Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6/2013 (2-342/2012;) ~ М-324/2012 от 30.08.2012

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Бутурлиновский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего Панасенко В.И.

при секретаре судебного заседания Левченко В.А.,

с участием представителя ответчика, истца по встречному иску ФИО1, адвоката Зениной И.А., третьего лица ФИО2, ее представителя адвоката ФИО6,

рассмотрев, в открытом судебном заседании, в помещении суда, гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО1 к открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о расторжении кредитного договора,

УСТАНОВИЛ :

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. Свои исковые требования истец мотивировал тем, что по условиям кредитного договора (при ипотеке в силу договора и залоге имеющегося жилья) № от ДД.ММ.ГГГГ открытое акционерное общество коммерческий банк «Агроимпульс» предоставило ФИО1 ипотечный кредит в сумме 2500000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2 одноэтажного жилого дома, состоящего из трех комнат, общей площадью 185,2 кв.м., в том числе жилой площадью 45,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> земельного участка общей площадью 1000 кв.м., кадастровый номер 36:05:0100175:0003, расположенного по этому же адресу. Кредит в сумме 2500000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ФИО1. Государственная регистрация права собственности ФИО1 и ФИО2 на дом, расположенный по <адрес> произведена управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Также ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в соответствии с договором об ипотеке индивидуального жилого дома с земельным участком к кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал в ипотеку (залог) ОАО «Агроимпульс» одноэтажный дом, состоящий из четырех жилых комнат общей площадью 286,1 кв. м., в том числе жилой 67,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> «А» и земельный участок общей площадью 575 кв.м., расположенного по этому же адресу. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок были оценены в размере 3700000 рублей, в том числе рыночная стоимость дома-3450000 руб., рыночная стоимость земельного участка 250000 рублей.

Право первоначального залогодержателя по кредитному договору и договору об ипотеке, были удостоверены закладной, составленной ФИО1 как должником-залогодателем ДД.ММ.ГГГГ и выданной управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ года. В последующем права по закладной на основании договоров переходили к ЗАО «Надежный дом», а затем к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Начиная с февраля 2010 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора ФИО1 производились нерегулярно и не в полном объеме, либо не производились совсем. Последняя оплата была произведена ДД.ММ.ГГГГ. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающие права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование вручено ответчику ДД.ММ.ГГГГ. В связи с неисполнением ФИО1 своих обязательств истец обратился в суд с иском, в котором просит:

1)взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2492446, 04 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту в сумме 2195975,15 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 176002,26 руб., а также начисленные пени в размере 120468,63 руб., а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу;

2)обратить взыскание на дом и земельный участок, принадлежащие ФИО1, расположенные в <адрес> «А»; определить способ реализации дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость дома и земельного участка исходя из оценки дома и земельного участка, указанных в закладной в размере 3700000 рублей, в том числе рыночной стоимости дома в размере 3450000 рублей, рыночная стоимость земельного участка 250000 рублей;

3)взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца в качестве третьего лица привлечена ФИО2, бывшая супруга ответчика ФИО1. В обоснование ходатайства о привлечении ФИО2 в качестве третьего лица истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов. Условия соглашения затрагивают исполнение кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, кредитором по которому является истец. По условиям соглашения право собственности на находящиеся в залоге у истца жилой дом и земельный участок, расположенные в <адрес> «А» переходят к ФИО2.

В судебном заседании ответчик ФИО1 обратился с встречным иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о расторжении кредитного договора. Свои требования ответчик, истец по встречному иску, мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил кредитный договор (при ипотеке в силу договора и залог имеющегося жилья) с ОАО «Агроимпульс». При этом им была выдана закладная, права на которую неоднократно передавались. В настоящее время на основании записи в закладной его кредитором является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». После расторжения брака, он заключил с бывшей супругой соглашение о разделе имущества, в котором передал права на жилой дом и обязательство по погашению кредита ФИО2. Его бывшая супруга допустила несколько просрочек погашения долга и процентов за пользование кредитом. В результате кредитор обратился в суд с иском о взыскании всей суммы кредита, включая проценты на остаток основного долга за весь период действия договора, пеней по договору. Одним из требований является обращение взыскания на предмет залога. Фактически ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» потребовало досрочного исполнения договора. Однако, требований о расторжении договора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не заявило, что расценивается истцом, как злоупотребление правом. Ссылаясь на судебную практику, ФИО1 считает обоснованным свое требование о расторжении договора кредитования.

В судебном заседании представитель истца, ответчика по встречному иску ФИО3 поддержал исковые требования ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» и настаивает на их удовлетворении. В то же время он не признал встречные исковые требования ФИО1 и просит в их удовлетворении отказать. Обосновывая исковые требования, он пояснил, что размер пени рассчитан обоснованно и снижению не подлежит.

Представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО1, адвокат Зенина И.А. показала, что ответчик ФИО1 исковые требования ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» признает частично. Он признает наличие задолженности перед истцом по кредитному договору, согласен с требованием взыскания с него остатка неисполненных обязательств по уплате основного долга, начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, а также обращения взыскания на принадлежащие ему дом и земельный участок. В то же время он не согласен с размером взыскиваемой с него пени в размере 120468,63 рубля. ФИО1 считает, что указанная в исковом заявлении сумма пени несоразмерна последствиям нарушения обязательства и размер пени подлежит уменьшению до 10000 рублей, так как на протяжении длительного времени он вносил платежи по кредитному договору добросовестно и своевременно. ФИО1 не согласен также с той частью исковых требований, в которой идет речь о взыскании, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения, обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости от того какое событие наступит раньше) процентов за пользование кредитом в размере 12,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. По мнению представителя ответчика, данное требование незаконно и преждевременно, так как истцом сформулировано не конкретно. В то же время Зенина И.А. просит удовлетворить встречные исковые требования ФИО1 к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о расторжении кредитного договора.

В судебном заседании третье лицо ФИО2 подтвердила, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО1 был заключен договор о разделе общего имущества супругов, по которому ей выделены в частную собственность земельный участок и индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> «А», а также, легковой автомобиль «ОПЕЛЬ ВЕКТРА». По указанному договору право частной собственности на земельный участок и жилой дом переходят к ФИО2 с момента государственной регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Она признает, что в нарушение условий кредитного договора она нерегулярно погашала кредит перед «Агроимпульсом», а в последующем прекратила вносить платежи, посчитав, что она не должна платить кредит за ФИО1.

Представитель третьего лица ФИО6 полагает, что истцом не доказан факт передачи закладной от ЗАО «Надежный дом» к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Исходя из представленных истцом письменных доказательств следует, что претензию ФИО1 направлял не истец, а иное лицо, а потому истцом не соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора. Кроме того неправомерны требования истца в части взыскания процентов на будущее время до принудительного исполнения решения суда. Встречные исковые требования ФИО1 о расторжении кредитного договора считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 2 указанной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе.

В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В подтверждение тому, что между ОАО «Агшроимпульс» и ФИО1 заключен кредитный договор истом представлен кредитный договор (при ипотеке в силу договора и залоге имеющегося жилья) № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого банк предоставил ФИО1 кредит в размере 2500000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения индивидуального одноэтажного жилого дома, общей площадью 185,2 кв.м., в том числе жилой площадью 45,8 кв.м., состоящего из трех жилых комнат с земельным участком общей площадью 1000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, путем заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 с гр. ФИО4 и ФИО5.

В подтверждение тому, что ОАО коммерческий банк «Агроимпульс» исполнил свои обязательства перед ФИО1 по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом представлена копия платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ответчик получил кредит в сумму 2500000 рублей (т.1 л.д. 78).

Согласно п. 1.2.1 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечением исполнения обязательств по нему является ипотека в силу договора жилого помещения –индивидуального жилого дома, общей площадью 286,1 кв. м., в том числе жилой 67,4 кв. м., состоящего из 4 жилых комнат с земельным участком общей площадью 575 кв.м. находящегося по адресу: <адрес> «А».

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, ответчик в соответствии с договором об ипотеке индивидуального жилого дома с земельным участком к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, передал в ипотеку ОАО коммерческий банк «Агроимпульс» указанный одноэтажный жилой дом, и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> «А», что подтверждается договором об ипотеке индивидуального жилого дома с земельным участком к кредитному договору №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО коммерческий банк «Агроимпульс».

Согласно п. 3.1. кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,5% годовых.

Пункт 3.3 кредитного договора определяет порядок уплаты процентов, начисленных за пользованием кредитом путем осуществления ежемесячных платежей.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено залогом.

В силу п.2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В соответствии с п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на поучение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененного ипотекой.

В силу п. 5 ст. 13 указанного закона закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено.

В силу ст. 56 названного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется с публичных торгов.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору и договору об ипотеке были удостоверены закладной, составленной ФИО1, зарегистрированной в Бутурлиновском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 45-61).

Согласно п. 3 закладной первоначальным залогодержателем указано ОАО коммерческий банк «Агроимпульс». На странице 6 закладной имеются отметки о смене владельцев закладной. В соответствии с записью в закладной от ДД.ММ.ГГГГ права на закладную проданы ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли –продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно договору об ипотеке индивидуального жилого дома с земельным участком к кредитному договору № ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ОАО коммерческим банком «Агроимпульс» и ФИО1 в обеспечение исполнения обязательств, принятых на себя по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передает в ипотеку (залог) ОАО коммерческий банк «Агроимпульс» жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес> «А».

Согласно п. 2.1.1 указанного договора ипотеки залогодатель обязуется не отчуждать передаваемый в залог жилой дом с земельным участком, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться ею без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В нарушение указанного пункта договора ипотека между ФИО1 и ФИО2 заключен договор о разделе совместно нажитого имущества супругов от ДД.ММ.ГГГГ между, по которому спорный жилой дом и земельный участок выделены в частную собственность ФИО2

Как указывает в исковом заявлении ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с февраля 2010 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование им, ФИО1 производились нерегулярно, и не в полном объеме, либо не производились вовсе. Последняя оплата произведена 15.11.2011года. Указанный факт ФИО1 и ФИО2 не оспаривается. До настоящего времени ФИО1 обязательства по возврату кредита и процентов по нему не выполнены. Представленный ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расчет взыскиваемых сумм основного долга и процентов за пользование кредитом ответчиком, истцом по встречному иску не оспаривается.

Положения ст. ст. 307-310,314 ГК РФ предусматривают, что обязательства возникают из договора и иных оснований, предусмотренных законом и должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии со ст. 405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает пред кредитором за убытки, причиненные просрочкой.

Как следует из п. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик должен возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа п частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срок, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 4.4.1 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.

Факт предъявления заемщику ФИО1 требования о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств подтверждается уведомлением Закрытого акционерного общества «Надежный дом» исходящий № от ДД.ММ.ГГГГ года. В указанном уведомлении имеется отметка о вручении указанного уведомления ФИО1 лично ДД.ММ.ГГГГ года.

Предоставление права ЗАО «Надежный дом» направлять уведомление подтверждается доверенностью ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» № 714, согласно п. 7 которой доверенное лицо вправе представлять интересы доверителя пред заемщиками, с том числе подписывать документы, письма, уведомления и требования в случаях допущения заемщиками просрочек по оплате очередных аннуитетных платежей.

В судебном заседании представитель третьего лица, адвокат ФИО6 заявила, что при исследовании представленной истцом, ответчиком по встречному иску, закладной выяснилось, что в нее вносились изменения после того как истец обратился в суд, касающиеся даты передачи прав по закладной.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В материалах дела имеются надлежащим образом заверенные копии договора купли-продажи закладной (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Надежный дом» и коммерческим банком «Агроимпульс», а также акт приема –передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ, которые подтверждают переход права требования от залогодержателя ОАО коммерческий банк «Агроимпульс» к залогодержателю ЗАО «Надежный дом». Не соответствие копии закладной, представленной при подаче искового заявления с подлинником закладной, представленным при рассмотрении дела, не может повлиять на недоказанность перехода права по закладной от одного залогодержателя к другому, а потому суд считает доказанным переход права на закладную от ОАО коммерческий банк «Агроимпульс» к ЗАО «Надежный дом».

Кроме того в силу п.2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

В силу ст. 48 указанного закона владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 48 закона «Об ипотеке» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии с пунктами 1,2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Право истца на выплату процентов подтверждается п. п. 3.1, 3.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,5 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

В силу п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ при нарушении сроков возврата кредита заемщик платить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки.

Согласно п.5.3 указанного кредитного договора при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.333 ГК РФ суд вправе снизить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

ФИО1 просит снизить размер взыскиваемой пени до 13209 рублей.

Как указал в пункте 2 своего Постановления Пленум ВАС от 22.12.2011 года «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Принимая во внимание то, что двукратная ставке Банка России, существовавшая в период нарушения кредитного обязательства, составляла 16%. Истец просит взыскать с ФИО1 120468,63 рубля пени. ФИО1 ссылается на то, что длительный период времени он в полном объеме и в установленное время вносил платежи по кредитному договору и просит снизить неустойку до однократной учетной ставки.

Суд учитывая, заявленное ФИО1 ходатайство о снижении суммы, взыскиваемой пени, а также то, что на протяжении более трех лет он своевременно и в необходимых размерах вносил платежи по кредитному договору, а потому считает возможным снизить неустойку до двукратной учетной ставки Банка России, то есть до 26418, 56 коп.

Рассматривая исковые требования ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» в части взыскания, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации дома и земельного участка, подлежащим выплате процентов за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения    суда в законную силу, суд приходит к следующему.

Право истца на выплату процентов отражено в п.п. 3.1, 3.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.2 указанного кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. Пункт 5.3 договора предусматривает при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов взыскивать с заемщика неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый день просрочки.

В силу п.2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата кредита.

Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 8 октября 1998 года № 13/14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" в случаях, когда на основании пункта 2 ст. 81,1 ст. 813, пункта 2 ст. 814 ГК РФ займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в части требования уплаты за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации дома и земельного участка процентов за пользование кредитом в размере 12,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

В силу п. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Требование об обращении взыскания на предмет залога признается судом обоснованным, и суд признает указанное требование подлежащим удовлетворению.

В силу подп.4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В п. 1.4 договора об ипотеке индивидуального жилого дома и земельного участка к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ определен, что на момент подписания договора индивидуальный жилой дом с земельным участком как предмет ипотеки в силу договора оценивается в 3700 000, 00 (три миллиона семьсот тысяч рублей 00 копеек) рублей РФ : (стоимость индивидуального жилого <адрес> 000,00 (три миллиона четыреста пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), стоимость земельного участка – 250 000,00 (двести пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), что подтверждается заключением независимого оценщика Закрытое акционерное общество «Финансовый консалтинг», отчет № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку к моменту вынесения решения суда сведений об иной оценке заложенного имущества не поступило, суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в указанной сумме.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО1 к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о расторжении кредитного договора, суд приходит к следующему.

Кредитором обязательства по кредитному договору исполнены, что сторонами не оспаривается. Воспользовавшись правом требования о досрочном возврате кредита истец, ответчик по встречному иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, обратился в суд с настоящим иском. При этом ФИО1 обратился в суд с встречным иском, в котором просит расторгнуть кредитный договор, ссылаясь на положения ст. 450 ГК РФ, в п. 3 которого идет речь о том, что договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором. ФИО1 представлено суду его требование к кредитору о досрочном расторжении кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий одностороннего отказа от его исполнения. В п.4.4.8 и п. 6.8 вышеназванного договора речь идет о возможности отказа от исполнения обязательств по настоящему договору в случае не исполнения заемщиком обязательств, предусмотренных п.п. 4.1.3., 4.1.4, 4.1.5, 4.1.7,4.1.8 настоящего договора потребовать возмещения всех убытков. В указанных пунктах договора регламентируется отказ от кредитора от исполнения обязательств по договору в случаях незаключения заемщиком договора купли-продажи дома и земельного участка, отказа от проведения оценки стоимости жилого дома и земельного участка, отказа от оплаты за счет средств заемщика разницу в стоимости жилого дома и земельного участка, отказа заемщика от предоставления кредитору распоряжения на перечисление денежных средств в оплату договора купли продажи, отказ заемщика от предоставления кредитору договоров страхования. Пункт 6.8. указанного договора предоставляет право расторгнуть договор только по соглашению сторон.

Указанные положения дает суду основания для вывода о том, что иск кредитора не содержит в себе требования о досрочном расторжении кредитного договора. При этом по смыслу ст. ст. 809, 810, 811 ГК РФ воля кредитора о досрочном возврате кредита направлена на досрочное получение исполнения по кредитному договору от должника, а не на прекращение обязательств по возврату представленных денежных средств и уплате процентов за пользование ими.

Из п. 1 ст. 408 ГК РФ следует, что ненадлежащее исполнение не прекращает обязательства. В данном случае со стороны ФИО1 имеется ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, а потому на нем лежит обязанность исполнить обязательство и уплатить неустойку. При таких обстоятельствах кредитный договор по требованию ФИО1 расторгнут быть не может, а потому встречные исковые требования ФИО1 о расторжении кредитного договора удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, в размере, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 24662 руб. 23 коп., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ года. Исковые требования удовлетворены частично, а потому с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20191,90 руб.

Руководствуясь ст. ст. 309, 310, 333, 348-350, 450, 810, 811 ГК РФ, ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 удовлетворить частично.

2. Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору (при ипотеке в силу договора и залоге имеющегося жилья) № от «22» февраля 2007 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2398377 (два миллиона триста девяносто восемь тысяч триста семдесят семь) рублей 97 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) -2195975 (два миллиона сто девяносто пять тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 15 копеек, 176002 (сто семьдесят шесть тысяч два) рубля 26 коппек - сумма начисленных но неуплаченных процентов, 26418 (двадцать шесть тысяч четыреста восемнадцать) рублей 56 копеек начисленные пени.

2.Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> «А» проценты за пользование кредитом в размере 12,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

3.Обратить взыскание на дом, принадлежащий ФИО1, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> земельный участок, принадлежащий ФИО1, расположенный по адресу: <адрес> «А», определив способ реализации дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость дома в размере 3700000 (три миллиона семьсот тысяч) рублей, в том числе рыночная стоимость <адрес> (три миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей, рыночная стоимость земельного участка в размере 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

4. В удовлетворении остальной части исковых требований- отказать.

5.В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному законодательству» о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ОАО «Агроимпульс» и ФИО1 отказать.

6.Взыскать с ФИО1 в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 20191 (двадцать тысяч сто девяносто один) рубль 90 копеек, в счет уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Бутурлиновский районный суд в месячный срок с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                                        В.И. Панасенко