Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4646/2013 ~ М-3954/2013 от 21.05.2013

2-4646/27-2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2013 г. г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Зариповой Е.В.,

при секретаре Долгих Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баклановой Л.М. к Администрации Петрозаводского городского округа, Самойловой Н.А., Беляевой Ж.Н. о признании права общей долевой собственности,

у с т а н о в и л:

Истицей заявлены исковые требования к ответчикам по тем основаниям, что истица Бакланова Л.М. является собственницей <адрес> многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, а также участником общей долевой собственности на общее имущество указанного многоквартирного жилого дома, в том числе и подвальных помещений дома. Подвальные помещения в указанном жилом доме имеют вспомогательное значение, использовались жильцами дома в качестве технических помещений. В подвальных помещениях жилого дома расположены коммуникации жилого дома. Также указанное помещение подвала использовалось жильцами дома для хранения дров в период, когда дом имел дровяное отопление. В нарушение права собственности истицы, часть указанных нежилых помещений находящихся в подвале (цоколе) жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м были проданы Администрацией Петрозаводского городского округа Самойловой Н.А. Исходя из размещенной на сайте Администрации информации торги по продаже спорного нежилого помещения состоялись ДД.ММ.ГГГГ. Покупателем нежилого помещения указана Самойлова Н.А. Исходя из расположения общедомовых коммуникаций жилого дома, канализации, горячего и холодного водоснабжения, весь подвал дома предназначен для обслуживания более одного помещения, в нем имеется оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома, однако доступ в подвальное помещение на сегодняшний день ограничен. Истица полагает, что продажа указанных нежилых помещений без ведома собственников многоквартирного дома, является незаконной, нарушает права собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме. Ранее в отношении указанного нежилого помещения было зарегистрировано право муниципальной собственности за Администрацией Петрозаводского городского округа, что также было сделано незаконно. С ДД.ММ.ГГГГ года в связи с ограничением доступа в вышеуказанные нежилые помещения и ограничении доступа к коммуникациям жилого дома стали происходить многочисленные конфликты с собственником нежилых помещений находящихся в цоколе жилого дома. Первая квартира в <адрес> в г. Петрозаводске была приватизирована в ДД.ММ.ГГГГ году. На дату приватизации первой квартиры спорное подвальное (цокольное) помещение было предназначено для использования в целях, связанных с обслуживанием дома, как общее имущество, поскольку являлось частью подвала <адрес>, а в самом помещении имеются инженерные коммуникации необходимые для обслуживания всего дома. Собственники помещений многоквартирного жилого <адрес> в г. Петрозаводске не давали согласие на уменьшение имущества, являющегося общей собственностью, путем формирования спорных нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости и передачи их в муниципальную собственность Администрации Петрозаводского городского округа. Продажа ответчиком вышеуказанного нежилого помещения площадью 40,80 кв.м является незаконной, а заключенный по итогам торгов договор купли-продажи муниципального имущества, является недействительным, так как не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Истица, ссылаясь на ст.ст. 168, 209, 211, 291 ГК РФ, просит суд признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией Петрозаводского городского округа и Самойловой Н.А. и применить к настоящему договору последствия недействительности ничтожной сделки.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена Беляева Ж.Н.

Определением суда от 14 августа 2013 года к участию в качестве третьих лиц привлечены: ОАО «Балтийский банк», Германов В.В., Бакланов Г.С., Реева Л.П., Пекищев Н.Ю., Кондратьева А.Г., Казакова И.Н., Лебедев А.А., Лебедев А.Ю., Лебедева Е.А., Лебедева Н.А., Кондратьев В.Г., Михайленко Е.А., Михайленко Т.А., Зайцев В.А., Шурыгина Е.И., Захарова И.В., Захарова В.С., Лукина М.В., Мишина П.Д., Мишина М.Н., Пахомова И.Б., Пахомов В.Н., Кудинова О.А., Титова С.Н., Титов Ю.А., Красильникова Е.Ю., Красильников Д.А., Полина Н.В., Серов М.С., Пабоева И.И., Ершова Т.Г., Крышалович В.Ф., Крышалович В.М., Згодько Н.И., Теребова С.В.

Определением суда 10 сентября 2013 года приняты к производству измененные исковые требования истицы, которая просит признать недействительным зарегистрированное право собственности в отношении нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, помещение 2-Н, расположенного в <адрес> в <адрес>, признать за Баклановой Л.М. право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома - нежилые помещение площадью 40,80 кв.м. расположенные в <адрес> в <адрес> пропорционально площади находящихся в ее собственности жилых помещений.

Истица Бакланова Л.М. и ее представитель Куроптев Е.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали измененные исковые требования. Указали, что просят признать за Баклановой Л.М. право собственности на общее имущество в многоквартирном доме - <данные изъяты> или <данные изъяты> доли на нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м. расположенные в <адрес> в <адрес>. Указали, что срок исковой давности истицей не пропущен.

Ответчица Беляева Ж.Н. и ее представитель Соколов Э.М., действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требований не признали, поддержали доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление. Указали, что помещения дровяников, расположенные в цокольном этаже использовались не в качестве помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме. Каждый дровяник соответствовал своей квартире в доме и был предназначен для обслуживания одного конкретного помещения - данной квартиры. В связи с этим распространять режим общей собственности на помещения, предназначенные для обслуживания индивидуальной квартиры, недопустимо. В дальнейшем при капитальном ремонте часть перегородок между дровяниками были демонтированы, а оставшаяся часть дровяников была объединена в целях размещения в образовавшемся помещении водомерного и теплового узлов. Данное помещение существует до настоящего времени, используется в целях обслуживания инженерного оборудования, предназначенного водоснабжения и отопления всего дома и находится в общей долевой собственности собственников всех помещений жилого дома. Освободившееся помещение, образовавшееся в результате демонтажа перегородок между дровяниками, использовалось Администрацией г.Петрозаводска. При этом следует учитывать, что изменение системы отопления дома (с печного на газовое) фактически влечет прекращение права пользования дровяниками, поскольку из данных технического паспорта и буквального предназначения этих помещений следует, что их существование было определено исключительно наличием печного отопления квартир и необходимостью хранения нормативного запаса дров. Использование жильцами дома дровяников в иных целях не свидетельствует об изменении их предназначения. Считают, что на момент приватизации первой квартиры в доме, и позже спорные помещения не были предназначены для обслуживания более чем одного помещения дома. Полагают, что поскольку право пользования дровяниками носит производный характер от права пользования квартирой, то при заключении договора наниматели были вправе требовать включения в состав передаваемой в собственность квартиры помимо помещений самой квартиры и дровяник, предназначенный для обслуживания данной квартиры. Также указывают, что само по себе наличие в помещении коммуникаций жилого дома не свидетельствует о том, что данные помещения являются общим имуществом. В спорном помещении имеется канализационный стояк, труба горячего и холодного водоснабжения. При этом данные коммуникации не содержат запирающих устройств, задвижек, клапанов, фильтров, что указывало бы на возможность регулирования перетока коммунальных ресурсов. Все устройства, позволяющие контролировать или регулировать переток коммунальных ресурсов, находятся в помещении водомерного и теплового узлов, который не входит в состав спорных помещений. Полагают, что наличие в спорных помещениях транзитных труб и стояков лишь обязывает собственника таких помещений обеспечить доступ представителям эксплуатирующей организации для их обслуживания. Данная обязанность была предусмотрена как договором, заключенным между Самойловой Н.А. и Администрацией Петрозаводского городского округа, так и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Беляева Ж.Н. знает о данной обязанности и не чинит препятствия эксплуатационной организации в обслуживании имущества, расположенного как соседнем помещении, где расположен водомерный узел, так и в своем помещении, где находится канализационный стояк и трубы горячего и холодного водоснабжения. Также указывают на не согласие с выводами экспертного заключения. Полагают, что эксперт не ответил на вопрос предназначены ли спорные помещения исключительно для обслуживания более чем одного помещения дома. Считают, что истица пропустила срок давности для обращения в суд за защитой своих прав, поскольку иск в суд был предъявлен за пределами трехлетнего срока исковой давности.

Ответчица Самойлова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель Беляевой Ж.Н. - Соколов Э.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требований не признал.

Представитель Администрации Петрозаводского городского округа в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представителем Администрации Петрозаводского городского округа представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что право собственности на спорный объект недвижимости у Администрации Петрозаводского городского округа возникло в силу закона на основании Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Администрация Петрозаводского городского округа полагает, что спорное помещение не предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, не являлось и не является общим домовым имуществом. Доказательств нахождения в спорных помещениях общих коммуникаций, необходимых для эксплуатации всего многоквартирного дома, позволяющих отнести спорные помещения к общему имуществу дома, стороной истицы не представлено. В отзыве также указано на пропуск срока исковой давности. Ответчик полагает, что при рассмотрении спорных правоотношений о признании права общей долевой собственности в случае решения вопроса об определении начала течения срока исковой давности необходимо исходить из даты регистрации права индивидуальной собственности на спорные помещения в установленном законом порядке. Право собственности истицы на жилое помещение в <адрес> возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права - №. При этом, спорные помещения сдавались Администрацией Петрозаводского городского округа в аренду третьим лицам с ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается архивной справкой управления муниципальным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ № №. Последний договор аренды в отношении спорных помещений был заключен Администрацией Петрозаводского городского округа с <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с материалами архивного технического паспорта на многоквартирный <адрес> право собственности муниципального образования на спорные помещения было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В связи с указанным, истица должна была узнать об имущественно-правовом статусе спорного объекта с момента возникновения государственной регистрации права собственности в установленном порядке. Поскольку истица обратилась в суд с настоящим иском в ДД.ММ.ГГГГ года, следовательно, истица пропустила срок, установленный ст. 196 ГК РФ. Считает, что доказательств того, что истица осуществляет владение спорным помещением в материалах дела не имеется, тогда как требование о возврате спорной недвижимости во владение собственников помещений в жилом доме истицей не заявлялось, в связи с чем заявленные требования о признании помещения общим имуществом не направлены на восстановление прав собственников помещений в доме. Полагает, что избранный истицей способ судебной защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Полагает, что в соответствии в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 год №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в отношении спорного помещения истица должна была не просто оспаривать право собственности единоличного собственника на него, а заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Указывает, что избрание ненадлежащего способа судебной защиты влечет отказ в удовлетворении исковых требований. Просит применить правило о пропуске срока исковой давности, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Третьи лица по делу Кондратьев В.Г., Титова С.Н., Згодько Н.И. в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования.

Иные третьи лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, технический паспорт на <адрес> в г. Петрозаводске, дело правоустанавливающих документов № №, находит иск не подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что истице Баклановой Л.М. принадлежит <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на <адрес> в г. Петрозаводске на основании соглашения о распределении долей от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №. Ранее право общей собственности на данную квартиру возникло у истицы на основании договора мены квартир от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Решением Петрозаводского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № XXIV/XXX-424 «О приеме в муниципальную собственность жилищного фонда и наружных инженерных сетей к нему от ФГУП «Октябрьская железная дорога МПС РФ» было принято в муниципальную собственность имущество согласно Приложению к указанному решению, в том числе, <адрес> в г. Петрозаводске (п.55).

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение указанного Решения Петрозаводского городского Совета было принято Распоряжение Главы самоуправления города Петрозаводска № № о приеме в муниципальную собственность жилищного фонда и наружных инженерных сетей к нему от ФГУП «Октябрьская железная дорога МПС РФ».

Право собственности на объект недвижимости - нежилые помещения цокольного этажа в жилом доме, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №.

Право собственности на объект недвижимости - нежилые помещения цокольного этажа в жилом доме, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Главы самоуправления г. Петрозаводска от ДД.ММ.ГГГГ № №, решения Петрозаводского городского совета Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ № XXIV/XXX-424 за Администрацией Петрозаводского городского округа.

Также материалами дела установлено, что дом <адрес> в г.Петрозаводске представляет собой строение ДД.ММ.ГГГГ года постройки, то есть построен не на средства собственников квартир.

Согласно Протоколу № об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ победителем была признана Самойлова Н.А.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Петрозаводского городского округа и Самойловой Н.А. был заключен договор купли-продажи объекта приватизации, расположенного по адресу: <адрес>, на основании данного протокола № об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ. На основании указанного договора купли-продажи к Самойловой Н.А. перешло право собственности на нежилые помещение площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого дома (номер на поэтажном плане: цоколь №№ №) по адресу: <адрес>. На основании указанного договора купли-продажи запись о праве собственности Петрозаводского городского округа в ЕГРП была погашена.

Согласно п. 5.3. договора покупатель обязан эксплуатировать приобретенный объект в соответствии с действующими нормативными актами, обеспечивать возможность доступа на объект соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инженерной инфраструктуры.

ДД.ММ.ГГГГ между Самойловой Н.А. и Беляевой Ж.Н. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к Беляевой Ж.Н. перешло право собственности на нежилые помещение площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого дома (номер на поэтажном плане: цоколь №№ №) по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за № №, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее с ДД.ММ.ГГГГ года, спорное нежилое помещение по договорам аренды сдавалось Администрацией Петрозаводского городского округа внаем различным индивидуальным предпринимателям и организациям для размещения магазинов.

Согласно справке Управления муниципальным имуществом Администрации Петрозаводского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № № и данных технического паспорта на жилой дом: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимости на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлялся в пользование <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ); с ДД.ММ.ГГГГ - индивидуальному предпринимателю <данные изъяты>. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ), впоследствии имело место передача права аренды от <данные изъяты>. к ИП <данные изъяты> (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ИП <данные изъяты> расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о прекращении договора аренды).

Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04 июля 1991 года с изменениями и дополнениями устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. В силу ст. 1 указанного Закона приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. С момента вступления в силу указанного Закона граждане Российской Федерации получили право приватизировать жилые помещения в многоквартирных домах, а также приобретать в долевую собственность с иными собственниками и иные помещения (общего пользования) многоквартирного дома.

Статьей 290 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом суд учитывает, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, основное значение при определении того, относится ли спорное помещение к общему имуществу, имеет предназначение самого помещения, предназначено ли оно для обслуживания более одной квартиры и возможно ли его использовать по иному назначению.

При этом, в соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

До 1991 года в связи с отсутствием закона о приватизации и разграничения государственной собственности все недвижимое имущество являлось государственной собственностью. Соответственно по смыслу ст. 290 Гражданского кодекса РФ ни у граждан, ни Октябрьской железной дороги не могло и не возникло право общей собственности.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, технического паспорта на <адрес> в <адрес> усматривается о наличии ранее в спорных помещениях сараев для хранения дров. При этом каждый сарай использовался не всеми жильцами, а был закреплен за определенной квартирой, т.е. не обслуживал более одной квартиры. Как пояснила истица и 3-и лица в ходе рассмотрения дела сараи для хранения дров были демонтированы при капитальном ремонте задания в ДД.ММ.ГГГГ году.

Из справки <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в кирпичном, 4-х этажном жилом доме № № по <адрес> в г. Петрозаводске, ДД.ММ.ГГГГ года постройки был произведен капитальный ремонт в ДД.ММ.ГГГГ году. Во время капитального ремонта были сняты дровяные колонки и установлены газовые, в <адрес> установлена ванна.

Определением суда от 10 сентября 2013 года по делу по ходатайству представителя истицы была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в нежилом помещении площадью <данные изъяты> кв.м и смежном с ним помещении в <адрес> в г. Петрозаводске располагаются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в указанном жилом доме. В отдельном помещении, смежном с нежилым помещением площадью <данные изъяты> кв.м в <адрес> в г. Петрозаводске, расположен тепловой узел дома, а также водомерный узел. Нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное в <адрес> в г. Петрозаводске, принадлежащее на праве собственности Беляевой Ж.Н. является техническим помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. Это связано с тем, что через него должен быть обеспечен беспрепятственный и в любое время суток доступ в тепловой и водомерный узлы дома, находящиеся в смежном помещении, а также обеспечена возможность эксплуатации трубопроводов, обслуживающих квартиры дома, которые расположены непосредственно в этом помещении, скрытые под обшивкой стен и потолков.

Между тем, в силу ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 настоящего Кодекса, т.е. суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с правовыми позициями Конституционного Суда РФ, изложенными в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в частности, такие помещения, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, крыши, ограждающие конструкции, находящееся в данном дом оборудование: механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории общего имущества, следует в соответствии с п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопрос об отнесении тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома требует установления и исследования фактических обстоятельств при рассмотрении конкретных гражданских дел.

Как установлено в судебном заседании нежилые помещения площадью 40,8 кв.м были сформированы как самостоятельный объект недвижимости органами технической инвентаризации, действия и решения которых не обжаловались и не были признаны незаконными, то основания для признания такого имущества общей долевой собственностью отсутствуют.

Кроме того, жилой дом № № по <адрес> в г. Петрозаводске был возведен не на средства собственников квартир данного дома, а собственность Администрации Петрозаводского городского округа на спорные нежилые помещения в цокольном этаже дома возникла еще в ДД.ММ.ГГГГ году в связи с передачей жилых и нежилых помещений в муниципальную собственность.

Право собственности Администрации Петрозаводского городского округа на указанные помещения, зарегистрировано в установленном порядке, государственная регистрация права собственности на спорные объекты была произведена на законном основании, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что принадлежность указанных выше помещений сначала на праве собственности Администрации Петрозаводского городского округа, а затем Самойловой Н.А. и Беляевой Ж.Н., исключает их отнесение к общему имуществу собственников жилых помещений дома, так как одни и те же объекты недвижимости не могут принадлежать определенному собственнику и одновременно находиться в режиме общей совместной собственности иных лиц. Поскольку спорные объекты недвижимости созданы не на средства истицы, и их назначение не связано исключительно с обслуживанием дома в связи с тем, что эти объекты обладают самостоятельными полезными свойствами, и при этом наличие частной собственности на спорные объекты недвижимости не влечет нарушения субъективных прав истицы.

При рассмотрении спора, суд не принимает во внимание то обстоятельство, что в нежилом помещении площадью <данные изъяты> кв.м и смежном с ним помещении в доме № № по <адрес> в г.Петрозаводске располагаются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в указанном жилом доме, поскольку размещение в спорных помещениях инженерных коммуникаций не препятствует эксплуатации жилого дома. При этом, согласно СНиП инженерные коммуникации жилых помещений могут проходить транзитом через помещения общественного назначения. Доступ к инженерным коммуникациям жилого дома должен быть обеспечен исключительно для плановых и неплановых осмотров, ремонта только квалифицированным специалистам.

Оценивая заключение ООО «Инжтехстрой», из которого следует, что спорное помещение является техническим, суд приходит к выводу, что данное заключение не содержит мотивов, по которым специалисты пришли к указанным выводам и, поэтому, судом во внимание не принимается. Из имеющихся в материалах дела документов не следует, что спорные помещения предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций и не могут использоваться для иных целей. Кроме того, наличие стояков системы холодного и горячего водоснабжения в спорном нежилом помещении не свидетельствует о возможности выводов о том, что нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома. В пользу такого вывода свидетельствует и то, что трубы стояков холодного, горячего водоснабжения, канализации также проходят и в жилых помещениям многоквартирного дома. Сведений о том, что в спорном нежилом помещении имеются пункты управления инженерными сетями (тепловой узел, водомерный узел, щитовая и т.д.), а также оборудование, такого рода обеспечивающее функционирование дома, суду не представлено.

Как установлено судом, помещения водомерного и теплового узла не входят в состав спорного нежилого помещения, доступ к ним обеспечивается в соответствии с требованиями действующего законодательства, наличие пункта управления инженерными сетями в смежном помещении со спорным нежилым помещением не является основанием для признания данного спорного нежилого помещения общим имуществом.

Доводы стороны истицы о том, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего, суд не принимает по следующим основаниям.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим цокольных (подвальных) помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома, в не зависимости от регистрации на него права муниципальной собственности.

В ходе рассмотрения дела установлено, что приватизация первого жилого помещения в данной доме произведена ДД.ММ.ГГГГ (<адрес>). На момент приватизации спорное нежилое помещение являлось индивидуальными сараями для хранения дров. Доказательств фактического использования домовладельцами на момент приватизации первого помещения в доме спорного помещения в качестве общего имущества не имеется.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела, до ДД.ММ.ГГГГ года часть нежилых помещений цокольного этажа предоставлялась нанимателям жилья под сараи для хранения дров.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение на дату приватизации первого жилого помещения в доме (ДД.ММ.ГГГГ года) использовались нанимателями как самостоятельные (не обслуживали две и более квартир) сараи для дров и не относились к общему имуществу. Следовательно, право общей долевой собственности у владельцев квартир на него в силу закона не возникло.

Наличие общего имущества в спорных нежилых помещениях, такого как, магистральные трубы не означает, что помещения предназначены только для обслуживания общего имущества, поскольку фактически коммуникации, относящиеся к общему имуществу проходят через весь дом, в том числе и жилые квартиры, при этом сами помещения не предназначены для обслуживания этого имущества, а используются самостоятельно, а собственник обязан в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечить доступ к данным коммуникациям.

Сторона истца в обоснование заявленных исковых требований и в ходе судебного заседания указывала на отсутствие доступа в спорные нежилые помещения со стороны собственника Беляевой Ж.Н. При этом, в случае установления факта препятствования доступу собственника к общему имуществу (виде коммуникаций), собственники квартир не лишены возможности требовать от собственника предоставления им доступа к коммуникациям на постоянной основе.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, то суд приходит в выводу об отказе в удовлетворении иска.

Доводы ответчиков о пропуске истицей срока исковой давности, суд считает не состоятельными, поскольку в силу ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Баклановой Л.М. к Администрации Петрозаводского городского округа, Самойловой Н.А., Беляевой Ж.Н. о признании права общей долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Петрозаводский городской суд.

Судья Е.В. Зарипова

Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2013 года.