Решение по делу № 2-179/2021 (2-1958/2020;) ~ М-1700/2020 от 05.11.2020

Дело №

УИД №RS0№-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«11» марта 2021 года    <адрес>

Демский районный суд <адрес> Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Салишевой А.В.,

при секретаре Хохловой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исмаилова З.Ш. к Латыпова С.С. о признании договора аренды расторгнутым, взыскании денежных средств по договору, убытков, встречному иску Латыпова С.С. к Исмаилова З.Ш. о взыскании арендной платы и упущенной выгоды,

установил:

Исмаилова З.Ш. с учетом уточнений обратилась в суд с иском к Латыпова С.С. о признании договора аренды расторгнутым, взыскании денежных средств по договору, убытков, указывая, что 17 августа 2020 года между истцом Исмаилова З.Ш. (Арендатор) и ответчиком Латыпова С.С. (Арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 414 кв.м., находящийся по адресу: РБ, <адрес>, СНТ №, ЦЭС АО «Башкирэнерго», <адрес> расположенный на нем жилой дом (литера А), общей площадью 51,7 кв.м.

Выкупная стоимость жилого дома с земельным участком составляла 2 450 000 рублей. В счет выкупной стоимости арендуемого жилого помещения, в соответствии с п.6.1 Договора, истцом было уплачено ответчику 250 000 рублей, которые по просьбе Латыпова С.С. были перечислены на счет ее дочери Латыпова А.Р.

При заключении договора аренды с последующим выкупом ответчик был поставлен в известность, что в доме вместе с ней будут проживать 6 несовершеннолетних детей: Камиль, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Джамиль, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Мухаммад -Юсуф, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Зарина, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Камила, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и находящийся под ее опекой Исмаилова З.Ш. Айдар, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являющийся ребенком-инвалидом.

Между тем, проживать и пользоваться указанным жилым помещением она со своими детьми не смогла по причине размораживания системы отопления жилого дома. Кроме того, газ к жилому дому не был проведен, и как оказалось впоследствии, от электроснабжения дом отключен из-за долгов ответчика за электроэнергию. При заключении договора ответчик обязалась через неделю подвести электроэнергию к жилому дому по вышеуказанному адресу. Но фактически дом был подключен к городским сетям электроснабжения только ДД.ММ.ГГГГ. После подключения электричества выяснилось, что не функционирует система отопления.

Им пришлось за свой счет оплатить долги ответчика за электроэнергию, подвести электроэнергию, отремонтировать неисправные батареи и котел. В итоге за ремонт системы отопления ею было потрачено 20 470 рублей, за подведение электроэнергии 40500 рублей. Общие затраты составили 60 970 рублей.

Указанные обстоятельства подтверждают, что переданное ответчиком по договору имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, поскольку весь период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на который был заключен договор, помещением пользоваться было нельзя, ввиду отсутствия электричества, воды, отопления и возможности готовить еду. И как выяснилось впоследствии, даже при наличии отопления, в доме можно проживать только при температуре наружного воздуха не ниже +5 ° С, что делает невозможным круглогодичное проживание в жилом доме. И истцу со своей семьей пришлось снимать и оплачивать иное жилье, что подтверждается Договором найма жилого помещения по адресу: <адрес>, переулок Дюртюлинский, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Зайнутдинов В.Ш., за 10 000 рублей в месяц и выпиской с карты Сбербанк о произведенных платежах за найм указанного помещения.

Истцом в адрес ответчика была направлена телеграммой претензия с требованием расторжения Договора и возврата уплаченной по договору суммы в размере 250 000 рублей и убытков, потраченных ею на восстановление дома в размере 60 970 рублей. Ответчик ее требования во внесудебном порядке не исполнил.

В данном случае ответчик предоставил ей жилой дом по адресу: <адрес>, СНТ №, ЦЭС АО «Башкирэнерго», <адрес>, в состоянии, не пригодном для проживания.

Согласно условиям подпункта б пункта 2.3 Договора Арендатор вправе в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания.

Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме.

Просит суд признать расторгнутым договор арены земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом по адресу: РБ, <адрес>, СНТ №, ЦЭС АО «Башкирэнерго», <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Латыпова С.С. и Исмаилова З.Ш., взыскать с ответчика Латыпова С.С. в пользу истца Исмаилова З.Ш. денежные средства, уплаченные по договору в размере 250 000 рублей, убытки в размере 60970 рублей, понесенные на ремонт отопления и поведение электроэнергии, расходы на уплаты госпошлины в сумме 6310 руб., за нотариальные услуги (протокол осмотра и исследования доказательств) в размере 7500 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 руб.

Латыпова С.С. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании арендной платы и упущенной выгоды, мотивируя тем, что по вышеуказанному договору после подписания был произведен осмотр предмета договора, после чего ответчиком и истцом ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями, после чего ответчик внес предоплату арендной платы за два месяца в размере 250000 (двести пятьдесят тысяч рублей).

В соответствии с п. 3.1 договора общая сумма арендной платы составляет 125000 (сто двадцать пять тысяч) рублей в месяц, соответственно вплоть до ДД.ММ.ГГГГ арендная плата была уплачена, за время пользования данным жилым домом и земельным участком претензий от ответчика не поступало.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не вносилась, хотя фактически жилой дом и земельный участок находился в пользовании ответчика, что подтверждается актом приема передачи ключей от дома истцу, в котором указанно, что ответчик возвращает ключи от дома и забирает свое имущество, находящееся в жилом доме, чем фактически подтверждает окончание договорных отношений, время пользования неуплаченного предмета договора составил 51 день.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составила 212499 (двести двенадцать тысяч четыреста девяносто девять) рублей

После того, как она узнала о том, что ответчик отказывается от договорных обязательств, она предприняла попытки сдать в аренду данный жилой дом и земельный участок, но не смогла этого сделать в связи с тем, что ответчик создал препятствие в виде наложения ограничения регистрационные действия, в связи с чем она утеряла возможную выгоду в размере арендной платы 125 000 рублей.

Просит суд взыскать с ответчика арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 212499 рублей, упущенную выгоду в размере 125000 рублей.

Истец Исмаилова З.Ш., ее представитель Маннапова Э.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Ответчик Латыпова С.С. и ее представитель Бадретдинов А.В. в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований Исмаилова З.Ш. отказать, встречный иск поддержали в полном объеме.

Изучив и оценив материалы дела, выслушав стороны, их представителей, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этим имуществом.

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в

силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Исмаилова З.Ш. (Арендатор) и ответчиком Латыпова С.С. (Арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом. П.1.1 договора предусмотрено, что Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 414 кв.м., находящийся по адресу: РБ, <адрес>, СНТ №, ЦЭС АО «Башкирэнерго», <адрес> расположенный на нем жилой дом (литера А), общей площадью 51,7 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.9 Договора Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду имуществом в любой момент в течение 2 (двух) месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.

Общая сумма арендной платы составляет 125000 руб. в месяц. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы по следующим реквизитам: карта Сбербанк VISA 4276….0565. (п.3.1., п.3.2.)

Выкупная стоимость арендованного здания составляет 2 200 000 рублей (п.3.4). Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора, путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания.

Согласно п.6.1 договора в выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

Судом установлено, что в счет выкупной стоимости арендуемого жилого помещения, истцом было уплачено ответчику 250 000 рублей, что не отрицалось сторонами в судебном заседании.

При этом, как установлено судом, дом был передан в состоянии, не пригодном для проживания - система отопления жилого дома не функционировала (была разморожена), газ к жилому дому не был проведен, дом был отключен от электроснабжения в связи с наличием долгов по оплате. Дом был подключен к городским сетям электроснабжения ДД.ММ.ГГГГ, после чего истцу стало известно, что не функционирует система отопления. Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истец была лишена возможности пользоваться арендованным домом.

В силу ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что жилой дом в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, невозможном для его использования, а также учитывая, что Исмаилова З.Ш., приобретшая право аренды данного дома, не должна нести негативных последствий, связанных с не возможностью использования ею спорного дома, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего),    обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила,    предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, учитывая, что у Исмаилова З.Ш. отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, суд приходит к выводу о том, что сумма в размере 250000 руб. составляет неосновательное обогащение арендодателя.

Истцом были понесены расходы по оплате задолженности по электроэнергии, подведении к дому электроэнергии, ремонта неисправных батареи и котла. За ремонт системы отопления Исмаилова З.Ш. были понесены расходы в размере 20 470 рублей, за подведение электроэнергии 40500 рублей. Данное ответчиком в судебном заседании оспорено не было.

Таким образом, в силу ст.15 ГК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в общем размере 60970 руб.

Удовлетворение исковых требований влечет за собой отказ в удовлетворении встречных исковых требований Латыпова С.С. о взыскании арендных платежей и упущенной выгоды.

На основании ст.98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг нотариуса в размере 7500 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 6310 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб. При взыскании расходов на оплату услуг представителя суд принимает во внимание объем проделанной представителем работы, конкретные обстоятельства дела, предмет спора, характер правоотношений, сложность дела, количество судебных заседаний, принцип разумности и справедливости.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Исмаилова З.Ш. удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом по адресу: РБ, <адрес>, СНТ №, ЦЭС АО «Башкирэнерго», <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Латыпова С.С. и Исмаилова З.Ш. расторгнутым.

Взыскать с Латыпова С.С. в пользу Исмаилова З.Ш. денежные средства, уплаченные по договору, в размере 250000 руб., убытки в размере 60970 руб., расходы по оплате услуг нотариуса в размере 7500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 6310 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Латыпова С.С. о взыскании арендной платы и упущенной выгоды отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Демский районный суд <адрес>.

Судья