Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-22/2015 (2-5433/2014;) ~ М-4982/2014 от 05.09.2014

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 марта 2015 года Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,

при секретаре ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еськовой И.В. к Бурениной З.П. о признании права пользования жилым помещением, признании продленным срока действия договора коммерческого найма жилого помещения,

установил:

Еськова И.В., обратившись в суд с названным иском, просит признать за истицей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, по договору коммерческого найма с 17.02.2014г. до 17.01.2015г. на условиях договора № аренды нежилого помещения с правом выкупа от 19.03.2013г. с учетом норм гражданского законодательства, предусмотренных для договора коммерческого найма жилого помещения; признать договор коммерческого найма жилого помещения в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, продленным с 17.02.2014г. до 17.01.2015г. на условиях договора № аренды нежилого помещения с правом выкупа от 19.03.2013г. с учетом норм гражданского законодательства, предусмотренных для договора коммерческого найма жилого помещения.

Представитель истицы Еськовой И.В.- ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы заявленного иска поддержал, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Еськовой И.В. и третьим лицом ИП Сачковой О.Н. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с правом выкупа, со сроком действия до 19.03.2013г. Кроме того, в соответствии с условиями договора, арендодатель обязался в течение срока действия настоящего договора осуществить перевод нежилого помещения в жилое помещение. Данную обязанность арендодатель не выполнил. Указанный договор предусматривал, что после перевода помещения из нежилого в жилое, оно подлежит выкупу в течение 10 лет. Фактически, данное жилое помещение выкупалось ответчицей Еськовой И.В. с момента действия договора. ДД.ММ.ГГГГ между Еськовой И.В. и ИП Сачковой О.Н. вновь был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, со сроком действия до 19.02.2014г. По условиям данного договора, арендодатель также обязался до 10.07.2013г. осуществить перевод нежилого помещения в жилое, после чего известить арендатора о таком переводе, и заключить с ним договор аренды жилого помещения с правом выкупа, на условиях действующего на момент перевода договора, сроком на 10 лет по стоимости, согласно п.1.6 Договора. Таким образом, договор аренды фактически предусматривал последующее заключение договора коммерческого найма после перевода помещения из нежилого в жилое. Действия, направленные на выкуп помещения, фактически продлевали действия договора найма. ДД.ММ.ГГГГ помещение было переведено из нежилого помещения в жилое помещение, о чем Еськовой И.В., в нарушение условий договора, должным образом не было сообщено. Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрено предоставление гражданам жилого помещения по договору аренды. По договору аренды гражданам может быть предоставлено нежилое помещение, а жилое - по договору коммерческого найма. Спорное жилое помещение ответчик использует для собственного проживания, срок действия Договора аренды действовал до 19.02.2014г., арендодатель не требовал расторгнуть или изменить данный договор, то есть фактически данный Договор с момента перевода нежилого помещения в жилое помещение, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ г., является договором коммерческого найма жилого помещения. Срок действия найма фактически продлевается, поскольку остаётся обязанность выкупать данное жилое помещение в течении 10 лет с 19.04.2012г. Поэтому в данном случае, к данному договору должны применяться нормы ст. 684 ГК РФ, согласно которым по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Таким образом, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Поскольку наймодатель не предупреждал нанимателя об отказе продлевать данный срок, а наниматель не отказывался от такого продления, то договор найма считается продлённым на тех же условия. Таким образом, действие договора коммерческого найма жилого помещение с последующим выкупом продлился с 19.02.2014г. по 19.01.2015г. на условиях ранее заключенного Договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 19.03.2013г. с учётом норм гражданского законодательства, предусмотренных для договора коммерческого найма жилого помещения. До окончания действия договора ИП Сачкова О.Н. не предупреждала Еськову И.В. о намерении отказаться продлевать срок коммерческого найма жилого помещения. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Представитель ответчика Бурениной З.П. - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения данного иска, пояснив, что с 20.12.2013г. Буренина З.П. является собственником указанного жилого помещения на основании договора дарения. 24.02.2014г. ею заключен кредитный договор с ЗАО «ФИА-БАНК», в обеспечение исполнения обязательства по которому квартира находится в ипотеке (залоге недвижимости) у банка. Об имеющихся разногласиях между Еськовой И.В. и ИП Сачковой О.Н. Буренина З.П. ничего не знает, договор аренды с Еськовой И.В. прекратил свое действие 19.02.2014г.; за продлением договора аренды либо заключением нового договора ФИО7 ни к кому не обращалась, условия договора аренды нарушала, квартиру не выкупила.

Представитель третьего лица ИП Сачковой О.Н. - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения данного иска, указав, что срок действия договора аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с правом выкупа от 19.03.2013г., окончился ДД.ММ.ГГГГ г., и арендодателем было направлено в адрес Еськовой И.В. соответствующее уведомление о прекращении договора аренды, которое было получено ДД.ММ.ГГГГ Еськова И.В. не обращалась ни за пролонгацией договора аренды нежилого помещения, ни за заключением договора аренды на новый срок, ни за заключением договора аренды жилого помещения, что не оспаривается истцом. Наоборот, истец признавала договор прекратившим действие, в связи с чем предъявляла к ИП Сачковой О.Н. требование о возврате произведенных платежей в счет выкупной стоимости помещения в размере <данные изъяты> руб. В настоящее время жилое помещение принадлежит Бурениной З.П. на основании договора дарения от 20.12.2013г.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд считает, что иск Еськовой И.В. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела, решения Комсомольского районного суда от 10.12.2014г., вступившего в законную силу, установлены следующие обстоятельства:

19.03.2013г. между ИП Сачковой О.Н. (арендодатель) и Еськовой И.В. (арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения с правом выкупа, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял по временное владение и пользование нежилое помещение № на 3 этаже площадью 33 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес>.

Срок действия указанного договора был установлен сторонами с 19.03.2013г. по 19.02.2014г. (п. 1.3. договора).

В соответствии с п. 2.1.3. договора арендодатель обязался до 10.07.2013г. осуществить перевод нежилого помещения в жилое помещение.

Пунктом 2.1.7. указанного договора было предусмотрено, что после перевода нежилого помещения в жилое арендодатель обязуется заключить с арендатором договор аренды жилого помещения с правом выкупа на условиях данного договора сроком на 10 лет по стоимости согласно п. 1.6. данного договора.

В соответствии с разделом 4 указанного договора арендатор имеет право выкупить арендуемое помещение в собственность, оплатив выкупную цену в размере <данные изъяты> руб., установленную п. 1.6. договора, до окончания срока действия договора аренды.

За период действия указанного выше договора аренды ответчик уплатила в счет выкупной цены за помещение <данные изъяты> рублей и правом на выкуп помещения не воспользовалась.

В соответствии с условиями договора от 19.03.2013г. переданное в аренду вышеуказанное нежилое помещение в период действия договора было переведено в жилое на основании акта о завершении переустройства и перепланировки от 25.10.2013г. № 46п.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды окончился, и арендодателем было направлено в адрес Еськовой И.В. соответствующее уведомление о прекращении договора аренды, которое было получено ДД.ММ.ГГГГ г.

Еськова И.В. не обращалась ни за пролонгацией договора аренды нежилого помещения, ни за заключением договора аренды на новый срок, ни за заключением договора аренды жилого помещения, что не оспаривается истцом. Наоборот, истец признавала договор прекратившим действие, в связи с чем, предъявляла к ИП Сачковой О.Н. требование о возврате произведенных платежей в счет выкупной стоимости помещения в размере <данные изъяты> руб. Определением Комсомольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Еськовой И.В. к ИП Сачковой О.Н. о взыскании денежных средств оставлено без рассмотрения.

В настоящее время жилое помещение принадлежит Бурениной З.П. на основании договора дарения от 20.12.2013г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись № о регистрации права собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 31,1 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты>, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от 27.12.2013г., выпиской из ЕГРП от 05.08.2014г. №

Указанная квартира находится в залоге в пользу ЗАО «ФИА-БАНК» на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от 24.02.2014г.» заключенного между Бурениной З.П. и ЗАО «ФИА-БАНК» в качестве обеспечения исполнения обязательства заемщика Бурениной З.П. по кредитному договору № от 24.02.2014г.

По всем существенным условиям договора аренды нежилого помещения арендодатель ИП Сачкова О.Н. и арендатор Еськова И.В. достигли соглашения, что нашло отражение в договоре, заключенном в письменной форме.

Пунктом 2.1.7. спорного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что после перевода нежилого помещения в жилое арендодатель обязуется заключить с арендатором договор аренды жилого помещения с правом выкупа на условиях данного договора сроком на 10 лет по стоимости, согласно п. 1.6. настоящего договора.

Еськова И.В. с требованием о заключении договора найма жилого помещения в соответствии с п. 2.1.7 спорного договора ни до окончания срока его действия, ни после получения от ИП Сачковой О.Н. требования о возврате помещения в связи с истечением срока договора к ответчику не обращалась.

Учитывая изложенное, Комсомольский районный суд г. Тольятти при рассмотрении спора между Еськовой И.В. и ИП Сачковой О.Н. об установлении договора аренды нежилого помещения договором коммерческого найма жилого помещения пришел к выводу, что договор № аренды нежилого помещения с правом выкупа от 19.03.2013г. в отношении помещения, расположенного по адресу; <адрес>, заключенный между Еськовой И.В. и ИП Сачковой О.Н., не может быть признан договором коммерческого найма жилого помещения, а является именно Договором аренды жилого помещения, прекратившим свое действие ДД.ММ.ГГГГ

Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 10.12.2014г. по иску Еськовой И.В. к индивидуальному предпринимателю Сачковой О.Н. об установлении договора аренды нежилого помещения договором коммерческого найма жилого помещения вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение по данному делу.

Суд отмечает, что истец Еськова И.В. и ее представитель ФИО5 участвовали при рассмотрении Комсомольским районным судом <адрес> спора между Еськовой И.В. и ИП Сачковой О.Н. об установлении договора аренды нежилого помещения договором коммерческого найма жилого помещения, по итогам которого вынесено решение от 10.12.2014г., имеющее преюдициальное значение по делу, следовательно, в силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы истца сводятся к тому, что поскольку жилое помещение истец использует для собственного проживания и срок Договора аренды действовал до 19.02.2014г., и арендодатель не требовал расторгнуть или изменить данный договор, то фактически данный Договор с момента перевода нежилого помещения в жилое помещение, то есть с ДД.ММ.ГГГГ г.,, является договором коммерческого найма жилого помещения.

Между тем, названные доводы иска проверялись Комсомольским районным судом г. Тольятти при рассмотрении иска иску Еськовой <данные изъяты> к индивидуальному предпринимателю Сачковой <данные изъяты> об установлении договора аренды нежилого помещения договором коммерческого найма жилого помещения, судом была дана надлежащая оценка изложенным выше доводам истца, которые были признаны несостоятельными в связи с тем, что согласно условий договора аренды нежилого помещения № от 19.03.2013г. после перевода нежилого помещения в жилое квартира могла быть передана Еськовой И.В. для ее проживания в ней (п. 2.1.7. договора), но только на условиях нового договора аренды жилого помещения, условия о проживании арендатора, как существенное условие договора найма жилого помещения, спорный договор не содержит, ни ИП ФИО8, ни Буренина З.П. не предоставляли ответчику квартиру в наем для ее проживания в ней, письменное соглашение об этом между ними отсутствует и никогда не заключалось, сама Еськова И.В. также не обращалась к собственнику помещения за заключением договора найма.

По мнению суда, позиция истца по данному делу вызвана желанием последней получить иное судебное решение, что недопустимо в силу ч.2 ст. 13 ГПК РФ, согласно которой вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требования Еськовой И.В. о признании продленным срока действия договора коммерческого найма жилого помещения.

Рассматривая требование истца о признании права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, по договору коммерческого найма с 17.02.2014г. до 17.01.2015г. на условиях договора № аренды нежилого помещения с правом выкупа от 19.03.2013г. с учетом норм гражданского законодательства, предусмотренных для договора коммерческого найма жилого помещения, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Между тем, в материалы дела не представлен какой-либо договор между сторонами относительно пользования спорным жилым помещением, и как было сказано ранее, договор № аренды нежилого помещения с правом выкупа от 19.03.2013г. в отношении помещения, расположенного по адресу; <адрес>, заключенный между Еськовой И.В. и ИП Сачковой О.Н., не может быть признан договором коммерческого найма жилого помещения, а является именно Договором аренды жилого помещения, прекратившим свое действие ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах, суд считает, что право пользования истца указанным жилым помещением не основано ни на законе, ни на договоре, а следовательно, в удовлетворении названных требований также необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 192-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований Еськовой ФИО10.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 06 марта 2015 года.

Председательствующий: