Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4835/2016 ~ М-4778/2016 от 29.09.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2016 года                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Грищенко Э.Н.,

при секретаре Булаткиной Л.А.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Коваленко Н. Г. к Калихман В. А., Маркинд Р. М., ООО АКФ «Ареал» о досрочном расторжении договора аренды,

Установил:

Коваленко Н.Г. обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Клихман В.А., Маркинд Р.М., ООО АКФ «Ареал» о досрочном расторжении договора аренды, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Ареал» и собственниками Коваленко Н.Г. и Маркинд А.Г. был заключен договор аренды № нежилых помещений, зарегистрированный в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, по которому во владение и пользование ООО ПКФ «Ареал» (Арендатора) предоставлялось следующее имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, второй этаж: комнаты №№, общей площадью 77,8 кв.м. Нежилое помещение передавалось Обществу для ведения совместного бизнеса Коваленко Н.Г. и Маркиндом А.Г. ДД.ММ.ГГГГ Маркинд А.Г. умер, и наследники, будущие участники Общества, стали всячески препятствовать работе Общества. ДД.ММ.ГГГГ совершили незаконное проникновение в помещение Общества, сняв помещение с охраны магнитным ключом. ДД.ММ.ГГГГ Калихман В.А. пыталась вновь совершить незаконное проникновение в арендуемое Обществом помещение, пытаясь срезать дверные петли. Калихман В.А., став собственником арендуемого помещения в размере 25% доли в праве собственности, обратилась в органы пожарного надзора, представила разъяснение и заключение от альтернативной организации о невозможности использовать нежилое помещение при одном входе/выходе через подъезд. При таких обстоятельствах арендатор ООО ПКФ «Ареал» ДД.ММ.ГГГГ освободил арендуемое помещение и расторг договоры с ресурсоснабжающими организациями и на коммунальное обслуживание нежилого помещения. В настоящее время бремя содержания недвижимого имущества легло на собственников нежилого помещения. Собственники определяют право пользования нежилым помещением 2 этажа в судебном порядке для дальнейшего использования недвижимого имущества. Считает, что договор аренды подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, в силу ст. 451 ГК РФ. Впоследствии истица иск дополнила, указав, что исполнение договора аренды стало крайне невыгодно для истицы и невозможно для ООО ПКФ «Ареал», истца не в состоянии, как и само Общество, преодолеть возникшие обстоятельства, она не могла предвидеть наступление таких обстоятельств, так как аренда длилась 13 лет, а она после разъяснения Госпожнадзора несет риск ответственности перед жильцами дома вследствие изменившихся обстоятельств. На основании изложенного просила расторгнуть договор аренды № нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ с ООО ПКФ «Ареал» с ДД.ММ.ГГГГ, с даты освобождения Обществом арендуемого помещения.

    В судебном заседании представитель истца по доверенности Дроздова Ж.Н. исковые требования поддержала по изложенным в иске и дополнениях к нему основаниям.

    В судебном заседании представитель ответчиков по доверенности Васяев Д.В. возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

    В судебное заседание ООО ПКФ «Ареал» своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу п.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

    Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ Коваленко Н.Г. принадлежит на праве собственности ? доля нежилого помещения общей площадью 77,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, 2 этаж, комнаты 1-5, что подтверждается выпиской из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63).

С ДД.ММ.ГГГГ сособственником указанного помещения являлся Маркинд А.Г. с долей в праве ?, что подтверждается выпиской из ЕГРП о переходе прав № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64).

С ДД.ММ.ГГГГ сособственниками Коваленко Н.Г. указанного помещения в равных долях по ? являются Маркинд Р.М. и Калихман В.А. (л.д. 63).

В отношении данного нежилого помещения в Управлении Росреестра по <адрес> зарегистрировано ограничение (обременение) права на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО ПКФ «Ареал»    на основании договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Маркинд А.Г., Коваленко Н.Г. (Арендодатель), с одной стороны, и ООО ПКФ «Ареал» (Арендатор), с другой стороны, был заключен договор аренды № нежилых помещений (л.д. 7-11), по которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 443010, <адрес>, второй этаж комнаты №№, общей площадью 77,8 кв.м для использования в производственных целях сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1, 1.2 договора).

Перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора (п.1.3 договора).

Согласно п.2.2 Договора Арендатор обязан, в том числе содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями Роспотребнадзора, обеспечивать их пожарную безопасность; за свой счет производить капитальный, текущий и косметический ремонт арендуемых помещений, оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора или пролонгировать ранее заключенные.

Арендная плата установлена в сумме <данные изъяты> (по <данные изъяты>. каждому совладельцу) в месяц (п.3.1 договора).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истица Коваленко Н.Г. направила ответчикам Маркинд Р.М. и Калихман В.А. требование о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-18), которое осталось без ответа, в связи с чем истица обратилась в суд.

Принимая во внимание, что Коваленко Н.Г. не является единоличным исполнительным органом ООО ПКФ «Ареал», не имеет право действовать от имени Общества без доверенности, поскольку согласно сведений ЕГРЮЛ директором ООО ПКФ «Ареал» до настоящего времени числится умерший Маркинд А.Г., суд считает, что направляя ДД.ММ.ГГГГ письмо ответчикам с требованием о расторжении договора аренды на бланке ООО ПКФ «Ареал», заместителем директора в котором она является, Коваленко Н.Г. действовала от своего имени и в своем интересе.

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на существенное изменение обстоятельств, препятствующих исполнению договора аренды, выразившихся в незаконном проникновении Калихман В.А. в арендуемое ООО ПКФ «Ареал» помещение и обращении Калихман В.А. в органы Госпожнадзора с заключением альтернативной организации о невозможности использовать спорное нежилое помещение.

Впоследствии истца мотивы заявленных требований уточнила, ссылалась на то обстоятельство, что она лишилась возможности использовать недвижимость как доходную в связи с фактическим освобождением помещения арендатором, на то, что договор аренды, зарегистрированный в Управлении Росреестра по <адрес>, препятствует ей использовать свою часть нежилого помещения для извлечения коммерческой прибыли, на то, что она вынуждена нести риск ответственности перед жильцами дома в случае использования спорного помещения под офисное (л.д. 66-67).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Согласно ч.ч.1, 2, 4 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как следует из условий заключенного между сторонами договора, по требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений, в течение 2-х кварталов не вносит арендную плату, предусмотренную п.3.1, предоставляет в пользование арендуемые помещения (полностью или отдельные его части) третьим лицам (п.5.1 договора).

На указанные основания истица не ссылается, таких обстоятельств судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

     Истица заявила требование о расторжении договора аренды, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств. Однако в соответствии с абз.2 п.1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из положений Закона.

В данном же случае обстоятельства, на которые ссылается истица в обоснование заявленных требований, не являются основаниями для расторжения договора и не могут быть отнесены к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Сами по себе смерть одного из арендодателей, отсутствие диалога с наследниками, споры по использованию нежилого помещения и работе Общества, предписание Госпожнадзора не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Кроме того, стороны, вступая в договорные отношения, должны были проверить соответствие сдаваемого в аренду нежилого помещения требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических и технических и иных установленных законом норм, предъявляемых к состоянию нежилых помещений, сдаваемых в аренду в г.о.Самара.

По этим основаниям представленное стороной истца заключение о независимой оценке пожарного риска от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о наличии основания для досрочного расторжения договора аренды.

Кроме того, заслуживает внимание довод представителя стороны ответчика о том, что расторжением договора аренды существенно нарушаются права ответчиков, поскольку по условиям договора аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ арендатор ООО ПКФ «Ареал» обязан содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями Роспотребнадзора, обеспечивать их пожарную безопасность; за свой счет производить капитальный, текущий и косметический ремонт арендуемых помещений, оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора или пролонгировать ранее заключенные, а в случае досрочного расторжения договора аренды бремя указанных расходов, в том числе на обеспечение пожарной безопасности, ляжет, в том числе на сторону ответчика, что, безусловно, нарушит их права.

Общие правовые вопросы регулирования в области обеспечения пожарной безопасности, отношения между учреждениями, организациями и иными юридическими лицами независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, между общественными объединениями, должностными лицами и гражданами определяются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".

Согласно ч.1 ст.38 указанного Закона ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в частности, собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

С учетом изложенного, суд полагает, что стороны договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, условия которого являются обязательными и для истца и для ответчиков, согласовали условия и порядок эксплуатации и содержания недвижимого имущества в период действия договора, возложив обязанность по содержанию нежилого помещения, в том числе по выполнению требований пожарной безопасности, именно на Арендатора.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ именно ООО ПКФ «Ареал» было привлечено к административной ответственности по ч.4 ст.20.4 КоАП РФ.

Учитывая, что в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора (пп.2.2 п.2 договора), последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности, и несет ответственность за их соблюдение.

Поскольку из совокупности выше названных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям, установление факта несоответствия сдаваемого в аренду истцом нежилого помещения противопожарным нормам не является существенно изменившимся обстоятельством, в силу которого оспариваемый договор аренды нежилого помещения может быть досрочно расторгнут.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истицей требований о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Коваленко Н. Г. к Клихман В. А., Маркинд Р. М., ООО АКФ «Ареал» о досрочном расторжении договора аренды отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.11.2016 года.

Судья                    (подпись)                Э.Н.Грищенко

Копия верна:

Судья

Секретарь