Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2503/2016 ~ М-1928/2016 от 26.05.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2016 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Шишкина А.Г.,

с участием:

истца Белова Р.С.,

представителя истца Макаровой Н.Д., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год,

представителя ответчика ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» - Дубровиной О.Н., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года,

представителя ответчика ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» - Терещенко А.И., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–2503/16 по исковому заявлению Белова Руслана Сергеевича к ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным иском, в котором просит:

-взыскать с ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» в пользу Белова Руслана Сергеевича денежную сумму в размере <данные изъяты> проценты за пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты>, расходы на представителя в сумме <данные изъяты>

Заявленные требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ Белов Р.С. и Кузнецова М.В. в качестве покупателей подписали предварительный договор № о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с продавцом – ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ». По условиям данного договора ответчик обязался в будущем заключить с истцом и Кузнецовой М.В. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> а истец и Кузнецова М.В. обязались оплатить сумму <данные изъяты> – стоимость дома и <данные изъяты> – стоимость земельного участка. На момент подписания предварительного договора № М3-6, на земельном участке дома не было, ответчик обязался построить дом, произвести его техническую инвентаризацию, поставить дом на кадастровый учет, зарегистрировать на продавца право собственности и только после этих мероприятий подписать основной договор купли-продажи дома и земельного участка. В соответствии с п.2.4 предварительного договора ответчик обязался произвести все строительно-монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с предварительным договором был подписан график внесения платежей в счет вышеуказанного предварительного договора. Белов Р.С. и Кузнецова М.В. вносили платежи по графику вплоть до августа 2015 года, всего была внесена сумма <данные изъяты> в том числе Белов Р.С. внес сумму <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>), что подтверждается приходными кассовыми ордерами ФИА-Банка. Поскольку вплоть до августа 2015 года строительно-монтажные работы на земельном участке не начинались, истец перестал вносить платежи по графику, ему стало очевидным, что до ДД.ММ.ГГГГ дом построен не будет, а свои обязательства ответчик не выполнит. Ответчик не направлял в адрес истца никаких писем по поводу изменения сроков строительства и по поводу нарушения сроков выполнения своих обязанностей по предварительному договору в полном объеме в сроки, указанные в договоре. ДД.ММ.ГГГГ истец и Кузнецова М.В. направили в адрес ответчика заявление с требованием возврата всей уплаченной ими суммы <данные изъяты> в счет предварительного договора, однако эта сумма не была возвращена, а ответчик исходящим письмом № от ДД.ММ.ГГГГ предложил подписать соглашение о расторжении предварительного договора, после чего в срок три месяца вся уплаченная сумма будет выплачена покупателям Белову Р.С. и Кузнецовой М.В.. ДД.ММ.ГГГГ истец, Кузнецова М.В. и ответчик подписали Соглашение о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязался вернуть истцу сумму <данные изъяты> следующим образом: на расчетный счет Белова Р.С. сумму <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ сумма в <данные изъяты> ответчиком не была выплачена, устно истцу пояснили, что выплата всей суммы будет осуществлена осенью 2016 года.

В судебном заседании истец, представитель истца заявленные требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям изложенным в иске. Пояснили, что к спорным правоотношениям подлежит применению Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Срок окончания строительно-монтажных работ в договоре определен до ДД.ММ.ГГГГ и ответчик имел реальную возможность либо продлить срок сдачи, либо оформить необходимые документы, ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность истцу.

Представители ответчика в судебном заседании относительно заявленных исковых требований возражали, представили отзыв на иск, в котором указали, что действительно между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № М3-6 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истцом подано ответчику заявление, в котором он просит возвратить денежные средства, оплаченные им по договору. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца был направлен ответ на его заявление, в котором для согласования условий соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ему предлагалось явиться в офис ООО «ИК «НЕДВИЖИМОСТЬ». ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении предварительного договора № о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п.4 данного соглашения по условиям которого Продавец (ответчик) по заявлению Покупателя (истца), в котором покупатель укажет номер расчетного счета, обязуется произвести причитающийся Покупателю платеж в следующем порядке: на расчетный счет Белова Р.С. <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> – до ДД.ММ.ГГГГ; на расчетный счет Кузнецовой М.В. <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> – до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что Объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора, входит в состав блокированного жилого дома, состоящего из шести жилых блоков с подводящим инженерно-техническим обеспечением (газопровод, водопровод, канализация), без которого объект недвижимости не может быть использован в полной мере, вносимые истцом денежные средства, являющиеся обеспечительными платежами по предварительному договору, были внесены строительной компании за осуществление строительно-монтажных работ и работ по проектированию и созданию общей инженерной инфраструктуры. Для исполнения своих обязательств по соглашению о расторжении предварительного договора, заключенного с истцом ООО «ИК «НЕДВИЖИМОСТЬ» необходимо наличие свободных средств. Увеличение процентной ставки по договорам предоставления денежных средств на покупку жилья, заключаемыми кредитными организациями с физическими лицами, нестабильность экономической ситуации, привело к уменьшению объема продаж строящейся недвижимости в жилом массиве «Березовка», что в свою очередь отразилось на выплате причитающейся истцу по соглашению сумме. Однако до настоящего времени денежные средства, внесенные истцом по договору возвратить не представлялось возможным, так как заявления о перечислении денежных средств с указанием расчетного счета для перечисления произведенных платежей согласно п.4 соглашения о расторжении предварительного договора в адрес ООО «ИК «НЕДВИЖИМОСТЬ» от Белова Р.С. не поступало. Кроме того, представители ответчика полагали, что заявленная истцом неустойка явно завышена и подлежит снижению, по правилам ст.333 ГК РФ как и расходы на представителя.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком предварительный договор № о заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком расположенного по адресу: <адрес>

В обеспечение исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение о задатке, по условиям которого Белов Р.С. и Кузнецова М.В. перечислили ответчику задаток в размере <данные изъяты>. Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что все строительно-монтажные работы по дому подлежат завершению не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанный строк может быть продлен на один квартал, однако как следует из пояснений сторон, срок окончания строительства не продлялся.

Согласно п.2.5 договора, документы, необходимые для заключения основного договора продавец обязуется оформить в срок, не превышающий трех месяцев с момента получения Продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи дома под отделку.

Основной договор стороны подпишут при соблюдении п.2.5 договора, при условии полной оплаты покупателем стоимости объекта.

Пунктом 2.8. договора стороны определили стоимость дома в <данные изъяты>, стоимость земельного участка – <данные изъяты>

По графику платежей, подписанному сторонами и являющемуся приложением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, дата внесения последнего платежа истцом определена ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом пояснений сторон, суд считает установленным, что истцом полностью и своевременно выполнялись обязательства по оплате. Указанные обстоятельства подтверждаются также представленными суду приходными кассовыми ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку вплоть до августа 2015 года строительно-монтажные работы на земельном участке не начинались, истец перестал вносить платежи по графику, ему стало очевидным, что до ДД.ММ.ГГГГ дом построен не будет, а свои обязательства ответчик не выполнит, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истец и Кузнецова М.В. направили в адрес ответчика заявление с требованием возврата всей уплаченной ими суммы <данные изъяты> в счет предварительного договора, однако эта сумма не была возвращена, а ответчик исходящим письмом № от ДД.ММ.ГГГГ предложил подписать соглашение о расторжении предварительного договора, после чего в срок три месяца вся уплаченная сумма будет выплачена покупателям Белову Р.С. и Кузнецовой М.В..

ДД.ММ.ГГГГ истец, Кузнецова М.В. и ответчик подписали Соглашение о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязался вернуть истцу сумму <данные изъяты> следующим образом: на расчетный счет Белова Р.С. сумму <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумму <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В установленные сроки сумма, оговоренная в Соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, истцу не была выплачена.

Анализируя представленный сторонами предварительный договор купли-продажи суд приходит к следующему.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом.

Представленный сторонами предварительный договор и соглашение о задатке свидетельствуют, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора – осуществление застройщиком – юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца – участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал. Истец полностью оплатил строительство объекта недвижимости – жилого дома, а обязательство обеспечено задатком, который внесен истцом.

Согласно разъяснениям, приведенным в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве жилого дома, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей.

Частью 2 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

На основании вышеуказанной нормы права, истцом правильно рассчитана сумма процентов за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты>

Ответчиком заявлено о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и ее снижении.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суд, принимая во внимание заявление ответчика и обстоятельства спорного правоотношения, полагает, что заявленная истцом неустойка несоразмерна нарушенному праву истца и подлежит снижению до <данные изъяты>

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание то обстоятельство, что помощь представителя истца выразилась в составлении и направлении претензии ответчику, составлении искового заявления, даче пояснений в судебном заседании, суд считает заявленные истцом расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> завышенными и подлежащими снижению до <данные изъяты>

Согласно разъяснению Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» рассмотренный спор относится к данной категории дел, в связи с чем, истец был освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, на основании ст.333.20 п.1 пп.8 НК РФ государственная пошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере <данные изъяты> подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Белова Руслана Сергеевича удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» в пользу Белова Руслана Сергеевича денежную сумму в размере 1370000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 100 000 рублей, расходы на представителя в сумме 5000 рублей.

В остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» в доход государства государственную пошлину в сумме 15 550 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Судья А.Г. Шишкин

Мотивированное решение изготовлено 01.07.2016 г.