлежащим образом, предоставив кредит заемщику. Однако заемщиком и поручителями не исполнялись надлежащим образом условия кредитного договора, в связи с чем образовалась задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 13443949 руб., из которых: задолженность по основному долгу – 11925356 руб., задолженность по просроченному основному долгу – 340900 руб., сумма просроченных процентов – 958726 руб., сумма начисленных процентов по ДД.ММ.ГГГГ – 91155 руб., неустойка за просрочку погашения основного долга – 29786 руб., неустойка за просрочку уплаты начисленных процентов 98026 руб.

Полагая свои права нарушенными, Банк просит суд взыскать в свою пользу с Лапенко В.П., Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной Л.С., ООО «Наш дом» в солидарном порядке задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 13443949 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Лапенко В.П.: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 83,1 кв.м. по адресу: <адрес>, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 225,8 кв.м. по адресу: <адрес>, квартира, назначение: жилое, общая площадь 72,0 кв.м. по адресу: <адрес>; установить общую начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 17965000 руб., в том числе помещение 1 по цене 4155000 руб., помещение 2 по цене 11290000 руб., квартира по цене 2520000 руб.; взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины 64000 руб.; расторгнуть кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ОАО КБ «Солидарность» и Лапенко В.П.

В судебном заседании представитель истца ОАО КБ «Солидарность» не явился, извещен о времени и месте судебного заседания в соответствии с действующим законодательством, в деле имеется заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

Ответчик Лапенко О.А. и ее представитель по ордеру адвокат Романова С.Ю. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований истца, указав, что размер задолженности они не оспаривают, однако они не согласны с проведенной судебной экспертизой, просили назначить повторную судебную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 225,8 кв.м. Указывают, что эксперт при проведении судебной экспертизы нарушил требование Федерального закона «Об оценке» № 135 ФЗ, Федеральные стандарты оценки ФСО1, ФСО2, ФСО3. Представила суду проведенный по заказу ответчика Лапенко О.А. отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 83,1 кв.м. составляет 4675000 руб., рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 225 кв.м.составляет 12643000 руб.

Ответчики Лапенко В.П., Лапенко Е.В., Аверина Л.С., представитель ответчика ООО «Наш дом» извещались судом о времени и месте судебного заседания по месту жительства (регистрации), месту нахождения заказными письмами, в суд не явилась, извещалась судом почтовой корреспонденцией по последнему известному месту жительства (месту нахождения). О причинах неявки в судебное заседание и об уважительности причин неявки, суду ответчики не сообщили, возражений по иску не представили.

В силу ст. ст. 35, 38 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные ГПК РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

Согласно ст. 6.1 ГПК РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляется в разумные сроки.

В силу ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Учитывая изложенные обстоятельства и положения процессуального закона, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков Лапенко В.П., Лапенко Е.В., Аверина Л.С., представитель ответчика ООО «Наш дом».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ требование истца о расторжении кредитного договора оставлено без рассмотрения.

Заслушав ответчика Лапенко О.А., ее представителя Романову С.Ю., исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Статья 810 ГК РФ определяет, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Солидарность» и Лапенко В.П. заключен кредитный договор № №, согласно которому ответчику был предоставлен кредит размере 12 356000 руб., сроком до ДД.ММ.ГГГГ года, под 15,5 % годовых.

Согласно п. 1.3. кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретение нежилых помещений, находящихся по адресу: <адрес>, объект права – 1: помещение: нежилое, общая площадь 225,8 кв.м., этаж 1, стоимостью 11 290000 руб., объект права – 2: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 83,1 кв.м., этаж 1, стоимостью 4 155000 руб.

В соответствии с п. 2.1. кредитного договора, кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет № в ОАО КБ «Солидарность», открытый на имя заемщика, не позднее 3-х дней, считая с даты предоставления в банк заемщиком: оригинала договора купли-продажи нежилых помещений и Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещения, которое подтверждает регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения к заемщику; вступивших в законную силу договоров обеспечения, указанных в п. 1.4. настоящего договора.

На основании п. 2.4. кредитного договора, датой предоставления кредита является дата зачисления кредитором денежных средств на счет, указанный в п. 2.1. настоящего договора.

Пунктами 3.1. – 3.2. кредитного договора предусмотрено, что погашение кредита и уплата процентов производится заемщиком ежемесячно, в последний рабочий день каждого месяца за исключением месяца выдачи кредита, а также на дату погашения кредита в полном объеме. Минимальный размер ежемесячного платежа, за исключением месяца выдачи кредита и последнего месяца погашения кредита составляет 204597 руб. и включает в себя сумму начисленных за период процентов и сумму, направляемую на частичное погашение основного долга по кредиту.

В соответствии с п. 3.4. кредитного договора, при несвоевременном погашении кредита и/или несвоевременной уплате процентов в сроки, предусмотренные настоящим договором, в последний рабочий день месяца или иной установленный настоящим договором для погашения срок, сумма непогашенной части кредита и сумма неуплаченных процентов переносятся соответственно на счета по учету просроченных ссуд и просроченных процентов (далее - просроченная задолженность). На сумму просроченной задолженности, учитываемой на соответствующих счетах, проценты, предусмотренные п. 1.2. настоящего договора не начисляются. На сумму просроченной задолженности начисляется неустойка в размере 0,11 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.

В соответствии с п. 4.4.1. кредитного договора, кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы неустоек, в том числе, при просрочке заемщиком обязанности по возврату части кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом более чем на 30 дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по обязанности по возврату части кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Кредитор выполнил свои обязательства и предоставил заемщику кредит в полном объеме, что подтверждается выпиской по счету (л.д. 51-56).

В нарушение принятых обязательств заемщик допускал просрочку по оплате основного долга, погашение долга по графику выполнял несвоевременно, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма задолженности Лапенко В.П. по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 443949 руб., из которых: задолженность по основному долгу – 11 925356 руб., задолженность по просроченному основному долгу – 340 900 руб., сумма просроченных процентов – 958 726 руб., сумма начисленных процентов по ДД.ММ.ГГГГ – 91 155 руб., неустойка за просрочку погашения основного долга – 29 786 руб., неустойка за просрочку уплаты начисленных процентов 98 026 руб.

Суд, проверив расчет задолженности, представленный истцом (л.д. 50), находит его обоснованным. Кроме того, ответчиками данный расчет оспорен не был.

Истцом в адрес ответчиков Лапенко В.П., Лапенко О.А., Авериной Л.С., направлялись уведомления, полученные ответчика ДД.ММ.ГГГГ с требованием досрочно вернуть кредит, уплатить причитающие проценты, включаю неустойку, начисляемую на сумму просроченной задолженности по кредитному договору, которое должно быть исполнено не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68-71).

Судом так же установлено, что в обеспечение обязательств по кредитному договору между Банком и ответчиками Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной Л.С., ООО «Наш дом» ДД.ММ.ГГГГ были заключены договора поручительства, согласно которым поручители приняли на себя обязательства отвечать перед Банком за исполнение Лапенко В.П. всех обязательств по указанному кредитному договору в полном объеме (л.д. 32-47).

Согласно п. 1.3. договора поручительства, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, поручитель и заемщик отвечают перед кредитором солидарно в пределах объема ответственности поручителя, установленного п. 1.1. настоящего договора.

В силу ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащим исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Согласно п. 2 ст. 401 ГК РФ, отсутствие вины за нарушение обязательства доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Ответчики не предоставили суду доказательств отсутствия своей вины в ненадлежащем исполнении обязательств перед истцом. Ими также не представлено доказательств возврата суммы долга в полном размере. Истцом представлены доказательства нарушения его прав ответчиками.

На основании изложенного требование истца о взыскании соответчиков Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной Л.С., ООО «Наш дом» солидарно задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

На основании п.п. 1.4.1, 4.1.2. кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека в силу закона нежилых помещений в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору в договоре купли-продажи нежилого помещения № КИа № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между Лапенко В.П. (покупатель) и Сеноженской А.А. (продавец) содержится условие о нахождении в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, двух нежилых помещений по адресу: <адрес>, площадью 225,8 кв.м. (нежилое помещение) и площадью 83,1 кв.м. (нежилое помещение 2).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года, на нежилых помещениях по адресу: <адрес>, площадью 225,8 кв.м. и площадью 83,1 кв.м., установлены ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона (л.д. 48-49).

На основании п. 2.5. договора купли-продажи, предмет залога на момент подписания настоящего договора оценен сторонами настоящего договора в сумме 15445000 руб., в том числе стоимость нежилого помещения 1 составляет 11290000 руб., стоимость нежилого помещения 2 составляет 4155000 руб.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержатель) и Лапенко В.П. (залогодатель) заключен договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю в обеспечение обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ года, следующее имущество: квартиру, назначение: жилое, общая площадь 72,0 кв.м., этаж 7, находящаяся по адресу: <адрес>(л.д. 27-31).

На основании п. 1.4. договора ипотеки, предмет залога на момент подписания настоящего договора оценен сторонами настоящего договора в сумме 2 520000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ ред. от 17.07.2009 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п.п. 1 - 3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании изложенных обстоятельств и положений закона, учитывая сумму неисполненного ответчиком обязательства, период просрочки обязательства, суд считает необходимым удовлетворить заявленные Банком исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На основании ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В ст. 54.1. ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из содержания данной нормы следует, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен при наличии одновременно двух условий: явной несоразмерности размера требований залогодержателя и стоимости заложенного имущества и крайней незначительности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства.

Своих обязательств, предусмотренных заключенным кредитным договором, ответчики надлежащим образом не исполняли, систематически нарушая сроки внесения платежей, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 13443949 руб.

Вышеизложенные обстоятельства дают кредитору право требовать обращения взыскания на заложенное имущество и получение удовлетворения денежных требований из его стоимости.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из материалов дела следует, что в связи с наличием между сторонами по делу спора о начальной продажной цене заложенного имущества на публичных торгах, определением суда от 01.09.2014 года для определения рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры, двух нежилых помещений) была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр независимой технической экспертизы» (л.д. 243-244).

Как следует из заключения судебной экспертизы ООО «Центр независимой технической экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 83,1 кв.м., 1 этаж 10-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ без учета НДС округленно может составить 5223550 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 225,8 кв.м., 1 этаж 10-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ без учета НДС округленно может составить 6201405 руб.; рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 72,0 кв.м., 7 этаж 10-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ без учета НДС округленно может составить 2834708 руб. (л.д. 73).

Указанное экспертное заключение является обоснованным, полным, составленным с использованием нормативной документации, необходимой литературы, с учетом материалов дела, расчеты произведены в соответствии с требованиями, предъявляемыми к такому виду заключений. Кроме того, эксперт Болдырев В.С. обладает специальным образованием, необходимым стажем работы и квалификацией, что подтверждается материалами дела, перед проведением экспертизы он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заинтересованность эксперта по делу не установлена. Оснований сомневаться в компетентности эксперта у судебной коллегии также не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым принять указанное экспертное заключение в качестве доказательства, соответствующего принципам относимости и допустимости доказательств.

Все неясности заключения эксперта были устранены путем допроса эксперта Болдырева В.С., который пояснил, что при определении рыночной стоимости заложенного имущества: квартиры, двух нежилых помещений были использованы в совокупности затратный, сравнительный, доходный подходы. Оценка помещений производилась независимо друг от друга, так как по площади они относятся к различным сегментам объектов оценки. Поскольку у эксперта не было сведений о назначении нежилого помещения большей площадью, то при определении рыночной стоимости учитывались объекты по 2- критериям: по площади и по расположению. Экспертом учитывались объекты, предназначенные для торговли, складские помещения, которые имеют аналогичную площадь, также определялась престижность месторасположения объекта. В связи с тем, что спрос на нежилые помещений площадью до 200 кв.м. больше, чем на нежилое помещение площадью более 200 кв.м, то и стоимость одного квадратного метра на рынке недвижимости становиться меньше, чем больше составляет площадь помещения.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства доводы ответчика о том, что экспертом судебная экспертиза проведена с нарушением положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, не нашли своего подтверждения.

На основании изложенных обстоятельств и положений закона, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество (квартиру, два нежилых помещения), являющиеся предметом ипотеки, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ста процентов рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в заключении проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Центр независимой технической экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 14259661 руб., в том числе нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 83,1 кв.м. в размере 5223550 руб., нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 225,8 кв.м. в размере 6201405 руб., квартиры по адресу: <адрес>, площадью 72,0 кв.м. в размере 2834706 руб.

Предоставленный ответчиком Лапенко О.А. отчет ООО «Саратовская Экспертиза и Оценка» об определении рыночной стоимости нежилых помещений площадью 83,1 кв.м. и 225,8 кв.м. не может быть принят во внимание судом, поскольку эксперт проводивший оценку не предупреждался об уголовной ответственности, отчет проведен и оплачен ответчиком.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчиков в равных долях в пользу истца должны быть взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям - 64000 руб., которые подтверждены платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Руководствуясь 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать в пользу открытого акционерного общества Коммерческий Банк «Солидарность» с Лапенко В.П., Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной С.Л., общества с ограниченной ответственностью «Наш дом» в солидарном порядке задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 13443949 (тринадцать миллионов четыреста сорок три тысячи девятьсот сорок девять) руб.

Взыскать в пользу открытого акционерного общества Коммерческий Банк «Солидарность» с Лапенко В.П., Лапенко О.А., Лапенко Е.В., Авериной С.Л., общества с ограниченной ответственностью «Наш дом» в равных долях с каждого судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 64000 (шестьдесят четыре тысячи) руб., то есть по 12800 (двенадцать тысяч восемьсот) руб. с каждого.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащие на праве собственности Лапенко В.П.: помещение, назначение нежилое, общей площадью 83,1 кв.м. этаж 1, расположенное по адресу: <адрес>; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 225,8 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>; квартира, назначение: жилое, общей площадью 72,0 кв.м., 7 этаж, расположенная по адресу: <адрес>.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества на нежилое помещение общей площадью 83,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, по цене 5223550 (пять миллионов двести двадцать три тысячи пятьсот пятьдесят) руб.; на нежилое помещение общей площадью 225,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, по цене 6201405 (шесть миллионов двести одна тысяча четыреста пять) руб.; на квартиру общей площадью 72,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> по цене 2834706 (два миллиона восемьсот тридцать четыре тысячи семьсот шесть) руб., определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья                 С.А. Никишова

Секретарь                 Е.Н. Калюжная