Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2426/2018 от 24.10.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> <дата>

Красноглинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гиниятуллиной Л.К.

при секретаре Хрипуновой И.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Усачева Д. П. к Мальцеву С. Н. о взыскании задолженности, признании договора ничтожным, встречному исковому заявлению Мальцева С. Н. к Усачеву Д. П. о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Усачев Д.П. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ИП Мальцеву С.Н., в котором просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от <дата> б/н в сумме 1113274 руб. 56 коп., из которых: 556637 руб. 28 коп. – сумма задолженности по постоянной и переменной частям арендной платы; 556637 руб. 28 коп. – сумма задолженности по пени; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 561 руб., мотивируя свои требования тем, что <дата> между ним и ответчиком Мальцевым С.Н. был заключен договор аренды, согласно которому ответчику было предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 100,50 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. В день заключения договора нежилое помещение было передано ответчику и использовалось им до <дата>. За указанный период ответчиком были оплачены арендные платежи в размере 100 000 руб., по 50000 руб. в <дата>., более никаких платежей не было, в связи с чем образовалась задолженность в размере 556637 руб. 28 коп. Он обращался к ответчику с претензией, которая осталась со стороны Мальцева С.Н. без внимания, в связи с чем истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В ходе рассмотрения дела Усачев Д.П. неоднократно уточнял и дополнял свои исковые требования и в окончательном варианте просил суд взыскать с Мальцева С.Н. задолженность по договору аренды от <дата> б/н в сумме 979911 руб.84 коп., из которых: 326637 руб.28 коп. – сумма задолженности по постоянной и переменной частям арендной платы; 653274 руб.56 коп. – сумма задолженности по пени; расходы по оплате госпошлины в размере 561 руб.; признать договор аренды от <дата>. с суммой арендной ставки в размере 1000 рублей в месяц и прошедшего государственную регистрацию мнимой сделкой и применить к ней последствия недействительности сделок.

Мальцев С.Н. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Усачеву Д.П. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения площадью 100,50 кв.м., расположенного по адресу <адрес> без номера от <дата>. между Усачевым Д.П. и Мальцевым С.Н. по условиям которого постоянная часть арендной платы составляет 40000 руб. в месяц, в обоснование заявленных требований указав, что Усачеву Д.П. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 100,50 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В <дата> они с ответчиком пришли к соглашению о заключении договора аренды на данное нежилое помещение с <дата> сроком на 24 месяца. Размер арендной платы был определен в 40 000 рублей в месяц с обязанностью оплаты коммунальных платежей. Был составлен и подписан договор аренды и акт приема-передачи. Однако, в период до сдачи договора аренды на регистрацию, он решил отказаться от заключения данного договора аренды, поскольку понял, что условия договора для него не выгодные, арендная плата является чрезмерно высокой. О своем решении он сообщил ответчику. В результате переговоров они договорились снизить арендную плату до 1 000 рублей в месяц. Был составлен новый договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендная плата состоит из постоянной части в размере 1 000 рублей в месяц и переменной части в виде оплаты коммунальных услуг. При этом ответчик заверил его, что первоначальный договор им уничтожен. Новый договор и акт приема-передачи к нему, также датированные <дата> были подписаны сторонами и сданы на регистрацию. Данный договор аренды, прошедший государственную регистрацию, являлся для него действующим и условия именно этого договора им исполнялись. Во исполнение этого договора аренды в июле и <дата> им было оплачено ответчику по 50 000 рублей, в общей сумме 100 000 рублей из расчета арендной платы за 24 месяца и авансом оплаты коммунальных платежей за весь период пользования арендным помещением. Полагает, что первоначальный договор аренды с условием ежемесячного платежа в 40000 рублей, является незаключенным. Данный договор не был исполнен. Он заявил об отказе от этого договора до начала его исполнения и до его регистрации. Нежилое помещение по этому договору он не принимал, оплату арендных платежей, в размере, предусмотренном этим договором, не производил. После заключения нового договора аренды, устанавливающего арендную плату в 1 000 рублей в месяц, Усачев Д.П. не отдал ему первоначальный договор, заверив, что уничтожил его. В первоначальном иске Усачев Д.П. ссылается на условия незаключенного договора, скрыв от суда наличие зарегистрированного договора аренды, с другими условиями в части размера арендной платы.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) Усачев Д.П. не явился, о дате и времени рассмотрения дела был извещен.

Представитель Усачева Д.П. Хританович Е.А., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования с учетом уточнений и дополнений поддержала, просила их удовлетворить, встречные исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик (истец по встречному иску) Мальцев С.Н. в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела был извещен.

Представитель Мальцева С.Н. Дубовитченко Н.А., действующая на основании доверенности, исковые требования Усачева Д.П. не признала, просила ему в иске отказать, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО пояснила, что с Мальцевым С.Н. действительно был заключен договор аренды нежилого помещения, где Мальцев С.Н. планировал открыть бар. Для того, чтобы получить лицензию на продажу алкоголя, ему необходимо было зарегистрировать в Управлении Росреестра договор аренды на 1000 руб., что они и сделали. Второй договор был подписан на 40000 рублей, который ответчик должен был исполнять. Договор он исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в размере 556637 руб. 28 коп. За все время аренды, ответчик заплатил только 100000 рублей, по 50000 рублей, никаких иных платежей от него не поступало.

Заслушав стороны, допросив свидетеля, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. (п.3 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что Усачев Д.П. является собственником нежилого помещения площадью 100, 50 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>.

<дата> между Усачевым Д.П. и индивидуальным предпринимателем Мальцевым С.Н. был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому истец Усачев Д.П. (Арендодатель) предоставил ответчику (Арендатору) во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 100,50 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Срок действия договора определен сторонами с момента приема помещения по акту приема – передачи на срок 24 месяца.

Из материалов дела следует, что в день заключения договора нежилое помещение площадью 100.50 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> было передано Арендатору, что подтверждается актом приема – передачи к договору аренды нежилого помещения от <дата>.

Согласно п.2.1 договора обязанность Арендатора по уплате арендной платы, содержанию предоставляемого помещения и иные обязательства, вытекающие из существа договора, возникают у Арендатора с момента приема – передачи помещения от Арендодателя к Арендатору.

Согласно подп. в п.3.3 договора Арендатор обязан своевременно производить арендные и иные платежи в соответствии с условиями договора.

Арендная плата представляет собой плату за пользование помещением, состоит из постоянной и переменной части, и устанавливается в следующем размере:

постоянная часть: первый месяц с момента подписания договора является льготным – арендная плата составляет ноль рублей; второй и последующий месяц с момента подписания договора – арендная плата составляет 40 000 рублей в месяц. Затраты на техническое и эксплуатационное обслуживание помещения входят в постоянную часть арендной платы; размер переменной части арендной платы равен стоимости потребленных арендатором за расчетный период коммунальных услуг, которая может изменяться в зависимости от тарифов поставщиков этих коммунальных услуг (п.4.1 договора).

Оплата переменной части арендной платы производится Арендатором в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания сторонами Акта потребленных коммунальных услуг и предоставления документов, указанных в договоре (п.4.2 договора).

Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца. При подписании договора Арендатор в течение 5 банковских дней уплачивает сумму в размере арендной платы, из которых первая сумма 40 000 рублей состоит из стоимости арендной платы за второй месяц аренды, а вторая сумма 40 000 рублей – обеспечительный взнос за последний месяц аренды (п.4.3 договора).

Согласно п.4.6 договора Арендодатель имеет право при несвоевременной оплате Арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, начислять пени в размере 0.1% от суммы оплаты за каждый день просрочки.

Судом установлено, что <дата> между Усачевым Д.П. и индивидуальным предпринимателем Мальцевым С.Н. был заключен аналогичный договор аренды нежилого помещения, согласно которому истец Усачев Д.П. (Арендодатель) предоставил ответчику (Арендатору) во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 100,50 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> арендной платой в размере 1000 рублей. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>.

Во встречном исковом заявлении Мальцев С.Н. просит признать договор аренды от <дата>. с арендной платой в 40000 руб. в месяц, незаключенным, ссылаясь на то, что он исполнял договор с арендной платой в 1000 руб., перечислив Усачеву Д.П. в <дата>. по 50000 руб., а договор на сумму арендной платы в 40000 руб. в месяц, им не исполнялся.

Однако данные обстоятельства опровергаются представленными в судебное заседание выписками из ПАО Сбербанк, из которых следует, что Усачеву Д.П. от Мальцева С.Н. поступили денежные средства: <дата>.- 20000 руб., <дата>. - 40000 руб., <дата>.- 40000 руб., <дата>.- 40000 руб., <дата>.- 50000 руб., <дата>.- 50000 руб. Кроме того, в исковом заявлении истец указывал, и неоднократно в судебном заседании подтверждал, что в июле и сентябре 2016г. Мальцев С.Н. в счет оплаты арендных платежей выплатил 100000 руб. по 50000 рублей в месяц. Доводы представителя Усачева Д.П. о том, что ранее они ошибочно указывали о поступлении от Мальцева С.Н. 100000 руб., перепутав его со своим родственником по фамилии Мальцев, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в подтверждение этих доводов Усачевым Д.П. ничего не представлено. Представитель Мальцева С.Н. в судебном заседании пояснила, что сумма в размере 100000 руб. (по 50000 рублей) была передана Усачеву Д.П. наличными деньгами. Доказательств того, что данные деньги не были получены Усачевым Д.П. суду не представлено.

Таким образом судом установлено, что несмотря на то, что в Управлении Росреестра по <адрес> был зарегистрирован договор аренды с суммой арендной платы в 1000 рублей, сторонами исполнялся договор с арендной платой в 40000 рублей, в связи с чем суд полагает, что оснований для признания договора аренды с арендной платой в 40 000 руб. незаключенным не имеется.

Суд также считает необходимым отказать Усачеву Д.П. в удовлетворении требований о признании договора от 01.05.16г. с суммой арендной платы в размере 1000 рублей мнимой сделкой.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п.п.1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании норм п.1 ст.170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Таким образом, в рассматриваемом случае доказыванию подлежат обстоятельства того, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять; оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.

Принимая во внимание акт приема-передачи недвижимого имущества от <дата>., подписанный сторонами, перечисления денежных средств, свидетельствующие о частичном внесении Мальцевым С.Н. арендной платы, суд полагает, что сделка фактически исполнялась сторонами, а воля сторон была направлена на наступление тех правовых последствий, которые являлись предметом соглашения. Доказательств того, что со стороны Мальцева С.Н. не было намерений исполнять договор аренды с арендной платой в 1000 рублей суду не представлено.

Из представленного Усачевым Д.П. расчета следует, что за период с <дата> (включительно) ответчику начислена постоянная часть арендной платы в размере 560000 руб., переменная часть арендной платы – 56637 руб. 28 коп. За данный период ответчиком оплачена сумма в размере 290000 руб. Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 326637 руб. 28 коп. Данный расчет суд считает необходимым уточнить с учетом выплаченных Мальцевым С.Н. 100000 руб. (по 50000 рублей в <дата>) Таким образом, задолженность Мальцева С.Н. перед Усачевым Д.П. составляет 226637 руб.28 коп.

Кроме того, истцом, в порядке п.4.6 договора, рассчитаны пени в размере 653274 руб.56 коп. При этом заявляя требования о взыскании пени, истцом снижен их размер до двойного размера основного долга, то есть до 653274 руб.56 коп.

Статья 309 ГК РФ возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст.614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст.ст.329, 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (пени) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая процент неустойки, период просрочки платежа, компенсационную природу неустойки и возможные финансовые потери для каждой из сторон, суд считает необходимым признать начисленную истцом сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, что сохранит баланс интересов сторон, будет способствовать соблюдению правил разумности, справедливости и исключит злоупотребление правом со стороны арендодателя, что прямо предусмотрено нормами ст. 10 ГК РФ. При таких обстоятельствах, суд полагает, что сумма неустойки подлежит снижению до 30000 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 561 рубль, которые уплачены истцом при обращении в суд с исковым заявлением.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст.103 ГПК РФ. Соответственно с ответчика в доход бюджета г.о. Самара подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5205 руб.37 коп.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Усачева Д. П. удовлетворить частично.

Взыскать с Мальцева С. Н. в пользу Усачева Д. П. сумму задолженности в размере 226637 руб. 28 коп., пени в размере 30000 руб., судебные расходы 561 руб., а всего 257198 руб. 28 коп.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Мальцева С. Н. к Усачеву Д. П. о признании договора аренды незаключенным - отказать.

Довзыскать с Мальцева С.Н. госпошлину в доход местного бюджета в размере 5205 руб. 37 коп.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд <адрес> в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с <дата>.

Судья: Л.К.Гиниятуллина