Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-33287/2018 от 15.08.2018

Судья – Кашкаров С.В. Дело № 33-33287/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 октября 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего < Ф.И.О. >8

судей: < Ф.И.О. >7, Кудинова А.В.

по докладу судьи < Ф.И.О. >7

при секретаре < Ф.И.О. >4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора ООО «Капиталстрой-групп» < Ф.И.О. >6 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 05 июля 2018 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Пикалова Г.Д. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Капиталстрой-групп», в котором просила суд взыскать с ответчика часть уплаченных по договору №К-1/Т-2/К-30 от 25 сентября 2014 года денежных средств в сумме 145 200 руб.; неустойку за нарушение предусмотренного договором передачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с 01 июля 2014 года по 09 октября 2014 года в сумме 173 538 руб. 20коп.; компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 24 сентября 2014 года между ней и ООО «Капиталстрой-групп» был заключен договор участия в долевом строительстве №К-1/Т-2/К-30. Согласно данному договору застройщик обязуется построить (создать) жилой кирпичный многоквартирный дом по адресу: г.-к. Анапа, <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 1.2. Договора объектом является 2-комнатная квартира <...>, общей площадью 71 кв.м., в 1 подъезде на 5 этаже жилого дома. Стоимость по договору составляет 3 124 000 руб., и была оплачена истцом в полном объеме 25.09.2014 года. 09.10.2015 года на основании передаточного акта б/н застройщиком передана, а дольщиком принята указанная квартира. Всего общая площадь переданной квартиры с учетом балкона составляет 67,7кв.м., а оплата осуществлена за 71 кв. м общей площади с учетом балкона. Учитывая, что по условиям договора истцу не передано 3,3 кв. заявленной в договоре площади, а цена 1 кв. м. определена в размере 44 000 руб., сумма, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 145 200 руб. Согласно п.2.3. данного договора срок передачи объекта участнику долевого строительства -2 квартал 2015 года. Однако квартира была передана с просрочкой. Фактически акт приема-передачи квартиры был подписан лишь 09.октября 2015 года. Период просрочки сдачи квартиры с 01 июля 2015года по 09 октября 2015 года, размер неустойки за просрочку сдачи квартиры составляет 173 538,20руб.

В судебном заседании Пикалова Г.Д. исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Представитель ООО «Капиталстрой-групп» по доверенности < Ф.И.О. >5 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >1 отказать в полном объеме.

Решением Анапского городского суда от 05 июля 2018 года исковое заявление Пикаловой Г.Д. к ООО «Капиталстрой-групп» о защите прав потребителей удовлетворено частично. Взысканы с ООО «Капиталстрой-групп» в пользу Пикаловой Г.Д. денежные средства по договору №К-1/Т-2/К-30 об участии в долевом строительстве от 25.09.2014 года в размере 110000 руб., неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого участия в размере 15 000 руб., штраф в размере 7 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований Пикаловой Г.Д. отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, директор ООО «Капиталстрой-групп» Монахов А.Ю. просит решение Анапского городского суда от 05 июля 2018 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех материалов и обстоятельств дела.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила, признать их неявку неуважительной, рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 24.09.2014 года между застройщиком ООО «Капиталстрой-групп» и участником долевого строительства Пикаловой Г.Д. заключен договор №К-1/Т-2/К-30 об участии в долевом строительстве.

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Объект долевого строительства участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить условленную цену Договора и принять Объект долевого строительства.

Согласно п. 1.2. Договора объектом является 2-комнатная квартира <...>, общей площадью 71 кв.м., в 1 подъезде на 5 этаже жилого дома.

По условиям договора размер денежных средств, подлежащих уплате Застройщику Участником долевого строительства на момент подписания настоящего договора (цена Договора) составляет 3 124 000 руб., из расчета 44 000 руб. за 1 кв.м.

Стоимость объекта долевого строительства по договору в размере 3 124 000 руб. была оплачена истцом в полном объеме 25.09.2014 года, что подтверждается расходным кассовым ордером №117-10 от 01.10.2014 года.

09.10.2015 года на основании передаточного акта б/н застройщиком ООО «Капиталстрой-групп» была передана, а дольщиком принята квартира по адресу Краснодарский край г.-к. Анапа, <...> <...>, этаж, комнат 2, общая площадь 66,2 кв.м, жилая 35,8 кв.м., всего общая площадь с учетом балкона составляет 67,7кв.м.

Согласно п. 3.2.2 договора в случае расхождения проектной и фактической площади Объекта долевого строительства (определенной после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) производится пропорциональный перерасчет цены Договора.

В случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства (с учетом балконов и лоджий) более чем на 0,5 кв.м по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу в цене Договора в течение тридцати календарных дней с момента получения письменного уведомления об увеличении общей площади.

В случае уменьшения площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документацией Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу в течение тридцати календарных дней с момента получения ответствующей экспликации.

Согласно техническому паспорту объекта долевого строительства, а также в соответствии с нормами СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные (от 23.06.2003 №109)» в двухкомнатной квартире <...> в 1 подъезде на 5 этаже жилого дома лоджия площадью 5,0 кв.м., в связи с чем применяем к площади 5,0 кв.м. понижающий коэффициент 0,5. Таким образом, площадь, подлежащая оплате за лоджию составляет 2,5 кв.м.

Общая площадь объекта долевого строительства, с учетом понижающего коэффициента 0,5, применяемого к площади лоджии, составляет 68,7 кв.м. (66,2 кв.м. + 2,5кв.м.).

Площадь Объекта долевого строительства, переданного Пикаловой Г.Д. по договору №К-1/Т-2/К-30 об участии в долевом строительстве от 25.09.2014 года, по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документацией уменьшилась на 2,5 кв.м., то есть более чем на 0,5 кв.м., в связи с чем, по мнению истца у застройщика возникла обязанность вернуть Участнику долевого строительства разницу в цене Договора.

Согласно п. 2.3. договора №К-1/Т-2/К-30 об участии в долевом строительстве от 25.09.2014 г. срок передачи объекта участнику долевого строительства - 2 квартал 2015 года.

Пикалова Г.Д. обязательства по договору участия в долевом строительстве №К-1/Т-2/К-30 от 25.09.2014 года выполнила в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в сумме 3 124 000 руб.

Согласно акту приема-передачи квартира по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <...>, корпус 1, <...>, этаж, комнат 2, общая площадь 66,2 кв.м, жилая 35,8 кв. м. застройщиком ООО «Капиталстрой-групп» была передана 09.10.2015 года.

18.11.2017 года Пикалова Г.Д. направила застройщику ООО «Капиталстрой-групп» претензию с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, которая оставлена без удовлетворения.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (действующая на момент заключения договора долевого участия).

В силу требований ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (действующая на момент заключения договора долевого участия).

Согласно ст. 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (действующая на момент заключения договора долевого участия).

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пикалова Г.Д. обращаясь в суд в обоснование исковых требований указала, что при расчете площади балкона подлежал применению, понижающий коэффициент 0,3.

Вместе с тем, судебной коллегией установлено, что на основании договора К-1/Т-2/К-30 от 25.09.2014 года, заключенного между истцом с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, истец принял участие в долевом строительстве 2-х комнатной квартиры <...> (номер условный), секция 2, на пятом этаже по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, <...> (строительный адрес), общей площадью квартиры по проекту 71,0 кв.м. (с учетом площади лоджии). Определение номера квартиры и окончательный общей площади квартиры производится ответчиком после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Стоимость квартиры на день заключения договора составила 3 124 000 руб., которая складывается из стоимости общей площади квартиры, исходя из цены одного квадратного метра общей площади в размере 44 000 руб.

Пикалова Г.Д. подписала договор и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривала.

Таким образом, Пикалова Г.Д. добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняла квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

В силу п. 3.2.2. договора в случае расхождения проектной и фактической площади Объекта долевого строительства (определённой после ввода многоквартирного в эксплуатацию) производится пропорциональный перерасчет цены Договора:

в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства (с учетом бакланов и лоджий) более чем на 0,5 кв.м. по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации- по сравнению с данными проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу в цене договора в течении тридцати календарных дней с момента получения письменного уведомления об увеличении общей площади.

в случае уменьшения площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу в течение тридцати календарных дней с момента получения соответствующей экспликации.

Согласно п. 3.2.1. дольщик обязан произвести оплату стоимости квартиры единовременным платежом на расчетный счет застройщика в течении 2 банковских дней с момента регистрации настоящего договора в управлении Росреестра.

Договор зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю 30.09.2014 года.

Согласно техническому паспорту квартиры <...> по адресу: г.-к. Анапа, <...>, дом 15, корпус 1, общая площадь квартиры составила - 66,2 кв.м, площадь лоджии - 5,0 кв.м., а общая площадь квартиры с учетом лоджии составила - 71,2 кв.м.

По акту приема-передачи от 09.10.2015 года указанная квартира передана ответчиком истцу, и последним принята.

Таким образом, истец принял для оформления в собственность квартиру площадью 71,2 кв.м., согласно условиям, заключенного с ответчиком договора долевого участия в строительстве жилья.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу указанных выше правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять, как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

На основании изложенного, включение в расчетную площадь квартиры, подлежащую оплате истцом, площади лоджии без применения понижающего коэффициента, не противоречит нормам гражданского и жилищного законодательства, а также специальным нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закону РФ «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителя).

Данные обстоятельство судом первой инстанции не были приняты во внимание, оценки не получили.

При этом, строительная организация при заключении договоров долевого участия в строительстве вправе оговорить любой порядок расчета стоимости взноса за квартиру - как с применением, так и без применения понижающих коэффициентов. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки объекта долевого строительства, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.

В данном случае, в самом договоре долевого участия стороны предусмотрели, что фактической площадью квартиры является приведенная площадь квартиры, включая площадь балконов, лоджий, устанавливаемая в ходе контрольных обмеров, производимых органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного дома.

Таким образом, стороны в договоре согласовали способ подтверждения фактической площади объекта долевого строительства после введения его в эксплуатацию - документы первичной инвентаризации, составленные органами технического учета (БТИ).

Доказательств тому, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года №37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит.

В законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. Стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах) подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.

Анализ заключенного между сторонами договора свидетельствует о том, что стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1.

Согласно письму №15293-НС/07 от 02.05.2017 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ указывает на то, что в соответствии со ст. 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Таким образом, установление с 01 января 2017 года понижающих коэффициентов не влечет обязанность по перерасчету общей приведенной площади и цены договора по договорам долевого участия, заключенным до 01 января 2017 года, однако указанные существенные условия договора долевого участия могут быть изменены по решению сторон в соответствии с действующим законодательством путем заключения дополнительного соглашения.

Однако за изменением условий договора истец к ответчику не обращалась и условия договора в судебном порядке не обжаловались.

На основании ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, то есть это условие является существенным для такого договора.

В соответствии с п. 2.3 срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - II квартал 2015 года.

В случае, если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи Объекта долевого строительства.

Судом первой инстанции установлено, что в связи с оформлением документов по сдаче дома в эксплуатацию (подготовка документов для государственной приемочной комиссии по объектам жилищного-гражданского назначения) Обществом было направлено информационное письмо №39 от 12.05.2015 года о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома в управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Ответчиком (Обществом) в адрес Пикаловой Г.Д. было направлено уведомление о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома в котором сообщалось, что ввод в эксплуатацию жилого дома корпус 1 по <...>, в г.-к. Анапа намечен на 3 квартал 2015 года (30 сентября 2015 года) и на основании этого внести изменения в Договор долевого участия № К-1/Т-2/К-30 от 25.09.2014 года в п. 2.3 относительно сроков ввода жилого дома в эксплуатацию.

Данное уведомление Пикаловой Г.Д. было получено 06.05.2015 года лично, что подтверждается уведомлением. На данное уведомление от истца ответа получено не было.

01.10.2015 года Обществом было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и направлено уведомление в адрес Пикаловой Г.Д. о принятии приобретенной квартиры согласно Договора долевого участия. Уведомление было получено 09.10.2015 года.

09.10.2015 года на основании передаточного акта застройщиком была передана, а дольщиком принята квартира по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, <...>, <...>, квартира <...>, в связи с чем, Застройщиком объект долевого строительства был передан участнику долевого строительства в срок.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований Пикаловой Г.Д. о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, штрафа, компенсации морального вреда не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска Пикаловой Г.Д., не может быть признано законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Пикаловой Г.Д. исковых требований отменить, принять по делу новое решение об отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 05 июля 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Пикаловой Галины Дмитриевны к ООО «Капиталстрой-групп» о взыскании уплаченных по договору №К-1/Т-2/К-30 от 25 сентября 2014 года денежных средств в сумме 145 200 руб.; неустойки за нарушение предусмотренного договором передачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с 01 июля 2014 года по 09 октября 2014 года в сумме 173 538 руб. 20 коп.; компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.; штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца - отказать в полном объеме.

Председательствующий -

Судьи -