Решение по делу № 2-125/2012 (2-4450/2011;) ~ М-3627/2011 от 27.09.2011

Дело № 2 – 125/2012 13 июня 2012 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Дубовской Е.Г.

при секретаре Дёминой Я.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Баженова Кирилла Юрьевича к Леоновой Елене Артемовне, Брусовой Таисе Леонидовне, Брусову Андрею Борисовичу, Беликову Сергею Геннадьевичу, Беликовой Валерии Вадимовне, Беликовой Вере Сергеевне, Долгопольских Эсфирь Натановне, Процаю Алексею Юрьевичу о признании договоров купли-продажи недействительными и о обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Баженов К.Ю. обратился в суд с иском о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенные ****, ****, **** и об обязании Леонову Е.А. заключить с ним основной договор купли-продажи указанной квартиры на основании предварительного договора от ****, а так же с требованием о признании незаключенным договор купли-продажи указанной квартиры от ****.

В судебном заседании, в обосновании заявленных требований указал, что **** между ним и Леоновой Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ****. Задаток по указанному договору им Леоновой Е.А. выплачен не был. С указанного времени он стал проживать в квартире. Впоследствии, основной договор заключен не был, поскольку Леонова Е.А. без его ведома и согласия, в нарушении п. 4.3 предварительного договора от ****, продала **** квартиру Брусовой Т.Л., Брусову А.Б.. Впоследствии Брусовы на основании договора купли-продажи от **** продали квартиру Беликову С.Г., Беликовой В.В., Беликовой В.С., которые в свою очередь, на основании договора купли-продажи от ****, продали квартиру Долгопольских Э.Н. В настоящее время право собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от **** зарегистрировано за Процай А.Ю. Основанием для признания незаключенным договора купли-продажи от **** и недействительными договора купли-продажи от ****, ****, **** считает наличие заключенного **** предварительного договора купли-продажи квартиры.

Ответчик Леонова Е.А. в судебном заседании исковые требования признала, пояснив, что **** заключила в простой письменной форме с Баженовым К.Ю. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры сроком на пять лет. Однако **** продала квартиру Беликовым, при оформлении договора купли-продажи квартиры, заключенного с Беликовыми, она не поставила их в известность о наличии такого договора, так как полагала, что заключает с ними мнимую сделку и квартира «к ней вернется», а Беженова К.Ю. не поставила в известность о заключении указанного договора купли-продажи. О том, что квартире перепродана впоследствии несколько раз, узнала только из иска Процай А.Ю. о её выселении.

Ответчики Брусов А.Б., Брусова Т.Л., будучи извещенными в суд не явились, отзыв на исковые требования не представили.

Ответчики Процай А.Ю. Долгопольских Э.Н., Беликов С.Г., Беликова В.В., Беликова В.С., в судебное заседание не явились, судом неоднократно направлялись судебные повестки по адресу их регистрации, однако по указанному адресу ответчики судебные извещения не получают, что свидетельствует, по мнению суда, о том, что они по месту регистрации не проживают, либо намеренно уклоняются от получения судебных повесток, что является злоупотреблением предоставленным правом.

В соответствии со ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

Поскольку в суд поступили сведения из последнего известного места жительства ответчиков, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков Процай А.Ю. Долгопольских Э.Н., Беликов С.Г., Беликова В.В., Беликова В.С..

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление. Изменение или прекращение прав и обязанностей.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Судом установлено, что **** Леонова Е.А., являясь собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключила договор купли-продажи указанной квартиры с Брусовой Т.Л. и Брусовым А.Б. (л.д.18)

**** произведена регистрация права общей долевой собственности за покупателями.

**** Брусовой Т.Л., Брусовым А.Б. заключен договор купли-продажи названной квартиры с Белековым С.Г., Беликовой В.С. (л.д.19-20).

**** Беликова В.С. и Бликов С.Г. продали квартиру Долгопольской Э.Н. (л.д.21-22).

**** Долгопольская Э.Н. продала квартиру Процаю А.Ю., регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена **** (л.д.23).

Из материалов дела так же следует, что **** между Леоновой Е.А. и Баженовым К.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по условиям которого основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее **** (л.д.16-17).

Как следует из пояснений Баженова К.Ю. и Леоновой Е.А. задаток (аванс) по указанному договору Баженовым К.Ю. не оплачивался, с предложением заключить основной договор к Леоновой Е.А. он не обращался, основанием для обращения с иском в суд послужило совершение Леоновой Е.А. действий в виде заключенного с иным лицом договора купли-продажи спорной квартиры ****.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при отсутствии доказательств со стороны Баженова К.Ю. о направлении Леоновой Е.А. уведомления о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи указанной выше квартиры от ****, вплоть до ****, в день когда служба судебных приставов на основании решения суда выселила Леонову Е.А. из квартиры, и при отсутствии со стороны Баженова К.Ю. каких-либо действий по внесению предварительной (авансовой) оплаты по договору в счет стоимости квартиры указанной в договоре, оснований полагать, что у Баженова К.Ю. имелись намерения по заключению основного договора купли-продажи квартиры.

А потому, суд находит не состоятельными требования истца о понуждении Леонову Е.А. заключить по истечении трехлетнего срока со дня заключения предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор, что не лишает истца возможности взыскать с Леоновой Е.А. убытки, причиненные незаключением основного договора, однако данные требования Баженовым К.Ю. не предъявлены, равно как не представлены и доказательства причиненных убытков.

На основании ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Решением Гатчинского городского суда от 26 января 2012 года по делу № 2-32/2012 исковые требования Леоновой Е.А. к Орловских С.А., Брусовой Т.Л., Брусову А.Б., Процай А.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и истребовании имущества (указанной выше квартиры) и исковые требования Брусовой Т.Л., Брусова А.Б. к Леоновой Е.А., Орловских С.А., Процай А.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным оставлены без удовлетворения (л.д.103-109).

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 апреля 2012 года решение Гатчинского городского суда от 26 января 2012 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Баженова К.Ю. – без удовлетворения (л.д.110-113).

Учитывая вступившее в законную силу решение суда, ответчики Брусова Т.Л., Брусов А.Б., Процай А.Ю., Долгопольских Э.Н., Беликов С.Г., Беликова В.В., Беликова В.С. являются добросовестными приобретателями.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а потому доводы Баженова К.Ю. и Леоновой Е.А. о мнимости сделки по отчуждению квартиры по договору купли-продажи от ****, которые уже были предметом рассмотрения по гражданскому делу № 2-32/2012 года и оценка которым дана была вступившим в законную силу решением суда, судом во внимание не принимаются.

Совершение Леоновой Е.А. сделки по отчуждению квартиры, несмотря на наличие заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры с Баженовым К.Ю., не влечет недействительность совершенной сделки от ****, поскольку в данном случае подлежит доказыванию не только недобросовестность продавца, но и покупателя в соответствии со ст. 179 ГК РФ, равно как и последующих продавцов и покупателей по иным сделкам, совершенным по спорной квартире. Такие доказательства истцом суду не представлены.

Доводы Баженова К.Ю. о том, что одним из оснований признания незаключенным договора купли-продажи квартиры от **** годи и недействительными последующих договору купли-продажи спорной квартиры является наличие заключенного **** договора найма им данного жилого помещения, суд находит не состоятельными, поскольку в силу абз.5 п.61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Суд, в соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

При таких обстоятельствах требования истца о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от **** и недействительными договоров купли-продажи от ****, ****, **** по указанным истцом доводам, не подлежат удовлетворению, какие либо иные основания признания указанных договоров недействительными и не заключенными истцом не приведены.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается действия граждан и юридических лиц, исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими.

Согласно ч.3 ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ст. 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы, необходимых для его пресечения.

На основании изложенного, суд находит требования истца не обоснованными, не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.12,56 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Баженову Кириллу Юрьевичу в удовлетворении исковых требований к Леоновой Елене Артемовне, Брусовой Таисе Леонидовне, Брусову Андрею Борисовичу, Беликову Сергею Геннадьевичу, Беликовой Валерии Вадимовне, Беликовой Вере Сергеевне, Долгопольских Эсфирь Натановне, Процаю Алексею Юрьевичу о признании договоров купли-продажи недействительными и о обязании заключить договор купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления полного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено ****.

Судья: