Решение по делу № 2-5740/2015 ~ М-4731/2015 от 21.08.2015

Дело № 2-5740/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2015 года

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Дорошенко О.Л.

при секретаре Власовой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Попову В. В., Поповой И. А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Попову В.В. и Поповой И.А. кредитор ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок <данные изъяты> месяцев под <данные изъяты> годовых для приобретения квартиры, состоящей из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Кредит в сумме <данные изъяты> руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Попова В.В., что подтверждается платежным поручением №.

Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по кредитному договору явилось ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», права которого как залогодержателя в соответствии с положениями ст. 13, 14 Закона об ипотеке удостоверены закладной, оформленной кредитором и выданной ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира, явившаяся предметом ипотеки, была оценена в размере <данные изъяты> руб., согласно заключению независимого оценщика ООО «Оценка-Экспертиза».

Законным владельцем закладной является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной и записи, произведенной в ней.

В соответствии с п.2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года платежи по возврату суммы кредита и процентов, в нарушение кредитного договора и условий закладной, заемщиками не производятся.

Письмом в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение добровольно в досудебном порядке расторгнуть договор. До настоящего времени указанное требование ответчиками исполнено не было, поэтому на основании ст. 334 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», условий п.7.1. закладной и п.4.4.3. кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просит суд:

- расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., из которых – <данные изъяты> руб. – остаток неисполненных обязательств по кредиту, <данные изъяты> руб. – сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, <данные изъяты> руб. – начисленные пени;

- взыскать солидарно с ответчиков в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по ставке <данные изъяты> годовых, начисляемых на остаток суммы кредита (ссудную задолженность), начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения в законную силу;

- обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес> (запись о регистрации права собственности в ЕГРП №), принадлежащую на праве общей долевой собственности Попову В.В. и Поповой И.А., определив начальную продажную цену подлежащего реализации с публичных торгов заложенного имущества – <данные изъяты> руб.;

- взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины по делу в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Шелухин М.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений, пояснив, что ответчики не выполняют свои обязательства по погашению кредита, что является основанием для расторжения договора и обращения взыскания на заложенное имущество.

Ответчики Попов В.В., Попова И.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения стороны истца, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (ч.1, 2 ст. 809 ГК РФ).

В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Указанное положение Федерального закона предусмотрено пунктом 1.6 Кредитного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между кредитором ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и солидарными заемщиками Поповым В.В. и Поповой И.А. был заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставил ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок <данные изъяты> месяцев под <данные изъяты> годовых для приобретения в общую долевую собственность заемщиками квартиры состоящей из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека указанной квартиры в силу закона (ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке», п.1.4.1 договора займа).

Факт предоставления заемщикам Поповым В.В. кредита подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по кредитному договору явилось ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», права которого как залогодержателя в соответствии с положениями ст. 13, 14 Закона об ипотеке удостоверены закладной, оформленной заемщиком и выданной ДД.ММ.ГГГГ

С ДД.ММ.ГГГГ законным владельцем закладной является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ и записи, произведенной в ней.

В соответствии с п.2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно п.п. 3.1, 3.2, 3.3. кредитного договора заемщики обязались возвратить заем и уплатить проценты из расчета процентной ставки в размере <данные изъяты> % годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом, уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно.

Вместе с тем, из предоставленного истцом расчета задолженности следует, что заемщики с ДД.ММ.ГГГГ года не исполняют надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату кредита и начисленных процентов, не производя аннуитентные платежи, согласно графику.

В связи с просрочкой оплаты заемщиками очередного ежемесячного платежа по договору займа более чем на 30 календарных дней, владелец закладной на основании п.4.4.1 договора предъявил заемщикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, а также направил предложение о добровольном расторжении договора. До настоящего времени требование заемщиками не исполнено.

Согласно предоставленному истцом расчету, размер задолженности заемщиков по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет: <данные изъяты> руб., из которых: <данные изъяты> руб. – остаток неисполненных обязательств по кредиту, <данные изъяты> руб. – сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, <данные изъяты> руб. – начисленные пени.

При этом, размер пени истцом самостоятельно снижен до указанного в иске размера, что действующему законодательству не противоречит и прав ответчиков не нарушает.

Указанный размер задолженности соответствует условиям договора, расчет проверен судом, от ответчиков обоснованных возражений относительно расчетов не поступило.

Кроме того, в силу п. 3.2 кредитного договора, п.2 ст. 809 ГК РФ на остаток суммы кредита (ссудную задолженность) с ДД.ММ.ГГГГ и по день возврата займа включительно продолжают начисляться проценты в размере <данные изъяты> годовых, установленные кредитным договором.

В связи с неисполнением заемщиками условий кредитного договора, в том числе просрочкой оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (п.п. 4.4.3 договора займа, п.7.1 закладной, п.1 ст. 50, ст. 51 Закона об ипотеке, ст. 348 ГК РФ).

Сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, период просрочки составляет более 3-х месяцев, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества.

Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для досрочного взыскания задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество.

Согласно материалов дела, предмет ипотеки – квартира, расположенная по адресу: <адрес> (запись о регистрации права собственности в ЕГРП №), принадлежит на праве общей долевой собственности Попову В.В. и Поповой И.А.

При определении начальной продажной цены подлежащего реализации с публичных торгов заложенного имущества, суд приходит к следующему.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд в решении определяет, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из указанной нормы следует, что если начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, то она равна согласованной стоимости.

Из содержания искового заявления следует, что АО "АИЖК" просило определить начальную продажную стоимость предмета залога при решении вопроса об обращении на него взыскания в размере <данные изъяты> рублей, при этом ссылалось на закладную и отчет о рыночной стоимости квартиры, также представленных суду.

Между тем, в данном рассматриваемом случае нормы ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающие обязательность снижения рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком, до восьмидесяти процентов, при определении начальной продажной цены, неприменимы, поскольку такая стоимость согласована сторонами при оформлении закладной.

Так, соглашением между залогодателями и залогодержателем в закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ, согласована денежная оценка предмета ипотеки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб на основании отчета специалиста ООО «Оценка-Экспертиза», что подтверждается ее содержанием.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об иной стоимости предмета залога, отличной от имеющихся в закладной, суду на день рассмотрения дела сторонами не представлено. Спора об оценке предмета залога в суде не возникло.

При таком положении, устанавливая начальную продажную стоимость заложенной квартиры, суд, руководствуясь положениями вышеприведенной нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и, исходя из материалов дела, приходит к выводу о том, что начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в размере <данные изъяты> рублей, согласованной сторонами в закладной на основании отчета о рыночной стоимости заложенной квартиры.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию уплаченная по делу госпошлина в размере <данные изъяты> руб., т.е. по <данные изъяты> руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный с Поповым В. В., Поповой И. А..

Взыскать солидарно с Попова В. В., Поповой И. А. в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Взыскать солидарно с Попова В. В., Поповой И. А. в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по ставке <данные изъяты> % годовых, начисляемых на остаток суммы кредита (ссудную задолженность), начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения в законную силу.

В целях удовлетворения требований по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное имущество – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, определив начальную продажную цену подлежащего реализации с публичных торгов заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с Попова В. В., Поповой И. А. в пользу АО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины по <данные изъяты> руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский облсуд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца.

Судья:                             Дорошенко О.Л.