Решение по делу № 2-344/2016 от 20.05.2016

Дело № 2-344/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2016 г.                                                                                                 п.Ильинский         

Ильинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Стерховой А.Ю.

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, по доверенности

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Ильинский гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, мотивируя свои требования тем, что 09.12.2014 между истцом и представителем ответчика был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым в неопределенный данным договором срок стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО3 По условиям предварительного договора истцом были переданы частями денежные средства в сумме 100000 рублей в качестве задатка и обеспечения заключения и исполнения предварительного договора, а затем денежные средства в сумме 3000000,00 рублей. Заключение предварительного договора было связано с тем, что ответчик занимался переоформлением подвального помещения. Согласно договоренности квартира продавалась истцу по цене 3100000,00 рублей с учетом суммы задатка.

В течение года истец предлагала ответчику заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры с дальнейшей регистрацией права собственности, однако ответчик уклонялся от обсуждения данного вопроса. В ответ было предложено расторгнуть предварительный договор и вернуть денежные средства.

Впоследствии ФИО2 уточнила исковые требования и просила вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру общей площадью 66,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В судебное заседание истец не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, на заявленных требованиях настаивала.

Ответчик в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в возражениях представленных в суд заявил, что с доводами изложенными в исковом заявлении не согласна по следующим основаниям: 09.12.2014 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> по адресу <адрес>. Согласно п.2 указанного договора «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи имущества после перевода подполья в подвал». Согласно п. 3 предварительного договора «Покупатель согласен, что подвальное помещение в доме по <адрес> (на момент подписания настоящего договора являющегося подпольем) будет оформлено на Продавца, либо лиц им указанных, никаких прав на него не имеет, претензий в связи с этим к Продавцу не имеет». Согласно ст.432 ч.1 ГК РФ данное условие по заявлению Продавца является существенным, поскольку «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.» При не достижении согласия по данным условиям, п.п. 2, 3 договора, Продавец бы отказался от его заключения. Согласно ст. 157 ГК РФ ч.1. «Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.» То есть об отлагательном условии, договорились Продавец и Покупатель, относительно момента заключения договора купли продажи, а значит и регистрации права собственности на Покупателя, в связи с тем, что при оформлении права собственности за Покупателем, Покупатель становиться собственником не только квартиры, но и общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе подполья (доли в нём) (ч.1 ст.290 ГК РФ), никаких прав на которое Продавец заверил что не имеет, и убытки Продавца, от невозможности перевода подполья в подвал и его продажи, превысят доход полученный от сделки с Покупателем. 03.02.16г. Продавцом было подано исковое заявление в суд, о понуждении заключить договор купли продажи квартиры и признать право собственности на квартиру. Тем самым, Покупатель, нарушил п.п. 2, 3 предварительного договора, так по заверению Продавца, он был согласен заключить договор купли продажи, после перевода подполья в подвал, (л. 2.), и согласен был не иметь никаких прав на подполье (подвал). Согласно ст.431.2 ГК РФ «1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (втом числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу}, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным илинедействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента. имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.» Таким образом, Покупателем были даны Продавцу следующие недостоверные заверения, выразившиеся в подписании предварительного договора на условиях п.2 - что договор купли продажи будет заключен после перевода подполья в подвал., на условиях п.3 -что никаких прав иметь на подполье (подвал) иметь не будет. Продавец полагался на эти недостоверные сведения, предоставленные Покупателем, полагая что, договор купли продажи Покупатель намерен заключить после перевода подполья в подвал. Если бы он не заблуждался в этом отношении, знал о действительном положении дел и намерении Продавца раньше заключить договор купли продажи через суд - то разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку. Согласно ст.450.1 ГК РФ«предоставленное настоящим Кодексом, право и односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено правомочной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Ответчик уведомил ФИО2, что в соответствие с вышесказанным, отказываюсь от предварительного договора купли продажи <адрес>. Несмотря на наличие отлагательного условия, относительно обязанности заключить основной договор купли продажи, в предварительном договоре не определен срок в соответствии со ст.190 ГК РФ, ни календарной датой, ни неизбежным событием. Юридическим последствием пропущенного годового срока (ч.4 ст,429 ГК РФ) заключения договора купли продажи также является прекращение договора (ч.6 ст.429 ГК РФ). Поскольку договор прекращается с момент получения уведомления об отказе ФИО2, либо по основаниям ч.6 ст.429 ГК РФ, то юридические последствия определяются ст.453 ГК РФ, но никак не понуждением к заключению основного договора. Также, обращаю внимание, на то, что в соответствии со ст. 429 ч.1, Договор купли продажи должен содержать все условия о которых достигли Стороны в предварительном договоре, в том числе п. 3 предварительного договора: «Покупатель согласен, что подвальное помещение в доме по <адрес> (на момент подписания настоящего договора являющееся подпольем) будет оформлено на Продавца, либо лиц им указанных, никаких прав на него не имеет, претензий в связи с этим к Продавцу не имеет.»

Представитель ответчика в судебном заседании заявил, что срок в договоре определен не был ни календарной датой, ни ст. 429 ГК РФ, продавец не выходил с предложением заключить договор купли-продажи. Считает, что договор прекращен, продавец готов вернуть деньги. Намерен расторгнуть договор, считает, что срок истек, обязательства прекращены. Уведомление истцу было направлено. Пункт 2 Договора имеет отлагательное условие и условие, что она никаких прав на подвал и претензий не имеет. Отказ был направлен по почте и электронной почтой. Договор прекращен с момента получения данного намерения. Данная сделка была в личных интересах и не имела отношения к предпринимательской деятельности.

Разрешая вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствии сторон суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может быть определен также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Между тем, в предварительном договоре от 09 декабря 2014, заключенным между ФИО2 и ФИО4, действующим от имени ФИО3 (л.д.6), не содержится таких условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, а следовательно, в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора.

Указание в 2 предварительного договора на заключение договора после перевода подполья в подвал не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора, так как такое событие не отвечает требованиям неизбежности, установленным статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения сделки) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и физические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела, ФИО3 являлась собственником спорной квартиры, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.07.2014 право собственности зарегистрировано 18.12.2014 (л.д.65).

Однако заключенный между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но и обязанность ФИО2 внести задаток при подписании договора в сумме <данные изъяты> рублей, вторую часть в размере <данные изъяты> рублей в срок до 29 декабря 2014 года (п.6 Договора (л.д.6).

Из договора установлено, что указанные суммы истцом были переданы ответчику в полном объеме, <данные изъяты> рублей при подписании договора, <данные изъяты> рублей 26 декабря 2014 г. В этот же день 26 декабря 2014 г. обязательство продавца по передаче имущества было исполнено, что подтверждается актом приема- передачи жилого помещения по адресу: <адрес>. (л.д.7).

Таким образом, заключенная сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551ГК РФ).

Согласно абз.2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

           Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес>, расположенную в <адрес> (кадастровый номер объекта №) в отношении ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Ильинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения.

           Судья                                                                  А.Ю.Стерхова