Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2104/2012 ~ М-1567/2012 от 28.03.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2012 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Булыгина Р.В.,

при секретаре Коноваловой Я.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Егеревой Елены Николаевны к ООО «Сфинкс» о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Егерева Е.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Сфинкс» о сохранении в перепланированном состоянии нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, №н, ФИО7, и признании на него права собственности, мотивируя свои требования тем, что данное помещение истица приобрела на основании договора переуступки доли в строительстве жилого <адрес> б/н, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО5

В целях удобства пользования нежилым помещением в помещении была произведена перепланировка.

Ссылаясь на то, что строительно-монтажные работы по данному дому выполнены в полном объеме, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №э, ДД.ММ.ГГГГ общество передано по акту приема-передачи истице офисное помещение, однако, до настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по независящим от него обстоятельствам, поскольку ООО «Сфинкс» было отказано в проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка, учитывая, что произведенная перепланировка помещения не нарушает права и законные интересы иных граждан, не создает угрозу для их жизни и здоровья, Егерева Е.Н. просила суд признать за ней право собственности на офисное помещение, номер помещения №н, ФИО7, этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, сохранив его в перепланированном состоянии.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого решения.

На основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ по решению суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 128 и ст. 130 ГК РФ, указанный объект строительства признается недвижимым имуществом и является объектом гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявленными требованиями. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права и присуждения к исполнению обязательств в натуре.

Из материалов дела следует, что 21.01.2005г. между ФИО5 и ООО «Сфинкс» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, предметом которого является долевое участие в строительстве 14-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, в <адрес>. Общество передает по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность дольщику оплаченное им нежилое помещение во 2 секции на 2 этаже, общей проектной площадью 162,75 кв.м.

Согласно п. 2.1. договора общий объем финансирования дольщиком строительства нежилого помещения на момент заключения договора – 2475000 рублей. Цена договора является фиксированной.

В соответствии с п. 8.4. договора, проектный срок ввода дома в эксплуатацию (подписания Акта Госкомиссии) – 4 квартал 2004г.

16.08.2006г. ФИО5 указанное нежилое помещение по договору переуступки доли в строительстве жилого <адрес> была переуступлена Егеревой Е.Н.

Согласно п. 3. данного договора, стоимость переуступаемой доли определена в размере 2475000 рублей, является фиксированной и в дальнейшем изменению не подлежит. Новый дольщик производит оплату суммы в момент подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 6 договора новый дольщик приобретает все права и обязанности, вытекающие из договора о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между обществом и дольщиком, в части касающейся уступаемой доли.

Свои обязательства по оплате стоимости указанного помещения как первоначальным дольщиком, так и истцом выполнены в полном объеме, оплатив полную стоимость доли. Других правообладателей в отношении спорного помещения не имеется, что подтверждается актом приема-передачи от №., согласно которому обязательства по договору выполнены полностью, взаимных претензий не имеется, квитанциями к приходным кассовым ордерам, справкой ТСЖ «Универсал» от №. о том, что задолженности по оплате за коммунальные услуги на ДД.ММ.ГГГГ. за офис отсутствуют.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома осуществлялось на основании Постановления Главы города Самара № от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «Сфинкс» было разрешено проектирование жилого дома со встроенными помещениями и предоставлен в аренду земельный участок по <адрес>.

Согласно Постановлению Главы города Самары № от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект границ земельного участка, расположенного по <адрес>; указанный земельный участок 3316,20кв.м. передан в аренду ООО «Сфинкс»; разрешено строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

В соответствии с п.3 указанного Постановления №№ ООО «Сфинкс» Управлением главного архитектора Департамента строительства и архитектуры администрации города выдан акт об отводе границ земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

В рамках п.6 Постановления № Инспекцией Госархстройнадзора Департамента строительства и архитектуры администрации города ООО «Сфинкс» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ на 1 и 2 секции дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ

26.11.2001г. на основании п.4 Постановления № между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «Сфинкс» был заключен договор аренды земельного участка №з, в соответствии с условиями которого ООО «Сфинкс» (арендатору) для строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями был предоставлен на праве аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, угл. <адрес>, площадью № кв.м.

В настоящее время строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес> завершены, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №э от ДД.ММ.ГГГГ

Распоряжением Администрации Ленинского района города Самары № от
ДД.ММ.ГГГГ указанному жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>,
<адрес>.

В судебном заседании установлено, что Егерева Е.Н. произвела перепланировку данного нежилого помещения, в результате которой были выполнены следующие работы:

-       в пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> (в осях «1-3», между осями «А-Б») смонтирована перегородка из гипсокартонных листов на каркасе из тонкостенного профиля, образованы пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> и пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты>,

-        в проеме в кирпичной стене по оси «3» у оси «Б» установлен дверной блок,

- в проеме в кирпичной стене по оси «4» между осями «Б-В» установлен дверной блок,

-      в пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> (в осях «3-4», между осями «А-Б») смонтирована перегородка из гипсокартонных листов на каркасе из тонкостенного профиля, образованы пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> и пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты>, в перегородке установлен дверной блок,

-       в пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> (в осях «3-4», между осями «Б-В») смонтированы перегородки санузлов из влагостойкого гипсокартона на металлическом каркасе, образованы пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты>, пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> и пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты>,

-     в пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> (в осях «4-5», между осями «В-Г») смонтированы перегородки из гипсокартонных листов на каркасе из тонкостенного профиля, образованы пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты>, пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты> и пом.<данные изъяты> площадью <данные изъяты>, в перегородках установлены дверные блоки,

-       в кирпичной стене по оси «В» у оси «4» заложен дверной проем кладкой из керамического кирпича на цементном растворе,

-     в проеме в кирпичной стене по оси «4» у оси «В» установлен дверной блок,

-       в кирпичной стене по оси «4» у оси «Г» прорезан дверной проем шириной 90см, над проемом установлена стальная перемычка из двух прокатных швеллеров № длиной 170см, стянутых между собой ботами Ml6 через 500мм по длине перемычки,

- в санузлах (пом.<данные изъяты> и пом.<данные изъяты> выполнена усиленная двухслойная гидроизоляция с заведением гидроизоляционного ковра на стены по периметру помещения не менее 10см с последующей настилкой керамической плитки пола,

-             все вновь установленное сантехническое оборудование подсоединено к существующим инженерным системам жилого дома без нарушения и переноса стояков водоснабжения, канализации, отопления,

-     санузлы обеспечены естественной вытяжной вентиляцией через существующие вентканалы в кирпичной стене по оси «В»,

-     в нежилом помещении выполнен ремонт внутренней отделки с применением пожаро и экологически безопасных отделочных материалов.

После проведенной перепланировки общая площадь офисного помещения истца №н, на 2 этаже, ФИО7 составила <данные изъяты> кв.м., основная – <данные изъяты> кв.м., вспомогательная – <данные изъяты> кв.м. и находится по адресу: <адрес>.

В соответствии с техническим заключением ООО ФИО8 от 2012г. при составлении технического заключения на проведенную перепланировку нежилого помещения, с учетом проведенного технического обследования установлено следующее:

-              прорезка дверного проема шириной 90см в стене по оси «4» у оси «Г» не снижает прочность и устойчивость кирпичной стены,

-              ликвидация дверного проема в стене по оси «4» у оси «В» с заполнением его кирпичной кладкой не влияет на прочность стены,

-               устройство новых перегородок из гипсокартонных листов не снижает несущую способность плит перекрытия над 1 этажом,

-                   устройство санузлов (пом.<данные изъяты> и пом.<данные изъяты>) не нарушает строительные нормы по планировке жилых зданий - в нижерасположенной квартире в этом месте располагается, вентканалы в кирпичной стене обеспечивают естественную вентиляцию санузлов.

Пространственная жесткость и устойчивость здания в целом обеспечена.

Основные несущие конструкции - наружные и внутренние кирпичные стены, ж/бетонные плиты перекрытия находятся в удовлетворительном состоянии и при перепланировке не затронуты.

Выполненные при перепланировке нежилого помещения строительные мероприятия не нарушают действующие строительные нормы, не затрагивают характеристики конструкций здания, обеспечивающие его прочность, устойчивость и безопасность.

Перепланировка нежилого помещения соответствует требованиям СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы).

Перепланировка нежилого помещения не нарушает предписаний Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон № 123-ФЗ).

Дальнейшая эксплуатация нежилого помещения 2 этажа в кирпичном жилом <адрес> с учетом выполненной перепланировки по своему назначению возможна.

На основании экспертного заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта технической документации от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденного главным врачом ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», проведенная перепланировка нежилого помещения соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».

Согласно заключению ООО «НПО Пожэксперт-Самара» № от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений офисного помещения требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации. Нежилое помещение пригодно для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, на момент рассмотрения исключена возможность превышения значений допустимого пожарного риска, при условии соблюдения в процессе эксплуатации обязательных требований «Правил пожарной безопасности в Российской Федерации» (ППБ 01-03 Утверждены приказом МЧС Российской Федерации от 18 июня 2003г. № 313, зарегистрированы в Минюсте РФ 27 июня 2003г., регистрационный № 4838 и введены в действие с 30 июня 2003г.).

Согласно письму Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 22.03.2012г., строительные мероприятия в указанном нежилом помещении не нарушают действующие строительные нормы, не затрагивают конструктивные и другие характеристик надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется.

Оценивая предоставленные доказательства и, учитывая, что произведенная перепланировка соответствует санитарным, противопожарным, строительно-техническим нормам, суд приходит к выводу о том, что требования Егеревой Е.Н. о сохранении помещения в перепланированном состоянии подлежат удовлетворению.

Неполное выполнение требований действующего законодательства РФ со стороны ответчика ООО «Сфинкс» лишает истца возможности надлежащим образом реализовать свои права, представленные ей, как участнику долевого строительства согласно п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», а также на проведение государственной регистрации указанного объекта недвижимого имущества в регистрирующем органе (ст. 131 ГК РФ).

Деятельность истца как участника долевого строительства по вложению денежных средств в строительство помещения путем заключения договора переуступки доли в строительстве (договора об инвестиционной деятельности) для дальнейшего получения помещения в личную собственность является инвестиционной, а в соответствии с указанным законом только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. По договору долевого участия в строительстве обязанность по оплате работ подрядчика им была выполнена в полном объеме.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и привлеченных средств. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор имеет право на владение, пользование, распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществляемых капитальных вложений.

В данном случае истцом, как инвестором долевого строительства, законодательные требования полностью соблюдены.

На основании п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ и положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.

Судом также установлено, что строительно-монтажные работы по возведению жилого дома завершены, помещение передано истцу по акту приема-передачи, где она произвела внутренний ремонт и перепланировку, однако, в настоящее время указанный объект в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области не зарегистрирован по причине того, что не зарегистрирован договора аренды земельного участка.

Таким образом, при отсутствии необходимого пакета документов для регистрации права собственности в установленном законом порядке, нарушаются конституционные права истца на владение, пользование и распоряжение указанным недвижимым имуществом.

Принимая во внимание данные обстоятельства, а также то, что условия договора переуступки доли в строительстве жилого дома истцом выполнены полностью, строительные работы проведены в соответствии с требованиями нормативных актов, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании права собственности на нежилое помещение являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Егеревой Елены Николаевны удовлетворить.

Признать за Егеревой Еленой Николаевной право собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства – офис №н, расположенный на 2 этаже, ФИО7 <адрес> общей площадью 141,5 кв.м.

Сохранить нежилое помещение – офис №н, расположенный на 2 этаже, ФИО7 <адрес> в перепланированном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд г. Самара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В. Булыгин