Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3069/2013 ~ М-2883/2013 от 05.09.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РФ

15 октября 2013 года Железнодорожный районный суд г. Самары в составе: председательствующего Вельминой И.Н., при секретаре Галиевой А.Н., рассмотрев в открытом в судебном заседании дело по иску ТСЖ «Гагарина 21» к ООО «ГОСТ», Алипову А.М., Четверткову А.С., Терюшиной Ю.А. о признании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Гагаринец -21» обратился в суд с вышеуказанным иском, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении гражданского дела № в Железнодорожном районном суде г. Самары по иску гражданина Алипова А.М. к ООО «ГОСТ» и третьему лицу ТСЖ «Гагарина-21» о признании права собственности на нежилые помещения, ТСЖ «Гагарина-21» стало известно, что между ответчиком ООО «ГОСТ» и гражданином Алиповым А.М. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ

01.07.2013 года ТСЖ «Гагарина-21» также стало известно, что ответчиком ООО «ГОСТ» аналогичный договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ также заключен с гражданином Четвертковым А.С..

Как следует из вышеуказанных договоров ООО «ГОСТ» привлек к участию в финансировании строительства 16 этажного жилого дома расположенного в <адрес> ответчика Алипова A.M. и ответчика Четверткова А.С. с последующей передачей для оформления в собственность Алипову A.M. нежилого помещения общей площадью - 140 кв.м., Четверткову А.С. - 169,3 кв.м. расположенных в цокольном этаже 16 этажного жилого дома в <адрес>.

ТСЖ «Гагарина-21» считает, что вышеуказанные сделки не соответствуют требованиям закона и являются ничтожными по нижеследующим основаниям:

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в мног оквартирном доме).

В предмет вышеуказанных сделок входят помещения цокольного этажа 16 этажного жилого дома расположенного по <адрес>, которые являются общим имуществом в многоквартирном доме, являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания всего жилого дома и должны входить в состав общего имущества жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ цокольный этаж - он же технический этаж, что подтверждается ответом Департамента строительства и архитектуры Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № в ответ на запрос Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области под вх. №, согласно которому в цокольном этаже возводимого жилого дома по <адрес> будут размещаться технические помещения, ООО «ГОСТ» полностью передан ТСЖ «Гагарина-21», о чем свидетельствует акт № от ДД.ММ.ГГГГ о приеме-передаче здания (сооружения), так: согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ фактически построено:

    - по строительному объему, всего - 31042,0 куб.м.,

в том числе: надземной части - 29017,0 куб.м., подземной части - 2025,0 куб.м. (31042,0 куб.м. -29017,0 куб.м. = 2025,0 куб.м.),

общей площади дома - 8198,0 кв.м.,

количество этажей - 16, цокольный этаж (технический этаж).

Согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ о приеме-передаче здания (сооружения) ТСЖ «Гагарина-21» передано:

по строительному объему, всего - 31042 куб.м.,

в том числе: поземной части - 2025 куб.м., надземной части - 29017 куб.м. (31042,0 куб.м. - 2025,0 куб.м. = 29017,0 куб.м.),

общей площади дома - 8198 кв.м.,

количество этажей - 16, цокольный этаж (технический этаж).

Таким образом, ТСЖ «Гагарина-21» передано все здание, как по объему, так и по площади, в том числе и полностью передан цокольный (технический) этаж.

Дом строился и был построен на денежные средства дольщиков (собственников квартир).

Цокольный этаж является техническим этажом дома, в котором по всему периметру расположены коммуникации и оборудование обслуживающие весь дом.

Нежилых помещений не занятых коммуникациями и оборудованием предназначенными для обслуживания дома в доме нет.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с указанным Федеральным законом, застройщиком предоставляется: разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Согласно представленной в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вх. № проектной декларации составленной ООО «ГОСТ» от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) и поэтажному плану, представленному по вх. № в составе дома присутствуют исключительно жилые помещения. Нежилых помещений предназначенных для инвестирования нет.

Договора дольщиков проходили государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, среди указанных договоров дольщиков на не жилые помещения нет

Согласно проектной декларации ООО «ГОСТ» от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) нежилые помещения на цокольном этаже входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено размещение нежилых помещений в жилом доме.

Как указано выше, согласно ответу Департамента строительства и архитектуры Администрации городского округа Самара на запрос Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № в цокольном этаже возводимого жилого дома по <адрес> будут размещаться технические помещения, в которых будут находиться бойлерная с инженерным оборудованием ИТП и насосами.

Таким образом, ответчик ООО «ГОСТ» не мог распоряжаться помещениями на цокольном этаже жилого дома, поскольку указанные нежилые помещения должны входить в состав общего имущества жилого дома.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик согласно проекту мог построить 8930 кв.м., а фактически построил только 8198 кв.м., что на 732 кв.м. меньше.

Таким образом, застройщик (ГОСТ) мог построить нежилые помещения свободные от коммуникаций, оборудования обслуживающих многоквартирный дом, однако он этого не сделал, что подтверждается отсутствием изменений в Разрешении на строительство жилого дома, отсутствием изменений в проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от года, фактическим расположением технических помещений, коммуникаций и оборудованием, следовательно, ООО «ГОСТ» в силу закона не имел право отчуждать общее имущество в многоквартирном доме.

Имеющиеся документы свидетельствуют о том, что ООО «ГОСТ» незаконно, в нарушение ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ любым способом, в том числе и путем подлога документов, пытается произвести отчуждение общего имущества в многоквартирном доме <адрес>, так например:

В материалах Арбитражного суда Самарской области по делу № и по делу №, а также в Железнодорожном районном суде г. Самары по гражданскому делу № у судьи ФИО5 находятся аналогичные договора от одной даты - ДД.ММ.ГГГГ, за одним и тем же номером - №, на одни и те же помещения - № расположенные по <адрес>, одни и те же заключения, одни и те же доказательства, только в Арбитражном суде они выданы ООО «ГОСТ» юридическому лицу - Самарской областной организацией общественной организации <данные изъяты>, а в Железнодорожном районном суде физическому лицу - Алипову A.M., который являлся заместителем директора ООО «ГОСТ».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> в удовлетворении иска о признании права собственности на спорные помещения отказано.

ДД.ММ.ГГГГ № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области <данные изъяты> также было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения.

Отказ в государственной регистрации «Всероссийское общество автомобилистов» пыталось обжаловать в судебном порядке и зарегистрировать переход права собственности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> в удовлетворении иска о переходе права собственности на спорные помещения отказано.

Не сумев оформить спорные помещения на юридическое лицо была предпринята с использованием подложных документов незаконная попытка оформить эти же помещения на физическое лицо, так например:

Обращаясь в суд с иском в абзаце № на странице 2 своего искового заявления Алипов A.M. указал на то, что: «ДД.ММ.ГГГГ я обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ мною было получено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании того, что в разрешительных документах и проектной документации на жилой дом отсутствуют нежилые помещения».

В качестве доказательства истец приложил к исковому заявлению копию сообщения об отказе в государственной регистрации выданное на его имя Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако, представленное Алиповым А.М. в суд сообщение об отказе в государственной регистрации выданное на его имя Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ за № являлось подложным документом.

Сообщение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ за № было выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не Алипову A.M., а Самарской областной организации общественной организации <данные изъяты> копия которого находится в материалах Арбитражного суда Самарской области по делу № (копия отказа из материалов дела Арбитражного суда Самарской области и копия отказа приложенного Алиповым A.M. прилагаются).

Передача в оплату простого векселя с оплатой «по предъявлению» не свидетельствует о том, что лицо, претендующее на спорные помещения понесло какие-либо расходы при строительстве спорных нежилых помещений, так например:

<данные изъяты> в Арбитражный суд Самарской области в подтверждение оплаты спорных помещений, также как и истец по гражданскому делу № в Железнодорожном районном суде г. Самары представило в суд Акт приема- передачи векселей, однако, как следует из Акта приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ подписанному ООО «ГОСТ» и <данные изъяты> расчет векселями произведен не участником долевого строительства спорных помещений, а наоборот, застройщик (ООО «ГОСТ») с участником долевого строительства в оплату договора купли-продажи земельного участка, между тем ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГОСТ» оформило <данные изъяты> акт приема-передачи спорных нежилых помещений в пункте 3 которого указано, что дольщик в полном объеме выполнил обязанности по оплате помещения, что при наличии вышеуказанных документов представленных в арбитражный суд вызывает сомнение.

В материалах дела арбитражного суда, по гражданскому делу № в Железнодорожном районном суде г. Самары значатся одни и те же заключения, однако они составлены не по результатам фактического строительства жилого дома, а только на основании проектной документации для дальнейшего строительства.

Проектная документация, в том числе выданное положительное заключение государственной экспертизы № на проектную документацию не соответствуют действительности, т.е. не соответствуют фактическим обстоятельствам, так например, в разделе №. «Описание рассмотрения рассмотренной документации» в абзаце 3 положительного заключения государственной экспертизы № указано: - «Повторная экспертиза проводится в связи с перепланировкой цокольного этажа. В помещениях свободных от прохода коммуникаций располагаются нежилые помещения общественного назначения».

Однако, в результате фактического строительства жилого дома в цокольном (техническом) этаже помещений свободных от прохода коммуникаций нет, что подтверждается прилагаемыми фотоматериалами, схемой прохождения коммуникаций.

Также разделом № 3.1.4. «Мероприятия по обеспечению потребностей инвалидов и маломобильных групп населения» положительного заключения государственной экспертизы № предусмотрены мероприятия по обеспечению доступа указанных лиц в цокольный этаж, однако указанные мероприятия также не выполнены.

Многие проложенные в цокольном (техническом) этаже коммуникации вообще не отражены на плане (на схеме коммуникаций) дома.

Согласно СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения, обязательному приложению № 2 Определение терминов, этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

Для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в доме <адрес> подвал отсутствует, инженерное оборудование размещено в цокольном этаже, коммуникации проложены в цокольном этаже, следовательно, цокольный этаж является техническим этажом.

Однако ГУП Самарской области ЦТИ ошибочно или незаконно не указал, что спорные мощения являются техническими, чем незаконно воспользовался ответчик ООО «ГОСТ» заключив вышеуказанные договора для передачи технических помещений в собственность физических лиц, которые в свою очередь не могли не видеть и не знать о назначении помещений, но сознательно шли на совершение незаконных сделок.

Просили признать договора заключенные ООО «ГОСТ» о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № с Алиповым А.М., от ДД.ММ.ГГГГ № с Четвертковым А.С. недействительными (ничтожными).

Признать цокольный этаж 16 этажного жилого дома расположенного по <адрес> - общим имуществом /техническим этажом / многоквартирного жилого дома <адрес> и обязать ГУП Самарской области ЦТИ внести соответствующие изменения в технический паспорт указанного дома.

В судебном заседании представители истца Вашуркин А.В. и Дудко П.И. поддержали исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика Алипова А.м. Бровко Е.В. иск не признала, поддержала доводы изложенные в возражениях, указав, что Алипов А. М. приобрел нежилое помещение общей площадью 140,2 м2, расположенное в цокольном этаже жилого дома по <адрес>, что подтверждается Договором о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «ГОСТ». Стоимость доли в строительстве в размере 2 593 700 (Два миллиона пятьсот девяносто три тысячи семьсот) рублей оплачена им полностью, что подтверждается Актом приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ

Застройщиком данного объекта недвижимости является ООО «ГОСТ» на основании - Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановления Администрации г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер земельного участка №); так как согласно договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ГОСТ» и ЗАО <данные изъяты>, все права и обязанности на земельный участок, расположенный по <адрес> с момента государственной регистрации договора, а именно с ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «ГОСТ».

В процессе строительства жилого дома по <адрес>, по заданию Заказчика (ООО «ГОСТ) в 2010 году были произведены изменения проектных решений жилого дома и, таким образом, нежилые помещения в цокольном этаже не входят в состав общего имущества жилого дома. В связи с перепланировкой цокольного этажа жилого дома в 2011г. Ответчиком была проведена Государственная экспертиза проекта, в результате которого было вынесено положительное заключение государственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому проектная документация по жилому дома включает в себя показатель: встроенные нежилые помещения общей площадью 332,9 м2.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ и поставлен на технический и кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ Алипов А.М. принял нежилое помещение по Акту приема-передачи. Площадь помещения по обмерам ГУП ЦТИ стала 147,7 м2, номера на поэтажном плане №

Распоряжением Администрации Железнодорожного района г. Самары дому присвоен почтовый <адрес>. В жилом доме создано ТСЖ «Гагарина-21».

В ноябре 2011г. ответчиком был произведен технический учет нежилого помещения и получен технический паспорт, изготовленный ГУП Самарской области «Центр Технической Инвентаризации».

Также был осуществлен кадастровый учет нежилого помещения и получен кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, помещению присвоен кадастровый №

В 2012г. году для подачи искового заявления о признания права собственности на указанное нежилое помещение в судебном порядке ответчиком была произведена строительно- техническая экспертиза в ООО <данные изъяты>, по результатам которой было выдано экспертное заключение, что цокольный этаж соответствует проекту и не является техническим, а также не нуждается в постоянном открытом доступе для эксплуатации и контроля.

Со стороны Алипова А.М. нет никаких препятствий для доступа представителей ТСЖ «Гагарина- 21» в принадлежащее ему нежилое помещение, он готов обеспечивать доступ для проверки оборудования в случае необходимости в любое время.

Соответствие нежилого помещения действующим строительным нормам и правилам подтверждается также положительным заключением Государственной экспертизы проектов в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что проектная документация по объекту «Жилой дом по <адрес>» соответствует действующим строительным нормам и рекомендуется к утверждению. Дом введен в эксплуатацию в четком соответствии с проектом, что подтверждается документами, имеющимися в материалах дела.

ТСЖ «Гагарина-21» знало о том, что Алипову А.М. принадлежит право на долю в виде нежилого помещения общей площадью 147,7 кв.м., номера на поэтажном плане №, находящееся по <адрес>.

Он неоднократно обращался к истцу за квитанциями для оплаты коммунальных платежей и содержания помещения, однако, истец незаконно не выдавал квитанции на оплату за содержание и техническое обслуживание помещения, тогда как и само ТСЖ «Гагарина-21» до настоящего времени не несло расходы по содержанию указанного помещения, хотя истец ссылается на то, что эти помещения принадлежат собственникам дома.

Истец не проводил никакого обслуживания указанного выше помещения, что является грубым нарушением ТСЖ «Гагарина-21» правил содержания имущества в многоквартирном доме, указанных в правилах, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006г.

Так же считает, что истец выдвинул свои исковые требования о применении последствий ничтожной сделки с нарушением норм ГК РФ, т.к. согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ указанные требования вправе предъявить сторона по сделке, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено,если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании такой сделки недействительной. ТСЖ «Гагарина-21» такими признаками не обладает.

Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности по признанию сделки недействительной, т.к. срок исковой давности по таким делам составляет 1 (один) год с момента заключения договора. Указанный срок пропущен истцом, что лишает его права обращаться в суд с таким заявлением.

На основании всего вышеизложенного, считает исковые требования истца незаконными и необоснованными, а также не подлежащими удовлетворению, и руководствуясь положениями ст. 166 ГК РФ и Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. просит в удовлетворении исковых требованиях отказать в полном объеме.

Ответчик ООО «ГОСТ» в суд не явился, извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил.

Ответчик Четвертков А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в предыдущем судебном заседании ответчик Четвертков А.С. иск не признал, пояснив, что нежилое помещение им уже продано Терюшиной Ю.А.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ООО «ГОСТ» и Четверткова А.С. в соответствии с правилами ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик Терюшина Ю.А. иск не признала, пояснив, что 10.11.2010 г., Четвертков А.С. приобрел нежилое помещение, расположенное по <адрес>, по договору о долевом участии в строительстве № заключенному с ООО «ГОСТ».

ДД.ММ.ГГГГ году Четвертков А.С., принял нежилое помещение по акту приема- передачи. В доме создано ТСЖ «Гагарина-21».

В ноябре 2011г. Четвертковым А.С., был произведен технический учет нежилого помещения и получен технический паспорт на него. Так как ООО «ГОСТ» в процессе создания объекта недвижимости были допущены нарушения, препятствующие Четверткову А.С., оформить право собственности на приобретенное нежилое помещение во внесудебном порядке, в результате чего нарушались его права как собственника и он был вынужден, обратится в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом г. Самары было вынесено решение о признании за Четвертковым А.С. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 169,3 кв.м, расположенное в цокольном этаже, комнаты №, жилого дома по <адрес>. Суд пришел к выводу, что в процессе строительства соблюдены все действующие строительные, технические, санитарные, противопожарные и экологические нормы и правила. Соответствие нежилого помещения действующим строительным нормам и правилам подтверждалось вышеуказанным положительным заключением Государственной экспертизы проектов от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что проектная документация по проекту «Жилой дом по <адрес> соответствует действующим строительным нормам и рекомендуется к утверждению. Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение не противоречит требованиям действующего санитарного законодательства. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГОСТ» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данное решение никем не оспорено, вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Терюшиной Ю.А. и Четвертковым А.С. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, на поэтажном плане № общей площадью 169, 3 кв.м., расположенного в цокольном этаже по <адрес>.

Вышеуказанные помещения на данный период времени находится в залоге у банка <данные изъяты> В октябре 2012 года, перед подписанием данного договора, по её требованию Четвертковым А.С., была произведена строительная экспертиза, по результату которой выдано экспертное заключение. Из экспертного заключения следует, что цокольный этаж соответствует проекту и не является техническим, а так же не нуждается в постоянном открытом доступе для эксплуатации и контроля. ДД.ММ.ГГГГ ей выдано свидетельство о государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Четвертковым А.С., за весь период владения вышеуказанным нежилым помещением, оплачивались коммунальные услуги, согласно выставленных счетов ТСЖ «Гагарина-21», на общую сумму 108 498, 49 рублей.

Тот факт, что ТСЖ «Гагарина-21» не проводила вообще никого обслуживания, выше указанных помещений хотя бы на предмет своевременного выявления нарушений является существенным нарушением ТСЖ «Гагарина-21» правил содержания имущества, в многоквартирном доме, чётко сформулированные в правилах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Так же считает, что ООО ТСЖ «Гагарина-21» выдвинуло свои исковые требования с нарушениями норм ГК РФ. Так как согласно пункта 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. ТСЖ «Гагарина-21» данными признаками не обладает.

В целях объективного и полного рассмотрения данного дела, руководствуясь п.З ст. 327 ГПК РФ, суд вправе устанавливать новые факты и исследовать новые доказательства, в связи с чем приобщает к рассмотрению экспертное заключение от 02 октября 2012 года выполненную испытательной лабораторией <данные изъяты>

Третьи лица УФСГРКК по Самарской области, Департамент архитектуры и строительства г.о. Самара, ГУП Самарской области ЦТИ в суд не явились, извещались надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 ч.1 ГК РФ сделка недействительны по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания её таковой судом / оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания / ничтожная сделка/.

Установлено, что между ответчиком ООО «ГОСТ» и Алиповым А.М. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между ответчиком ООО «ГОСТ» аналогичный договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ также заключен с гражданином Четвертковым А.С.

Из вышеуказанных договоров следует, что ООО «ГОСТ» привлек к участию в финансировании строительства 16 этажного жилого дома расположенного <адрес> Алипова A.M. и Четверткова А.С. с последующей передачей для оформления в собственность Алипову A.M. нежилого помещения общей площадью - 140 кв.м., Четверткову А.С. - 169,3 кв.м. расположенных в цокольном этаже 16 этажного жилого дома <адрес>

Стоимость доли в строительстве в размере 2 593 700 (Два миллиона пятьсот девяносто три тысячи семьсот) рублей оплачена Алиповым А.М. в полном объеме, что подтверждается Актом приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ

Стоимость доли в строительстве в размере 3 927 500 рублей Четвертковым А.С. оплачена в полном объеме.

Застройщиком данного объекта недвижимости является ООО «ГОСТ» на основании - Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановления Администрации г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер земельного участка №); так как согласно договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ГОСТ» и ЗАО <данные изъяты> все права и обязанности на земельный участок, расположенный по <адрес> с момента государственной регистрации договора, а именно с ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «ГОСТ».

ДД.ММ.ГГГГ Алипов А.М. принял нежилое помещение по акту приема –передачи.

ДД.ММ.ГГГГ году Четвертков А.С., принял нежилое помещение по акту приема- передачи.

ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом г. Самары было вынесено решение о признании за Четвертковым А.С. права собственности на нежилое помещение, общей площадью 169,3 кв.м., расположенное в цокольном этаже, комнаты №, жилого дома по <адрес>.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между Четвертковым А.С. и Терюшиной Ю.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, расположенный по <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения и.о. Главы г.о. Самара ФИО21 от ДД.ММ.ГГГГ.

В 2011 году решением будущих собственников многоквартирного жилого дома по <адрес> создано ТСЖ «Гагарина 21», был утвержден Устав ТСЖ «Гагарина-21».

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> по акту приема передачи ООО «ГОСТ» передан ТСЖ « Гагарина 21», жилой дом, общей пл. 8 198 кв.м., 16 этажей, цок. этаж и техэтаж, общий строительный объем 31 042 куб.м., в том числе подземной 2025 куб.м.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ «Гагарина 21».

ТСЖ «Гагарина 21» ссылается на то, что спорные помещения были построены на денежные средства дольщиков, цокольный этаж является техническим этажом, в котором по всему периметру расположены коммуникации и оборудование обслуживающие весь дом, нежилых помещений, не занятых коммуникациями и оборудованием, предназначенными для обслуживания дома нет.

Но данное утверждение неосновательно, поскольку в судебном заседании установлено, что ответчики оплатили стоимость строительства нежилых помещений в полном объеме, приняли данные нежилые помещения по акту-приема передачи от застройщика.

Согласно ответа Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара отДД.ММ.ГГГГ, разрешением на строительство 16-ти этажного жилого дома по <адрес>, из проектных характеристик указанных в разрешении на строительство видно, что жилой дом имеет подземную часть / цоколь/. Согласно представленным государственным экспертизам проектной документации № и № от ДД.ММ.ГГГГ в цокольном этаже расположены технические помещения, в которых будет находится бойлерная с инженерным оборудованием и насосами.

Как следует из представленного технического плана на цокольный этаж по <адрес>, тепловой пункт и водомерный узел / помещения №/ –это самостоятельные, отдельные помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, где находится необходимое оборудование для эксплуатации жилого дома, что подтверждается и проектной документацией на строительство жилого дома. Таким образом, основные инженерные коммуникации и оборудование в цокольном этаже выведены за границы помещений, являющихся предметом спора, следовательно, помещения в цокольном этаже, которые принадлежат ответчикам, могут использоваться как самостоятельные объекты и участвовать в гражданском обороте. Кроме того, в цокольном этаже помещения под № находятся также в пользовании ТСЖ и предназначены для общих нужд собственников многоквартирного жилого дома. Также в данном доме имеется технический этаж /17 этаж/, где расположены помещения №, принадлежащие собственникам многоквартирного жилого дома, которые предназначены для обслуживания жилого дома / лифтовая, венткамера/.

В процессе строительства жилого дома по <адрес>, по заданию Заказчика (ООО «ГОСТ) в 2010 году были произведены изменения проектных решений жилого дома в соответствии с которыми нежилые помещения в цокольном этаже не входят в состав общего имущества жилого дома. В связи с перепланировкой цокольного этажа жилого дома в 2011г. Ответчиками была проведена Государственная экспертиза проекта, в результате которого было вынесено положительное заключение государственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому проектная документация по жилому дома включает в себя показатель: встроенные нежилые помещения общей площадью 332,9 м2.

В соответствии с экспертными заключениями <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме по <адрес>, цокольный этаж - помещения под № и №, принадлежащие ответчикам на отметке -3.300 в осях 1-12/А-Е согласно проекта не является техническим, так в нем нет инженерного оборудования, которое нуждается в постоянном открытом доступе для его эксплуатации и контроля.

Все трубопроводы канализации, отопления, водопровода и электроснабжения проходят через помещения этажа сплошными магистралями. Осмотр помещений и магистралей показал их полное соответствие с проектом.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 года № 12537/09 право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома (в данном случае цокольный этаж), а лишь на технические подвалы. Следовательно, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающий правилам ст. 36 ЖК РФ.

Суд на основании исследованных доказательств, в том числе технической и проектной документации, считает, что спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества. ТСЖ «Гагарина 21» не доказано, что эти помещения находящиеся в цокольном этаже, являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, поскольку помещения строились как самостоятельные объекты в доме. Истцом не доказан факт наличия в спорных помещениях запорной арматуры и измерительных приборов необходимых для обслуживания всего дома, как не доказан факт препятствия со стороны ответчиков, поскольку доступ к инженерным коммуникациям является открытым для истца и ответчики как брали так и берут на себя обязательства обеспечивать беспрепятственный доступ истцу к обслуживанию инженерных коммуникаций, что согласуется с нормами ст. 430 ГК ГФ.

Использование ответчиками помещений в цокольном этаже как отдельных объектов недвижимости возможно при соблюдении необходимых требований СНиП, жилищного законодательства. Нарушений данных правил ответчиками не установлено.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ спорные помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в д. <адрес> и не имеется оснований, указывающих на то, что сделки - договора о долевом участии в строительстве жилого дома на спорные нежилые помещения не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов и соответственно по ст. ст.166, 167 ГК РФ не имеется оснований для признания сделок ничтожными и применения последствия недействительности сделок.

Доводы истца о том, что договора о долевом участии, заключенные ответчиками не были зарегистрированы в установленном законом порядке, не могут быть приняты во внимание, поскольку не имеют существенного значения при рассмотрении и вышеуказанных требований.

Кроме того, ТСЖ «Гагарина 21» пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, о чем заявляет ответчик Алипов А.М.

В соответствии со ст. 181 п.2 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении её недействительности составляет один год, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспоримая сделка – это относительно недействительная сделка. Иначе говоря, будучи совершенной, такая сделка порождает права и обязанности, но будучи оспорена, она может быть признана судом недействительной.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> по акту приема передачи ООО «ГОСТ» передан ТСЖ «Гагарина 21», жилой дом общей пл. 8 198 кв.м., 16 этажей, цок.этаж и техэтаж, общий строительный объем 31 042 куб.м., в том числе подземной 2025 куб.м.

ТСЖ «Гагарина 21» было известно, что собственниками спорных нежилых помещений в цокольном этаже являются ответчики с 2011 года, им выдавались квитанции об оплате коммунальных услуг, однако с вышеуказанным иском истец обратился спустя год, доказательства, подтверждающие уважительные причины пропуска срока исковой давности не представлены.     

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСЖ «Гагарина 21» к ООО «ГОСТ», Алипову А.М., Четверткову А.С., Терюшиной Ю.А. о признании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между ООО «ГОСТ» и Алиповым А.М. и от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между ООО «ГОСТ» и Четвертковым А.С. и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено 22.10.2013 года.

Судья                  Вельмина И.Н.