Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-744/2018 ~ М-487/2018 от 23.04.2018

№ 2-744/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Каменск-Уральский 08 августа 2018 г.

Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Мартынюк С.Л.

С участием представителя истца Сальникова А.А.,

представителя ответчиков Боярского А.А.,

при секретаре Горбачевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голикова Г.И. к Дьячковой Е.Г., Ежовой И.А., Зусман В.А., Крикун О.М. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к Дьячковой Е.Г., Ежовой И.А., Зусман В.А., Крикун О.М. (далее-ответчики) о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером *, общей площадью 423,4 кв.м., в <адрес> (далее - спорное нежилое помещение) и истребовании имущества из чужого незаконного владения (л.д.9-10).

В обоснование иска указал, что истец является собственником <адрес>

<адрес>. С * года ответчики являются долевыми (по 1/4 доли) собственниками спорного нежилого помещения (подвала) на основании договора купли-продажи от * года. Жилой дом был введен в эксплуатацию с * года. С этого времени у собственников квартир возникло право на указанное нежилое помещение, в котором расположены коммуникации всего МКД. Данные помещения необходимы собственникам МКД для подержания бесперебойного обеспечения всех коммуникационных систем. Однако в * года в спорном помещении были установлены замки на входные железные двери, и свободный доступ управляющей компании был прекращен. Регистрация права собственности ответчиков на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников МКД.

В судебном заседании представитель Сальников А.А. (по доверенности от * года -л.д.19) поддержал заявленные требования и указал, что спорное нежилое помещение является подвалом, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от * года, техпаспортом на МКД от * года, актом приемки законченного строительством построенного объекта капитального строительства от * года. До * года у собственников МКД имелся ключ от спорного помещения, был доступ в него, затем ответчики установили замки на входную дверь. Полагает, что ответчиками нарушены требования статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства РФ №491. В связи с чем, спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников МКД в силу прямого указания закона.

В судебном заседании представитель ответчиков Боярский А.А. (по доверенности от * года, от * года, * года - л.д. 101, 102, 103), исковые требования не признал, пояснил суду, что ответчики приобрели спорное нежилое помещение по договору купли-продажи от * года. Указанное нежилое помещение изначально являлось самостоятельным объектом недвижимости, ему присвоен отдельный кадастровый номер. Еще до ввода объекта в эксплуатацию, согласно техпаспорту от * года, спорное нежилое помещение было разделено на 21 самостоятельных помещений, не предполагалось для общего использования собственниками всего МКД. Наличие в нем коммуникаций – не основание для признания этого помещения общим имуществом собственников МКД. Право собственности у первого собственника ООО ПКФ «*» никем не оспорено. До настоящего времени управляющая компания предъявляет иски к ответчикам о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги в спорном нежилом помещении. Нежилое помещение в установленном порядке поставлено на кадастровый учет на основании технического плана. Просил в иске отказать.

Заслушав объяснения сторон, изучив письменные отзывы, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец является собственником <адрес> с * года (л.д.11-13).

* года между ЗАО * (Инвестор) и ООО ПКФ «*» (Общество) заключен договор на частичное финансирование, по условиям которого Инвестор частично финансирует строительство пятиэтажного жилого дома, расположенного в <адрес> в сумме 885000 руб., а Общество производит передачу в собственность инвестора цокольного этажа, расположенного в строящемся доме (л.д.77).

Согласно акту приему-передачи от * года, спорный объект передан инвестору ООО ПКФ «*» (л.д. 80).

На основании заявления представителя ООО ПКФ «*» от * года (л.д. 73) произведена государственная регистрация права собственности ООО ПКФ «*» на нежилое помещение, общей площадью 423,4 кв. м., в цокольном этаже <адрес>. Управлением Росреестра по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним * года сделана запись регистрации *, * года выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д. 15).

* года между ООО ПКФ «*» (Продавец) и С. (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 423,4 кв.м., этаж цокольный, с кадастровым номером *, в <адрес>, согласно которому стоимость объекта составляет 885000 руб., помещение поступает в собственность покупателя (л.д.91).

На основании заявления С. (л.д. 89-90) произведена государственная регистрация права собственности С. на нежилое помещение, общей площадью 423,4 кв. м., в цокольном этаже <адрес>. Управлением Росреестра по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним * года сделана запись регистрации *, * года выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д. 15).

* года между С. (Продавец) и Дьячковой Е.Г., Ежовой И.А., Зусман В.А., Крикун О.М. (Покупатели) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 423,4 кв.м., этаж цокольный, с кадастровым номером *, в <адрес>, согласно которому стоимость объекта составляет 888000 руб., помещение поступает в общую долевую собственность покупателей по 1/4 доли (л.д.35-38).

На основании заявления С., Дьячковой Е.Г., Ежовой И.А., Зусман В.А., Крикун О.М. от * года (л.д. 32-34) произведена государственная регистрация права собственности ответчиков на нежилое помещение, общей площадью 423,4 кв. м., в цокольном этаже <адрес>. Управлением Росреестра по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним * года сделаны записи регистрации *, *, * года выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д. 15).

Истец заявил требование о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером *, общей площадью 423,4 кв.м., в <адрес> и истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данная правовая позиция нашла свое отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2016 года N 5-КГ15-207.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следовательно, если помещения цокольного этажа жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) обязанность по доказыванию того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Судом установлено и стороной истца не оспорено, что Филиалом «Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости» СОГП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости * года выполнен технический паспорт на спорный объект недвижимости, из экспликации к поэтажному плану жилого дома и плана подвала видно, что подвал состоит из отдельных нежилых помещений №* (всего 20 помещений), площадью 442 кв.м в Литере А. (л.д. 104-109).

Из акта приемки от * года усматривается, что предъявленный к приемке законченный строительством, объект капитального строительства, пятиэтажный жилой дом, расположенный в <адрес> выполнен в соответствии с проектной документацией, всем требованиям соответствует (л.д.110-116).

* года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области спорное нежилое помещение, общей площадью 423,4 кв.м., расположенное на цокольном этаже в <адрес> поставлено на кадастровый учет недвижимости, с присвоением кадастрового номера * (л.д.84).

Из кадастрового паспорта, плана расположения указанного помещения от * года видно, что подвал состоит из отдельных нежилых помещений №* (всего 20 помещений), площадью 423,4 кв.м в Лит. А. (цокольный этаж) (л.д. 84 об.).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному * года ОМС «Комитет по архитектуре и градостроительству города Каменска-Уральского» площадь подвала составляет 442 кв.м. (л.д.81).

Таким образом, судом установлено, что спорное нежилое помещение изначально предусмотрено не как общее имущество, а как самостоятельное помещение нежилого назначения, что подтверждается Приложением * к инвестиционному договору от * года, где имеется характеристика цокольного этажа с отдельными нежилыми помещениями (л.д.78), техническим паспортом БТИ от * года (л.д.104-109), поэтажным планом цокольного этажа БТИ от * года (л.д.45), разрешением на строительство (л.д.82), разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от * года (л.д.14), кадастровым паспортом от * года (л.д.84, 84 об.).

Спорное нежилое помещение располагается на цокольном этаже и предназначено под офисы, при этом данных о том, что помещение использовалось в качестве общего имущества - не имеется, имеет самостоятельное назначение. Нежилое помещение в установленном порядке поставлено на кадастровый учет * года (л.д.84) на основании технического плана (л.д. 84, 84 об.).

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, а также, что право собственности у первого собственника ООО ПКФ «*», второго собственника С. никем не оспорено, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований полагать, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем права собственников жилого дома действиями ответчика не нарушены. Доказательств, подтверждающих, что спорное нежилое помещение использовалось в качестве общего имущества домовладельцев, в деле не имеется, и истцом не представлено.

Доводы стороны истца о том, что данное имущество является общим имуществом дома, поскольку в нем находятся общие коммуникации, являются ошибочными.

При этом суд принимает во внимание Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", согласно которым в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Из чего суд приходит к выводу о том, что такие коммуникации могут располагаться в помещениях с самостоятельным назначением.

Размещение помещений в цокольном этаже и нахождение в нем коммуникаций систем отопления, канализации, стояков горячего и холодного водоснабжения, запорной арматуры, само по себе не относит помещения к общему имуществу собственников помещения многоквартирного дома, поскольку помещения с 2011 года имели назначения для офисов, и не использовались исключительно в целях обслуживания дома.

Кроме того, судом установлено, что управляющая компания неоднократно взыскивало задолженность с собственников спорного нежилого помещения за разные периоды пользования. Так, решением Красногорского районного суда от * года, вступившим в законную силу * года удовлетворены частично требования ООО «*» к С. о взыскании задолженности по оплате за содержание общего имущества МКД за период с * года по * года в сумме 173 851 руб. 86 коп. (л.д.119-120).

Решением Красногорского районного суда от * года, вступившим в законную силу * года, удовлетворены требования ООО «Управляющая компания жилищно-строительных кооперативов» к Дьячковой Е.Г., Ежовой И.А., Зусман В.А., Крикун О.М. о взыскании задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт в сумме 4271 руб. 56 коп., по оплате за содержание общего имущества МКД за период с * года по * года в сумме 10566 руб. 38 коп., возложении обязанности передать представителю ООО «*» ключи от входа в цокольный этаж, расположенный в доме <адрес> в течение недели с момента вынесения решения (л.д.117-118). Решением суда установлено, что в цокольном этаже находятся коммуникации, которые относятся к общему имуществу МКД, и которые обслуживает истец.

В связи с чем, довод представителя истца в суде о том, что доступа в спорное нежилое помещение у истца, управляющей компании - нет, является ошибочным.

При таких обстоятельствах, суд находит требования Голикова Г.И. к Дьячковой Е.Г., Ежовой И.А., Зусман В.А., Крикун О.М. о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения незаконными и необоснованными, следовательно, неподлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Голикова Г.И. к Дьячковой Е.Г., Ежовой И.А., Зусман В.А., Крикун О.М. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Красногорский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 13 августа 2018 г.

Председательствующий: С.Л.Мартынюк