Решение по делу № 2-3834/2013 ~ М-4111/2013 от 28.08.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2013 года г.Тула

Центральный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Калининой М.С.,

при секретаре Алехиной А.В.,

с участием представителя истца, Большаковой Н.В., по доверенности – Лактионова Е.А., ответчика, Соболевой Н.В. и ее представителя по доверенности – Даниловой М.Г., ответчика Антонова И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3834/13 по иску Большаковой Н.В. к Соболевой Н.В., Антонову И.В. о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений, взыскании суммы задатка в двойном размере, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Большакова Н.В. обратилась в суд с иском к Соболевой Н.В. о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений, взыскании суммы задатка в двойном размере.

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ ею (Большаковой Н.В.) и Соболевой Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи (с условием о внесении задатка), согласно пункту 1 которого Соболева Н.В. (Продавец) обязуется продать нежилые помещения №, с номерами комнат на поэтажном плане № общей площадью <данные изъяты>., этаж цокольный, лит.А, расположенные по адресу: <адрес>, именуемые в дальнейшем «Объект», а Большакова Н.В. (Покупатель) обязуется купить Объект и оплатить его стоимость не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

Таким образом, сторонами вышеуказанного предварительного договора определена дата заключения основного договора - ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 11 указанного предварительного договора установлено, что он вступает в силу со дня его подписания и действует по ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно пункту 3 предварительного договора стоимость Объекта составляет <данные изъяты>, является окончательной и не подлежит изменению.

Вместе с тем, в пункте 3 предварительного договора указаны условия, свидетельствующие о намерении занизить стоимость Объекта до <данные изъяты> рублей при составлении основного договора, а также ряд условий, связанных с порядком расчетов и обмена документами посредством использования банковской ячейки.

В соответствии с пунктом 4 предварительного договора в счет стоимости Объекта и в обеспечение своих обязательств по настоящему предварительному договору Покупатель передал Продавцу под расписку задаток в размере <данные изъяты> рублей. Продавец задаток в указанной сумме принял. Данное обстоятельство помимо того подтверждается распиской Продавца, совершенной после текста предварительного договора и подписей сторон.

Из пункта 5 предварительного договора следует, что Продавец обязался обеспечить освобождение Объекта (вывоз мебели и иных личных вещей) и передачу Объекта Покупателю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 7 предварительного договора установлено, что Продавец обязуется предоставить Покупателю документы, необходимые для заключения сделки купли продажи.

Между тем, Продавец не исполнил вышеуказанные обязательства по предварительному договору, а именно - не заключил с Покупателем основной договор, не освободил Объект от личного имущества и не передал Объект Покупателю, а также не передал Покупателю документы, необходимые для государственной регистрации сделки купли-продажи Объекта и перехода права собственности на Объект к Покупателю.

При этом она (истица) имеет намерение приобрести Объект, путем заключения соответствующего договора (основного договора) с Продавцом.

Пунктом 8 предварительного договора установлено, что в случае, если сделка купли-продажи не состоялась по вине Продавца (его отказ от продажи Объекта, отсутствие необходимых для проведения сделки документов и т.п.), полученный задаток подлежит возврату Покупателю в двойном размере в течение трех дней с момента истечения срока, указанного в п.1 настоящего (предварительного) договора.

Поскольку в пункте 1 предварительного договора указан срок ДД.ММ.ГГГГ., то задаток в двойном размере (в сумме <данные изъяты> рублей) Продавец обязан был возвратить Покупателю до ДД.ММ.ГГГГ., но не возвратил до настоящего времени.

Поскольку ответчица до настоящего времени сумму задатка ни в полученном (<данные изъяты> руб.), ни в двойном (<данные изъяты> руб.) размере ей (истице) не выплатила, с учетом требований ст.ст. 380, 381 ГК РФ полагает, что с Соболевой Н.В. подлежит взысканию в ее пользу суммы задатка в двойном размере, что составляет <данные изъяты> рублей.

Просила суд обязать Соболеву Н.В. заключить с ней (Большаковой Н.В.) договор купли-продажи Объекта - нежилых помещений №, с номерами комнат на поэтажном плане №, общей площадью <данные изъяты> этаж цокольный, лит.<данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> за цену - <данные изъяты> рублей с возложением расходов по государственной регистрации сделки на стороны поровну. Взыскать с ответчицы с ее пользу в двойном размере сумму задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ., что составляет <данные изъяты> рублей.

Впоследствии, в ходе судебного разбирательства дела было установлено, что спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был отчужден собственником объекта (Соболевой Н.В.) Антонову И.В. за <данные изъяты> руб., в связи с чем исковые требования Большаковой Н.В. были дополнены.

Со ссылкой на то, что вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Соболевой Н.В. и Антоновым И.В. является ничтожным по трем основаниям: в силу наложенного судом ареста на Объект; в силу мнимости сделки; в силу того, что сделка является совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности, Большакова Н.В. дополнила исковые требования и просила также признать недействительным (ничтожным) заключенный Соболевой Н.В., как продавцом, и Антоновым И.В., как покупателем, договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи нежилых помещений № с номерами комнат на поэтажном плане № общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, лит.А, расположенных по адресу: <адрес>, а также применить последствия недействительности сделки.

По ходатайству истца Большаковой Н.В. к участию в деле в качестве соответчика привлечен (протокольным определением) Антонов И.В.

В судебное заседание истец, Большакова Н.В., не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства дела не просила.

Представитель истца, Большаковой Н.В., по доверенности - Лактионов Е.А. в судебном заседании исковые требования (с учетом дополнений) поддержал по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить.

Также пояснил, что Большакова Н.В. ДД.ММ.ГГГГ не настаивала на подписании основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, однако от его подписания не отказывалась, договорившись с Соболевой Н.В. о встрече на ДД.ММ.ГГГГ г., а впоследствии на ДД.ММ.ГГГГ г., но сделка не состоялась по вине продавца, не представившего необходимые для заключения договора документы. Большакова Н.В. и в настоящее время готова приобрести спорный объект недвижимости.

Ответчик, Соболева Н.В., а также ее представитель по доверенности – Данилова М.Г., в судебном заседании исковые требования Большаковой Н.В. не признали, указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ Большакова Н.В. отказалась заключить основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, не направив до ДД.ММ.ГГГГ предложение заключить основной договор купли-продажи, а потому предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ Полагали, что сумма задатка не подлежит возвращению Большаковой Н.В., поскольку сделка не состоялась по вине последней.

Ответчик, Антонов И.В., в судебном заседании полагал, что исковые требования Большаковой Н.В. удовлетворению не подлежат. Указал на то, что об аресте, наложенном судом на приобретенный им по договору купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, он не знал. Денежные средства по договору за приобретенный им объект недвижимости были выплачены Соболевой Н.В. в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 4 указанной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Анализ приведенных выше норм материального права позволяет сделать вывод, что понуждение к заключению основного договора возможно в том случае, если покупатель докажет факт принятия им действий для того, чтобы обязательства по предварительному договору не были прекращены, а также то, что продавец уклоняется от заключения сделки в рамках условий предварительного договора.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Большаковой Н.В. и Соболевой Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи с условием о внесении задатка, согласно пункту 1 которого Соболева Н.В., именуемая в дальнейшем – «Продавец», обязуется продать нежилые помещения №, с номерами комнат на поэтажном плане № общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, лит.<данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>, именуемые в дальнейшем «Объект», а Большакова Н.В., именуемая в дальнейшем – «Покупатель», обязуется купить Объект и оплатить его стоимость не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с п. 11 вышеназванного договора стороны договорились, что договор вступает в силу со дня его подписания и действует по ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, сторонами предварительного договора определена дата подписания основного договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Пунктом 3 предварительного договора было определено, что стоимость объекта составляет <данные изъяты> руб., данная стоимость является окончательной и не подлежит изменению. Стороны пришли к соглашению о том, что в основном договоре купли-продажи будет указана стоимость Объекта <данные изъяты> руб., оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. сторонами будет закладываться в банковскую ячейку в день подписания основного договора купли-продажи. Продавец получит доступ к банковской ячейке и сможет забрать деньги из ячейки после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю. Расписка на сумму <данные изъяты> руб. и предварительный договор купли-продажи с условием о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ будут заложены в другую банковскую ячейку, которая будет открыта Покупателем и Продавцом в присутствии представителя ООО «АН «Ваш дом» в лице Шульгина М.В. ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п. 5 предварительного договора, Продавец обязался обеспечить освобождение Объекта (вывоз мебели и иных личных вещей) и передачу Объекта Покупателю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.

Пунктом 7 предварительного договора установлено, что Продавец обязуется предоставить Покупателю документы, необходимые для заключения сделки купли продажи.

По делу установлено и сторонами не оспаривалось, что в установленный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ года, основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости между Соболевой Н.В. и Большаковой Н.В. заключен не был.

Как следует из данных в ходе судебного разбирательства дела объяснений Большаковой Н.В. и Соболевой Н.В. фактически во исполнение условий предварительного договора ими была определена конкретная дата заключения основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения – ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку ранее Большакова Н.В. отсутствовала (уезжала на отдых за границу).

В назначенный день, ДД.ММ.ГГГГ г., Большакова Н.В. и Соболева Н.В. встретились в Коммерческом Банке «Первый экспресс» (далее – Банк) с целью открытия в нем банковской ячейки и подписания в последующем основного договора купли-продажи. В Банке выяснилось, что у Соболевой Н.В. не оказалось ряда документов, связанных с электроснабжением в продаваемом ею объекте, которые были необходимы Большаковой Н.В., после чего они выехали на Объект, а впоследствии расстались. Сделка купли-продажи спорного объекта в этот день совершена не была.

При этом ни одна из сторон предварительного договора в назначенный для подписания основного договора день не настаивала на заключении основного договора купли-продажи объекта, не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи либо о продлении срока предварительного договора, в связи с чем в силу положений п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Фактов уклонения ответчика, Соболевой Н.В., от заключения основного договора купли-продажи в оговоренный предварительным договором срок судом не установлено. Доказательств обратного истцом, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

При таких данных суд приходит к выводу, что на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие между Большаковой Н.В. и Соболевой Н.В. из предварительного договора, прекратились в связи с незаключением сторонами основного договора купли-продажи до окончания установленного предварительным договором срока, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года, а также в связи с ненаправлением истцом ответчику предложения заключить этот договор.

Доводы истца, Большаковой Н.В., о том, что она обращалась к ответчику с письменным требованием заключить основной договор купли-продажи, не имеют правового значения, поскольку указанное предложение было направлено истцом по истечении установленного предварительным договором срока - ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждено соответствующей исследованной судом телеграммой и истцом не оспаривалось.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

С учетом приведенной нормы, основанием прекращения предварительного договора является норма п. 6 ст. 429 ГК РФ, то есть оно установлено законом и не может быть изменено соглашением сторон.

Таким образом, действия Большаковой Н.В., совершенные после ДД.ММ.ГГГГ г., не имеют правового значения, поскольку не могут быть направлены на исполнение договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений №, с номерами комнат на поэтажном плане №, общей площадью <данные изъяты>., этаж цокольный, лит.<данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>, суд не усматривает.

Что касается требований Большаковой Н.В. о взыскании с Соболевой Н.В. ее пользу в двойном размере суммы задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ., то есть <данные изъяты> рублей, суд полагает, что они подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу закона задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. При этом последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере, возложение предусмотренной законом ответственности допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора при наличии вины в неисполнении договора.

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Как следует из материалов дела в рамках заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Соболевой Н.В. и Большаковой Н.В. предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, между сторонами было заключено соглашение о задатке, по условиям которого Покупатель передал Продавцу задаток в сумме <данные изъяты> рублей, а Продавец задаток в указанной сумме принял. Указанная сумма задатка входит в стоимость Объекта (п. 4 предварительного договора).

В пункте 8 предварительного договора с условием задатка указано, что в случае, если сделка купли-продажи Объекта не состоялась по вине Покупателя (его отказ от приобретения Объекта, неявка на сделку, отсутствие денежных средств в сумме, указанной п. 3 настоящего договора) задаток остается у Продавца. В случае, если сделка купли-продажи Объекта не состоялась по вине Продавца (его отказ от продажи Объекта, отсутствие необходимых для проведения сделки документов и т.п.), полученный задаток подлежит возврату Покупателю в двойном размере в течение трех дней с момента истечения срока, указанного в п.1 настоящего (предварительного) договора.

Поскольку в установленный в предварительном договоре купли-продажи с условием о внесении задатка срок (в частности ДД.ММ.ГГГГ – согласованный сторонами срок для заключения основного договор) сделка купли-продажи Объекта заключена не была, при этом ни истец, ни ответчик не направили друг другу предложение заключить этот договор либо соглашение о продлении срока, договор о внесении задатка заключенный сторонами в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратил свое действие после ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд полагает, что Большаковой Н.В. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено достаточных доказательств того, что сделка купли-продажи объекта недвижимости не была заключена по вине ответчицы, Соболевой Н.В.

Поскольку вина Соболевой Н.В. в неисполнении соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не установлена, руководствуясь положениями ст. ст. 381, 401 ГК РФ, суд полагает, что отсутствуют правовые основания для взыскания в пользу Большаковой Н.В. двойной суммы задатка.

На основании с п. 1 ст. 381 ГК РФ, учитывая, что обязательства сторон были прекращены, а доказательства, однозначно свидетельствующие о вине истца в не заключении основного договора купли-продажи отсутствуют, суд полагает, что задаток, полученный Соболевой Н.В., должен быть возвращен истице.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Принимая во внимание, что судом Большаковой Н.В. было отказано в удовлетворении ее требований к Соболевой Н.В. о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений №, с номерами комнат на поэтажном плане №, общей площадью <данные изъяты>., этаж цокольный, лит.<данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ею исковых требований о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Соболевой Н.В. и Антоновым И.В. договора от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи данных нежилых помещений, поскольку Большакова Н.В. охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной не имеет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -199ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░-