Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1831/2018 ~ М-240/2018 от 15.01.2018

Дело № 2-1831/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    г. Благовещенск                                                                             21 марта 2018 года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи                                           Горбаконенко А.В.,

при секретаре                                                                       Симоненко О.А.,

с участием истцов                                                                 Харченковой Е.В.,

Илюшина Г.В.,

представителя истца Илюшина Г.В.-                                  Граниной И.Ю.,

представителя ответчика                                                     Кондратюк Я.Б.,

представителя третьего лица                                              Воробьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Илюшина Г. В. и Харченковой Е. В. к Комитету по управлению имуществом г. Благовещенска об обязании заключить договор на условиях истцов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что обратились в КУМИ г. Благовещенска (далее – КУМИ) с заявлением о выкупе без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером ***, на котором расположено одно нежилое помещение площадью 185,6 кв.м., по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 167 Б, с назначением под склад, собственниками которого в размере 1/10 доли является Илюшин Г.В. и 9/10 доли-Харченкова Е.В.

Между КУМИ, выступающего в качестве арендодателя, и истцами, именуемыми арендаторами, заключен договор аренды № 2 от 09 января 2017 года, указанного выше земельного участка на срок до 08 января 2022 года.

В соответствии с требованиями ст. 39.17 ЗК РФ истцами 27 сентября 2017 года подана заявка через офис МАУ МФЦ г. Благовещенска о предоставление в собственность граждан земельного участка без проведения торгов, с окончанием срока предоставления услуги 28 октября 2017 года.

Комитетом был подготовлен и вручен лично заявителям проект договора купли-продажи № 47 от 25 октября 2017 года.

Истцы, рассмотрев проект договора, не согласившись со стоимостью выкупа земельного участка, с целью урегулирования спора в досудебном порядке, направили 13 декабря 2017 года в КУМИ подписанный проект договора № 547 с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий, с предложением его рассмотреть и сообщить о результатах до 25 декабря 2017 года. В протоколе разногласий приведены основания и приложены документальные доказательства о неправомерности применения кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 272 223 рублей 56 копеек, принятой в основание расчета выкупной цены, указанной в п.2.1 договора.

28 декабря 2017 года КУМИ сообщил об отказе в согласовании протокола разногласий, на основании того, что 30 октября 2017 года в ЕГРН внесена информация об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** и изменении его кадастровой стоимости. Конструктивных предложений о дальнейшем урегулировании правоотношений в отношении предмета сделки от КУМИ не поступило.

Согласно выписке из ЕГРН от 15 ноября 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29 октября 2017 года составляла 583 657 рублей 44 копейки. Следовательно, на момент подачи заявки, о выкупе земельного участка 27 сентября 2017 и дату подписания    договора купли-продажи от 25 октября 2017 года выкупная цена была таковой и стоимость земельного участка, согласно проекту истцов, составляла 140 077 рублей 79 копеек, в том числе Харченковой Е.В. - 126 070 рублей 01 копейка, Илюшиным Г.В. - 14 007 рублей 78 копеек.

Поскольку кадастровая стоимость зависит от вида разрешенного использования, администрацией г. Благовещенска в отношении спорного земельного участка принято постановление 13 октября 2017 года № 3597 о введении дополнительного вида разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (гараж), в котором земельному управлению администрации г. Благовещенска поручено направить настоящее постановление в ФГБУ «ФКП Росреестра». Соответствующий орган скорректировал в сторону увеличения почти в 10 раз кадастровую стоимость, составившую 6 272 223 рублей 56 копеек, но данные сведения внесены в ЕГРН по состоянию на 30 октября 2017 года, то есть по истечении срока исполнения услуг и изготовления договора купли-продажи.

КУМИ при составлении договора-купли продажи не принял во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок на условиях аренды находится в пользовании у истцов с 2006 года, с видом разрешенного использования: склад, соответственно, этот вид использования предусмотрен при пролонгации договорных отношений, п. 1.1 договора аренды земельного участка от 09 января 2017 года № 2.

Просят исковое заявление Илюшина Г.В. и Харченковой Е.В. к КУМИ г. Благовещенска, о внесении в договор от 25.10.2017 № 547 купли продажи земельного участка изменений, удовлетворить на следующих условиях: КУМИ г. Благовещенска в трехдневный срок подготовить и направить на подписание Илюшина Г.В. и Харченковой Е.В. договор от 25 октября 2017 года № 547 с учетом внесенных изменений в п. 1.1. и 2.1. в редакции:

- П.1.1. Продавец обязуется передать из муниципальной собственности в общую долевую собственность Харченковой Е.В. 9/10 доли, Илюшины Г.В. 1/10 доли в праве собственности, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 167 Б, разрешенное использование: для склада, площадью 560 кв.м. в границах, указанных в плане земельного участка.

- П. 2.1. Стоимость земельного участка составляет 140 077 рублей 77 копеек и определена в соответствии с п.п. а п. 6 ст. 1 Закона Амурской области от 2.04.2015N519- 03 «О порядке определения цены земельных участков при их продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частей собственности, в результате их перераспределения». Сумма, подлежащая к оплате в размере 140 077 рублей 79 копеек, в том числе, Харченковой Е.В. составляет 126 070 рублей 01 копейка, сумма к оплате Илюшиным Г.В., составляет 14 007 рублей 78 копеек.

В судебном заседании истцы и представитель истца Илюшина Г.В. настаивали на удовлетворении исковых требований, привели доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что до момента получения истцами проекта договора от 25 октября 2017 года № 547 КУМИ не проинформировал заявителей об увеличении стоимости земельного участка, подлежащего выкупу и его кадастровой стоимости. На момент подачи обращения о выкупе, истцы, исходя из своих финансовых возможностей, готовы были произвести оплату в сумме 140 077 рублей 79 копеек, рассчитаной из действующей кадастровой стоимости 583 657 рублей 44 копейки, а не 1 505 333 рублей 65 копеек, рассчитанной из кадастровой стоимости 6 272 223 рублей 56 копеек. Действия ответчика неправомерны. Сведения о новой кодастровой стоимости в ЕГРН зарегистрированы только 30 октября 2017 года, после окончания срока на предоставление услуги.

В судебном заседании представитель ответчика – КУМИ г. Благовещенска, с исковыми требованиями не согласился, в обоснование своей позиции пояснил, что действия ответчика правомерны. Дополнительно указал, что на момент подачи документов о выкупе земельного участка, его стоимость составляла 583 657 рублей 44 копейки. Сведения в ЕГРН изменили 30 октября 2017 года, посклкьу вид разрешенного использования был дополнен в соответствии с постановлением администрации г. Благовещенска, поскольку выяснилось, что истцы используют земельный участок еще и под гараж. Соответственно изменилась и кадастровая стоимость земельного участка в сторону ее увеличения.

В судебном заседании представитель третьего лица – администрации г. Благовещенска, с исковыми требованиями не согласился, в обоснование своей позиции пояснил, что действия ответчика правомерны. После подачи заявления истцами о выкупе земельного участка, администрация г. Благовещенска запросила выписку ЕГРН, согласно которой вид разрешенного использования спорного земельного участка был под склад. В целях осуществления контроля, представители администрации выехали на место и установили, что склад используется для хранения автомобилей, то есть как гараж. Составлены соответствующие документы, на основании которых принято постановление 13 октября 2017 года № 3597 о введении дополнительного вида разрешенного использования спорного земельного участка - обслуживание автотранспорта (гараж). Всем заинтересованным органам направлено указанное постановление для внесения изменений. Соответственно, изменилась кадастровая стоимость земельного участка и были внесены изменение в договор купли-продажи № 47 от 25 октября 2017 года. Ответчик правильно применил максимальную кадастровую стоимость земельного участка - согласно измененному виду разрешенного использования. В случае неизменения выкупной цены были бы нарушены права и законные интересы администрации г. Благовещенска. В настоящее время спорный земельный участок находится в аренде у истцов. Постановление администрации от 13 октября 2017 года № 3597 не было оспорено.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно материалам дела 09 января 2017 года между КУМИ (арендодатель) и Харченко Е.В., Илюшина Г.В. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 2, предметом которого является муниципальный земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 167 Б, категория: земли населенных пунктов, площадь 569 кв.м., назначение: для склада (п.1.1).

На участке имеется помещение, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 185,6 кв.м. (п.1.3).

Срок аренды - 5 лет: с 09 января 2017 года по 08 января 2022 год (п. 1.4).

27 сентября 2017 года истцы подали заявку на выкуп земельного участка через офис МАУ МФЦ г. Благовещенска - о предоставление в собственность граждан земельных участков без проведения торгов, с окончанием срока предоставления услуги 28 октября 2017 года.

КУМИ подготовлен и вручен истцам проект договора купли-продажи земельного участка № 547 от 25 октября 2017 года, в котором продавец обязался передать из муниципальной собственности в общую долевую собственность Харченковой Е.В. 9/10 доли, Илюшину Г.В. 1/10 доли в праве собственности, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 167 Б, разрешенное использование: для склада, обслуживания автотранспорта, площадью 569 кв.м., в границах указанных в плане земельного участка (п.1.1).

Стоимость земельного участка составляет 1 505 333 рублей 65 копеек и определена в соответствии с п.п. а) п. 6 ст. 1 Закона Амурской области от 02.04.2015 № 519-ОЗ «О порядке определения цены земельных участков при их продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения». Сумма, подлежащая к оплате Харченковой Е.В. составляет 1 354 800 рублей 28 копеек, сумма, подлежащая к оплате Илюшиным Г.В., составляет 150 533 рублей 37 копейки (п.2.1).

Оплата стоимости земельного участка производится покупателем в течение 30 дней с даты подписания договора (п.2.3.).

Истцы, рассмотрев проект договора, не согласились со стоимостью выкупа земельного участка и с целью урегулирования спора в досудебном порядке, направили 13 декабря 2017 года в КУМИ подписанный проект договора № 547 с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий с предложением его рассмотреть и сообщить о результатах до 25 декабря 2017 года. В протоколе разногласий привели основания и приложены документальные доказательства о неправомерности применения кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 272 223 рубле 56 копеек принятой в основание расчета выкупной цены, указанной в п.2.1 договора купли-продажи.

Сослались на выписку ЕГРН по состоянию на 29 ноября 2017 года № 28/ИСХ/17-444487, из которой следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 583 657 рублей 44 копейки.

28 декабря 2017 года (исх. 9067) КУМИ направил в адрес истцов ответ, в котором отказал в согласовании протокола разногласий к договору № 547 от 25 октября 2017 года на основании того, что 30 октября 2017 года в ЕГРН внесена информация об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** и изменении его кадастровой стоимости.

Основанием изменения разрешенного вида использования и соответственно кадастровой стоимости, явилось постановление администрации г. Благовещенска от 13 октября 2017 года № 3597, в соответствии с которым существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** в квартале 167 Б – для склада, дополнен вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта (гараж) (п.1). Земельному управлению администрации г. Благовещенска направить настоящее постановление в ФГБУ «ФКП Росреестра» в течение 5 рабочих дней (п.3).

Основанием к принятию указанного выше постановления послужили: акт осмотра спорного земельного участка от 02 октября 2017 года, фототаблица проведенного осмотра, технический паспорт на здание склада Литер А, А1, А2.

Не согласившись с принятым КУМИ ответом, истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Проверяя законность и обоснованность заявленных требований, суд приходит к следующему.

Согласно п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из положений п. 5 ст. 39.17 названного кодекса следует, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39.16 указанного кодекса, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 указанного выше кодекса).

Пунктом 3.1 Решения Благовещенской городской Думы от 25.10.2007 № 34/114 (ред. от 24.09.2015) "Об утверждении Положения о плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Благовещенска", определение цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города Благовещенска, при их продаже без проведения торгов, а также определение размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования города Благовещенска, осуществляются в порядке, определенном для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленном Законом Амурской области от 02 апреля 2015 г. № 519-ОЗ "О порядке определения цены земельных участков при их продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения". Подпунктом «а» п.6 ст. 1 указанного закона Амурской области установлено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности области, и расположенных на территории области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при их продаже без проведения торгов определяется в размере, равном 24 % кадастровой стоимости в отношении земельных участков предоставляемых остальным не указанным в настоящей статье собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, сооружений либо помещений в них.

Ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

27 сентября 2017 года истцы подали заявление на выкуп, предоставление в собственность спорного земельного участка без проведения торгов.

Из позиции представителя ответчика и представителя третьего лица, администрация г. Благовещенска, согласно своих полномочий вправе осуществлять муниципальный земельный контроль. На основании Федерального Закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Устава муниципального образования г. Благовещенска, данный факт сторонами не оспаривался.

Проведя 02 октября 2017 года осмотр спорного земельного участка, представителем администрации г. Благовещенска установлено, что на нем расположено здание, используется для стоянки автотранспорта. Данный факт истцами не оспаривался.

В связи с чем вынесено постановление 13 октября 2017 года № 3597 об изменения вида разрешенного использования земельного участка в квартале 167 Б, который дополнен видом – обслуживание автотранспорта (гараж). Постановление направлено в адрес истцов и орган осуществляющий запись в ЕГРН. Данное постановление в законном порядке сторонами также не оспаривалось, и доказательств иного при рассмотрении дела в суде не имелось.

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 12.05.2005 № 187-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова Виктора Александровича на нарушение его конституционных прав положением пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", из п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ следует, что органы местного самоуправления с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов обязаны подготовить либо проект договора купли- продажи, либо договор аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения. Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

Несмотря на то, что ст. 36 ЗК РФ утратила силу с 01 марта 2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ), суд при рассмотрении данного дела обязан оценить доводы органа местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе, по несоответствию его цены вновь выявленному виду разрешенного использования, в соответствии с которым он фактически используется арендаторами, и таким образом, установить баланс между частными и публичными интересами.

По данным технического паспорта 2004 года, он составлен на здание склада. Техническая инвентарицзация этого объекта с того времени более не проводилась. Об эксплуатации данного склада под гараж истцы в известность ответчика не поставили, хотя при заключении 09 января 2017 года договора № 2 аренды спорного земельного участка обязались использовать его в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п.3.4.2). Таким образом, имеет место злоупотребление правом со стороны истцов (ст. 10 ГК РФ), желавших приобрести земельный участок в собственность по более низкой цене с видом разрешенного использования под склад, нежели фактически использовавшегося ими под гараж с более высокой кадастровой стоимостью. Ответчик своим постановлением 13 октября 2017 года № 3597 этот дисбаланс устранил, своевременно известив об этом заявителей и Управление Росреестра по Амурской области.

Таким образом, запрашиваемый истцами к продаже земельный участок имел иные характеристики по виду разрешенного использования и, как следствие, кадастровой стоимости, и не мог быть реализован в рамках поданного истцами заявления.

С учетом положений ст. 10 ГК РФ, при подготовке проекта договора купли-продажи № 547 от 25 октября 2017 года, на основании заявления истцов о предоставлении земельного участка в собственность (за плату), КУМИ с учетом постановления администрации г. Благовещенска от 13 октября 2017 года № 3597, сопроводительного письма администрации г. Благовещенска от 23 октября 2017 года № 01-16/8172 в качестве предмета договора был определен спорный земельный участок, и при определении цены договора (расчете выкупной цены земельного участка) правомерно применена кадастровая стоимость, соответствующая измененному виду разрешенного использования земельного участка со 140 077 рублей 77 копеек на 1 505 333 рублей 65 копеек и правомерно дан ответ 28 декабря 2017 горда (исх. 9067) об отказе в подписании протокола разногласий и договора, подготовленного истцами.

С учетом, в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 ГПК РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Илюшину Г. В. и Харченковой Е. В. в удовлетворении исковых требований к КУМИ г. Благовещенска об обязании заключить договор № 547 от 25 октября 2017 года купли-продажи земельного участка с КН *** на условиях истцов относительно вида его разрешенного использования и стоимости.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                       А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 26 марта 2018 г.      А.В. Горбаконенко