Решение по делу № 2-33/2014 (2-620/2013;) ~ М-649/2013 от 19.12.2013

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2014г. г.Буйнакск

Судья Буйнакского городского суда РД Вагидов Н.А., при секретаре Койчакаевой К.П.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Варенниковой О.С. к Мамаеву М.М. и Зайтиновой С.Н. о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Варенникова О.С. обратилась в суд с иском к Мамаеву М.М. и Зайтиновой С.Н. о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество по тем основаниям, что в соответствии с условиями кредитного договора №564-11/КДИ/05-01 от ДД.ММ.ГГГГг. заемщикам залогодателям Мамаеву М.М. и Зайтиновой С.Н. АКБ «Пересвет» предоставил кредит в сумме 901.600 (девятьсот одна тысяч шестьсот) рублей на срок 240 (двести сорок) месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков квартиры, находящейся по адресу <адрес>. Кредит в сумме 901.600руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГг. на счет ответчиков Мамаева М.М., что подтверждается платежным поручением № от 15.07.2011г. В соответствии с пунктом 7.11 кредитного договора на дату подписания по адресу квартиры имеют намерения проживать и быть зарегистрированными ответчики. Указанное объясняет предъявления иска в Буйнакский городской суд РД, поскольку в соответствии со ст.28 ГПК РФ иск предъявляется по месту жительства ответчика. Стоимость квартиры была согласована сторонами в разделе 5 Закладной в соответствии с отчетом независимого оценщика № от 04.07.2011г. и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. составляет 1.288.000руб. Государственная регистрация права собственности ответчика Мамаева М.М. на квартиру произведена 14.07.2011г. Буйнакским межрайонным отделом УФРС по РД. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями 14.07.2011г. и выданной БМО УФРС по РД первоначальному залогодержателю 14.07.2011г. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 14.07.2011г. №05-05-05/012/2011-513. Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В соответствии с п.2 ст.13 Закона РФ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 Закона РФ «Об ипотеке» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных №06-10/1724-ф от 28.12.2010г.) и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной. Начиная с 1 августа 2012г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием производятся ненадлежащим образом, в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст.309 ГК РФ. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Письмом №3131 от 15 октября 2012г. в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст.334 ГК РФ, ст.1, ст.50 Закона РФ «Об ипотеке», условиями п.5.1 Закладной и п.4.4.3 кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Согласно ст.50 Закона РФ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст.69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В соответствии с п.2 ст.54 Закона РФ «Об ипотеке» принимая решение об обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершению его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за которой они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодержателем и залогодателем, а в случаях спора – судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. составляет 976.194руб.40коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 889.918руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 62.947руб., а также начисленные пени в размере 23.328руб. 79 коп. В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, что была вправе рассчитывать при заключении договора. Так как многочисленные просрочки уплаты должника именно существенно нарушает права кредитора на получение должного от заемщика, вышеизложенное истец считает основанием для расторжения договора. Кроме того, до момента расторжения кредитного договора, в соответствии с условиями договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой, указанной в отчете независимого оценщика в размере 1.288.000руб. В силу п.1 ст.56 Закона РФ «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Полагаем возможным реализовать квартиру на публичных торгах в рамках исполнительного производства. В соответствии со ст.1 данного закона к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Необходимо учитывать, что закладная, являющаяся ценной бумагой и договора займа, являющейся документом строгой отчетности, находятся на хранении в специализированном депозитарии, при необходимости оригиналы указанных документов могут быть представлены в суд для обозрения непосредственно в судебном заседании. Представительство в суде от имени истца осуществляет ООО «РегионКонсалт» на основании договора № от 09.11.2013г. Согласно данному договору истец уплачивает представителю расходы, связанные с подготовкой документов к рассмотрению в суде, подачу иска и участие представителя в судебных заседаниях в размере 15.000руб., предусмотренное разделом 5.1.1 договора. Согласно п.1 ст.100 ГПК РФ и по письменному ходатайству стороны, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает другой стороне оплатить расходы на оплату услуг представителя. В силу ст.15 ГК РФ истец вправе требовать возмещения понесенных убытков в полном объеме.

Представитель истца по доверенности № от 04.09.2013г. Варенникова О.С. в судебное заседание не явилась. В своем письме от 09.01.2014г. она просила рассмотреть исковое заявление в отсутствии представителя истца в соответствии с п.5 ст.167 ГПК РФ.

Ответчики Мамаев М.М. и Зайтиновой С.Н. надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, назначенного на 17.01.2014г., на 22.01..2014г., 24.01.2014г., 17.02.2014г., 24.07.2014г. в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки в суд не сообщили, не просили рассмотреть дело без их участия и возражения по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не представили и поэтому в силу ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть данное дело в отсутствии ответчиков.

При таких обстоятельствах в соответствии с п.1 ст.233 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства и полагает исковое заявление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

А в силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из иска представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» следует, что ДД.ММ.ГГГГг. между АКБ «Пересвет» и Мамаевым М.М. и Зайтиновой С.Н. заключен кредитный договор №564-11/КДИ/05-01. Тем самым сторонами приняты обязательства.

Исследованием ипотечного кредитного договора №564-11/КДИ/05-01 от 11.07.2011г. установлено, что в соответствии с условиями данного договора заемщикам Мамаева М.М. и Зайтиновой С.Н. АКБ «Пересвет» предоставил кредит в сумме 901.600руб. на срок 240 (двести сорок) месяцев для приобретения в собственность ответчиков квартиры, находящейся по адресу <адрес>.

Согласно отчета № от 04.07.2011г. независимого оценщика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. квартира была оценена в размере 1.288.000руб.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГг. заем в сумме 901.600руб. зачислен на счет ответчика Мамаева М.М. № в ОАО АКБ «Экспресс» <адрес>.

Исследованием свидетельства серии 05-АА № от 01.08.2008г. о государственной регистрации права, выданного регистратором Буйнакского межрайонного отдела УФРС РФ по РД установлено, что государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена 01.08.2008г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.08.2008г. сделана запись регистрации №05-05-05/009/2008-324.

Из иска представителя ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» видно, что права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должником и залогодателем 16.08.2011г. и выданной БМО УФРС по РД первоначальному залогодержателю 09.08.2011г. Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ.

Из закладной от 14.07.2011г., выданной БМО УФРС по РД первоначальному залогодержателю следует, что права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены данной закладной, составленной гр.Мамаевым М.М. и Зайтиновой С.Н. как должниками и залогодателем 14.07.2011г. Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии с п.2 ст.13 Закона РФ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

А в силу п.3 ст.48 Закона РФ «Об ипотеке» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных №06-10/1724-ф от 28.12.2010г.) и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной.

Из письма уведомления №3131 от 15.10.2012г. следует, что в адрес ответчиков были направлены требования о полном досрочном погашении обязательства по кредитному договору. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст.334 ГК РФ, ст.1, ст.50 Закона РФ «Об ипотеке», условиями п.5.1 Закладной и п.4.4.3 кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Из иска представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» видно, что начиная с 15 октября 2012г. ни одного ежемесячного платежа по возврату суммы кредита и процентов за пользованием, в нарушение условий закладной и договора займа ответчиками не производились. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение агентством причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Начиная с 15 октября 2012г. ответчикам было направлено письмо уведомление о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчики до настоящего времени не совершили.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Такие же требования к залогодателю предъявляются нормами п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке», из которых следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из п.5.1 Закладной и п.4.4.3 кредитного договора вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Согласно п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

А в соответствии с п.2 ст.54 Закона РФ «Об ипотеке» принимая решение об обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершению его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за которой они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодержателем и залогодателем, а в случаях спора – судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

В своем ходатайстве от 20.01.2014г. представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Варенникова О.С. просила назначить судебную строительно-техническую экспертизу с целью ответа на вопрос определения стоимости заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу <адрес>.

Согласно заключения судебного эксперта № от 23.06.2014г. рыночная стоимость 2-х комнатной <адрес> № в <адрес> в ценах на момент производства исследования составляет 1.063руб. (один миллион шестьдесят три тысяча) рублей.

Из иска представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» видно, что размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. составляет 976.194руб.40коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 889.918руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 62.947руб., а также начисленные пени в размере 23.328руб.79коп.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из иска представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» видно, что так как многочисленные просрочки уплаты долга по кредитному договору именно существенно нарушают права кредитора на получение должного от заемщика.

Кроме того, до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательств по полному возврату займа (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой, указанной в отчете независимого оценщика в размере 1.288.000руб.

В силу п.1 ст.56 Закона РФ «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.2 ст.1 данного закона к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

При таких обстоятельствах, суд считает исковое заявление представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 233-235 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.

Взыскать с Мамаева М.М. и Зайтиновой С.Н. солидарно в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:

задолженность по кредитному договору в размере 976.194руб.40коп. (девятьсот семьдесят шесть тысяч сто девяносто четыре) рубля 40 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 889.918руб. (восемьсот восемьдесят девять тысяч девятьсот восемнадцать) рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 62.947.61коп. (шестьдесят две тысяч девятьсот сорок семь) рублей 61 копейка, а также начисленные пени в размере 23.328руб.79коп. (двадцать три тысяч триста двадцать восемь) рублей 79 копеек.

определить подлежащим выплате процентов за пользование кредитом в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Мамаеву М.М. и Зайтиновой С.Н., расположенную по адресу <адрес>. Реализацию квартиры произвести через публичные торги, определив начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в заключении судебного эксперта от 23.06.2014г. в размере 1.063.000 (один миллион шестьдесят три тысяч) рублей.

Взыскать с ответчиков Мамаева М.М. и Зайтиновой С.Н. в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 16.961.94коп. (шестнадцать тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль 94копейки.

Взыскать с ответчиков Мамаева М.М. и Зайтиновой С.Н. в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 15.000руб. (пятнадцать тысяч) рублей.

Расторгнуть кредитный договор №564-11/КДИ/05-01 от ДД.ММ.ГГГГг. с даты вступления решения суда в законную силу.

Заочное решение по заявлению стороны не присутствовавший в судебном заседании, может быть пересмотрено в течении 7 суток в Буйнакском городском суде.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Дагестан в течение 30 дней со дня провозглашения.

Федеральный судья Н.А.Вагидов

отп. в сов. комн.