Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2637/2012 ~ М-2236/2012 от 15.05.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 июля 2012 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя

в составе:

председательствующей Масловой И.Н.

при секретаре Сафарове И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению Чемянова С.Г., заинтересованные лица – комитет градостроительства администрации г. Ставрополя, администрация г. Ставрополя о признании действий (бездействия) незаконными,

У С Т А Н О В И Л:

Чемянов С.Г. обратился в суд с заявлением, в котором просит:

- признать отказ заместителя главы администрации <адрес обезличен> (руководителя комитета градостроительства администрации <адрес обезличен>) в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов для принятия решения о предоставлении разрешения на изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство, от <дата обезличена> <номер обезличен>, а именно, об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым <номер обезличен> общей площадью 1.226 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 190 с «для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно-исследовательская лаборатория с офисом) на «под многоквартирным жилым домом» - незаконным,

- обязать администрацию <адрес обезличен> изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым <номер обезличен>, общей площадью 1 226,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 190 с «для про продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно-исследовательская лаборатория с офисом) на «под многоквартирным жилым домом».

В обоснование требований заявитель указал, что ему на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства 19 % готовности, инвентарный <номер обезличен>, литер «А», этажность 1 (свидетельство от 17.11.2011 <номер обезличен>-АЗ 672087). Указанный объект незавершенного строительства, расположен на земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 1.226 кв.м с кадастровым <номер обезличен> (договор аренды земельного участка от 29.04,2011 <номер обезличен> в редакции дополнительного соглашения от <дата обезличена>). Разрешенный вид использования земельного участка для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно-исследовательская лаборатория с офисом). В марте 2012 он обратился в комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлением на изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство. Уведомлением от 12.05.2012 <номер обезличен> администрацией города Ставрополя ему отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым <номер обезличен> площадью 1.226 кв.м и незавершенного строительством объекта по <адрес обезличен> в квартале 190 с «для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно-исследовательская лаборатория с офисом)» на «под многоквартирным жилым домом». В обоснование отказа администрации города Ставрополя ссылается на пункты 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что ранее спорный земельный участок предоставлялся без проведения аукциона, в связи с чем, изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство не допустимо.

Считает указанный отказ администрации города Ставрополя незаконным и необоснованным, нарушающим его законные права и интересы.

В судебное заседание Чемянов С.Г. не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя.

Представитель заявителя по доверенности в судебном заседании заявление поддержала, просила суд его удовлетворить.

Представитель администрации г. Ставрополя по доверенности возражал против удовлетворения заявление. В обоснование возражений указал, что согласно статья 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 5.15. Регламента подготовки документов в области градостроительства и землепользования (утв. постановлением администрации города Ставрополя от 10.09.2009 <номер обезличен>), в предоставлении муниципальной услуги может быть отказано в случаях, установленных Регламентом. Администрация города Ставрополя, считает, что отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является законным, поскольку ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки для строительства предоставляются в порядке, предусмотренном статьями 30-32 ЗК РФ с предварительным согласованием места размещения объекта или без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением установленных Земельным кодексом случаев, осуществляется на аукционах. В случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета. В случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта торги не проводятся, т.е. участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях. В случае, если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной и в соответствии со статьей 170 ГК РФ признается ничтожной. Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида "для строительства" (предоставляемых без торгов) на другой вид "для жилищного строительства" (предоставляемых на торгах) путем изменения условий договора аренды указанных земельных участков является, по сути, коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает. Данная позиция согласуется с разъяснениями Министерства экономического развития РФ.

Представитель комитета градостроительства администрации г. Ставрополя по доверенности поддержала возражения представителя администрации г. Ставрополя, просила суд отказать в удовлетворении заявления.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, обозрев материалы, представленные представителем заявителя, суд приходит к следующему выводу.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ст.56 ГПК РФ).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст.ст.59, 60 ГПК РФ).

Гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.

К решениям, действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского производства, согласно ст. 255 ГПК РФ, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействия), в результате которых:

- нарушены права и свободы гражданина;

- созданы препятствия к осуществлению гражданином своих прав и свобод;

- на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Судом установлено, что 20.07.2010 постановлением администрации г. Ставрополя СК <номер обезличен> ООО «Интерстрой» предоставлен в аренду на новый срок 3 года земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1226 кв.м. для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно-исследовательская лаборатория с офисом) по <адрес обезличен> в квартале 190 из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания (л.д. 13).

29.04.2011 между КУМИ города Ставрополя и ООО «Интерстрой», заключен договор <номер обезличен> в аренду земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя, по условиям которого, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <номер обезличен> расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 190, для продолжения строительства нежилого здания «Литер «А» - научно – исследовательская лаборатория с офисом), на срок с 20.07.2010 по 19.07.2013.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет.

09.06.2011 между ООО «Интерстрой» и Юстовым А.П. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ООО «Интерстрой» обязалось передать Юстову А.П. в собственность незавершенный строительством объект – 19 % готовности, литер А, инвентарный номер <номер обезличен>, назначение: нежилое здание, кадастровый номер <номер обезличен> по адресу <адрес обезличен>.

Право собственности Юстова А.П. на объект недвижимости подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <номер обезличен> <номер обезличен>, которое впоследствии погашено в связи с продажей имущества по договору купли продажи от 01.11.2011, заключенному между Юстовым А.П. и Чемяновым С.Г.

Чемянову С.Г. на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект -19% готовности, назначение: нежилое здание, общая площадь застройки степень готовности 19,0%, Литер А, этажность 1, по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2011г. <номер обезличен>

Между Юстовым А.П. и Чемянова С.Г. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 29.04.2011 <номер обезличен>, по условиям которого арендатор на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 17.11.2011 <номер обезличен>, запись регистрации в ЕГРП <номер обезличен>), безвозмездно передает, а третье лицо принимает на себя права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя от 29.04.2011 <номер обезличен>, предоставленного для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно-исследовательская лаборатория с офисом), заключенного сроком на 3 года до 19.07.2013, заключенного между Арендатором и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, являющимся в Договоре аренды Арендодателем (в редакции соглашения от 20.09.2011).

В результате перенайма происходит замена Арендатора в обязательстве на срок до 19.07.2013 возникшем из Договора аренды. Объектом Договора аренды является земельный участок с кадастровым <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> в квартале 190, разрешенное использование - «для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» научно-исследовательская лаборатория с офисом)», площадью 1 226,00 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов.

На момент заключения настоящего соглашения Арендатором переданы, а Третьим лицом приняты все документы, удостоверяющие права Арендатора по отношению к объекту Договора аренды. Обязанность Третьего лица по оплате арендной платы за земельный участок наступает с момента регистрации договора купли-продажи недвижимости. Арендатор обязуется предоставить в КУМИ города Ставрополя один экземпляр зарегистрированного в Управлении Росреестра по СК соглашения. Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по СК 24.02.2012г.

Чемянов С.Г. обратился в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка с - для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно – исследовательская лаборатория с офисом) на - под многоквартирным жилым домом.

Уведомлением от 12.05.2012 <номер обезличен> ему отказано в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов для принятия решения о предоставлении разрешения на изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство со ссылкой на необходимость проведения аукциона для предоставления земельного участка под строительство жилого дома.

Вместе с тем, согласно п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.21 ст.2 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенного ФЗ РФ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 12.12.2011 №427-ФЗ, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Представитель администрации г.Ставрополя в судебном заседании подтвердила, что земельный участок по <адрес обезличен> в г.Ставрополе администрация г.Ставрополя на аукцион выставлять не планирует.

Земельный участок по <адрес обезличен> в г.Ставрополе не может быть предоставлен другому лицу, поскольку на нем расположен принадлежащий заявителю на праве собственности объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, следовательно, проведение аукциона на этот земельный участок исключено.

Статьёй 7 Земельного кодекса РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в том числе, земли населенных пунктов, и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно ч.2 ст.37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч.3 ст.37 Градостроительного кодекса РФ).

В силу п.3 ст.4 Федерального закона РФ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных п.5 настоящей части и ст.4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Минэкономразвития РФ в письме от 15.02.2010 № <адрес обезличен> «По вопросу разъяснения норм земельного законодательства» указало, что в случае, если в пределах границ соответствующей территориальной зоны приняты документы территориального планирования, то согласно ч.3 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки п.8 ст.1. ч.3 ст.37 Гр. кодекса РФ).

В соответствии с ч.1 ст.35 Правил землепользования и застройки <адрес обезличен> правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства вправе по своему усмотрению выбирать и изменять основной вид (виды) разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, определенный градостроительным регламентом в пределах установленной территориальной зоны, путем подачи в уполномоченный орган уведомления о выборе или изменении основного вида (видов) разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, из состава установленных градостроительным планом земельного участка, при условии соблюдения требований технических регламентов.

Следовательно, ссылка администрации <адрес обезличен> на несоблюдение требований ст.30.1 Земельного кодекса РФ по проведению аукциона как основание отказа не может быть признана состоятельной.

Оспариваемый отказ в изменении разрешенного вида использования земельного участка по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> «для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно – исследовательская лаборатория с офисом0» на - «под многоквартирным жилым домом» принят в нарушение указанных норм.

Частью 2 ст.47 Правил землепользования и застройки <адрес обезличен> к основным видам разрешенного использования земельных участков зоны ОД-3 отнесены в том числе: объекты торгового назначения как отдельно стоящие, так и встроенно-пристроенные в жилые здания; гаражи индивидуального автотранспорта; жилые многоквартирные дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> предполагается в полном соответствии с градостроительными и санитарно-эпидемиологическими нормами. При этом, изменение вида разрешенного использования земельного участка относится к компетенции администрации <адрес обезличен>.

С учетом положений п.5 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, с п.21 ст.2 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельного участка по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> с имеющимся на нем объектом незавершенного строительства, принадлежащим на праве собственности заявителю Чемянову С.Г., иным лицам, в том числе по итогам аукциона, исключено.

Выбранный правообладателем земельного участка по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> Чемяновым С.Г. вид разрешенного использования земельного участка «под многоквартирным жилым домом» в зоне застройки ОД-3 соответствует положениям ч.2 ст.47 Правил землепользования и застройки <адрес обезличен>, согласно которым в этой зоне застройки разрешены виды использования земельных участков в том числе под жилые дома, гаражи, объекты торгового назначения.

Оспариваемый отказ в изменении разрешенного вида использования земельного участка по <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, по мнению суда, нарушает права заявителя Чемянова С.Г., поскольку препятствует ему в продолжении строительства объекта недвижимости.

Исходя из положений ч.1 ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В п. 28 Постановления Пленума от 10.02.2009г. <номер обезличен> «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», указано, что исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, ели установит, что оспариваемые решение, действие (бездействие) нарушают права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному акту правовому акту.

При таких обстоятельствах суд признает заявление Чемянова С.Г. обоснованным.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 254-258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление Чемянова С.Г. – удовлетворить.

Признать отказ заместителя главы администрации <адрес обезличен> (руководителя комитета градостроительства администрации <адрес обезличен>) в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов для принятия решения о предоставлении разрешения на изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство, от <дата обезличена> <номер обезличен>, а именно: об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым <номер обезличен> общей площадью 1 226,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 190 с «для продолжения строительства нежилого здания (литер «А» - научно-исследовательская лаборатория с офисом) на «под многоквартирным жилым домом» - незаконным.

Обязать администрацию города Ставрополя устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод Чемянова С.Г..

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Н.Маслова

Мотивированное решение составлено <дата обезличена>.