Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1301/2015 от 15.01.2015

Судья Грошкова В.В. Дело № 33-1301/15 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 февраля 2015 года город Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назарова В.В.,

судей Першиной Н.В., Близнецова В.Е.,

по докладу судьи Першиной Н.В.,

при секретаре Костановой В.В.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков Чатаджяна Э.В., Котляровой И.Н., Агекяна М.Л., Аветисяна С.А., Нагорного В.И., Саусь Е.Е., Швеина В.В., Швеиной Н.В. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 29 октября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Першиной Н.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Ладанов И.А., Адамян Г.М., Торосян А.И., Снеговая А.И., Слушкина О.И., Черемных Е.И. обратились в суд с исковым заявлением к Агекяну М.Л., Чатаджяну Э.В., Нагорному В.М., Аветисяну С.А., Швеину В.В., Швеиной Н.В., Саусь Е.Е., Котляровой И.Н., Едигарян М.Л. о признании сделок купли-продажи недействительными, признании договоров состоявшимися, аннулировании записи в ЕГРП, признании права собственности, ссылаясь на то, что в период с 17 августа 2008 года по 19 мая 2010 года они заключили с < Ф.И.О. >31, действовавшим на основании доверенности от имени Агекяна М.Л., предварительные договоры купли-продажи квартир в строящихся многоквартирных домах по адресу: <...>, строения литеры Д и Е. Стоимость квартир была полностью оплачена истцами. К 2011 году < Ф.И.О. >32 завершил строительство домов и фактически все квартиры с предчистовой отделкой передал истцам, которые стали за счет собственных средств производить ремонт, завезли личные вещи, стройматериалы. 17 августа 2008 года Ладанов И.А. заключил предварительный договор, предметом которого являлось обязательство Агекяна М.Л. заключить до 01 июля 2009 года основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, стоимостью <...>. Указанный договор был подписан < Ф.И.О. >33., действовавшим в интересах и от имения Агекяна М.Л.. Денежные средства в размере <...> были переданы Ладановым И.А. < Ф.И.О. >34 В дальнейшем истцу стало известно, что Агекян М.Л. зарегистрировал право собственности на указанную квартиру и продал ее другому лицу.

27 октября 2008 года Адамян Г.М. заключил предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью <...>. Указанный договор был подписан < Ф.И.О. >35., действовавшим в интересах и от имения Агекяна М.Л.. Денежные средства в полном объеме переданы < Ф.И.О. >36 В дальнейшем истцу стало известно, что Агекян М.Л. зарегистрировал право собственности на указанную квартиру и продал ее в феврале 2013 года в долевую собственность Швеину В.В. и Швеиной Н.В..

01 июля 2009 года Торосян А.И. заключила предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью <...> Указанный договор был подписан < Ф.И.О. >37 действовавшим в интересах и от имения Агекяна М.Л.. Денежные средства в полном объеме переданы < Ф.И.О. >38 В дальнейшем истцу стало известно, что Агекян М.Л. зарегистрировал право собственности на указанную квартиру и продал ее в декабре 2013 года Котляровой И.Н..

22 сентября 2009 года Снеговая А.И. заключила предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью <...>. Указанный договор был подписан < Ф.И.О. >39 действовавшим в интересах и от имения Агекяна М.Л.. Денежные средства в полном объеме переданы < Ф.И.О. >40 В дальнейшем истцу стало известно, что Агекян М.Л. продал ее квартиру с произведенным ею ремонтом в октябре 2012 года Нагорному В.И..

02 февраля 2010 года Слушкина О.И. заключила предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью <...>. Указанный договор был подписан < Ф.И.О. >41 действовавшим в интересах и от имения Агекяна М.Л.. Денежные средства в полном объеме переданы < Ф.И.О. >42 В дальнейшем истцу стало известно, что Агекян М.Л. продал ее квартиру в ноябре 2012 года Аветисяну С.А..

19 мая 2010 года Черемных Е.И. заключила предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью <...> Указанный договор был подписан < Ф.И.О. >43 действовавшим в интересах и от имения Агекяна М.Л.. Денежные средства в полном объеме переданы < Ф.И.О. >44 В дальнейшем истцу стало известно, что Агекян М.Л. продал ее квартиру в октябре 2012 года Чатаджяну Э.В..

Истцы считают, что поскольку финансирование строительства домов, в которых расположены спорные квартиры, осуществлялось ими, то Агекян М.Л. не мог их бесплатно приобрести в свою личную собственность, поэтому его возникшее на основании решения суда право должно быть аннулировано. Также считают незаконным распоряжение имуществом, в связи с чем заключенные Агекяном М.Л. сделки по продаже квартир должны быть признаны недействительными.

В судебном заседании представитель ответчиков Агекяна М.Л. и Аветисяна С.А. по доверенностям Пальчевский В.В., представитель ответчиков Саусь Е.Е. и Чатаджяна Э.В. по доверенностям Заулицкая Г.А., ответчики Швеин В.В. и Котлярова И.Н. исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 29 октября 2014 года исковые требования Ладанова И.А., Адамяна Г.М., Торосян А.И., Снеговой А.И., Слушкиной О.И., Черемных Е.И. удовлетворены. Суд признал состоявшимися сделки по предварительным договорам купли-продажи, заключенные Сафаровым А.К., действовавшим на основании доверенности от имени Агекяна М.Л., с Ладановым И.А., Адамяном Г.М., Торосян А.И., Снеговой А.И., Слушкиной О.И., Черемных Е.И.. Признал недействительным зарегистрированное за Агекяном М.Л. право собственности на спорные квартиры <...>, <...>, признав право собственности на них за истцами. Суд признал недействительными договоры купли-продажи квартир, заключенные Агекяном М.Л. с ответчиками Саусь Е.И., Швеиным В.В., Швеиной Н.В., Котляровой И.Н., Нагорным В.И., Аветисяном С.А., Едигарян М.Л., Чатаджяном Э.В. и применил последствия недействительности сделки, взыскав с Агекяна М.Л. в пользу указанных лиц денежные средства.

В апелляционных жалобах ответчики Чатаджян Э.В., Котлярова И.Н., Агекяна М.Л., Аветисян С.А., Нагорный В.И., Саусь Е.Е., Швеин В.В., Швеина Н.В. просят решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывают, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и необоснованно удовлетворил исковые требования Ладанова И.А., Адамяна Г.М., Торосян А.И., Снеговой А.И., Слушкиной О.И., Черемных Е.И.. Обращают внимание суда апелляционной инстанции на то обстоятельства, что предварительные договоры купли-продажи были заключены истцами с < Ф.И.О. >45 который не имел полномочий заключать договоры, в связи с чем истцы не вправе требовать понуждения заключения договора купли-продажи квартир с Агекяном М.Л.. Полагают, что истцами не предоставлено достаточно доказательств в обоснование своего иска.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились представитель истцов по доверенностям Терентьев А.В., не согласившийся с доводами апелляционных жалоб, а также ответчик Котлярова И.Н., представитель ответчиков Агекяна М.Л., Нагорного В.И., Аветисяна С.А. по доверенностям Пальчевский В.В., представитель ответчика Швеиной Н.В. по доверенности Кобозева В.В., полностью поддержавшие доводы апелляционных жалоб.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, выслушав ответчика Котлярову И.Н., представителя ответчиков Агекяна М.Л., Нагорного В.И., Аветисяна С.А. по доверенностям Пальчевского В.В., представителя ответчика Швеиной Н.В. по доверенности Кобозеву В.В., просивших об отмене решения суда, а также представителя истцов по доверенностям Терентьева А.В., просившего об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Как усматривается из материалов дела, 06 декабря 2007 года между собственником земельного участка по адресу: г<...> Агекяном М.Л. и инвестором < Ф.И.О. >46 заключен договор о совместной деятельности по строительству многоквартирных жилых домов на праве общей долевой собственности без образования юридического лица, по условиям которого Агекян М.Л. предоставил принадлежащий ему на праве собственности земельный участок инвестору < Ф.И.О. >47 для строительства пяти многоквартирных жилых домов, включающих в себя по 16 квартир в каждом доме.

В соответствии с п. 3.2 договора о совместной деятельности инвестор передает собственнику земельного участка на момент подписания данного договора в качестве вклада в общее имущество денежные средства в размере <...>, которые будут возвращены инвестору собственником земельного участка после окончания строительства.

Условиями договора также предусмотрено, что Агекян М.Л. обязан выдать < Ф.И.О. >48 нотариально удостоверенные доверенности на оформление всех необходимых документов. Собственник земельного участка не препятствует в строительстве инвестору. По окончании строительства собственник земельного участка оформляет правоустанавливающие документы на имя инвестора.

Кроме того, по условиям договора инвестор оставляет за собой право привлечения третьих лиц для осуществления строительства, а также заключения от имени собственника земельного участка договоров на участие в долевом строительстве указанных объектов из своей доли до окончания строительства.

Из доверенности от 11 декабря 2007 года, удостоверенной нотариусом г-к. Анапа < Ф.И.О. >49 и зарегистрированной в реестре, следует, что Агекян М.Л. уполномочил < Ф.И.О. >50. сроком на три года без права передоверия представлять его интересы по вопросу ведения строительства любого объекта недвижимости на земельном участке по <...>, в том числе оформлять и получать необходимую разрешительную, проектную, техническую, строительную документацию с правом ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ответчика Агекяна М.Л. не отрицал, что полномочия < Ф.И.О. >51 по выданной доверенности не прекращались весь срок ее действия.

Суд установил, что < Ф.И.О. >52 действующий от имени Агекяна М.Л. на основании нотариальной доверенности от 11 декабря 2007 года, заключил с истцами предварительные договоры купли-продажи квартир:

17 августа 2008 года с Ладановым А.И. на квартиру <...> общей площадью 73,4 кв.метра, по адресу: <...> литер Д;

27 октября 2008 года с Адамяном Г.М. на квартиру <...>, общей площадью 74 кв.метра, по адресу: <...> литер Е;

01 июля 2009 года с Торосян А.И. на квартиру <...>, общей площадью 82,7 кв.метра, по адресу: <...>, литер Е;

22 сентября 2009 года со Снеговой А.И. на квартиру <...>, общей площадью 73,3 кв.метра, по адресу: <...>, литер Е;

02 февраля 2010 года со Слушкиной О.И. на квартиру <...>, общей площадью 74 кв.метра, по адресу: <...>, литер Д;

19 мая 2010 года с Черемных Е.И. на квартиру <...>, общей площадью 82,1 кв.метра, по адресу: <...>, литер Д.

По состоянию на день рассмотрения настоящего спора данные договоры не оспорены, не отменены и недействительными не признаны.

Судом достоверно установлено, что истцы выполнили взятые на себя обязательства и оплатили денежные средства в полном объеме, что подтверждается представленными суду истцами подлинниками расписок.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 12 октября 2011 года отказано в удовлетворении исковых требований администрации г. Анапа к Агекяну М.Л. о сносе самовольных строений и удовлетворен встречный иск Агекяна М.Л. о признании права собственности на жилые дома литер Д и Д1, Е и Е1, расположенные по <...>.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ принятые судом решения, вступившие в законную силу, имеют преюдициальное значение, однако вопреки доводам апелляционных жалоб, при принятии решения по данному делу суд правильно учел, что иск заявлен по другим основаниям, истцы по настоящему делу к участию в деле при вынесении решения от 12 октября 2011 года не привлекались, в связи с чем оно не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора.

Кроме того, судом достоверно установлено, что при заключении договора о совместной деятельности между Агекяном М.Л. и < Ф.И.О. >53, последний был наделен правом привлекать средства третьих лиц для строительства и заключать с ними договоры купли-продажи на вновь возводимые квартиры, которые после окончания строительства должны были быть переданы в собственность третьих лиц.

Доводы апелляционных жалоб о недействительности заключенных с истцами предварительных договоров вследствие того, что они не отвечают требованиям о договорах долевого участия, не могут быть приняты во внимание, поскольку анализ указанных предварительных договоров позволяет сделать вывод о том, что они являются двусторонней, возмездной сделкой, имеющей встречный характер воли сторон, где дольщик обязуется внести определенную денежную сумму на строительство, а застройщик обязуется построить квартиру и сдать объект в эксплуатацию, привлекая денежные средства. Сделка имеет встречный характер интересов сторон: дольщик как физическое лицо намерен приобрести квартиру для удовлетворения бытовых или других личных нужд, а заказчик как субъект предпринимательской деятельности намерен извлечь прибыль от выполнения строительных работ. Конечной целью сделок, и, соответственно, ее правовым результатом явилась передача застройщиком квартир в собственность дольщиков (истцов).

Поскольку интересы сторон в возникших правоотношениях охватывают не только заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимости, но и долевой участие в строительстве, передачу квартиры в собственность по акту приема-передачи после окончания строительства, сам процесс строительства жилого дома, суд правильно расценил заключенные сторонами предварительные договоры купли-продажи как договоры, отвечающие требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в соответствии с которым привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 12 вышеуказанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае судом достоверно установлено, что строительство спорных квартир было не только оплачено истцами, но и по факту квартиры были переданы дольщикам, которые уже пользовались ими и производили за счет собственных средств ремонт.

Из регистрационных дел, представленных суду, следует, что Агекян М.Л. после регистрации права собственности по решению суда от 12 октября 2011 года продал по договорам купли-продажи спорные квартиры и долю в земельном участке другим лицам.

Так, 20 сентября 2012 года квартиру № 1 и 26/1269 долей в праве общей собственности на земельный участок по <...> литер Д в г. Анапа Агекян М.Л. продал Самусь Е.Е. за <...>; 21 января 2013 года квартиру № 12 и 87/1269 долей в праве общей собственности на земельный участок по <...> литер Е в г. Анапа – Швеину В.В. и Швеиной Н.В. за <...>; 07 октября 2013 года квартиру № 11 и 29/1269 долей в праве общей собственности на земельный участок по <...>, литер Е в <...> – Котляровой И.Н. за <...>; 30 октября 2012 года квартиру № 4 и 26/1269 долей в праве общей собственности на земельный участок по <...> литер Е в г. Анапа – Нагорному В.И. за <...>; 21 ноября 2012 года квартиру № 12 и 25/1269 долей в праве общей собственности на земельный участок по <...>, литер Д в г. Анапа – Аветисяну С.А. за <...>; 30 октября 2012 года квартиру № 2 и 29/1269 долей в праве общей собственности на земельный участок по <...>, литер Д в г. Анапа – Едигарян М.Л. за <...>, которая, в свою очередь, продала указанную квартиру и доли в праве общей собственности на земельный участок 02 февраля 2013 года Чатаджяну Э.В. за <...>.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание, что спорные квартиры повторно стали являться предметом возмездных сделок со стороны Агекяна М.Л., что является недопустимым и противоречит закону, суд пришел к правильному выводу о признании их ничтожными, а зарегистрированное за ответчиками право - подлежащим аннулированию.

Доводы апелляционных жалоб о необходимости применения срока исковой давности основаны на неправильном толковании закона, поскольку в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет 3 года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Из материалов дела следует, что право собственности на квартиры истцов было зарегистрировано 22 марта 2012 года, решением Анапского городского суда от 05 сентября 2012 года за истцами было признано право собственности на спорные квартиры, а апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 октября 2012 года решение суда от 05 сентября 2012 года отменено, вынесено новое решение, которым истцам отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиры. Истцы обратились в суд с требованиями об оспаривании сделок на принадлежащие им и оплаченные ими же квартиры в июле 2014 года, то есть срок исковой давности для оспаривания сделок истцами пропущен не был.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Ладанова И.А., Адамяна Г.М., Торосян А.И., Снеговой А.И., Слушкиной О.И., Черемных Е.И..

Доводы апелляционных жалоб о том, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела являются необоснованными, решение суда вынесено на основании совокупности представленных и исследованных судом доказательств.

Суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, проверил доказательства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, выводы суда мотивированы, подтверждены имеющимися в деле доказательствами.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 29 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: