Решение по делу № 2-944/2013 от 02.04.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 2-944

21 мая 2013 год

Сальский городской суд Ростовской области

В составе:

Председательствующего судьи Федяковой М.В.,

при секретаре Балановской Ю.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Хомякова А.Б. к ОАО «Сеятель», третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Хомяков А.Б. обратился в суд с иском к ОАО «Сеятель», Управлению Росреестра по Ростовской области о признании права собственности, обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Хомяковым А.Б., являющимся Покупателем, и ОАО «Сеятель», являющимся продавцом, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- Автовесовая, общей площадью 156,1 кв.м., 1-этажное, литер: И, находящаяся по адресу: <адрес>

- Зерноамбар, общей площадью 436,2 кв.м,, 1-этажное, литер: Е, находящийся по адресу: <адрес>

Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что было подтверждено соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выпиской из ЕГРП в отношении этих объектов недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.1. договора Покупатель уплатил стоимость приобретаемых объектов недвижимого имущества в сумме <данные изъяты> (семьсот тысяч двести двадцать один) рубль.

ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемые объекты недвижимого имущества по причине отсутствия документов, подтверждающих передачу Покупателю собственность или аренду соответствующей части земельного участка, находящегося под отчуждаемыми объектами недвижимого имущества. Однако, действуя в качестве добросовестной стороны, он полностью выполнил все обязанности в соответствии с договором купли-продажи. Законность сделки никем не оспорена.

Таким образом, осуществляя фактическое владение вышеуказанными объектами недвижимого имущества, неся бремя его содержания, полностью уплатив стоимость этого имущества, он не является собственником приобретенного им имущества с точки зрения признания его права уполномоченным в соответствии законом органом, осуществляющим государственную регистрации прав.

В связи с указанным, отсутствие государственной регистрации перехода права на приобретенное им имущество нарушает его права, как законного владельца приобретенного имущества. При этом возникла такая юридически неопределенная ситуация, когда собственником имущества является лицо, отказавшегося от прав на это имущество, передав его покупателю и получив за это по договору купли-продажи полную стоимость этого имущества. Считает, что действия ответчика, не представившего со своей стороны всех документов, необходимых для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемые объекты недвижимого имущества, грубо нарушили его права, как добросовестной стороны договора.

Заключенный между ОАО «Сеятель» ним договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует требованиям ст.ст. 544-491 ГК РФ, с учетом специальных требований ст.ст.549-558 ГК РФ, в частности: предмет договора определен, условие о цене и порядке оплаты согласовано и указано в договоре, право собственности продавца на отчуждаемые объекты недвижимости оформлено надлежащим образом и не оспорено в установленном законом порядке, имущество, отчуждаемое по договору не ограничено и не запрещено в своём обороте, договор подписан уполномоченными на то сторонами - со стороны продавца руководителем организации - Джакели ЭА., со стороны покупателя - им лично.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ОАО «Сеятель» была введена процедура конкурсного производства в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника. Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Конкурсным управляющим был утвержден ФИО1.

В соответствии с п. 1 ст. 126, ФЗ от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с тем, что его права, как покупателя нарушены, а переход права собственности не осуществлен не по его вине, просит суд признать право собственности на: - Автовесовую, общей площадью 156,1 кв.м., 1-этажное, литер: И, находящуюся по адресу: <адрес> - Зерноамбар, общей площадью 436,2 кв.м., 1-этажное, литер: Е, находящийся по адресу: <адрес>

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход права собственности на от ОАО «Сеятель» (ИНН №), расположенного по адресу: <адрес>, к Хомякову А.Б..

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен своевременно. надлежащим образом, интересы по доверенности представляет представитель Пандов В.Г. (ст. 48 ГПК РФ), применительно ст. 167 ГПК РФ неявка истца не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Пандов В.Г. исковые требования уточнил, просил признать право собственности на: - Автовесовую, общей площадью 156,1 кв.м., 1-этажное, литер: И, находящуюся по адресу: <адрес> - Зерноамбар, общей площадью 436,2 кв.м., 1-этажное, литер: Е, находящийся по адресу: <адрес>., за, Хомяковым А.Б..

Представитель ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Джакели Э.А. в судебное заседание явился, исковые требования признал в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Захаренко О.А. в судебное заседание явилась, позицию изложенной в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела, поддержала, объяснив суду, основанием к отказу в регистрации перехода права на приобретенные по договору объекты недвижимости истцу было отказано по причине не предоставления согласия временного управляющего выраженное в письменной форме, а также документы подтверждающие его полномочия, а также не представлены документы на земельный участок, так как в соответствии со ст. 25.5 Закона о регистрации при государственной регистрации перехода права собственности на здание одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, считает, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    В силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор
считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях
форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в
законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Хомяковым А.Б., являющимся Покупателем, и ОАО «Сеятель», являющимся Продавцом, заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- Автовесовая, общей площадью 156,1 кв.м., 1-этажное, литер: И, находящаяся по адресу: <адрес>

- Зерноамбар, общей площадью 436,2 кв.м,, 1-этажное, литер: Е, находящийся по адресу: <адрес>.

Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждено соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРП в отношении этих объектов недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.1. договора Покупатель уплатил стоимость приобретаемых объектов недвижимого имущества в сумме <данные изъяты> (семьсот тысяч двести двадцать один) рубль. В порядке исполнения условий договора купли-продажи составлен акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

Предъявляя требования о признании права собственности, истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемые объекты недвижимого имущества по причине отсутствия документов, подтверждающих передачу Покупателю собственность или аренду соответствующей части земельного участка, находящегося под отчуждаемыми объектами недвижимого имущества. Однако, действуя в качестве добросовестной стороны, он полностью выполнил все обязанности в соответствии с договором купли-продажи. Законность сделки никем не оспорена. Указанные обстоятельства препятствуют в регистрации сделки.

В силу ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их (каждая сторона должна доказательств те обстоятельства, на которые она ссылается как в обосновании заявленных требования, так и возражений; доказательства предоставляются сторонами - ст.ст.56-57 ГПК РФ), суд считает, в судебном заседании нашли подтверждение доводы истца.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 223 ГК РФ Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В п.3 ст. 552 ГК РФ указано, что Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24,03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Заключенный между ОАО «Сеятель» и истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует требованиям ст.ст. 160,161,544-491 ГК РФ, с учетом специальных требований ст.ст.549-558 ГК РФ, договор заключен в письменной форме, предмет договора определен, условие о цене и порядке оплаты согласовано и указано в договоре, право собственности продавца на отчуждаемые объекты недвижимости оформлено надлежащим образом и не оспорено в установленном законом порядке, имущество, отчуждаемое по договору не ограничено и не запрещено в своём обороте, договор подписан уполномоченными на то сторонами, обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ОАО «Сеятель» была введена процедура конкурсного производства в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника. Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Конкурсным управляющим был утвержден ФИО1, таким образом, сделка совершена до введения конкурсного производства, объекты недвижимости не включены в конкурсную массу.

Действующим законодательством не установлена обязанность продавца, являющегося собственником отчуждаемых объектов недвижимости, но не являющегося собственником земельного участка, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимого имущества, при продаже таких объектов недвижимого имущества оформлять или изменять правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором находятся отчуждаемые объекты недвижимого имущества.

Обязанность продавца объектов недвижимого имущества вместе с отчуждаемыми объектами недвижимого имущества передавать в собственность земельный участок, находящийся под такими объектами недвижимого имущества, возникает у него, только в случае, если земельный участок принадлежит ему на праве собственности, зарегистрированном в ЕГРП в установленном законом порядке.

Учитывая, что обязательства по договору исполнены, суд считает следует признать совершенную сделку между сторонами в целом не противоречащей закону (ст.168 ГК РФ), договор не оспорен, не отменен, следует признать за Хомяковым А.Б. право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>: Автовесовая общей площадью 156,1 кв.м. литер И, условный номер №; Зерноамбар общей площадью 436.2 кв.м. литер Е, условный номер №

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать за Хомяковым А.Б. право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>: Автовесовая общей площадью 156,1 кв.м. литер И, условный номер №; Зерноамбар общей площадью 436.2 кв.м. литер Е, условный номер №

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено в окончательном виде 22.05.2013 г.

Председательствующий – подпись