Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5111/2015 ~ М-4608/2015 от 22.07.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2015 года Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО11 к индивидуальному предпринимателю ФИО12 о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО11, обратившись в суд с названным иском, указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО12 был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик передал истцу во временное владение и пользование, с правом последующего выкупа, нежилое помещение № в <адрес>. В соответствии с пунктом 1.6 указанного договора выкупная стоимость помещения составляет 900 000 рублей. После изменения статуса помещение на жилое, истец выплатил ответчику выкупную стоимость имущества в полном размере, оплачивал коммунальные услуги и арендные платежи за пользование помещением. В спорной квартире истец и его семья проживают, зарегистрированы по месту жительства, другого жилья не имеют. Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, однако государственная регистрация перехода права была приостановлена в связи с имеющимся в ЕГРП запретом на регистрационные действия в отношении данной квартиры, который был наложен постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ в пользу взыскателя АО «ГЛОБЭКСБАНК» (должник ФИО12). Истец считает, что тем самым были нарушены его права, как законного владельца спорной квартиры, создаются препятствия по регистрации права собственности на данную квартиру за истцом.

Впоследствии исковые требования были дополнены, истец просил прекратить право собственности ФИО12 на спорное имущество.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, пояснив, что решением Комсомольского районного суда <адрес>, вступившим в законную силу, истцу отказано во взыскании с ФИО12 суммы неосновательного обогащения, поэтому нарушенное право истца может быть восстановлено только путем признания его права собственности на спорное имущество. Считает, что правоотношения сторон по договору аренды нежилого помещения с правом его последующего выкупа возникли задолго до включения спорного имущества в акт описи и ареста. ДД.ММ.ГГГГ. сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, поскольку ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация прекращения запрета на регистрационные действия, наложенного на квартиру. Впоследствии государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с имеющимся в ЕГРП запретом на регистрационные действия в отношении данной квартиры, который был наложен постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ФИО6 ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования признала, пояснив, что обязательства по заключенному между истцом и ответчиком договору были исполнены, у истца возникло право собственности, которое он не может зарегистрировать ввиду наличия запрета на регистрационные действия.

Представитель АО «ГЛОБЭКСБАНК» (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска) ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, считает, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры действовал арест в отношении спорного имущества, следовательно, не соблюдены требования, предъявляемые к договору купли-продажи квартиры.

Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и розыску УФССП России по <адрес> (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска) в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил отзыв, согласно которому просит в иске ФИО11 отказать.

ФИО9 (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска) в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В соответствии с представленными пояснениями, ФИО9 в октябре 2012 года решила приобрести квартиру в здании по <адрес>. Первоначально ФИО9 была выбрана <адрес> на 4 этаже, после чего был заключен договор аренды с ФИО12 Впоследствии ФИО9 больше понравилось другое помещение, и договор аренды был переоформлен. Каких-либо претензий в отношении спорной квартиры у ФИО9 не имеется.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО11 необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ).

В соответствии со ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.80 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.Согласно ч.4 указанной статьи 80 арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Из материалов дела следует, что 25.10.2012г. между ФИО11 и ИП ФИО12 был заключен договор № аренды нежилого помещения, по условиям которого ответчик передал истцу во временное владение и пользование нежилое помещение № в здании по адресу: <адрес> (п.1.1 договора).

В соответствии с п.1.6 договора выкупная стоимость имущества установлена в размере 900 000 рублей.

В соответствии с п.2.1.6 договора при внесении арендатором полной выкупной стоимости за помещение арендодатель обязан подготовить необходимую документацию и оказать содействие арендатору в оформлении и регистрации права собственности на него в установленном порядке.

В соответствии с п.4.2 договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по договору и внесший обусловленную договором выкупную стоимость жилого помещения в полном объеме, имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором в течение 3 месяцев.

В подтверждение полной оплаты выкупной стоимости истцом представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам на общую сумму 900 000 рублей.

Согласно акту о завершении переустройства и перепланировки статус нежилого помещения был изменен на жилое ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО12 на праве собственности принадлежит квартира, назначение: жилое, общая площадь 21,7 кв.м., этаж 4, адрес объекта: <адрес>.

Из представленных Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств и розыску УФССП России по <адрес> сведений следует, что во исполнение требований исполнительного документа от 21.03.2011г., выданного Центральным районным судом <адрес> по делу №, вступившему в законную силу 30.03.2010г., в соответствии со ст.80 ФЗ «Об исполнительном производстве» 08.11.2013г. составлен акт описи, ареста имущества, принадлежащего должнику ФИО12, а именно: квартира по адресу: <адрес>.

Кроме того, в отношении спорной квартиры был наложен запрет на регистрационные действия постановлениями судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений сторон следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, однако государственная регистрация перехода права была приостановлена в связи с имеющимся в ЕГРП запретом на регистрационные действия в отношении данной квартиры, который был наложен постановлением судебного пристава-исполнителя от 28.08.2014г. при этом в день заключения сделки такой запрет отсутствовал, следовательно, помещение было передано истцу свободным от правопритязаний третьих лиц.

Между тем с указанными доводами согласиться нельзя, поскольку 08.11.2013г. спорная квартира была арестована судебным приставом-исполнителем, то есть в нарушение требований ст.460 ГК РФ продавец ФИО12 передал покупателю ФИО11 несвободную от обременений (залога, запрета на регистрационные действия, ареста) квартиру. Само по себе снятие наложенного ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем запрета на регистрационные действия на 1 день (день составления договора ДД.ММ.ГГГГ) не освобождает спорное имущество от ареста, наложенного ДД.ММ.ГГГГ, и не исключает указанное имущество из акта описи. Следовательно, вывод истца о передаче ему имущества, свободного от обременений, не основан на материалах дела.

Неисполнение продавцом ФИО12 обязанности, предусмотренной законом, предоставляет истцу право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, поскольку покупателю не было известно об аресте, наложенном на спорную квартиру (п.1 ст.460 ГК РФ).

Факт того, что ФИО12 было известно об аресте, подтверждается его заявлением от 18.10.2013г., поданным его представителем ФИО10, судебному приставу-исполнителю с просьбой наложить арест и обратить взыскание, в том числе на спорную квартиру. Кроме того, ФИО12 в 2014 году неоднократно лично обращался в АО «ГЛОБЭКСБАНК» с предложением заключить мировое соглашение, в том числе внести в залог помещение, находящееся по адресу: <адрес>.

Истец считает, что законным владельцем спорной квартиры является он, а не ФИО12, поскольку он пользуется спорным помещением, зарегистрирован в нем, оплатил его выкупную стоимость, вносил арендные платежи и оплату коммунальных услуг. В качестве подтверждения доводов иска суду представлены показания свидетелей и справки с места жительства о регистрации истца и его семьи.

С данными доводами согласиться нельзя, поскольку ФИО12 к моменту совершения сделки, которая давала бы соответствующий объем правомочий ФИО11, т.е. к 27.08.2014г., являлся собственником спорной квартиры, чье право было зарегистрировано и имело обременения в виде ареста. Государственная регистрация отчуждения имущества не производилась, а право собственности у приобретателя квартиры возникает исключительно с момента такой регистрации (ст. 551 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вправе обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.

Обязанность по передаче покупателю имущества, свободного от правопритязаний других лиц, продавец (ФИО12) не исполнил, поэтому права покупателя ФИО11 могут быть защищены в соответствии со ст.460,461 ГК РФ, даже при наличии решений суда об отказе в иске ФИО11 о взыскании с ФИО12 суммы неосновательного обогащения, а также в иске об освобождении имущества от ареста.

Следует отметить, что ранее истцом вопрос о расторжении договора с ФИО12 и о возврате стоимости имущества на основании статей 460 и 461 ГК РФ не ставился. При таких обстоятельствах истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198т ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО11 ФИО11 ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о.Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: