Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5129/2016 ~ М-3210/2016 от 26.04.2016

Дело № 2-5129/16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21.09.2016 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Л.В. Анисимовой,

при секретаре В.Ю. Денисове,

с участием представителя истца Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Р.А. Скрынникова, действующего на основании доверенности,

ответчика А.В. Рогова,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Рогову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к А.В. Рогову о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка (№) от 08.04.2008 года за период с 01.07.2013 года по 31.03.2016 года в размере 1 150476 рублей 07 копеек, пени по договору аренды за период с 26.09.2013 года по 23.03.2016 года в размере 182088 рублей 54 копеек. В обоснование исковых требований указано, что между Главным управлением государственного имущества Воронежской области и А.В. Роговым заключен договор аренды земельного участка (№) от 08.04.2008 года, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 2249 кв.м., целевое назначение – административное здание. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. На основании Указа губернатора Воронежской области о 14.10.2008 года (№) «О реорганизации исполнительных органов государственной власти» Главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области. В силу п. 1.3. Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области Департамент как правопреемник Главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору. На основании п. 3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условия, предусмотренных договором аренды. Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 года (№) «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Размер арендной платы за год по договору аренды (№) от 08.04.2008 года с 01.04.2013 года по 26.10.2014 года составлял 606095 рублей 15 копеек. Размер арендной платы за квартал составлял 151523 рубля 79 копеек. В соответствии с кадастровым паспортом от 27.10.2014 года кадастровая стоимость данного участка составляла 16 590108 рублей 34 копейки. Исходя из этого, размер арендной платы в год по договору аренды (№) от 08.04.2008 года с 27.10.2014 года составлял 497703 рубля 25 копеек. Размер арендной платы в квартал составлял 124425 рублей 81 копейка. В 2014-2015 годах на территории Воронежской области были проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 года (№). В соответствии с кадастровым паспортом с 01.01.2016 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 22 343 590 рублей 10 копеек. Таким образом. размер арендной платы с 2016 года составляет 670 307 рублей 70 копеек. Размер арендной платы в квартал составляет 167576 рублей 93 копейки. В соответствии с п. 3.6 договора с учетом дополнительного соглашения от 24.02.2015 года, по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы ответчику начислены пени за период с 26.09.2013 года по 23.03.2016 года в размере 182088 рублей 64 копейки.

В дальнейшем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по решению Воронежского областного суда от 21.04.2015 года представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области уточнил исковые требования, просил взыскать с А.В. Рогова задолженность по арендной плате по договору аренды (№) от 08.04.2008 года за период с 01.07.2013 года по 31.03.2016 года в размере 712 884 рубля 95 копеек, пени по договору аренды за период с 26.09.2013 года по 23.03.2016 года в размере 272 539 рублей 28 копеек.

Впоследствии представителем истца Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области представлен уточненный расчет исковых требований в части задолженности по договору аренды (№) от 08.04.2008 года арендной платы за период с 01.07.2013 года по 31.03.2016 года в размере 480 456 рублей 85 копеек, пени по договору аренды за период с 26.09.2013 года по 23.03.2016 года в размере 199 433 рублей 02 копеек.

В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Р.А. Скрынников, действующий на основании доверенности, поддержал уточненные исковые требования.

Ответчик А.В. Рогов возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения, согласно которым не согласен с применением арендной ставки в размере 3 % с 27.10.2014 года, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды было заключено 24.02.2015 года и действует, соответственно, только с даты заключения дополнительного соглашения. Также ответчик возражал против величины арендной платы за 1 квартал 2016 года в размере 167 576 рублей 93 копейки, рассчитанной истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 22 343 590 рублей 10 копеек, установленной постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 года (№). За первый квартал 2016 года ответчик внес арендную плату в размере 80845 рублей 93 копейки по квитанции от 13.09.2016 года. Размер неустойки явно несоразмерен по отношению к размеру задолженности по арендной плате, просил уменьшить или полностью исключить сумму предъявляемой истцом пени.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Установлено, что 08.04.2008 года между Главным управлением государственного имущества Воронежской области и А.В. Роговым был заключен договор аренды земельного участка (№) по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 2249 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> сроком на 49 лет.

Участок предоставляется для строения и объекта незавершенного строительства (п. 1.2. договора аренды).

Согласно п. 3.2. договора аренды (№) размер годовой арендной платы составляет 444469 рублей 87 копеек.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды (№) от 08.04.2008 года размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающим величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размере арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.4 договора аренды (№) от 08.04.2008 года арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

В силу п. 3.6 договора аренды (№) от 08.04.2008 года по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0, 03 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

В соответствии с п. 3.3.Указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 года (№) Главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, с передачей ему функций преобразуемого Главного управления государственного имущества Воронежской области.

Согласно п. 1.1. Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 года (№), Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, а также в области лицензирования отдельных видов деятельности, производства и оборота алкогольной и спиртосодержащей продукции на территории Воронежской области.

Согласно дополнительного соглашения от 24.02.2015 года к договору аренды земельного участка (№) от 08.04.2008 года, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и А.В., внесены изменения в договор аренды:

В пункте 1.2 слова «строение и объект незавершенного строительства» заменены словами «административное здание».

П. 3.2. дополнен словами «размер ежегодной арендной платы за землю установить в следующем порядке: базовые показатели для расчета арендной платы: с 27.10.2014 года целевое назначение – административное здание, месторасположение земельного участка – <адрес>, площадь земельного участка- 2249, кадастровый номер земельного участка- (№), вид функционального использования 7, кадастровая стоимость 16 590 108,34 рублей, арендная ставка 3 %, корректирующий (повышающий) коэффициент 1, корректирующий (понижающий) коэффициент 1, поправочный повышающий коэффициент от УПКС (Кп) 1, размер годовой арендной платы 497703 рубля 25 копеек.

П. 3.6 изложен в следующей редакции «по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки».

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доводы ответчика об одностороннем изменении порядка расчета арендной платы без письменного уведомления арендатора и применения ставки не 3 %, а 2, 2 % с 27.10.2014 года суд считает несостоятельными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 года № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 года № 13).

Дополнительным соглашением от 24.02.2015 года к договору аренды земельного участка (№) от 08.04.2008 года, установлен порядок расчета арендной платы, исходя из базовых показателей для расчета арендной платы: целевое назначение – административное здание, месторасположение земельного участка – <адрес>, площадь земельного участка- 2249, кадастровый номер земельного участка- (№), вид функционального использования 7, кадастровая стоимость 16 590 108,34 рублей, арендная ставка 3 %, корректирующий (повышающий) коэффициент 1, корректирующий (понижающий) коэффициент 1, поправочный повышающий коэффициент от УПКС (Кп) 1, размер годовой арендной платы 497703 рубля 25 копеек.

Указанным дополнительным соглашением, подписанным сторонами, предусмотрено, что размер арендной платы изменяется с 27.10.2014 года с изменением целевого назначения земельного участка – административное здание.

Приложением № 1 к Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 года (№), арендная ставка за пользование земельными участками, предназначенными для размещения административных и офисных зданий, составляет 3 %.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет исполнение согласованного сторонами условия договора.

Как следует из материалов дела, решением Воронежского областного суда от 21.04.2015 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (№) площадью 2249 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административное здание, равной его рыночной стоимости в размере 10 779 457 рублей.

С доводами ответчика о применении в 2016 году для расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Воронежского областного суда, суд не может согласиться.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из изложенного, не имеет значение то обстоятельство, на какую дату была определена новая кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 года № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» в отношении спорного земельного участка утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка, размер которой составляет 22 343 590 рублей 10 копеек.

Данная кадастровая стоимость подтверждена кадастровым паспортом от 23.03.2016 года.

Таким образом, суд полагает, что истцом правильно произведен расчет арендной платы за 2016 год исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 22 343 590 рублей 10 копеек.

Оценив представленные доказательства, доводы и возражения сторон спора, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка (№)/гз от 08.04.2008 года за период с 01.07.2013 года по 31.03.2016 года в размере 480456 рублей 85 копеек.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Дополнительным соглашением к договору от 24.02.2015 года пункт 3.6 изложен в следующей редакции «по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки».

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Ответчиком заявлено о снижении пени ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание заявление А.В. Рогова о снижении размера пени, несоразмерность заявленного истцом размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд полагает возможным снизить размере пени до 150 000 рублей.

В соответствии со статьей 333.36 Налогового кодекса РФ Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, с ответчика А.В. Рогова подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в сумме 9504 рубля 56 копеек, исходя из расчета: 5200 + 1 % от суммы (630456 рублей 85 копеек – 200 000).

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Рогову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.

Взыскать с Рогова А.В. в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка (№) от 08.04.2008 года за период с 01.07.2013 года по 31.03.2016 года в размере 480456 рублей 85 копеек, пени по договору аренды земельного участка (№) от 08.04.2008 года за период с 26.09.2013 года по 23.03.2016 года в размере 150 000 рублей, а всего 630 456 рублей 85 копеек.

Взыскать с Рогова А.В. в доход бюджета государственную пошлину в сумме 9504 рубля 56 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Судья: подпись Л.В. Анисимова

Мотивированное решение суда

изготовлено 26.09.2016 года

Копия верна.

Судья:

Секретарь: