Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-14712/2018 от 28.03.2018

Судья: Аулов А.А. Дело № 33-14712/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 апреля 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Быстрова А.Н.

судей Новиковой Ю.В., Пархоменко Г.В.

при секретаре Перцевом А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Соколенко Гайка Карленовича по доверенности Лашкевич Виталия Николаевича на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 29 января 2018 года,

заслушав доклад судьи Быстрова А.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Понамарев А.В. обратился в суд с иском к Соколенко Г.К., в котором просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 500000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания за период с 05.08.2017 г. по 29.01.2018 г. в размере 61253,42 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг: по оплате газоснабжения в размере 75 682 руб., по оплате водоснабжения в размере 8 300 руб., по оплате электроэнергии в размере 11909,74 руб., по оплате вывоза ТКО в размере 8047,93 руб., материальный ущерб, причиненный порчей прибора учета электроэнергии, в размере 36 253 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 846 руб.

В обоснование иска указывалось на то, что 02 октября 2016 г. между Пономаревым А.В. и Соколенко Г.К. был заключен договор аренды недвижимости: жилого дома литер <...>, «<...> здания для размещения отдыхающих литер «<...>», «<...> земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенных по адресу: <...>. После истечения срока действия договора согласно акта сверки, составленного и подписанного 01 сентября 2017 года сторонами, задолженность арендатора Соколенко Г.К. перед арендатором Пономаревым А.В. составила 1 500 000 рублей, которую ответчик должен быть оплатить 05 августа 2017 года, однако до настоящего времени задолженность не выплатил. По условиям договора аренды от 02.10.2016 г. арендатор обязан в установленные договором сроки вносить плату за коммунальные услуги и обеспечивать сохранность имущества, а в случае невыполнения принятых на себя обязанностей, а также в случае порчи помещения и находящегося там имущества обязан возместить арендодателю причиненный материальный ущерб. В период пользования Соколенко Г.К. арендованными объектами недвижимости им несвоевременно оплачивались коммунальные платежи, в связи с чем образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг в заявленном размере. Также ответчиком был допущен перегруз прибора учета потребленной электроэнергии, в результате чего счетчик стал не пригоден к дальнейшей эксплуатации. Стоимость нового прибора учета марки «Меркурий» составляет 11 332 рубля, стоимость сопутствующих товаров, необходимых для его установки, составляет 24 921 рубль.

Соколенко Г.К. подан встречный иск к Пономареву А.В. о признании договора аренды недействительным и взыскании судебных расходов.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что заключенный между Пономаревым А.В., выступающим в качестве арендодателя, и Соколенко Г.К., выступающим в качестве арендатора, договор аренды жилого помещения от 02.10.2016 был заключен на срок 1 год и 1 день, в связи с чем в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был. В договоре отсутствует общая сумма арендной платы, в связи с чем неясно, на основании чего в графике платежей указаны суммы денежных средств. При этом согласно п.1 ст.654 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды. Таким образом, отсутствие в договоре аренды размера арендной платы является достаточным основанием для признания договора аренды незаключенным, в связи с чем договор аренды от 02 октября 2016 года является недействительным, а, следовательно, невозможно возникновение каких-либо правоотношений на основании указанного договора.

Обжалуемым решением исковые требования Пономарева А.В. к Соколенко Г.К. о возмещении материального ущерба, взыскании задолженности по арендной плате, задолженности по оплате коммунальных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, судебных расходов удовлетворены частично.

С Соколенко Г.К. в пользу Пономарева А.В. взыскана задолженность по договору аренды от 02.10.2016 в размере 1 500 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания за период с 05.08.2017 г. по 29.01.2018 г. в размере 61253,42 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 103930,46 руб., материальный ущерб в размере 36253,83 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16707,23 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Пономарева А.В. к Соколенко Г.К. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, судебных расходов отказано.

В удовлетворении встречного иска Соколенко Г.К. к Пономареву А.В. о признании договора аренды жилого помещения недействительным, взыскании судебных расходов отказано.

В жалобе представитель Соколенко Г.К. по доверенности Лашкевич В.Н. просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым признать договор аренды жилого помещения от 02.10.2016, заключенный между Пономаревым А.В. и Соколенко Г.К. недействительным, взыскать с Пономарева А.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Доводы жалобы мотивированы тем, что судом допущено нарушение норм материального права. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Отсутствие в договоре арены размера арендной платы является достаточным основанием для признания договора аренды незаключенным. Отсутствуют доказательства наличия задолженности по коммунальным услугам.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Пономарева А.В. по доверенности Лещенко Е.С. указала на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Другие участвующие в деле лица, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, уважительности неявки не сообщили, заявлений, ходатайств не представили.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения стороны истца по первоначальному иску, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, выслушав объяснения явившихся участвующих в деле лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование.

Часть 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ч. 3 ст. 420, ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт заключения между сторонами договора аренды от 02.10.2016 (срок действия до 03.10.2017 г.), по условиям которого Пономарёв А.В. передал ответчику во временное пользование принадлежащее ему жилое помещение по <...> не оспаривался сторонами и подтверждается письменными материалами дела.

Пунктом 3.1. договора аренды по соглашению сторон установлена плата за аренду: денежные средства в размере 50 000 рублей получены в качестве задатка. Оплата производится по графику: 350 000 рублей - 03 октября 2016 года; 50 000 рублей - февраль; 50 000 рублей - март; 50 000 рублей - май; 100 000 рублей - июнь; 100 000 рублей - июль; 1 650 000 рублей - до 05 августа 2017 года.

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 01.09.2017 задолженность Соколенко Г.К. по оплате аренды составила 1 650 000 рублей в пользу арендодателя Пономарева А.В. Впоследствии стороны пришли к соглашению об уменьшении арендной платы на 150 000 рублей. Таким образом, общая сумма задолженности по договору составила 1 500 000 рублей.

При этом доказательств тому, что арендные платежи были внесены ответчиком, суду не представлено.

Судом первой инстанции верно установлено, что ненадлежащее исполнение обязательств по договору влечёт за собой наступление ответственности, предусмотренной договором или законом.

Понамаревым А.В. заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Расчет процентов за период с 05.08.2017 г. по 29.01.2018 г. в размере 61253,42 руб., представленный истцом по первоначальному иску, проверен судом и является арифметически правильным, рассчитан в соответствии с требованиями закона.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества.

Судом верно указано, что покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, следовательно арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет. Перечень предоставляемых коммунальных услуг и порядок компенсации их стоимости устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Пунктом 2.2.4. приведенного договора аренды от 02.10.2016 предусмотрена обязанность арендатора в установленные договором сроки вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги.

Расходы по оплате коммунальных услуг несет арендатор, который был бязан самостоятельно ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, оплачивать: коммунальные платежи; электроэнергию; газ; телефон (пункт 3.2. договора арены).

Согласно квитанции ООО «Газпром Межрегионгаз Краснодар» от 12 октября 2017 года Пономарев А.В. оплатил расходы по газоснабжению в размере 16 918 рублей, однако при этом в квитанции к оплате указана сумма в размере 16 917 рублей 90 копеек.

Квитанцией ООО «Газпром Межрегионгаз Краснодар» от 12 октября 2017 года подтверждается, что Пономарев А.В. оплатил расходы по газоснабжению в размере 58 764 рубля, однако при этом в квитанции к оплате указана сумма в размере 58 763 рублей 56 копеек.

Согласно квитанции ОАО «Анапа Водоканал» от 26 октября 2017 года Пономарев А.В. оплатил расходы по водоснабжению в размере 8 300 рублей, однако при этом в квитанции к оплате указана сумма в размере 8291,33 руб.

Из квитанции АО «НЭСК» от 07 ноября 2017 года следует, что Пономарев А.В. оплатил расходы по электроснабжению в размере 11845,92 руб.

Согласно квитанции АО «НЭСК» от 07 ноября 2017 года Пономарев А.В. оплатил пени в размере 63 рублей 82 копеек.

На основании приходного кассового ордера № 174 от 08 ноября 2017 года Пономарев А.В. оплатил ООО «Сити Кристалл» расходы по вывозу ТКО в размере 2 883 рубля 93 копеек, однако при этом в квитанции к оплате указана сумма в размере 2 773 рублей 93 копеек.

Согласно приходному кассовому ордеру № 177 от 08 ноября 2017 года Пономарев А.В. оплатил ООО «Сити Кристалл» расходы по вывозу ТКО в размере 5 364 рубля, однако при этом в квитанции к оплате указана сумма в размере 5 264 рубля.

Таким образом, документально подтвержденные расходы Понамарева А.В. по оплате коммунальных услуг, начисленных за период пользования Соколенко Г.К. арендованным имуществом, подлежат взысканию с арендатора.

Кроме того, пунктом 2.2.2. договора аренды от 02.10.2016 предусмотрена обязанность арендатора Соколенко Г.К. обеспечивать сохранность имущества и жилого помещения, содержать в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

Установлено, что 02.10.2017 г. между АО «НЭСК-электросети» и Пономаревым А.В. заключен договор <...> об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, согласно условий которого осуществлено технологическое присоединение энергопринимающих устройств жилого дома литер <...>», жилого дома литер «<...>» по адресу: <...>.

Как усматривается из заказа покупателя № 140 от 10 октября 2017 года, стоимость счетчика электроэнергии «Меркурий 234 ARTM-01 POB.L2» составляет 11 332 рубля.

Из заказа покупателя №141 от 10 октября 2017 года следует, что стоимость оборудования составляет 24921,83 руб.

Поскольку в нарушении принятых на себя обязательств арендатор Соколенко Г.К. не обеспечил сохранность переданного ему по договору имущества, требования Пономарева А.В. о возмещении причиненного в результате неисправности прибора учета электроэнергии ущерба заявлены правомерно и подлежат взысканию.

С учетом изложенного, а также положений ст.ст. 309, 310, 395, 606, 614, 616 ГК РФ, вывод суда первой инстанции о взыскании с Соколенко Г.К. в пользу Пономарева А.В. задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по оплате коммунальных услуг и материального ущерба является правильным.

Также является верным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Соколенко Г.К. о признании договора аренды недействительным.

Так, в силу разъяснений, приведенных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется одной из сторон.

Судом установлено, что оспариваемый договор аренды от 02.102016 соответствует требованиям гражданского законодательства, поскольку составлен в письменной форме, содержит все существенные условия: определен предмет договора, срок аренды, размер арендной платы и срок ее внесения.

Факт передачи арендованного имущества от истца Пономарева А.В. ответчику Соколенко Г.К. сторонами в судебном заседании не оспаривался, то есть договор аренды объектов недвижимости заключен в требуемой форме, содержат все существенные условия и фактически сторонами исполнен, в связи с чем отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу.

С учётом изложенного доводы жалобы о недействительности договора аренды оцениваются судебной коллегией как не состоятельные.

Другие доводы жалобы направлены на иное истолкование действующего законодательства, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения или опровергали бы правильность выводов суда первой инстанции и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

При рассмотрении дела судом созданы все необходимые условия для всестороннего и полного исследования доказательств по делу. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 29 января 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Соколенко Гайка Карленовича по доверенности Лашкевич Виталия Николаевича без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи