Решение по делу № 2-4208/2016 ~ М-2818/2016 от 21.04.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

<адрес> 28 сентября 2016 г.

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Лебедева Д.И.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Обществу
с ограниченной ответственностью «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения и приминении последствий недействительности сделки,

Установил:

Истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России»
(далее – ПАО «Сбербанк России») обратился в суд с иском к ответчикам - Обществу с ограниченной ответственностью «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – ООО «Техинвест»
в лице конкурсного управляющего ФИО5) и ФИО2, указывая в обоснование иска о том, что между ФИО2
и ООО «Техинвест» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. ПАО Сбербанк считает указанный договор недействительным по следующим основаниям. Между Банком и Техинвестом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №. Обязательства
по договору обеспечены, в том числе, залогом имущества заемщика. В состав заложенного имущества входит квартиру, расположенная по адресу: <адрес> (договор залога
№ от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об обременениях
в пользу Банка внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (копия договора залога №
от ДД.ММ.ГГГГ с отметками о государственной регистрации обременения прилагается). Впоследствии Арбиатражным судом <адрес> возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) Техинвеста –
дело № А41-78652/2014. Решением Арбитражного суда <адрес>
от ДД.ММ.ГГГГ Техинвест признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. Банк обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов задолженности должника по кредитным сделкам, как обеспеченной залогом. Определением от ДД.ММ.ГГГГ требования банка признаны обоснованными, и включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом, в том числе, спорной квартиры. В ходе процедуры конкурсного производства банку стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ между Техинвестом и ФИО2 заключена сделка, направленная
на отчуждение спорной квартиры. Кроме того, Банк узнал о судебном споре
о признании права собственности ФИО2 на спорную квартиру. Решением Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № иск ФИО2 удовлетворен (в настоящее время обжалуется в апелляционном порядке). В ЕГРП внесена запись о переходе права собственности на квартиру, на дату обращения с настоящим иском
в качестве собственника в ЕГРП указана ФИО2 (запись
о регистрации права собственности №
от ДД.ММ.ГГГГ. По мнению банка, предварительный договор
от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, поскольку
не соответствует требованиям закона. Условия договора залога
№ содержат обязательство залогодателя
не распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя (п. 3.1.2 договора). В нарушение указанного условия договора залога Техинвестом и ФИО2 заключена сделка, направленная на отчуждение имущества, обремененного залогом банка. Залог в пользу банка на момент заключения предварительного договора уже был зарегистрирован в ЕГРП (запись об обременении внесена ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ). Вместе с тем, предварительный договор между ФИО2 и Техинвестом заключен без письменного согласия Банка. Банк своего согласия на заключение каких-либо сделок по отчуждению заложенного имущества не давал. По мнению Банка, Техинвест злоупотребил своими правами, заключив с ФИО2 предварительный договор
в нарушение требований закона и условий договора залога. На момент заключения оспариваемой сделки ФИО2 должно было быть известно об обременении банка, поскольку на момент заключения сделки запись об обременении была внесена в ЕГРП (запись об обременении внесена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ). Сведения, содержащиеся в ЕГРП, носят открытый характер, и не могли быть неизвестны покупателю. Ответчик ФИО2, как потенциальный покупатель,
не проявила должные заботу и осмотрительность, не проверила наличие обременения в отношении спорной квартиры. Кредитное обязательство, исполнение которого обеспечено залогом спорной квартирой, не исполнено (расчет задолженности прилагается). Таким образом, заключение предварительного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ повлекло существенное нарушение прав банка, как залогодержателя. Принимая
во внимание неправомерность действий залогодателя – продавца, выразившихся в заключении без согласия Банка сделки, направленной на отчуждение предмета залога, считает указанную сделку подлежащей признанию недействительной.

На основании изложенного, истец - ПАО «Сбербанк России» просил суд признать недействительным предварительный договор купли – продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Техинвест» и ФИО2, и применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи о государственной регистрации перехода права собственности 50-50/001-50/061/005/2015-7169/2 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3-4).

В судебном заседании представитель истца - ПАО «Сбербанк России»
по доверенности (л.д. 99-101) – ФИО6 иск поддержала, и просила удовлетворить иск по изложенным в исковом заявлении доводам, а также
по доводам представленных в дело письменных пояснений (л.д. 102-103),
в числе которых пояснила, что доводы ответчика не имеют правового значения для рассмотрения данного спора. Ссылка ответчика на ст. 352 ГК РФ неправомерна. Недобросовестное поведение продавца и неосмотрительность покупателя не могут являться основанием для прекращения права залога банка. Ответчик как потенциальный покупатель не проявила должные заботу
и осмотрительность, не проверила наличие обременения в отношении спорной квартиры, обратное материалами дела не доказано. Довод ответчика о внесении записи об обременении в пользу банка только ДД.ММ.ГГГГ также не имеет правового значения для рассмотрения данного спора. Сведения об обременении квартиры залогом банка на момент заключения предварительного договора содержались в ЕГРП, и должны были быть известны ответчику. Запись
об обременении не могла быть внесена ранее государственной регистрации права собственности на указанный объект, до регистрации права собственности запись об обременении квартиры подлежала отражению в другом разделе ЕГРП. Также обращала внимание суда на то, что аналогичные доводы ответчика уже были предметом рассмотрения иного спора с участием тех же лиц – дело
по иску ФИО2 о признании права собственности на спорную квартиру, прекращении права залога банка на нее (дело №), решением от ДД.ММ.ГГГГ по которому в иске отказано.

Ответчик ФИО2 иск не признала, и просила отказать
в удовлетворении иска, поддерживала мнение своего представителя.

Ее представитель по доверенности (л.д. 75; 76) – ФИО7 просил оставить иск ПАО «Сбербанк России» без удовлетворения по доводам представленных ранее письменных возражений на исковое заявление
(л.д. 69-71), в числе которых пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ООО «Техинвест» заключили предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>,
<адрес>. В этот же день ФИО2 оплатила полную стоимость указанной квартиры в размере 2799393 рубля 26 копеек. Фактически квартира была передана во владение ответчика с момента оплаты стоимости квартиры, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем ФИО2 оплатила работы по отделке квартиры на сумму 472300 рублей, а с апреля 2015 года проживает в ней, и зарегистрирована в ней также по месту жительства. Право собственности на квартиру ООО «Техинвест» зарегистрировало ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом). В ходе рассмотрения гражданского дела
№ ответчику стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Техинвест» и ОАО «Сбербанк России» заключен договор залога имущественных прав, в соответствии с которым права на квартиру были заложены в обеспечение невозобновляемой кредитной линии ООО «Техинвест». Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. При приобретении спорной квартиры ФИО2
не знала, и не могла знать о том, что приобретаемое имущество обременено залогом, поскольку представитель ООО «Техинвест» при заключении договора скрыл от покупателя информацию о залоге, а из п. 7.1 предварительного договора купли – продажи следовало, что до заключения договора купли – продажи квартиры свободна от любых прав третьих лиц. Кроме того, запись ЕГРП о залоге спорной квартиры Банку появилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, тогда как предварительный договора купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2, проявляя должную осмотрительность, регулярно получала выписки ЕГРП в отношении спорного имущества. В выписках
из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ записи о наличии каких – либо обременений, в том числе о залоге, отсутствовали. С учетом того,
что стороны сделки родственниками или аффилированными лицами
не являются, расчет по договору и передача имущества были совершены, цена продаваемого имущества заниженной не является, на момент приобретения спорного помещения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали какие-либо сведения об ипотеке (залоге), основания для признания действий ответчика недобросовестными отсутствуют. На основании изложенного просил отказать в иске.

Ответчик - ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 в судебное заседание своего представителя не направил,
о времени и месте был извещен надлежащим образом (л.д. 106). О причинах неявки суду не сообщил, возражений по иску не представил.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Балашихинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание своих представителей не направили, извещены о времени и месте надлежащим образом (л.д. 104; 105). О причинах неявки суду не сообщили, возражений
по иску не представили.

Учитывая мнение представителя истца, ответчика и его представителя, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителя ответчика - ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных, и не сообщивших о причинах неявки в судебное заседание.

Выслушав мнение представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом
или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров
и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие иных действий граждан
и юридических лиц.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права,
и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан
и юридических лиц, направленные на установление, изменение
или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений ст.ст. 154, 158, 160, 161, 164 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание
и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование
о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права
или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование
о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес
в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе,
если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Как установлено ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны
с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая
из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе
или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если
из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исходя из положений ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор
по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право
в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления
у залогодержателя).

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Статьей 346 ГК РФ установлено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором
и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии
с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное
не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 347 ГК РФ с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе
из владения залогодателя. В случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать
от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений
его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух
или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются
по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения – как это предусмотрено
ч. 1 ст. 422 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно положениям, предусмотренным ст. 425, п. п. 1 и 2 ст. 434,
550 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон
с момента его заключения. Если стороны договорились заключить договор
в определенной форме, он считается заключенным после придания
ему условленной формы. Договор продажи недвижимости заключается
в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как установлено ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая,
когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать
в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон, ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно ст. 37 названного Федерального закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Исходя из положений ст. 39 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ
при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке,
с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки
об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства
и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать
те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно материалам дела.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель)
и ООО «Техинвест» (залогодатель) заключили Договор залога имущественных прав № (далее – Договор залога), в соответствии
с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие залогодателю на основании Договора долевого участия в строительстве
№ АР-1-К6/2012 от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве корпуса
№ (шесть) 4-х секционного 25-ти этажного жилого дома на 374 квартиры
по адресу: 143900, <адрес>, севернее <адрес>, заключенному между залогодателем и контрагентом ООО «Гранель Девелопмент», с учетом всех приложений и дополнений, в том числе следующие имущественные права: право (требование) на получение
в собственность квартир общей площадью 2782,76 кв.м., указанных
в Приложении №, расположенных по адресу: 143900, <адрес>,
<адрес>, севернее <адрес>, корпус 6, в том числе, в случае регистрации права собственности контрагента на указанные объекты недвижимости. Договор имеет отметки о регистрации в установленном законом порядке
(л.д. 6-12; 30-37).

В приложении № к указанному выше Договору залога – перечне квартир для передачи в залог в стоящемся жилом доме по адресу: <адрес>, севернее <адрес>, корпус 6, указана <адрес> площадью 38,84 кв.м.
(л.д. 13-14; 37 оборот-38).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (покупатель) и Общество
с ограниченной ответственностью «Техинвест» (продавец) (далее – ООО «Техинвест) заключили Предварительный договор № ПДКП-АР-К6-248 купли-продажи квартиры (далее – Предварительный договор). В соответствии
с п. 1.1. Договора, его предметом является определение условий, на которых между Покупателем и Продавцом будет заключен договор купли-продажи однокомнатной <адрес> общей площадью 38,84 кв.м., включая летние помещения 4,21 кв.м., расположенной на 19-ом этаже в жилом доме по адресу: <адрес> (Строительный адрес: <адрес>, севернее <адрес>, корпус 6). Цена Договора составляет 2799393 рублей (п. 1.3 Договора) (л.д. 15-16; 39-40).

Указанная сумма была оплачена ФИО2 в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Техинвест» (л.д. 85) и уведомлением
ОАО «Сбербанк России» «О подтверждении перечисления денежных средств» (л.д. 86).

В дальнейшем ответчик произвела в квартире ремонтные работы,
что подтверждено представленными в дело письменными материалами
(л.д. 87-92), оплачивает жилое помещение и коммунальные услуги,
что подтверждено платежными документами, и квитанциями об их оплате
(л.д. 93-97).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-78652/14 ООО «Техинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО1
(л.д. 18; 43).

Определением о включении в реестр требований кредиторов Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу
№ А41-78652/14 требования ОАО «Сбербанк России» к ООО «Техинвест» признаны обоснованными, и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования ОАО «Сбербанк России» как обеспеченные залогом объектов недвижимости, в отношении которых ипотека в пользу банка зарегистрирована на основании, в том числе, Договора залога
№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20; 44-45).

В дело представлены сведения о задолженности ООО «Техинвест»
(л.д. 21; 22; 46; 47).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № усматривается, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>,
<адрес>, находится в собственности ФИО2, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ №. Также ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки
№ в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ
№ (л.д. 17; 41-42).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, квартира, расположенная по адресу: <адрес>,
<адрес>, находится в собственности ФИО2, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ №. Также ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки
№ в пользу ОАО «Сбербанк России» на основании договора залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ
№ (л.д. 98).

В дело также представлено уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений в отношении указанной квартиры (л.д. 72).

Заочным решением Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № частично удовлетворен иск ФИО2 к конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Техинвест»
о признании права собственности на жилое помещение, и обязании государственной регистрации права собственности. За ФИО2 признано право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, включая летние помещения площадью 4, 21 кв.м.. Право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Техинвест» на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, включая летние помещения площадью 4, 21 кв.м. – прекращено.
В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Определением Балашихинского городского суда <адрес>
от ДД.ММ.ГГГГ названное выше заочное решение Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № отменено, рассмотрение по существу гражданского дела возобновлено (л.д. 62-63).

Решением Балашихинского городского суда <адрес>
по гражданскому делу № (до отмены заочного решения гражданское дело №) от ДД.ММ.ГГГГ отказано
в удовлетворении исковых требований ФИО2
к Обществу с ограниченной ответственностью «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании отсутствующим права залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 34,6 кв.м., зарегистрированного в пользу банка ОАО «Сбербанк России», и признании
за ФИО2 права собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 34,6 кв.. Право собственности ФИО2 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированное
ДД.ММ.ГГГГ за №, - прекращено
(л.д. 64-66).

Названное решение суда обжаловано в апелляционном порядке, ко дню судебного заседания в законную силу не вступило.

Исходя из предмета и оснований заявленного иска, суд приходит к выводу о том, что представленные в дело копии заочного решения Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № (л.д. 23-25; 48-50) не имеют значения для рассмотрения
и разрешения данного гражданского дела по существу.

Иных доказательств не представлено.

Представленные по делу доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, а в их совокупности и взаимной связи достаточными для разрешения гражданского дела.

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства,
суд считает установленными следующие фактические обстоятельства гражданского дела.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Техинвест» и ФИО2 заключили Предварительный договор, по которому обязались в будущем заключить договор купли-продажи <адрес>, расположенной в жилом доме
№ по <адрес>, общей площадью
38,84 кв.м., включая летние помещения 4,21 кв.м..

Вместе с этим установлено, что названная квартира является предметом Договора залога, заключенного ООО «Техинвест» (залогодатель)
и ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) ДД.ММ.ГГГГ, то есть
до заключения ответчиками названного Предварительного договора.

Доказательств того, что залогодержатель был согласен на отчуждение названной квартиры залогодателем, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах следует, что ООО «Техинвест», заключив Предварительный договор, совершило данную сделку в нарушение требований
п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, так как не имело
на то согласия залогодержателя – ОАО «Сбербанк России».

Вопреки доводам ответчика, оснований полагать, что залог прекращен
в силу п.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, не имеется, поскольку суду не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных ст. 25 названного выше Федерального закона.

Иные доводы ответчика не имеют значения для рассмотрения
и разрешения по существу данного гражданского дела.

При таких обстоятельствах, заявленное ПАО «Сбербанк России» исковое требование о признании недействительным предварительного договора купли – продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Техинвест»
и ФИО2, является обоснованным, и подлежит удовлетворению.

Исходя из фактических обстоятельств, установленных по делу,
и принимая во внимание, что цена Предварительного договора в размере 2799393 рубля оплачена ФИО2 в указанном размере
ООО «Техинвест», при этом право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО2 на основании заочного решения суда, отмененного
в установленном законом порядке, суд считает возможным применить последствия недействительности сделки: прекратить запись о регистрации права собственности за ФИО2, и взыскать с ООО «Техинвест» в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по Предварительному договору.

Таким образом, иск ПАО «Сбербанк России» к ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО2
о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения и приминении последствий недействительности сделки является обоснованным, и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Обществу
с ограниченной ответственностью «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения и приминении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор № ПДКП-АР-К6-1248 купли – продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ Обществом
с ограниченной ответственностью «Техинвест» и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить запись
о регистрации права собственности за ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскать
с Общества с ограниченной ответственностью «Техинвест» в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные
по предварительному договору № ПДКП-АР-К6-1248 купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2799393 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке
в Московский областной суд через Балашихинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Лебедев

Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья Д.И. Лебедев