Решение по делу № 2-892/2018 от 31.01.2018

Дело № 2-892/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 марта 2018 года                                                         г.Ачинск Красноярский край

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Матушевской Е.П.,

при секретаре Белоусовой Е.С.,

с участием представителей истца Марук С.Ю., действующей на основании доверенности, Малышевой А.В., действующей на основании письменного ходатайства,    представителей ответчика администрации Ачинского района Квашниной О.М., Радькова С.Н., действующих на основании доверенностей, ответчика Бронникова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марук И. И.ча к администрации Ачинского района, Бронникову А.А. о признании недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи

        У С Т А Н О В И Л :

Марук И.И. обратился в суд к администрации Ачинского района с иском о признании недействительными торгов от 29.09.2017 года, по которым было продано здание и земельный участок по адресу: <адрес>. Земельный участок находится в аренде у истца. Полагает, что ответчиком в нарушение требований закона не было указано об аренде земельного участка. Кроме того, земельный участок, находящийся в аренде, не мог быть предметом аукциона. Просил признать результаты торгов недействительными (л.д. 3-6).

13.02.2018 года истец увеличил исковые требования и просил дополнительно признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества №1/17-ПР от 05.10.2017 года(л.д.200-203).

В судебное заседание истец не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие(л.д.59 т.2).

Представители истца Малышева А.В., Марук С.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили дополнительно, что торги являются недействительными так как участники торгов не были поставлены в известность, что здание, как и земельный участок, обременено договором безвозмездного пользования. Между истцом и администрацией Ачинского района 07.11.2011 года был заключен договор хранения здания. Данный договор хранения фактически означает договор безвозмездного пользования. Истец нес расходы по содержанию здания, заключил договор на электроснабжение, подключил электричество. Он использовал здание для хранения своей сельскохозяйственной техники. Полагает, что договор хранения является притворной сделкой и заключался для того, чтобы избежать каких-либо дополнительных затрат. Здание должно следовать за судьбой земельного участка, поэтому в связи с передачей истцу земельного участка в аренду, должно было быть передано и здание. Здание не было возвращено истцом ответчику. Кроме того, не выделен земельный участок под самим зданием. Его должны были выделить и потом уже продавать.

Представитель администрации Ачинского района Квашнина О.М. в судебном заседании против исковых требований возражала. Пояснил, что договор хранения от 07.11.2011 года в администрации Ачинского района отсутствует, о его заключении нет никаких сведений. Полагает, что он был заключен по просьбе Марука И.И. в одном экземпляре и только для энергоснабжающей организации. Кроме того, согласно постановлению №839-п от 02.11.2011 года договор был заключен до момента государственной регистрации права муниципальной собственности чтобы сохранить здание. В то время данный объект был только принят на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества. Распоряжаться им администрация Ачинского района не могла. Право муниципальной собственности на задние возникло только 22.01.2013 года. Считает, что не смотря на отсутствие акта приема-передачи о возврате здания с хранеия, договор прекратил свое действие в связи с регистрацией права собственности.

Представитель администрации Ачинского района Радьков С.Н. по иску возражал, пояснил суду, что никакого договора между администрацией района и истцом в отношении здания на момент продажи не было. Марук И.И. постоянно обращался в администрацию Ачинского района с вопросом оформления в его пользование здания, но здание не могло быть передано истцу по его заявлениям в пользование или в аренду, так как был специальный порядок передачи муниципального имущества - аукцион. Преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" у истца не было.    Администрация района с 2014 года пыталась продать указанное здание, но первый раз аукцион не состоялся. Впоследствии снова это здание было включено в Программу приватизации, в декабре 2016 года прошел первый этап, в марте 2017 года – второй этап, в сентябре 2017 года третий. Марук И.И. знал обо всем, но до третьего этапа участие в приватизации не принимал, т.к. для него цена была большая.

Ответчик Бронников А.А. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что вся информация о здании и о земельном участке была опубликована. В том числе, что земельный участок находится до 2020 года в аренде у Марука И.И. Он также готов до 2020 года предоставлять участок в аренду. До этого времени он будет пользоваться только зданием. Торги прошли в соответствии с законом, он полностью внес оплату, зарегистрировал право собственности.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованиями о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Согласно п. 5 ст. 13 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"( далее- Закона о приватизации) приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

В силу ст. ст. 13, 18 - 20 Закона о приватизации в виде общего правила при продаже государственного имущества устанавливается проведение обязательных торгов в форме конкурса или аукциона.

Приватизация государственного и муниципального имущества путем прямой продажи на основании распоряжения государственного органа, органа местного самоуправления Законом не предусмотрена.

В силу пункта 4 статьи 14 Закона о приватизации органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.

Порядок организации и проведения такого аукциона определен статьей 18 Закона о приватизации и Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585 (далее - Положение об организации продажи имущества на аукционе).

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о приватизации информационное сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, предусмотренные статьей 15 Закона о приватизации.

Пунктом 3 статьи 15 Закона о приватизации установлен перечень обязательных сведений, которые должны содержаться в информационном сообщении о проведении аукциона, в том числе, наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества), способ приватизации такого имущества, начальная цена продажи такого имущества. Указания на необходимость включения в такое сообщение сведений о сроках обременения приватизируемого имущества договором аренды, заключенным организатором торгов с хозяйствующим субъектом, в данной статье отсутствует.

Положение об организации продажи имущества на аукционе иных требований к содержанию информационного сообщения, кроме установленных Законом о приватизации, также не содержит.

В то же время в п. 3 комментируемой статьи содержится оговорка о возможности включения в информационное сообщение о продаже государственного и муниципального имущества иных сведений, но только в случаях, если это определено федеральным законом.

Согласно правилам единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, изложенным в пункте 1 статьи 28 Закона о приватизации, пункте 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В судебном заседании было установлено, что крестьянское (фермерское) хозяйство Марук И.И. зарегистрировано решением администрации Ачинского района от 18.12.2000 года за номером 67-246 от 18.12.2000 года, запись внесена в Единый государственный реестр юридических лиц(л.д.140-142).

Постановлением администрации Ачинского района №502-П от 29.06.2010 года Маруку И.И. предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. находящийся по адресу: <адрес> с разрешенным использованием –для размещения нежилого здания для хранения сельскохозяйственной техники сроком на 10 лет(л.д.7, ).

30.06.2010 года с Маруком И.И. был заключен договор аренды №47/10 сроком на 10 лет, проведена государственная регистрация договора(л.д.8-11).

На данном земельном участке расположено нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., право собственности на которое за муниципальным образованием Ачинский район было зарегистрировано 23.01.2013 года.

Решением Ачинского районного Совета депутатов от 26.10.2007 года №20-154Р(с изменениями от 06.04.2017 года ) было утверждено Положение о порядке и условиях приватизации муниципального имущества в Ачинском районе(далее- Положение о приватизации).

Приватизация муниципальной собственности проводится на основании ежегодного прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на очередной финансовый год, утверждаемого Ачинским районным Советом депутатов.

Указанные в Положении о приватизации условия приватизации муниципального имущества согласуются с положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (п. 3 ст. 15) и Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 448).

Решением Ачинского районного Совета депутатов от 19.12.2013 года №32-30Р нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> было включено в План приватизации муниципального имущества на 2014 год. Одновременно со зданием продавался земельный участок по указанному адресу(л.д.35-46,48).

Согласно протоколу о признании муниципального имущества посредством публичного предложения несостоявшимися от 07.09.2015 года, аукцион признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок(л.д.47).

Указанное муниципальное имущество было включено в План приватизации на 2016 год, определены условия приватизации, стоимость имущества, в информационном сообщении содержатся сведения об обременении земельного участка арендой до 30.06.2020 года(л.д.56-66).

Информация о проведении торгов путем продажи на аукционе с использованием открытой формы подачи предложений была размещена в соответствующих средствах информации, однако на участие в аукционе заявки не поступали(л.д.49-55).

Постановлением №57-П от 07.02.2017 года были утверждены условия приватизации муниципального имущества посредством публичного предложения, с указанием всей необходимой информации об объектах(л.д.67-79, 90-97). Однако торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок(88-89).

05.06.2017 года постановлением администрации Ачинского района был утвержден Порядок организации продажи находящегося в собственности муниципального образования Ачинский район имущества без объявления цены, который применяется, если продажа имущества посредством аукциона и публичного предложения не состоялась(л.д.98-105).

Постановлением №361-П от 17.08.2017 года было принято решение о продаже спорных объектов без объявления цены, утверждены условия продажи(л.д.106-129).

29.08.2017 года информационное сообщение о продаже муниципального имущества было размещено в сети интернет на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru), на сайте Администрации Ачинского района(л.д.130-132).Кроме того, информация о проведении торгов спорного имущества была размещена в газете "Уголок России" (выпуск №13 от 30.08.2017 года)(л.д.133-134).

Вся размещенная информация содержала сведения об обременении земельного участка арендой до 30.06.2020 года, сведения об обременении задания отсутствовали.

25.09.2017 года поступили заявки от Марук И.И. и от Бронникова А.А.(л.д.135-138). Согласно протоколу подведения итогов продажи муниципального имущества без объявления цены победителем был признан Бронников А.А., предложивший наибольшую цену за реализуемое имущество- 350000 руб., в то время, как Маруком И.И. было предложено 59000 руб.(л.д.157-158).

05.10.2017 года между Администрацией Ачинского района Бронниковым А.А. заключен договор купли-продажи муниципального имущества, на основании которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. и нежилое здание, расположенное на нем, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>. При этом в договоре указано на обременение земельного участка договором аренды сроком по 30.06.2020 года, а также указано, что здание продается свободным от любых имущественных прав(л.д.163).

Информация о проведении торгов была также размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru)(л.д.164-171) и в газете «Уголок России»(л.д.153).

Доводы истца, указанные в исковом заявлении, о том, что в соответствии со ст.39.11 Земельного кодекса РФ, земельный участок не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве постоянного(бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения или аренды, основаны на неверном толковании закона

Учитывая, что объектом продажи было, в том числе, нежилое здание, а его продажа без одновременной продажи земельного участка невозможна, то в данном случае нормы Земельного кодекса РФ применению не подлежат. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, что и было сделано.

Доводы истца о том, что в объявлениях на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов и в газете «Уголок России» не было сведений о том, что земельный участок обременен правом аренды у истца сроком до 30.06.2020 года, не соответствуют действительности. В представленных объявлениях содержится такая информация(л.д.130-134).

Представителем истца было заявлено, что в объявлениях о проведении торгов также не было сведений о том, что здание обременено правом аренды, что является основанием к признанию торгов недействительными.

В судебном заседании установлено, что спорное здание 20.05.2011 года было принято на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества, и 23.01.2013 года на указанное здание было признано право собственности муниципального образования Ачинский район на основании решения суда от 17.08.2012 года и определения от 23.11.2012 года(л.д.14-28).

02.11.2011 года Администрацией Ачинского района вынесено постановление №839-П о передаче бесхозяйного объекта недвижимого имущества на хранение Маруку И.И. до момента государственной регистрации права муниципальной собственности(л.д.64-65 т.2).

На основании указанного постановления 07.11.2011 года был заключен договор хранения №12-11, согласно которому Маруку И.И. было передано на хранение нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> сроком по 31.12.2011 года(л.д.54-58 т.2).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что здание было передано истцу на основании договора хранения, не предусматривающего переход прав владения и (или) пользования, и передано до момента регистрации права муниципальной собственности, т.е. до 23.01.2013 года.

При этом доводы истца о том, что он нес расходы на восстановление здания, заключил договор на поставку электроэнергии(л.д.225-254 т.1), а также, что здание не было передано обратно администрации Ачинского района по акту приема-передачи в данном случае не имеют правового значения.

В соответствии со ст. 891 ГК РФ хранитель обязан принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи.

Статьей ст. 892 ГК РФ предусмотрено, что хранитель не вправе без согласия поклажедателя пользоваться переданной на хранение вещью, а равно предоставлять возможность пользования ею третьим лицам, за исключением случая, когда пользование хранимой вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору хранения.

Согласно п.2.1.1 хранитель в течение всего срока действия договора обязан хранить и заботиться о принятом на хранение имуществе. Хранитель вправе пользоваться переданным на хранение имуществом для обеспечения его сохранности(п.2.1.4).

Таким образом, договором было предусмотрено пользование зданием для обеспечения его сохранности. Других возможностей пользования зданием, в том числе для ведения предпринимательской деятельности, истцу предоставлено не было.

Кроме того, содержание информационного сообщения о продаже государственного имущества определено пунктом 3 статьи 15 Закона о приватизации и указание в нем на факт обременения имущества и его срок не является обязательным.

Обременения в целях продажи государственного имущества определены статьей 31 Закона о приватизации, ими являются сервитут и некоторые ограничения по использованию имущества, к которым договор хранения, как и договор аренды, не относится.

Решением Ачинского районного Совета депутатов от 06.04.2017 года №14-143Р были внесены изменения в решение Ачинского районного Совета депутатов от 26.10.2007 года №20-154Р, которым было утверждено Положение о порядке и условиях приватизации муниципального имущества в Ачинском районе. Пункт 4.2., содержащий перечень сведений, которые должны содержаться в решении об условиях приватизации муниципального имущества, был изменен. Содержащееся ранее условие об имеющемся обременении было исключено.

Таким образом, неуказание в информации на заключенный в 2011 году договор хранения здания не представляет собой нарушения действующего законодательства Российской Федерации о проведении торгов по продаже государственного и муниципального имущества. Доказательств того, что это повлияло на результаты торгов, количество участников аукциона и их права, также не имеется

Доводы представителя истца о том, что приватизации подлежала только та часть земельного участка, которая необходима для обслуживания здания, в связи с чем необходимо было сначала участок разделить, не основаны на законе.

Согласно ч. 1 ст. 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимым для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу части 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.

Из анализа приведенной нормы права следует, что при приватизации здания, являющегося самостоятельным объектом недвижимости, в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, границы отчуждаемого вместе со зданием земельного участка определяются на основании кадастрового паспорта земельного участка, то есть формирование земельного участка по смыслу данной нормы должно предшествовать сделке приватизации.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. находящийся по адресу: <адрес> был сформирован в 2008 году и поставлен на кадастровый учет, собственником участка указано муниципальное образование Ачинский район, его границы были определены(л.д.12-16, 208-224).

Действующее законодательство не содержит норм, предусматривающих при приватизации муниципального имущества выдел земельного участка, занимаемого таким имуществом и необходимого для его использования. Отсутствие выделения земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, не свидетельствует о недействительности торгов.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, что для использования здания площадью <данные изъяты> кв.м. необходим земельный участок площадью менее чем <данные изъяты> кв.м.

Также судом установлено, что истец Марук И.И. не обладает правом преимущественного выкупа имущества, являющегося предметом рассматриваемых торгов, в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку Марук И.И. не относился к числу субъектов малого предпринимательства.

Иных оснований признания результатов торгов недействительными истцом заявлено не было.

Анализируя представленные суду доказательства о соблюдении требований закона при проведении аукциона его организаторами, суд не находит оснований для признания их недействительными. Имущество было включено в план приватизации, объявления о проведении торгов были опубликованы, текст информационного сообщения содержал все необходимые сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, нарушений процедуры проведения торгов судом не установлено и истцом не приводится.

На основании изложенного, учитывая, что требование о признании недействительным договора №1/17-ПР от 05.10.2017 года, заключенного по результатам торгов, производно от требования о признании торгов недействительными, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Марук И. И.чу отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ачинский городской суд.

    Судья        подпись                                Е.П. Матушевская