Решение по делу № 2-8398/2013 ~ М-7989/2013 от 29.08.2013

Дело № 2-8398/2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск                                 01 октября 2013 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М. А., единолично,

при секретаре Цыреновой М. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Берендя С.А., Берендя О.В. к Тетакаеву А.М.-Р. об изменении условий договора купли-продажи жилого дома в части цены,

у с т а н о в и л :

Берендя С. А., О. В. обратилась в суд с иском к Тетакаеву А. М.-Р. об изменении условий договора купли-продажи жилого дома от ____ 2011 года в части цены, ссылаясь на то, что жилой дом с земельным участком проданы им за ___ руб., из них жилой дом – за ___ руб., однако после покупки и начала ремонта были обнаружены скрытые дефекты, о которых продавец покупателей в известность не ставил. Так, дом существует только на бумаге, фактически он является сгоревшим, следы пожара были скрыты, дом был обшит рейкой, по документам он арболитовый, а фактически засыпной. Согласно оценке от ____ 2013 года цена дома и земельного участка на момент продажи составила ___ руб. ____ 2013 года ответчику направлена телеграмма с просьбой об изменении условий договора в части цены. Указывают на существенное нарушение ответчиком договора (ст. 450 ГК РФ), существенное изменение условий (ст. 451 ГК РФ), поскольку рассчитывали на комфортное проживание и приобретение жилого дома полностью пригодного для проживания и соответствия цены качеству товара. Просили изменить заключенный договор в части цены, указав в п. ___, что жилой дом и земельный участок проданы не за ___ руб., из них ___ руб. – за жилой дом, а ___ руб. – за земельный участок, а за ___ руб., из них ___ руб. за жилой дом и ___ руб. за земельный участок.

Истец Берендя О. В., извещенная судом надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, дело рассмотрено в ее отсутствие с участие ее представителя и ее супруга – соистца по делу.

В судебном заседании истец Берендя С. А. и представитель истцов Чистоедов Д. В. иск поддержали в полном объеме, истец дополнительно пояснил, что купили жилой дом по информации через общих знакомых, истцы семьей переехали с севера республики в г. Якутск и им было необходимо жилье. Когда делали ремонт, выяснилось, что дом сгоревший, о чем они не знали на момент покупки, по результатам оценки выяснилось, что они переплатили ___ руб., на телеграмму ответ не поступил, в связи с чем обратились в суд.

Ответчик и его представитель Сапрыкина А. С. в судебном заседании иск не признали ввиду его необоснованности, указав на то, что ответчик при продаже дома факт пожара не скрывал и не мог скрыть, поскольку и снаружи, и внутри угла дома наверху под крышей видны следы, при этом горел не весь дом, а лишь его угол задело пламя из пристроя, который сгорел и был ранее снесен. В пожарную службу истцы обратились лишь в ____ 2012 года после того, как ответчик обратился в суд с иском о взыскании суммы основного долга, неустойки и убытков по договору купли-продажи, на сегодняшний день решение суда не исполнено, что свидетельствует о недобросовестности истцов и их намерении данным иском избежать выплаты указанной суммы. То, что дом арболитовый, а не засыпной, подтверждается техническим паспортом и представленным истцами отчетом об оценке. Указывая на то, что ответчик полностью исполнил свои обязательства по договору, нарушений с его стороны не допущено, жилой дом был истцами осмотрен на момент покупки, просили в удовлетворении иска отказать.

Свидетель Г. суду показала, что она оценщик, проводила оценку индивидуального жилого дома с земельным участком по ул. ____ по заказу Берендя. Сумма оценки включает в себя стоимость здания с учетом повреждений. Со слов заказчика узнала, что сгоревший дом продали как не горевший. Оценка проводилась с учетом представленной заказчиком дефектной ведомости от 2011 года. При осмотре увидела обгоревшие части, в частности, снаружи были видны черные балки. Стоимость дома определялась на ____ 2011 года, с учетом индексов и сметы расходов на восстановление, использовала затратный и сравнительный подходы. Материал, из которого сделаны стены дома, указала в отчете из технического паспорта. Также при личном осмотре установила, что со стороны входа есть щель между обшивкой и дверью, там она увидела часть арболитовой стены.

Свидетель П. суду показал, что является ответчику земляком, знает его давно, лет ___, а истцов знает через общих знакомых из п. ____, попросивших его сделать им дома ремонт. Ремонт делал им ____ 2011 года. Проводился обычный ремонт, то есть вскрывали и равняли полы, меняли на стенах гипсокартон и прочее, как хотел заказчик. Снаружи дома немного было видно, что стена обгорела в углу, при вскрытии также увидели, что обгорелая, но обгоревшие части дома не заменяли, поскольку они не были сильно обгоревшим. Снаружи обгоревшая стена была видна. Стены были арболитовые, т. е. из смеси цемента с деревянной щепой. Стоимость ремонтных работ без учета материалов согласовали в ___ рублей, однако истцы его работу не оплатили, поэтому с ним впоследствии рассчитался тот, кто попросил его сделать им ремонт.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из материалов дела следует, что ____ 2011 года сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: ____. Цена в договоре указана ___ руб., из которых цена жилого дома – ___ руб., цена земельного участка – ___ руб. Согласно п. п. ___, ___, ___ договора оплата ___ руб. производится в день подписания договора, ___ руб. – до ____ 2011 года, ___ руб. – до ____ 2011 года.

Как следует из искового заявления и объяснений истца Берендя С. А. и представителя истцов в судебном заседании, истцы (покупатели) не согласны с ценой, считают ее завышенной ввиду сокрытия ответчиком (продавцом) факта пожара в доме.

Между тем данные доводы судом признаются необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Исходя из пояснений истца, показаний свидетелей Г. – оценщика, составившего по заказу истцов отчет, и П.., проводившего по заказу истцов ремонт в этом доме, суд находит установленным, что снаружи в верхней части угла дома при визуальном осмотре были заметны черные обгоревшие балки. Доказательств, опровергающих указанное обстоятельство, истцами не представлено.

Как установлено в судебном заседании, договор заключен ____ 2011 года, ремонт производился в нем ____ 2011 года, что подтверждается свидетельскими показаниями и истцом не отрицается. В ходе ремонтных работ, при замене обшивки стен в углу стены под потолком были выявлены почерневшие следы горения.

Вместе с тем заявление от истцов в УНД ГУ МЧС РФ по РС (Я) о подтверждении факта пожара данного жилого дома было направлено лишь ____ 2012 года, а отчет об оценке составлен в 2013 году.

Решением Якутского городского суда от 24 октября 2012 года, а также изменившим его апелляционным определением от 17 декабря 2012 года, частично удовлетворены исковые требования Тетакаева А. М.-Р. о взыскании с Берендя С. А., А. В. денежных сумм по вышеназванному договору купли-продажи. Исковое заявление по данному делу поступило в Якутский городской суд 24 августа 2012 года, о чем свидетельствуют отметка на нем, а также сведения электронной системы делопроизводства ЯГС о регистрации искового заявления.

Из п. ___ вышеуказанного договора купли-продажи следует, что покупатели путем внутреннего осмотра до заключения договора купли-продажи ознакомились с качественным состоянием отчуждаемого жилого дома (строений и приспособлений) и претензий к ним не имеют, планировка дома соответствует данным технического паспорта. В соответствии с п. ___ договора данный договор имеет силу передаточного акта.

Из анализа вышеуказанного суд приходит к выводу, что сведения при покупке дом был истцами осмотрен и претензий к качеству и техническому состоянию ими не предъявлено, хотя следы горения были заметны при визуальном осмотре. Кроме того, ___ 2011 года в ходе ремонта было полностью установлено техническое состояние жилого дома, однако действия по запросу сведений о пожаре из УНД, оценке имущества были предприняты истцами лишь по истечении полутора лет после совершения сделки и начала их проживания в доме, после предъявления продавцом иска о взыскании невыплаченной суммы по договору.

Дефектная ведомость от ____ 2011 года, представленная истцами, составлена индивидуальным предпринимателем З. и заверена его печатью, во вводной части ведомости указано, что дефектная ведомость составлена для строительной экспертизы, однако никаких сведений о данном ИП не представлено. Так, не представлены сведения о том, действительно ли существовал такой индивидуальный предприниматель на указанную дату, какую деятельность он осуществлял, имелись ли у него необходимые квалификация и полномочия для составления подобной дефектной ведомости для строительной экспертизы и определения процента износа жилого дома, а также необходимого и рекомендуемого ремонта. Не представили истцы суду также и необходимых сведений о данном ИП для вызова его в судебное заседание в качестве свидетеля по делу. На основании изложенного, данная дефектная ведомость не может быть признана допустимым и достоверным доказательством выявленных дефектов.

Отчет об оценке составлен в 2013 году, основой определения необходимого объема восстановительных работ явилась названная выше дефектная ведомость, в связи с чем суд относится к данному доказательству критически. Кроме того, в отчете указана рекомендованная оценщиком стоимость имущества, определенная им на основе сравнительного и затратного подходов. Между тем положениями статей 1, 421 ГК РФ предусмотрен действующий в гражданско-правовых отношениях принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Соответственно, в договоре сторонами могла быть согласована любая цена. Поскольку недобросовестного поведения со стороны ответчика суд не усматривает, наличия скрытых недостатков, выявленных после принятия истцами товара не установлено, то в данном случае стоимость имущества определена сторонами по их усмотрению в соответствии с принципом свободы договора.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Телеграмма об изменении условия договора о цене направлена истцами ответчику по адресу его регистрации по месту жительства в ____ область ____ 2013 года. При этом истцы в исковом заявлении и в судебном заседании указывали на то, что ответа на их предложение не получили. Однако из представленных ответчиком документов, а также из системы электронного делопроизводства ЯГС видно, что в 2013 году истцами подавались в Якутский городской суд РС (Я) заявления об освобождении имущества от ареста и о приостановлении исполнительного производства. В указанных заявлениях истцами указано, что Тетакаев А. М.-Р. зарегистрирован в ____ области, однако в данное время проживает в г. ____ по адресу: ____, а также указан номер его сотового телефона. Как установлено из объяснений ответчика, судебных актов по спорам между сторонами, с ____ 2012 года ответчик в связи с названными судебными процессами постоянно или преимущественно находился в г. ____. Доказательств обратного истцами не представлено. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцы в нарушение ст.10 ГК РФ о добросовестности и разумности, зная фактическое местонахождение ответчика и номер его телефона, направили телеграмму об изменении условий договора по месту его регистрации в другой субъект РФ, расположенный в значительном отдалении от Республики Саха (Якутия), и при этом указывают на то, что на их предложение об изменении условий договора от продавца никаких ответов не поступало.

При таких обстоятельствах доводы истцов подтверждения в судебном заседании не нашли, в их поведении суд усматривает злоупотребление правами в целях неисполнения обязательств по заключенному договору купли-продажи, в связи с чем исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Берендя С.А., Берендя О.В. к Тетакаеву А.М.-Р. об изменении условий договора купли-продажи жилого дома в части цены – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий:               М. А. Кузьмина