Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1/2014 (2-2930/2013;) ~ М-2854/2013 от 26.12.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

              25 февраля 2014 года Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе: председательствующего судьи Орловой Т.А..

при секретаре Луценко В.В.,

с участием представителя ответчика - Ткачковой С.О., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1/2014 по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» к Красновской Е. М. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» обратилось в суд с иском к ответчику Красновской Е. М. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в виде трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, определив начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки Квартиры, в размере <...> рублей <...> копеек, взыскании с ответчика задолженности по Договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. в размере <...> рублей <...> копеек, в том числе: <...> рублей <...> копеек - сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга, суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - <...> рублей <...> копеек, начисленные пени в размере - <...> рубля <...> копеек, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере <...> % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу <...> руб. <...> коп. и начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и до даты вступления решения в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере <...> % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа. Взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей <...> копейки.

    В обоснование исковых требований истцом указано, что в соответствии с условиями Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Красновской Е. М., последней ДД.ММ.ГГГГг. был предоставлен ипотечный заем в размере <...> рублей на <...> месяцев под <...>% годовых. Сумма займа была зачислена ДД.ММ.ГГГГг. года на счет Ответчика №, открытый в ОАО «МБРР», что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГг. Целью получения займа было приобретение в собственность Ответчика 3-комнатной квартиры общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость Квартиры составляла <...> рублей, что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости Квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным независимым оценщиком ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности». Сделка купли-продажи Квартиры с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты за нее была совершена Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности Ответчика на Квартиру, в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу заимодавца - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №. Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», ДД.ММ.ГГГГг. В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1», что подтверждается отметкой на Закладной, произведенной ДД.ММ.ГГГГ предыдущим владельцем закладной - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с сентября 2012 года исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользованием им (ежемесячные аннуитетные платежи в размере 13 287 руб. 00 копеек), в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ Ответчиком производились с систематическими просрочками и недоплатами, а с ДД.ММ.ГГГГ. перестали исполняться вовсе. Справка о фактических платежах Ответчика прилагается. В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Закладной и Договором займа, Истец, от имени которого действовало ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», ДД.ММ.ГГГГг. направил Ответчику в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1 Договора займа требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование Ответчиком выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование Ответчик не представил. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство (договор) позволяет определить период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то обязательство подлежит исполнению в пределах такого периода. Ответчик обязан возвратить Заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ч.1 ст.810 ГК РФ). Согласно п.2 ст.811 Гражданского кодекса РФ, если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиков срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 Договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру. Задолженность Ответчика перед Истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. составляет <...> рубля <...> копеек, в т.ч. сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - <...> рублей <...> копеек, сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с п. 1.6 Закладной и п.3.2.3 Договора займа базой для начисления процентов является
действительное число календарных дней в году), - <...> рублей <...> копеек, сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему, предусмотренных п.6.1 Закладной и п.5.2, 5.3 Договора займа, в размере <...>% за каждый календарный день просрочки - <...> рублей <...> копеек.Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В судебное заседание, представитель истца Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» не явился, направили в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что если ответчиком к материалам дела будет приобщен новый отчет о рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу6г<адрес> просит установить начальную продажную стоимость имущества в соответствии с пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика. Исковые требования поддерживаеют.

Ответчик Красновская Е.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика Красновской Е.М. - Ткачкова С.О., в судебном заседании исковые требования признала частично и пояснила, что сумма основного долга и процентов ответчиком не оспаривается, в остальной части иск не признают. Ответчик может выплачивать задолженность в сумме <...> рублей ежемесячно. С ДД.ММ.ГГГГ. ответчик перестала оплачивать кредит, в связи с тяжелым материальным положением, т.к. у ответчика находится на воспитании ребенок-инвалид. Много денежных средств уходит на реабилитацию ребенка, никаких доходов кроме пенсии она не имеет. Она устно обращалась к истцу, который ей пообещал произвести реструктуризацию кредиторской задолженности, однако вопрос не был решен в досудебном порядке. Просит суд учесть положение ст.54.1 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о том, что нарушения истца крайне незначительное, в связи с чем не может быть обращено взыскание на заложенное имущество. Просит снизить пени по ст.333 ГК РФ и отказать истцу в требованиях, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере <...> % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу <...> руб. <...> коп. и начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и до даты вступления решения в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере <...> % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа.

Заслушав представителя ответчиков, исследовав письменные доказательства по делу, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитный договор вступает в силу с момента подписания сторонами.

В соответствии с пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Положение данной нормы применяются к отношениям по кредитному договору в соответствии с пунктом 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ Красновской Е.М. был предоставлен ипотечный заем в размере <...> рублей на <...> месяцев под <...>% годовых.

          Сумма займа была зачислена ДД.ММ.ГГГГ на счет №, открытый на имя Красновской Е. М. в Уральском филиале АКБ «Московский банк реконструкции и развития» (ОАО), что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

            Целью получения займа было приобретение в собственность Красновской Е. М. 3-комнатной квартиры общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость Квартиры составляла <...> рублей, что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным независимым оценщиком ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности».

            Сделка купли-продажи Квартиры с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты за нее была совершена ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №. Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с пунктами 4.1.1. и 4.1.2 кредитного договора ответчики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь период фактического пользования кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, установленном договором.

В соответствии с пунктами 5.1., 5.2., 5.3. договора займа, при нарушении сроков возврата займа и уплаты процентов заемщики уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере <...> % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроком уплаты начисленных по кредиту процентов, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере <...>% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Ответчик ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату суммы кредита.

В судебном заседании подтвердился факт нарушения ответчиками принятых на себя обязательств по кредитному договору. На день рассмотрения спора ответчиком не принято мер к погашению задолженности.

В обоснование своих возражений, ответчиком представлены следующие документы: справку МСЭ <...>. о том, что Красновская М. Д., ДД.ММ.ГГГГ. является ребенком-инвалидом; справка Пенсионного Фонда РФ о том, что Красновская Е.М. является получателем социальной пенсии, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. размер пенсии составил <...> руб. <...> коп.; копия трудовой книжки на Красновскую Е.М. из которой следует, ДД.ММ.ГГГГ. ответчик уволена из Ломбард «Золото» по собственному желанию; товарные чеки и квитанции на приобретение товара; нотариальное соглашение между Красновским Д.Ю. и Красновской Е.М. о передаче <...>. в качестве алиментных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. на Красновскую М.Д., ДД.ММ.ГГГГ.р.

Представленные ответчиком документы, по мнению суда не могут являться как уважительной причиной неоплаты кредитных обязательств, поскольку в силу ч.1 ст.86 Семейного кодекса Российской Федерации при наличии исключительных обстоятельств (тяжелой болезни, увечья несовершеннолетних детей или нетрудоспособных совершеннолетних нуждающихся детей, необходимости оплаты постороннего ухода за ними и других обстоятельств) каждый из родителей может быть привлечен судом к участию в несении дополнительных расходов, вызванных этими обстоятельствами.

            В силу закона, ответственность за неисполнения принятых обязательств, несет ответчик Красновская Е. М.. Оснований для освобождения ответчика Красновской Е.М. от ответственности по договору займа, суд не усматривает.

           Задолженность ответчика перед Истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. составляет <...> рубля <...> копеек, в т.ч. сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - <...> рублей <...> копеек, сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с п. 1.6 Закладной и п.3.2.3 Договора займа базой для начисления процентов является действительное число календарных дней в году), - <...> рублей <...> копеек, сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему, предусмотренных п.6.1 Закладной и п.5.2, 5.3 Договора займа, в размере <...>% за каждый календарный день просрочки - <...> рубля <...> копеек.

Расчет задолженности произведен в соответствии с условиями кредитного договора, проверен судом и является математически верным, ответчиками не оспорен.

Требования истца о взыскании остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга в размере <...> рублей <...> копеек, суммы неуплаченных процентов, в размере <...> рублей <...> копеек подлежат удовлетворению.

            Истец в соответствии с условиями договора произвел начисление пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему, предусмотренных п.6.1 Закладной и п.5.2, 5.3 Договора займа, в размере <...>% за каждый календарный день просрочки в размере <...> рубля <...> копеек.

           Разрешая требование представителя ответчика о снижении пени по ст.333 ГК РФ исходит из следующего.

            На основании ст.333 Гражданского Кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку в случае несоразмерности ее последствиям неисполнения обязательств.

В соответствии со статьей 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки на основании статьи 333 Кодекса суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами (статья 1 (пункт 4) Кодекса, пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Разрешая вопрос о соразмерности договорной неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, суд принимает во внимании размер действующей учетной ставки Банка России (<...> % годовых), что соответственно равно <...> % в день, таким образом, размер неустойки, установленный договором в размере <...> % в день, превышающий в 8,69 раза ставку рефинансирования, явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства. Размер неустойки суд полагает взыскать в сумме <...> руб.

Суд считает, что требование истца о взыскании ответчика процентов начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу в размере <...> % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу <...> руб. <...> коп. и взыскании пени начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и до даты вступления решения в законную силу в размере <...> % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.

В случае удовлетворения данных требований, исполнение решения суда в этой части вызовут затруднения, что приведет к невозможности исполнения судебного акта. При этом ст. 3 ГПК РФ предусматривает судебную защиту только нарушенных прав и интересов сторон, а не тех, которые могут наступить в будущем. Следует отметить, что при этом права истца не будут ущемлены, так как в случае неисполнения решения суда указанный договор нельзя считать исполненным, а обязательство по выплате указанных сумм - прекращенным, поэтому в силу п. 1 ст. 811 ГК РФ если решение суда не исполняется, то займодавец вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с должника процентов на сумму займа, предусмотренную договором, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере учетной ставки банковского процента (если иной процент не установлен законом или договором), начиная со дня, по который решением суда были взысканы указанные проценты, до дня фактического исполнения решения суда о взыскании полученной заемщиком суммы займа.

Разрешая исковые требования истца по обращению взыскания на заложенное имущество, суд руководствуется следующим.

Согласно статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Как следует из ч. ч. 1, 2 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

На основании п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В ч. 1 ст. 54 Закона об ипотеке закреплено, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 Закона об ипотеке.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Из материалов дела видно, что в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГг передала <адрес> в залог истцу, права которого были удостоверены закладной составленной Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», ДД.ММ.ГГГГг.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1», что подтверждается отметкой на Закладной, произведенной ДД.ММ.ГГГГ предыдущим владельцем закладной - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии с условиями закладной (п.7.1.) основанием для обращения взыскания на заложенное имущество являются просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа, не удовлетворение должником требование владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику в соответствии с пунктом 4.4.1. кредитного договора требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в сумме основного долга в размере <...> руб., начисленных процентов и пени в течение 30 календарных дней, считая с даты получения требования.

Поскольку требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в установленный срок ответчиком не выполнено, истец вправе обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество.

Размер неисполненного обязательства превышает <...>% от размера оценки предмета залога по закладной и просрочка исполнения требования о досрочном погашении суммы по кредитному договору составляет более трех месяцев, оснований, исключающих обращение взыскание на заложенное имущество, не имеется.

Ответчиком представлен отчет оценщика ИП Зудовой Н.Н. № об оценке рыночной стоимости объекта оценки трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет <...>.

Согласно ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

         В силу ч.4 ст.54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая положения ст.54 Закона об ипотеке и ходатайство истца, начальная продажная стоимости квартиры должна составлять <...> руб.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Принятое на себя ответчиком денежное обязательство вытекает из кредитного договора, обеспечено ипотекой недвижимого имущества, возникшей в силу закона, права займодавца-залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, поэтому в данном случае ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 3) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований.

Факт оплаты истцом государственной пошлины подтверждается платежным поручением отДД.ММ.ГГГГ № <...>.

Руководствуясь статьями 12, 194-198, 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» удовлетворить частично.

Взыскать с Красновской Е. М. в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» задолженность по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <...> руб., в том числе остаток неисполненного обязательства по основному долгу - <...> руб., неуплаченные проценты за пользование займом - <...> руб., пени в размере <...> руб.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв.м., номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Красновской Е. М., со способом реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры в размере <...> руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Красновской Е. М. в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы в Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

       В окончательной форме решение изготовлено 03 марта 2014 года.

Судья -                                                                 Т.А.Орлова