Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-475/2016 (2-3767/2015;) от 19.10.2015

                                                                                             Дело № 2-475

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 июня 2016 года

Индустриальный районный суд г. Ижевска в составе председательствующего судьи Чайкиной С.Г.

при секретаре Жиленко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьмичевой С.В. к ИП Колотовой Г.Б. об изменении условий договора, взыскании суммы

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Свои требования истец мотивировал тем, что 23.09.2014 года стороны заключили договор купли-продажи, по которому ответчик продала имущество: одно нежилое помещение в доме по адресу: ..., площадью 106,30 кв.м. на 1 этаже. Переход права собственности на объект был зарегистрирован за истцом в Управлении Федеральной регистрационной службы 06.10.2014 года.

Ответчик гарантировал, что на момент заключения договора помещение не состоит в судебном споре, не обременено правами третьих лиц.

Стоимость договора 8 300 000 рублей была уплачена покупателем 24.09.2014 года.

Впоследствии истцу стало известно, что помещение, переданное по договору купли-продажи, не является нежилым.

Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 31.03.2014 года постановление Администрации Октябрьского района г. Ижевска от 23.10.2006 года о переводе помещения в нежилое признано недействительным. Колотова Г.Б. принимала участие в судебном заседании, а также в суде апелляционной инстанции.

Следовательно, ответчику на момент заключения договора было известно, что Постановление Администрации Октябрьского района г. Ижевска не действует с момента его принятия. Таким образом, ответчик умышленно нарушила условия договора, передав в собственность истца вместо нежилого помещения жилое.

Нарушение договора истец считает существенным, поскольку при заключении договора истец приобретала нежилое помещение, в качестве жилого заинтересована не была. В настоящее время лишена возможности эксплуатировать его по назначению, сдавать его в аренду.

Поскольку ответчик допустил существенное нарушение условий договора, передал истцу помещение, не соответствующее требованиям заключенного договора, цена подлежит изменению согласно его рыночной стоимости.

Расторжение договора считает не возможным, поскольку это привело бы к нарушению прав истца - при расторжении договора сторона, совершившая обман, останется с помещением, реализация которого с торгов является сомнительной, а потерпевшая сторона будет лишена собственности, при этом возможность взыскания денежных средств представляется невозможным по причине полного отсутствия у продавца какого-либо имущества или дохода.

Просила изменить договор купли продажи от -Дата- года, заменив в тексте: слова «нежилое помещение» на «жилое помещение (...)», изменить цену договора с 8 300 000 рублей на 4 023 000 рублей, исключить из текста слова «распоряжение Главы Администрации Октябрьского района г. Ижевска № 498 от -Дата-, акта государственной приемочной комиссии приемки законченного строительством объекта от -Дата-, утвержденного Распоряжением Главы Администрации Октябрьского ..., Управлением Федеральной регистрационной службы по УР -Дата-, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия ...», взыскать сумму 4 277 000 рублей, госпошлину.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнила суммы и просила указать стоимость договора 4 140 000 рублей, взыскать с ответчика сумму 4 160 000 рублей.

Истец, ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, истец направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд рассмотрел дело в отсутствие сторон в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержала.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил письменные возражения по иску.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, изучив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

-Дата- ИП Колотова Г.Б. заключила с Кузьмичевой С.В. договор купли-продажи, в соответствии с которым продала истцу помещение: нежилое помещение в жилом доме по адресу: ..., кадастровый номер 18:26:00:00:32132010:1001026 площадью 106,30 кв.м. на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1-5.

Отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на основании договора от -Дата- года, распоряжения Главы Администрации Октябрьского района г. Ижевска № 498 от 07 мая 2007 года, акта государственной приемочной комиссии приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от -Дата-, утвержденной распоряжением Главы Администрации Октябрьского района г. Ижевска, Управлением Федеральной регистрационной службы по УР -Дата- выдано свидетельство о государственной регистрации права ....

Отчуждаемое имущество продано по цене 8 300 000 рублей. Имущество передано по акту от -Дата- года.

Оплата по договору произведена покупателем в размере 8 300 000 рублей -Дата- года.

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР -Дата-.

-Дата- Кузьмичева С.В. обратилась к ответчику с предложением об изменении условий договора купли-продажи относительно объекта, его стоимости, а также просила выплатить ей денежную сумму как разницу между фактически выплаченной суммой и рыночной стоимостью помещения.

Ответчик на данное предложение не ответил.

Судом учитывается, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, стороны договора купли-продажи на момент его заключения определили предмет сделки: недвижимое имущество, находящееся в многоквартирном жилом доме. То есть, стороны договора определили его существенное условие: помещение в жилом доме по адресу: ..., кадастровый номер 18:26:00:00:32132010:1001026 площадью 106,30 кв.м. на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1-5.

На момент заключения договора купли-продажи ответчику было известно о решении Октябрьского районного суда г. Ижевска от -Дата- года. В соответствии с указанным решением суда оспаривалось постановление Администрации Октябрьского района г. Ижевска № от -Дата- о переводе жилого помещения № по ... в нежилое помещение.

Решением суда исковые требования удовлетворены. Решение суда вступило в законную силу 02.07.2014 года.

Таким образом, заключая сделку купли-продажи, продавец ИП Колотова Г.Б. знала о том, что продаваемое помещение не является нежилым.

Несмотря на указанные обстоятельства, не приведя правоустанавливающие документы в соответствие с назначением помещения как жилое, ответчик реализовала данное помещение истцу. При этом в соответствии с пунктом 5.1 договора купли-продажи продавец гарантировал, что имущество в судебном споре не состоит.

Таким образом, продавец фактически передал имущество, характеристика которого не соответствует действительности, поскольку помещение нежилым не являлось.

Удовлетворяя иск об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2014г., суд приходит к выводу о том, что передача продавцом имущества с иными характеристиками, чем указано в договоре, является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, поскольку данное обстоятельство повлекло для истца такой ущерб, что она в полной мере лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что истец имела намерение приобрести именно нежилое помещение, фактически приобрела жилое помещение, которое не возможно использовать по назначению как нежилое. Кроме того, истец приобрела помещение по цене, явно завышенной по отношению к его фактической стоимости с учетом его характеристики. При этом истец не могла знать об указанных обстоятельствах в момент заключения сделки.

Ответчик напротив, зная об этом, умышленно действовала с нарушением прав покупателя, не сообщила ей фактические обстоятельства относительно спорного помещения и его назначения.

Истец, имея намерение приобрести нежилое помещение, рассчитывала в его использовании в коммерческих целях для извлечения прибыли. В настоящее время истец, являясь собственником помещения, обязана привести помещение в соответствии с его назначением путем демонтажа выполненных конструкций, что нашло отражение в решении Октябрьского районного суда г. Ижевска от 06.08.2015 года.

Тем самым истец, вместо использования помещения в коммерческих целях и извлечения прибыли, несет убытки, связанные с приведением помещения в первоначальное состояние.

Характеристика и назначение помещения, по мнению суда, является основополагающим при выборе его в качестве объекта недвижимости, поскольку от этого зависит возможность его использования в дальнейшем.

Также суд считает необходимым отметить, что в соответствии с положениями Гражданского законодательства РФ истец определяет способ восстановления нарушенного права, который должен отвечать критериям соразмерности последствиям нарушенного права, недопустимости ущемления прав иных лиц, а также выбранный истцом способ должен обеспечивать восстановление баланса интересов каждой из сторон.

Обращаясь в суд с иском об изменении условий договора, истец указывает, что именно данный способ восстановления нарушенного права приведет к восстановлению справедливости в возникшем споре. Истец по прежнему желает сохранить за собой право на приобретенное помещение. В то же время расторжение договора купли-продажи и возврат имущества продавцу не будет отвечать интересам обеих сторон. Как пояснила ответчик в судебном заседании, она не может подтвердить свою платежеспособность для решения вопроса о возврате уплаченной за имущество значительной денежной суммы. Также данное обстоятельство косвенно подтверждается тем, что на протяжении длительного времени с июля 2015 года ответчик не предпринимает действий по возврату денежных средств и расторжению договора с истцом, если бы посчитала данный способ возможным и исполнимым.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

При всех указанных обстоятельствах суд полагает, что истцом представлены доказательства существенного нарушения условий договора продавцом, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для изменения договора от -Дата- года.

Таким образом, требования истца об изменении условий договора купли-продажи основаны на законе и подлежат удовлетворению судом.

В соответствии с заключение эксперта ООО «Кром» стоимость помещения по договору составляет 4 140 000 рублей.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Поскольку помещение было продано по цене 8 300 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу в полном размере, с учетом цены спорного объекта исходя из заключения эксперта 4 140 000 рублей, в пользу истца подлежит взысканию с ответчика денежная сумма 4 160 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, поскольку требования истца удовлетворены судом, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, а также расходы истца по оплате судебной экспертизы 6800 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кузьмичевой С.В. к ИП Колотовой Г.Б. об изменении условий договора, взыскании суммы удовлетворить.

Изменить договор купли продажи № от -Дата- года, заключенный между Кузьмичевой С.В. и ИП Колотовой Г.Б.,

заменив в тексте: слова «нежилое помещение» на «жилое помещение (...)», изменить цену договора с 8 300 000 рублей на 4 140 000 рублей, исключить из текста слова «распоряжение Главы Администрации Октябрьского района г. Ижевска № от 07 мая 2007 года, акта государственной приемочной комиссии приемки законченного строительством объекта от 07 мая 2007 года, утвержденного Распоряжением Главы Администрации Октябрьского района г. Ижевска, Управлением Федеральной регистрационной службы по УР 19 июня 2007 года, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия ...».

Взыскать с ИП Колотовой Г.Б. в пользу Кузьмичевой С.В. сумму 4 160 000 рублей, госпошлину 49 700 рублей, расходы 6800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 6 июня 2016 года.

Судья                                                                                      С.Г.Чайкина