Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-696/2015 (2-9785/2014;) ~ М-9511/2014 от 29.12.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2015 г Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Умновой Е.В.,

с участием прокурора Словцовой А.Я.,

при секретаре Бурангуловой Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Воронкова ФИО14 к Асатряну ФИО15, Асатрян ФИО16, Асатрян ФИО17 об устранении препятствий в пользовании собственностью, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску Асатряна ФИО18 к Воронкову М.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры,

Установил:

    Истец Воронков М.В. первоначально обратился в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, устранении препятствий в пользовании собственностью, выселении к ответчику Асатряну Г.О., в обоснование своих требований указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное жилое помещение приобретено истцом на основании договора передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации) от 24.04.2014г. №. В 2006 году в данное жилое помещение на условиях найма вселился ответчик Асатрян Г.О. вместе с женой и ребенком. Однако оплату за проживание в данной квартире ответчик Асатрян Г.О. не осуществляет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным сроком на пять лет, то есть фактически право владения и пользования у Асатряна прекратилось. Однако, Асатрян Г.О. и члены его семьи продолжают проживать в спорной квартире, не внося плату за него в течение 8-ми лет.

    В связи с этим, истец просил суд признать Асатряна Г.О. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Асатряном Г.О. и Воронковым М.В., устранить препятствия в осуществлении права собственности и выселить Асатряна Г.О. из вышеуказанной квартиры.

    Впоследствии, истец уточнил заявленные исковые требования, указал в качестве ответчиков Асатряна Г.О., Асатрян Н.А., Асатрян А.Г., 1990 г.р., в обоснование уточненных требований указал, что в 2002 году в спорное жилое помещение на условиях найма вселился ответчик Асатрян Г.О. вместе с супругой Асатрян Н.Н. и дочерью Асатрян А.Г. Договор найма заключался с Воронковым В.М., который скончался 17.07.2004г. Однако Асатрян Г.О. и члены его семьи отказались покидать данное жилое помещение. Оплату за проживание в квартире ответчик не осуществляет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на срок пять лет, т.е. фактически право владения и пользования у ответчика Асатряна Г.О. прекратилось. Однако ответчик и члены его семьи продолжают проживать в спорной квартире, не внося плату за него более 10 лет.

    В связи с этим, истец просил суд признать Асатряна Г.О., Асатрян Н.Н., Асатрян А.Г. утратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, устранить препятствия в осуществлении права собственности и выселить Асатряна Г.О., Асатрян Н.Н., Асатрян А.Г. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

    В ходе судебного разбирательства ответчик Асатрян Г.О. заявил встречный иск к истцу Воронкову М.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, в обоснование заявленных требований указал, что ответчик Асатрян Г.О. проживает в спорной квартире вместе со своей семьей с 2002 года на основании договора найма жилого помещения. Плата за наем данного помещения ответчиком истцу вносилась регулярно. Через несколько лет после возникновения правоотношений найма указанного помещения в 2005 году между Воронковым М.В. и Асатряном Г.О. состоялась договоренность о продаже указанной квартиры. В счет оплаты в виде задатка в рамках договоренности о продаже указанной квартиры Воронковым М.В. получено от Асатряна Г.О. <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской от 04.07.2005г. и <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской от 25.03.2013г. Между Воронковым М.В. и Асатряном Г.О. 31.01.2014г. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно подп. 1.1 и п. 1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по которому истец обязуется продать ответчику квартиру. Подп. 2.1 п. 2 указанного Предварительного договора купли-продажи квартиры стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> рублей, в соответствии с подп. 2.1.1. данного договора сумма в размере <данные изъяты> рублей выплачена ответчиком истцу в момент заключения настоящего договора и считается задатком. Начиная с 2002 года по настоящее время Асатряном Г.О. осуществлялись выплаты Воронкову М.В. денежных средств в счет платы за наем: 2002г. – <данные изъяты> рублей ежемесячно; 2003-2008г.г. – <данные изъяты> рублей ежемесячно; 2008г. – настоящее время – <данные изъяты> рублей ежемесячно. В частных телефонных разговорах в ноябре и декабре 2014г. Асатрян Г.О. предлагал Воронкову М.В. заключить основной договор купли-продажи квартиры, в которой проживает Асатрян Г.О. с семьей, на что Воронков М.В., не отвечая отказом, вместе с тем, откладывал оформление сделки. Асатрян Г.О. 03.01.2015г. при визите Воронкова М.В. ознакомил его с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи квартиры, вручив ему копию данного предложения.

    В связи с этим, ответчик Асатрян Г.О. просил суд понудить Воронкова М.В. заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Зимина Е.Ю. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные описательной части решения, кроме того пояснила, что первоначально жилое помещение предоставлено по найму ответчику отцом истца, после его смерти ответчики продолжали проживать в квартире, истец не возражал до настоящего времени. Истец не обращался в отдел полиции по вопросу освобождения ответчиками спорного жилого помещения, поскольку считает, что может восстановить свое нарушенное право путем обращения с настоящим иском в суд. Поскольку законом предусмотрен порядок направления корреспонденции по адресу, который указывает сама сторона в договоре, то Асатрян Г.О. имел возможность реализовать свое право на заключение основного договора путем направления предложения по адресу, указанному истцом Воронковым М.В., т.е. по своему месту жительства. Невозможность получения корреспонденции адресатом ввиду формальности указанного адреса, не является препятствием для реализации законных прав заинтересованных лиц. Факт получения денежных средств по распискам истец не отрицает. Указание в предварительном договоре о передаче Воронкову М.В. ответчиком денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты квартиры, не свидетельствует о фактической передаче денег. Просила исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчики Асатрян Г.О., Асатрян Н.Н., представитель ответчика Асатряна Г.О. по доверенности Бояров С.В. в судебном заседании исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, дали пояснения аналогичные доводам, изложенным во встречном иске, кроме того пояснили, что в спорной квартире проживают с 2002 года, всегда оплачивали за наем жилого помещения. Данная квартира до 2014 года являлась муниципальной собственностью, она была приватизирована только в 2014 году. Ответчик давал деньги истцу на приватизацию спорной квартиры, поскольку имел намерение купить ее после приватизации. Однако по неизвестной ответчику причине оформление документов по приватизации затянулось, перед новым годом истец был в гостях у ответчика и между ними состоялся разговор о том, что необходимо заключать основной договор купли-продажи квартиры, но истец стал уклоняться, после этого перестал выходить на связь. Доводы о том, что по данному предварительному договору истец Воронков М.В. является ненадлежащим субъектом, поскольку на момент заключения предварительного договора не являлся собственником спорной квартиры, а квартира находилась в муниципальной собственности, для данных договоров не имеет юридического значения, поскольку предметом является обязательство, которое должно быть выполнено в будущем, т.е. о совершении каких-либо действий по отчуждению имущества в момент заключения договора речь не идет. В данном случае предметом является обязательство, а не само имущество, следовательно, нельзя ссылаться на отсутствие юридически оформленного права на недвижимый объект в момент заключения договора. Просили в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить.Ответчица Асатрян А. Г. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщила.

    Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования Воронкова М.В. подлежат удовлетворению, встречные исковые требования Асатряна Г.О. удовлетворению не подлежат, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

    В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    В ходе судебного разбирательства со слов сторон установлено, что в 2002 году между нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, гр. Воронковым В.М. и ответчиком Асатряном Г.О. заключен договор найма указанного жилого помещения. С указанного времени по настоящее время ответчик Асатрян Г.О. и члены его семьи: супруга Асатрян Н.Н. и дочь Асатрян А.Г., 1990 г.р. проживают в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривались.

    Также установлено, что наниматель Воронков В.М. ДД.ММ.ГГГГ. умер. После смерти Воронкова В.М. его сын – истец Воронков М.В. не возражал против дальнейшего найма спорного жилого помещения ответчиком Асатряном Г.О.

    31.01.2014г. между истцом Воронковым М.В. и ответчиком Асатряном Г.О. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по которому продавец Воронков М.В. обязуется продать, а покупатель Асатрян Г.О. обязуется купить квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры, которую продавец намеревается продать по основному договору покупателю, определена в размере <данные изъяты> рублей, которые будут уплачены в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> рублей выплачена продавцу покупателем в момент заключения настоящего договора за счет личных средств покупателя и считается задатком. Сумма в размере <данные изъяты> рублей будет выплачена продавцу покупателем в момент заключения основного договора за счет личных средств покупателя. Продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи квартиры, совершить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, в соответствии с действующим законодательством РФ. Подготовить иные необходимые документы для заключения основного договора, а именно получить договор приватизации на вышеуказанную квартиру.

    24.04.2014г. истец Воронков М.В. приобрел право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании Договора передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации) №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты> № от 28.08.2014г., выданным Управлением Росреестра по Самарской области, а также Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от 20.01.2015г.

    Однако, основной договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами заключен не был.

    В настоящее время истец Воронков М.В. обратился в суд с иском к ответчикам Асатряну Г.О., Асатрян Н.Н., Асатрян А.Г. об устранении препятствий в пользовании собственностью, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, в свою очередь ответчик Асатрян Г.О. обратился со встречными исковыми требованиями к истцу Воронкову М.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

    Между тем, судом установлено, что на момент заключения предварительного договора – 31.01.2014г., истец Воронков М.В. не являлся собственником спорной квартиры, о чем ответчик Асатрян Г.О. был осведомлен. Право собственности на квартиру истец приобрел только 24.04.2014г., т.е. после заключения Договора передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации) №, а Свидетельство о государственной регистрации права истцом было получено только 02.07.2014г., следовательно, на момент заключения предварительного договора собственником спорного жилого помещения являлось муниципальное образование г.о. Самара, которое участником предварительного договора не являлось.

    Таким образом, на момент заключения предварительного договора 31.01.2014г. Воронков М.В., являясь нанимателем жилого помещения, не был наделен правомочиями, предоставленными ст. 209 ГК РФ собственнику. При таком положении, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи от 31.01.2014г. является ничтожным, не порождающим правовых последствий.

Доводы представителя Асатряна Г. О. о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности Воронкова М. В. на спорное жилое помещение, не является препятствием к заключению предварительного договора, по мнению суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи Воронков М. В. являлся нанимателем жилого помещения, собственником которого являлось муниципальное образование г.о. Самара.

    Вместе с тем, согласно ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи от 31.01.2014г., заключенный между сторонами, прекратил свое действие 31.01.2015г., поскольку в течение года основной договор заключен не был.

К предоставленному ответчиком Асатряном Г.О. письменному предложению истцу Воронкову М.В. о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры от 03.01.2015г., суд относится критически, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что данное предложение вручено истцу. Более того, исковое заявление о выселении Асатряна Г. О. и членов его семьи направлено Воронковым М. В. в суд 26.12.2014г., что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии у Воронкова М. В. намерений заключить основной договор купли-продажи квартиры.

При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований ответчика ФИО5 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Между тем, судом установлено, что в настоящее время собственником спорного жилого помещения на основании свидетельства о государственной регистрации права серии <данные изъяты> № от 28.08.2014г., является истец Воронков М.В.

Ответчики Асатрян Г.О., Асатрян Н.Н., Асатрян А.Г. до настоящего времени проживают в спорной квартире. В добровольном порядке ответчики отказываются освободить спорное жилое помещение.

Проживание ответчиков в квартире создает препятствия собственнику Воронкову М.В. в осуществлении своих прав.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что истец Воронков М. В. со 02.07.2014г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ответчики не являются членами семьи собственника, следовательно, имеются основания для прекращения права пользования и выселения Асатряна Г.О., Асатрян Н.Н., Асатрян А.Г. из данного жилого помещения.

    Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования Воронкова М.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании собственностью, выселении, законны, обоснованны, и подлежат удовлетворению в полном объеме.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

    Исковые требования Воронкова М.В. об устранении препятствий в осуществлении права собственности удовлетворить в полном объеме.

Признать Асатряна Г.О., Асатрян Н.Н., Асатрян А.Г. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Выселить Асатряна Г.О., Асатрян Н.Н., Асатрян А.Г. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

    В удовлетворении встречных исковых требований Асатряна Г.О. – отказать в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

    Мотивированное решение суда изготовлено 27.02.2015 года.

Председательствующий: подпись Е. В. Умнова

Копия верна: Судья: Секретарь: