Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1105/2012 ~ М-846/2012 от 26.03.2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 сентября 2012 года Железнодорожный суд г.Самары

В составе: председательствующего судьи Бойко Л.А. при секретаре Соловьевой А.М.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Шахбазян В.С. к Пидченко С.С., Пидченко Н.И. о признании договора незаключенным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд

УСТАНОВИЛ

Шахбазян В.С. обратилась в суд с иском к Пидченко С.С., Пидченко Н.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки- договора купли-продажи ? доли жилого дома, расположенного по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и Пиченко С.С., прекращении права собственности Пидченко Н.И. на ? долю указанного жилого дома, погашении в ЕГРП записи о регистрации права собственности Пидченко Н.И. на указанный жилой дом, восстановлении права собственности Шахбазян В.С. на ? долю жилого дома <адрес>. В последствии Шахбазян В.С. требования изменила и просила суд : признать незаключенным договор купли-продажи ? доли жилого дома, расположенного по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 67,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С. ; применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи ? доли жилого дома, расположенного по <адрес> от 10.07.2009 года общей площадью 65,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С.; прекратить право собственности Пидченко Н.И. на ? долю дома <адрес>; погасить запись о регистрации права собственности Пидченко Н.И. на 1 /2 долю дома <адрес> в ЕГРП, восстановить право собственности Шахбазян В.С. на ? долю жилого дома <адрес>, ссылаясь на следующее. Она являлась собственницей указанной ? доли жилого дома с 2003 года, в 2009 году они с мужем решили продать указанную долю дома на которую у нее были правоустанавливающие документы, а также выстроенный ими рядом самовольный дом за общую сумму 3 800 000 рублей. Покупателем ? доли дома и недостроенного дома, расположенных на земельном участке являлся Пидченко С.С. Для оформления договора в будущем она получила согласие супруга М.. на продажу, вся семья снялась с регистрационного учета, договорились с Пидченко С.С., что после получения денег в размере 3 800 000 рублей она подпишет договор купли-продажи недвижимого имущества. Однако деньги переданы ей не были и она отказалась от продажи. Она ранее с Пидченко С.С. подавала документы на регистрацию договора купли-продажи от 10.07.2009 года, но государственная регистрация сделки не была произведена, т.к. была неверно указана площадь дома 67,10 кв..м, а фактически 65,10 кв.м. У нотариуса она написала заявление о том, чтобы не рассматривать по существу представленный договор купли-продажи. Больше в регистрационную палату она не обращалась. В последствии она узнала, что право собственности Пидченко.С.С. было зарегистрировано на жилой дом площадью 65,10 кв.м., указанный договор она не подписывала. С ноября 2010 года она стала обращаться в правоохранительные органы с заявлением о привлечении Пидченко С.С. к уголовной ответственности.

В судебном заседании истица Шахбазян В.С, представитель Юношева Т.Г. исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям, Шахбазян В.С. подтвердила, что не получала денег в сумме 250 000 рублей по договору с площадью дома 67,10 кв.м. который подписала. С Пидченко С.С. ее познакомил муж, между ними была договоренность, что Пидченко С.С. будет сам оформлять документы, земля также не была оформлена. Договор они подписали в регистрационной палате, договор она не читала. Деньги в сумме 3 800 000 рублей им обещали передать через неделю, после того, как деньги не отдали, она пошла к нотариусу и написала заявление о приостановлении регистрации. В 2010 году она узнала, что Пидченко С.С. продал дом <данные изъяты> Пидченко Н.И., она приезжала к Пидченко Н.И. домой, говорила, что денег не получали, они обещали разобраться. В 2010 г. Пидченко приезжали на земельный участок для того, чтобы сделать геосъемку. О изменении площади дома она узнала только от Пидченко С.С.Ей известно, что приостановка регистрация была из-за разницы в площади дома, она понимала, что если второй раз не пойдет в рег.палату, то сделка не будет регистрироваться. Они продавали два дома за 3 800 000 рублей, но в договоре указали меньшую сумму, чтобы не платить налоги, так им сказал Пидченко С.С. Перед покупкой новый дом смотрели Пидченко С.С. с невестой и его мать. В представленной 27.09.2012 года Пидченко расписке подпись не ее. Она с семьей продолжает проживать в доме.

В судебном заседании ответчик Пидченко С.С. требования не признал, пояснил суду, что ему позвонил мужчина и попросил продать дом и оформить документы. За неделю до сделки он приехал к нему, были документы только на ? долю старого жилого дома, они хотели продать и недостроенный дом. За старый дом они просили 250 000 рублей, за недостроенный 1 250 000 рублей. Договор был составлен только на старый дом, деньги 250 000 рублей он передал Шахбазян В.С. перед сделкой в машине, на сделку приезжали С соседка и его бывший тесть А. Договор сдали на регистрацию, но потом были приостановки по тем основаниям, что дом ранее был под арестом, по расхождениям в площадях Шахбазян В.С. ездила с ним к нотариусу, писала заявление о приостановлении регистрации. У него текст договора был на флэшке, он его распечатал, указал правильную площадь, подъехал домой к Шахбазян В.С., чтобы она его подписала, она зашла в дом, потом вернула договор и он сдал его в регистрационную палату. В сентябре 2009 года он передал мужу Шахбазян 1 250 000 рублей от проданной им квартиры, они хотели, чтобы им отдали за землю 1 000 000 рублей, о том, что они хотели продать дома за 3 800 000 рублей он не слышал. По договору он купил только старый дом за 250 000 рублей, а новый по расписке за 1 250 000 рублей. Документов на землю не было. В связи с разводом с женой, он продал дом матери Пиденко Н.И., часть денег передал бывшей супруге. Матери продал старый дом, в последствии Пидченко Н.И. оформила в судебном порядке право собственности на земельный участок. В сентябре 2009 года стояла коробка нового дома, в нем никто не жил, он был нежилой. В предварительном судебном заседании Пидченко С.С. пояснял, что деньги 1 250 000 рублей передавал мужу Шахбазян не он сам, а парни, которым он продал квартиру. Муж Шахбазян требовал у него 1 000 000 рублей за землю, но земля не была оформлена. Первые претензии стали предъявляться к нему через полгода, год.

В судебном заседании представители Пидченко Н.И.-.,Куликова С.К.Пидченко С.С.-Пидченко С.И. требования не признали, по существу пояснили следующее. Пидченко Н.И. является добросовестным покупателем, она приобрела ? долю жилого дома по договору купли-продажи, деньги передала сыну, а он их разделил с женой. Право собственности на земельный участок она оформила в судебном порядке, сын говорил ей, что новый дом не оформлен. Шахбазян с мужем приезжали к ней и требовали деньги за земельный участок. Шахбазян с мужем ранее хотели продать дом Ф, получили от него 800 000 рублей. Пидченко Н.И. разрешила проживать в доме Шахбазян. Оснований к удовлетворению требований не имеется, т.к. договор с площадью дома 67,10 кв.м. был подписан сторонами, сдан на регистрацию, деньги по договору были получены Шахбазян В.С. Приостановка была из-за расхождений в площадях, Шахбазян В.С. не отзывала договор, и если бы он не был зарегистрирован из-за отказа Шахбазян В.С., Пидченко С.С. имел право в судебном порядке решить вопрос о регистрации сделки.

В судебном заседании от 21 мая 2012 года представитель третьего лица «Росреестр» Колебирова Е.А. пояснила суду, что при устранении обстоятельств, послуживших основанием к приостановлению регистрации, стороны могут прийти в регистрационную палату, исправить неправильную запись, либо принести заявление от нотариуса, что и было сделано. Если договор сдан, но с деньгами не рассчитались, то стороны обращаются в регистрационную палату и подают заявление об отказе от регистрации, приостановлении, либо не возобновлении регистрации. Данное заявление может быть написано в течении 1 месяца, потом только в судебном порядке. В материалах регистрационного дела такое заявление отсутствует. В случае, если бы стороны не устранили противоречия в площади, то договор бы возвращен, но было заявление нотариально удостоверенное.

Принимая во внимание доводы сторон, допросив свидетелей : Ц.. пояснившего, что вместе с Пиченко С.С. приезжал на <адрес>, привозили договор, чтобы его подписать. Подъехали к кирпичному белому дому, по звонку вышли две женщины нерусской национальности, забрали договор, через некоторое время вернули его, и они поехали в регистрационную палату. Свидетель М.. показал суду, что является <данные изъяты> Шахбазян В.С. с 1990 года, ? долю дома покупали за 310 000 рублей, цену в договоре не помнит. В 2006 году он стал строить новый дом, он был не оформлен, земельный участок также был не оформлен. Весной 2009 года он закончил строительство, внутри он был оштукатурен, проведены вода свет, канализация, не был подведен только газ. Весной 2009 года они нашли покупателя на дом Ф., написали расписку о продаже старого и нового дома за 3 800 000 рублей, получил от него задаток 800 000 рублей, потом он должен был по частям передать ему всю сумму, после получения денег он хотел зарегистрировать договор, но Ф стал скрываться остальных денег не отдал, и он стал искать других покупателей. Через некоторое время к ним приехал Пидченко. С.С. с тестем, Долгов забрали документы на старый дом, через 2-3 дня приехал Пидченко С. С. сказал о своем согласии купить дом, но у них вопрос с деньгами. Он с семьей выписался из дома, дал согласие на продажу, денег не получали. Пидченко. С.С обещал через неделю деньги, позже приезжал его отец, обещал, что все разрешится. До 14 сентября 2009 года Пидченко С. С должен был отдать деньги, почему Шахбазян подписала договор не взяв деньги он не знает. Они продавали сразу два дома старый и новый, он жене доверяет, оценку старого дома не поводили, изучив представленные доказательства : свидетельство о регистрации права собственности Шахбазян В.С. на 1/2 долю жилого дома <адрес> общей площадью 67,10 кв.м. л.д. 8, Договор купли-продажи от 10.07.2009 года ? доли жилого дома общей площадью 65,10 кв.м. зарегистрированный 18.08. 2009 года л.д. 9, свидетельство о регистрации права собственности Пидченко Н.И. на ? долю жилого дома <адрес> л.д. 17, Договор купли-продажи от 22.09.2009 года между Пидченко С.С. и Пидченко Н.И. ? доли жилого дома <адрес> л.д. 18, копию регистрационного дела л.д.22-39, копию отказного материала по заявлению Шахбазян В.С. л.д. 59-89, технический паспорт на жилой дом л.д. 91-94, Уведомление от 08.08.2009 года о приостановлении регистрации от 8.08.2009 года л.д. 96, Уведомление о приостановлении регистрации от 17.07.2009 года л.д. 97-98, заявления Пидченко С.С. о возобновлении государственной регистрации л.д. 120-121, 123-125, заключение эксперта № 1559/4-2 от 25 сентября 2012 года, согласно которого подписи от имени Шахбазян В.С. в договоре купли- продажи жилого дома от 10.07.2009 года общей площадью 65, 10 кв.м. выполнены не ею, а другим лицом л.д. 154-158, решение Железнодорожного суда г.Самары от 24.06.2011 года о признании за Пидченко Н.И. права собственности на земельный участок, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.ст. 420,421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане свободы в заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шахбазян В.С, собственником ? доли жилого дома <адрес>, общей площадью 67,10 кв.м. и Пидченко С.С. был заключен договор купли-продажи, договор был подписан сторонами, что не оспаривается Шахбазян В.С., до подписания договора были получены нотариально удостоверенные согласия супругов Шахбазян В.С.-М..л.д. 26, и Пидченко –А.. л.д. 7 на сделку, отказ сособственника ? доли С.. л.д. 29, от права преимущественной покупки. Согласно п. 3 договора деньги в сумме 250 000 рублей был получены Шахбазян В.С. до заключения договора, Шахбазян В.С. с семье снялась с регистрационного учета. Л.д. 35. Сведения о площади дома были указаны в соответствии со свидетельством о регистрации права собственности Шахбазян В.С. л.д. 22-24, договор был сдан на регистрацию в «Росреестр».

Таким образом суд приходит к выводу, что данный договор соответствовал требованиям ст ст.432,454, 549, 554,555, 558 ГК РФ, предусматривающим условия заключения договора-купли продажи недвижимости, его форму, содержание, основания для признания его незаключенным, недействительным у суда не имеется.

В последствии в связи с разночтениями в площадях, поскольку по представленному техническому паспорту площадь дома была указана 65,10 кв.м., имелся арест на имущество, «Росреестр» в установленном законом порядке приостанавливал регистрацию, о чем уведомлял стороны договора, Шахбазян В.С. оформила 17 августа 2009 года заявление не рассматривать по существу договор в связи с разночтениями в площадях, в последствии от регистрации договора не отказывалась, не обращалась в регистрационную палату с заявлением о возвращении договора ранее сданного на регистрацию. После устранения расхождений в площадях Пидченко С.С. представил ей на подпись договор, который был подписан не установленным лицом, и впоследствии зарегистрирован 18 августа 2009 года. Иск предъявлен Шахбазян В. С. в суд только 26 марта 2012 года.

Действующее гражданское законодательство, ст. 165 ч.3 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ предусматривает право стороны договора обратиться в суд за регистрации сделки в случае уклонения второй стороны от регистрации. Таким образом суд приходит к выводу что у Пидченко С.С. имелась возможность в судебном порядке зарегистрировать переход права собственности по сделке, в случае, если бы Шахбазян В.С. заявила об отказе в регистрации договора. Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 г.Москва « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. С учетом изложенного отсутствие подписи Шахбазян В.С. во втором договоре, не может являться основанием к признанию сделки недействительной. Доводы Шахбазян В. С, показания свидетеля ее супруга М.. о том, что она не получала денег указанных в договоре, 250 000 рублей, фактически они с супругом продавали два дома и должны были получить 3 800 000 рублей, не могут быть приняты судом во внимание и являться основанием к признанию сделки недействительной в ст. 167 ГК РФ и применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку указанные ею обстоятельства противоречат условиям заключенного договора и установленным судом фактическим обстоятельствам. Предметом рассмотрения данного спора является 1/2 доля жилого дома <адрес>, собственником которого являлась Шахбазян В.С. и имела законное право на его отчуждение. Объект незавершенного строительства - самовольное строение не являются предметом рассмотрения данного спора, и стороны вправе разрешать спор по нему путем предъявления самостоятельных требований.

ДД.ММ.ГГГГ Пидченко С.С. продал ? долю жилого дома <данные изъяты> Пидченко Н.И за 500 000 рублей, договор зарегистрирован, Пидченко Н.И. получено свидетельство о регистрации права собственности 5.10.2009 года, 24.06.2011 года принято решение суда о признании за ней права собственности на земельный участок по <адрес>, площадью 221,44 кв.м.

В соответствии со ст. 223 ч.2 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю/п.1ст302 ГКРФ/ на праве собственности с момента такое регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На момент совершения сделки между Пидченко С.С. и Пидченко Н.И. имущество не находилось в споре, право собственности Пидченко С.С было зарегистрировано и не оспорено ни кем, Пидченко Н.И. была известна прежняя собственница дома Шахбазян В.С. и обстоятельства заключения предыдущего договора со слов Пидченко С.С.,не доверять которому у нее оснований не было.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что Пидченко Н.И. является добросовестным приобретателем ? доли жилого дома <адрес>, законных оснований к прекращению ее права собственности на указанное имущество судом не установлено.

Оценив совокупность изложенных выше доказательств, учитывая фактически конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что заявленные Шахбазян В.С. требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Шахбазян В.С. о признании договора купли-продажи ? доли жилого дома, расположенного по <адрес> от 10.07.2009 года, общей площадью 67,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С. незаключенным ; применении последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи ? доли жилого дома, расположенного по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 65,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С.; прекращении права собственности Пидченко Н.И.. на ? долю дома <адрес>; погашении записи о регистрации права собственности Пидченко Н.И. на 1 /2 долю дома <адрес> в ЕГРП, восстановлении права собственности Шахбазян В.С. на ? долю жилого дома <адрес> – оставить без удовлетворения.

Решение суда в окончательной форме принято 3 октября 2012 года.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Самарский Облсуд через Железнодорожный суд г.Самары.

СУДЬЯ