Решения по делу № 2-3429/2014 ~ М-2850/2014 от 21.10.2014

Дело № 2-3429/2014         ....

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2014 года

    Ленинский районный суд города Владимира в составе:

председательствующего судьи: Ильиной Н.В.,

при секретаре Кайа И.И.,

с участием третьего лица Рачкова Н.Б.,

представителя третьего лица Клыгиной Е.В. по доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ. (сроком на три года) Корнилова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Пискунова В. В.ича к Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-исследовательский центр НИКТИД» и оценщику Преображенскому А. Б. об оспаривании оценки имущества,

УСТАНОВИЛ:

Пискунов В.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-исследовательский центр НИКТИД» (далее – ООО «ЭИЦ НИКТИД») и оценщику Преображенскому А.Б. об оспаривании результатов оценки арестованного имущества, уточнив в ходе судебного разбирательства основания исковых требований.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом - исполнителем МОСП по ИОИП УФССП России по Владимирской области Савватеевой Н.А. в рамках возбужденного в отношении него исполнительного производства №.... вынесено постановление № о принятии отчета ООО «ЭИЦ НИКТИД» № об оценке принадлежащей ему .... доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> Целью проведения оценки явилось определение рыночной стоимости данного имущества.

Полагает, что указанная в отчете стоимость не является рыночной, поскольку согласно действующих на территории г. Владимира правил землепользования и застройки и входящих в их состав градостроительных регламентов, земельный участок может быть использован исключительно под малоэтажное строительство. Кадастровый паспорт, имеющийся в отчете оценщика, которым он руководствовался, определяя вид разрешенного использования земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, содержит устаревшую информацию, которая на момент проведения оценки является недействительной. Кроме того, сособственники земельного участка не связаны между собой родством или свойством, соглашение о разделе или раздельном пользовании участком между ними не заключалось, поэтому земельный участок не может использоваться под крестьянское (фермерское) хозяйство. Данное обстоятельство повлекло за собой неправильный выбор оценщиком аналогов объекту оценки и, как следствие, неверный расчет и вывод о его рыночной стоимости.

Также полагает, что оценщиком не учтены такие существенные характеристики как рельеф, конфигурация, транспортная доступность общественным транспортом, наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры, а также не определено наиболее эффективное использование земельного участка. Информация о выбранных оценщиком в качестве аналогов объектах, взятая им из объявлений в газете «Из рук в руки» от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует действительности. При таких нарушениях п.19 Федерального стандарта оценки определенная оценщиком стоимость не может считаться достоверной.

Истец Пискунов В.В. просит признать стоимость, указанную в отчете ООО «ЭИЦ НИКТИД» № №, не являющуюся рыночной для .... доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № (л.д.114-117).

В судебное заседание истец Пискунов В.В. не явился, извещен судом надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д.124), о причине неявки суд не известил, об отложении слушания дела не просил. На предыдущем судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

     Представитель ответчика ООО «Экспертно-исследовательский центр НИКТИД» и оценщик Преображенский А.Б. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие. В отзыве на исковое заявление с иском не согласились, указав, что оценка проводилась на основании постановления судебного пристава-исполнителя, представленных приставом документов и осмотра объекта оценки с фотофиксацией. В отчете присутствует доказательная база, на основании которой определена рыночная стоимость объекта оценки. Объем доказательной базы вполне достаточен, корректно применен к оцениваемому объекту и исчерпывающий по своей сути (л.д.18).

     Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Владимирской области, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

     Третьи лица Рачков Н.Б. и представитель третьего лица Клыгиной Е.В. – Корнилов В.В. просили в удовлетворении иска отказать, указав в обоснование возражений на злоупотребление Пискуновым В.В. правами должника исполнительного производства. При этом указали, что ДД.ММ.ГГГГ принадлежащая истцу .... доля в праве на указанный земельный участок продана на открытом аукционе по более высокой цене, чем определил оценщик. Вырученные от продажи денежные средства распределены судебным приставом-исполнителем между взыскателями.

     Третье лицо Катышев С.М., будучи уведомленным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился.

     Третье лицо Попов В.Ю. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена за истечением срока хранения.

     Представитель Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», привлеченной судом в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

     В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие истца Пискунова В.В., не уведомившего суд о причине неявки и не представившего доказательств в подтверждение уважительности причины, третьих лиц Клыгиной Е.В., Попова В.Ю., Катышева С.М. и представителей Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и ООО «Российское общество оценщиков».

     Выслушав доводы участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, суд полагает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1).

2. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: 1) недвижимого имущества.

4. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке (в ред. Федерального закона от 12.03.2014 N 34-ФЗ)

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Судом установлено, что в производстве судебного пристава- исполнителя МОСП по ИОИП УССП России по Владимирской области УФССП России по Владимирской области Савватеевой Н.А. находится сводное исполнительное производство №№ возбужденное на основании исполнительных листов, выданных Ленинским районным судом г. Владимира, в отношении должника Пискунова В.В. в пользу взыскателей Попова В.Ю., Рачкова Н.Б., Клыгиной Е.В. и Катышева С.М. о взыскании суммы долга в размере ..... (л.д.72-104).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем составлены акты о наложении ареста (описи имущества), на принадлежащие должнику Пискунову В.В. .... долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью .... кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и на .... долю в праве на земельный участок площадью .... кв.м с кадастровым номером № расположенном по адресу: г<адрес> (л.д.105-106).

В ходе исполнительного производства на арестованное имущество обращено взыскание.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Савватеевой Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ об участии специалиста в исполнительном производстве оценка указанного арестованного имущества для определения его рыночной стоимости поручена специалисту-оценщику ООО «ЭИЦ НИКТИД» Преображенскому А.Б. (л.д.108).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Савватеевой Н.А. вынесено постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества стоимостью .... руб. на основании отчетов об оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.109).

Постановлением судебного пристава- исполнителя Зайцевой С.А. от ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество передано на реализацию путем проведения торгов в ТУ Росимущество по Владимирской области (л.д.110-112).

Согласно протоколу № открытого аукциона по продаже арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, ? доля в праве на земельный участок с кадастровым номером .... расположенном по адресу: <адрес>, продана за .... (л.д.133).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Зайцевой С.А. от ДД.ММ.ГГГГ вырученные от реализации арестованного имущества денежные средства распределены между взыскателями (л.д.134-135).

Из пояснений Рачкова Н.Б. и Корнилова В.В. установлено, что должником Пискуновым В.В. оспариваются результаты торгов в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Пискунов В.В. обратился в суд с исковым заявлением об оспаривании оценки рыночной стоимости .... доли в праве на земельный участок, указанной в отчете оценщика Преображенского А.Б. от ДД.ММ.ГГГГ за №№ полагая, что она не является рыночной, определенной с нарушением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федерального стандарта оценки.

Согласно отчету №, рыночная стоимость оцениваемого объекта ? доли в праве на земельный участок площадью .... кв.м с кадастровым номером № на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет ..... (л.д.34-70).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", в соответствии с которым итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6). Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).В указанном федеральном стандарте оценки определено, что доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13). Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14). Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункт 15).

Федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18). Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (пункт 19).

В силу ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право, в том числе, применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает ряд требований, которым должен соответствовать отчет об оценке объекта оценки. В частности, он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как следует из оспариваемого Пискуновым В.В. отчета ООО "ЭИЦ НИКТИД", требования к форме, содержанию, порядку назначения оценки, предусмотренные ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщиком соблюдены. В отчете отражено точное описание объекта оценки, а именно что им определялась рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью .... кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в .... м от ориентира по направлению юго- запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Собственник .... доли в праве собственности на участок Пискунов В.В. Указана категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно отчету об оценке, оценщику Преображенскому А.Б. были представлены постановление судебного пристава исполнителя МОСП по ИОИП УФССП по Владимирской области Савватеевой Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый паспорт земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-65). Во всех перечисленных документах указана категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского хозяйства). Таким образом, оценка проводилась оценщиком на основании представленных заказчиком документов.

Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью ООО «ЭИЦ НИКТИД».

Оценщик Преображенский А.Б. в постановлении судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ расписался, что предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д.108-оборот).

В отчете указано, что оценщик для определения рыночной стоимости использовал сравнительный подход, и обосновал почему не производилась оценка затратным и доходным подходом. Указал информацию об источниках получения данных о стоимости, взятых для этого аналогов, которые расположены в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату составления отчета. Оценщиком приведена расчетная таблица, где подробно изложена вся информация по вносимым корректировкам, в том числе, по величине этих корректировок.

В указанном отчете дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов.

Оценка произведена оценщиком ООО "ЭИЦ НИКТИД» Преображенским А.Б. на основании собственного визуального осмотра и предоставленной заказчиком информации. При этом оценщик в отчете указал, что ограничивает пределы применения полученного результата, которые могут быть использованы только в качестве минимальной начальной цены при организации открытых торгов.

Истец Пискунов В.В. считает, что оценка рыночной стоимости земельного участка проведена оценщиком без учета того, что участок расположен в зоне жилой застройки малоэтажными жилыми домами, в подтверждение чего представил письмо Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира от ДД.ММ.ГГГГ № на свое обращение (л.д.118).

Однако как следует из указанного письма, оно не является основанием для изменения разрешенного вида использования земельного участка, в зонирование данного участка изменения еще не внесены. Проект планировки на данную территорию отсутствует. Заявителю разъяснено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется, если правообладателем получено заключение уполномоченного органа о том, что на земельный участок установлен и распространяется градостроительный регламент и что выбранное разрешенное использование не противоречит режиму зон с особыми условиями использования территории.

В соответствии с п.3 статьи 85 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков должны их использовать с учетом вида разрешенного использования, предусмотренного градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В обязанности оценщика не входит самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Доводы истца о том, что оценщиком Преображенским А.Б. не определено наиболее эффективное использование земельного участка опровергается разделом отчета «Анализ лучшего и наиболее эффективного использования», на странице 6 которого содержится вывод о том, что текущее использование земельного участка практически совпадает с наиболее полным и эффективным его использованием, где в качестве варианта предполагаемого использования оцениваемого объекта приводится индивидуальная жилая застройка.

Утверждая, что оценщиком при расчете рыночной стоимости имущества не учтены такие существенные характеристики как рельеф, конфигурация, транспортная доступность общественным транспортом, наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры, истец в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представил доказательств в обоснование своих доводов, к которым мог относиться отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный другим оценщиком, с учетом указанных характеристик.

Остальные доводы истца, по которым он считает произведенную оценку имущества недостоверной, суд признает несостоятельными и не влияющими на результаты оценки, поскольку отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости имущества, который не может гарантировать абсолютную точность информации.

Таким образом, проанализировав содержание отчета оценщика N 194 от 10 сентября 2014 года суд приходит к выводу, что он выполнен в полном объеме, в соответствии с действующим на дату оценки законодательством, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности и другие необходимые сведения.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, поскольку никаких доказательств, что стоимость, указанная в отчете ООО «ЭИЦ НИКТИД», является неправильной и нарушает права истца Пискунова В.В. суду не представлено, оснований сомневаться в достоверности оспариваемой оценки у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд полагает в иске Пискунову В.В. отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    В иске Пискунову В. В.ичу к Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-исследовательский центр НИКТИД» и оценщику Преображенскому А. Б. о признании недостоверной и неподлежащей применению стоимости арестованного Межрайонным отделом по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Владимирской области имущества - .... доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: город <адрес>, определенной оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-исследовательский центр НИКТИД» Преображенским А. Б. в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд г. Владимира в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья .... Н.В.Ильина

....

....

....

....

....