Решение по делу № 2-529/2012 ~ М-424/2012 от 17.04.2012

Гражданское дело № 2-529/2012

Решение

Именем Российской Федерации

02 мая 2012 года

Лабинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Котлярова О.А.

при секретаре судебного заседания Усенко А.А.

с участием: законного представителя истца – Л, представителя от ответчика – общества с ограниченной ответственностью "Бытсервис" – Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Л, представляющей интересы несовершеннолетнего Т., к обществу с ограниченной ответственностью "Бытсервис" и администрации Лабинского городского поселения Лабинского района о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Л, являющаяся законным представителем (матерью) несовершеннолетнего Т., <...>, обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бытсервис" (далее ООО "Бытсервис") и администрации Лабинского городского поселения Лабинского района о признании права собственности Т. на объекты недвижимого имущества: административное здание литеры А, над/А, нежилое помещение (кафе) литера под/А, общей площадью 1973,2 кв.м., и котельную литра Б, общей площадью 18,2 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, <...>.

В обоснование иска указано, что 25 января 2012 года между Т., действующим самостоятельно от своего имени и с письменного согласия своего отца – Ф., и ООО "Бытсервис", в лице директора Ф., был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее Договор), по которому ООО "Бытсервис" обязалось передать в собственность Т. за плату – 3250000 рублей, административное здание литера А, площадью 1973,2 кв.м. (далее объект недвижимости, административное здание), и котельную литера Б, площадью 18,2 кв.м., расположенные по адресу: <...> принадлежащее на праве собственности ООО "Бытсервис" на основании соглашения об отступном от 10 августа 2010 года.

Право аренды на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимого имущества, являющийся муниципальной собственностью муниципального образования Лабинский район, в соответствии с пунктом 3 Договора продавец ООО "Бытсервис" обязалось передать покупателю Т.

Т. полностью произвел расчет с ООО "Бытсервис", принял недвижимость, однако не смог зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности по сделке в связи с реконструкцией продавцом административного здания путем перепланировки его внутренних помещений и строительства мансарды, без получения на то разрешительной документации.

Утверждая, что реконструкция объекта недвижимости была произведена с соблюдением строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, все существенные условия сделки купли-продажи недвижимого имущества были соблюдены и договор полностью исполнен сторонами, Т. обратился в суд с иском о признании права, основывая свои требования на нормах статей 218 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании законный представитель истца – Л, поддержала требования Т. и пояснила суду по существу дела об указанных выше обстоятельствах.

Представитель от ответчика – ООО "Бытсервис", - Ф., иск признал, о чем представил суду письменное заявление, которое приобщено к делу, доводы истца подтвердил. Судом представителю ответчика – ООО "Бытсервис", разъяснены последствия признания иска.

     Представитель от ответчика – администрации Лабинского городского поселения Лабинского района, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, сведений об уважительных причинах неявки не представил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Суд, руководствуясь частью 4 статьи 167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя от ответчика – администрации Лабинского городского поселения Лабинского района.

    Суд, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив письменные доказательства, оценив их в совокупности, находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании соглашения об отступном от 10 августа 2010 года ООО "Бытсервис" является собственником объекта недвижимого имущества: нежилого – административного здания литера А, площадью 1511,4 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 1183 кв.м., кадастровый номер 23:46:0204008:49, находящемся в долгосрочной аренде ООО "Бытсервис", сроком до 08 июля 2060 года, на основании договора <...> от <...>, зарегистрированного в установленном порядке. Вид разрешенного использования участка: для эксплуатации объекта недвижимости.

В 2010 году ответчиком ООО "Бытсервис" была произведена реконструкция административного здания: изменена конструкция кровли, выполнена перепланировка внутренних помещений, построены мансардный этаж и входы с улицы в цокольный этаж.

Поскольку строительство (реконструкция) осуществлялось без разрешительной документации, в результате чего площадь объекта недвижимости изменилась в сторону увеличения, спорный объект является самовольной постройкой.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Судом установлено, что за счет средств ответчика ООО "Бытсервис" была произведена реконструкция административного здания.

Филиалом ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по городу Лабинску изготовлены технические паспорта на спорные объекты недвижимости.

Согласно технической документации административное здание, расположенное по адресу: <...>, состоит из основного административного здания литера А, площадью 1229,8 кв.м., подвала (нежилого помещения – кафе) литера под/А, площадью 426,5 кв.м., и мансарды литера над/А, площадью 316,9 кв.м. В составе этого объекта недвижимости имеется обособленное нежилое помещение – котельная литера Б, площадью 18,2 кв.м.

Согласно выводам акта технического обследования, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Проектная компания" (заказ <...> от <...>), объемно-планировочные и конструктивные решения административного здания (литеры А, под/А, над/А), общей площадью 1973,2 кв.м., соответствуют строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, предъявляемым к зданиям данного функционального назначения, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Названное заключение свидетельствует о том, что административное здание соответствует указанным нормам и правилам. Доказательства того, что здание нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создают угрозу жизни и здоровью граждан, суду не предоставлены.

Вместе с тем судом учитывается, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В соответствии с пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Судом установлено, что ответчик ООО "Бытсервис" предпринимал надлежащие меры к легализации самовольно реконструированного объекта недвижимости, а именно обращался в администрацию Лабинского городского поселения Лабинского района с заявлениями о принятии в эксплуатацию административного здания <...>, с учетом проведенной реконструкции этого здания. В ответ администрация Лабинского городского поседения письмом от 22 февраля 2012 года <...> на <...> от 09 февраля 2012 года сообщила, что выдача разрешений на ввод в эксплуатацию в отношении самовольно возведенных объектов законодательством не предусмотрена, и вопрос о приобретении права собственности на такие объекты может быть решен в судебном порядке.

Поскольку в судебном заседании представлены доказательства того, что реконструированный объект недвижимости не нарушает права и интересы других лиц, расположен на земельном участке, предоставленном в аренду для его эксплуатации, суд считает возможным признать право собственности ответчика ООО "Бытсервис" на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, <...>: административное здание с нежилым помещением (кафе), литеры: А, под/А, над/А, общей площадью 1973,2 кв.м., и нежилое помещение – котельную литера Б, общей площадью 18,2 кв.м., входящее в состав объектов недвижимости по указанному адресу.

            В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

<...> между истцом Т., действующим самостоятельно от своего имени и с письменного согласия своего отца – Ф., и ООО "Бытсервис", в лице директора ЧерноваФ.Т., действующего на основании устава организации, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ООО "Бытсервис" обязалось передать в собственность Т. за плату – 3250000 рублей, административное здание литера А, площадью 1973,2 кв.м., с котельной литера Б, площадью 18,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>

Решение о заключении сделки было принято в соответствии с пунктом 3 статьи 46 Федерального закона от 08 февраля 1998 года № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" на общем собрании участников общества, что подтверждается выпиской из протокола общего собрания ООО "Бытсервис" об одобрении сделки с недвижимым имуществом (крупной и заинтересованной), состоявшегося 12 декабря 2011 года.

Получение ответчиком ООО "Бытсервис" от истца цены недвижимого имущества – 3250000 рублей (с учетом НДС), являющегося предметом сделки, в соответствии с пунктом 4 Договора, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <...> от <...>, квитанцией к приходному кассовому ордеру <...> от <...> и квитанцией к приходному кассовому ордеру <...> от <...>.

Передача недвижимого имущества истцу состоялась путем подписания передаточного акта <...>.

В соответствии с пунктом 3 Договора продавец ООО "Бытсервис" обязался передать покупателю Т. право аренды на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сделка купли-продажи никем не оспаривалась и не признавалась в установленном порядке незаконной.

Таким образом, договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 25 января 2012 года был заключен с соблюдением всех существенных условий сделки купли-продажи недвижимого имущества, установленных статьями 550, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, требований Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", и исполнен сторонами. Однако зарегистрировать в установленном порядке договор купли-продажи и переход права собственности на объекты недвижимого имущества по сделке невозможно в связи с отсутствием документов, подтверждающих легальность реконструкции административного здания ответчиком ООО "Бытсервис".

На основании изложенного, учитывая, что истец является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости, поскольку возмездно приобрел эти объекты, имеющие собственника, по сделке – договору купли-продажи, полностью уплатил продавцу цену недвижимого имущества, установленную договором, принял приобретенное имущество, стал пользоваться им и нести бремя содержания, суд удовлетворяет требования истца о признании права собственности Т. на объекты недвижимого имущества: административное здание с нежилым помещением (кафе), литеры: А, под/А, над/А, общей площадью 1973,2, и нежилое помещение – котельную литера Б, общей площадью 18,2 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, <...>.

Суд также принимает решение об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации ООО "Бытсервис" на нежилое – административное здание литера А, общей площадью 1511,4 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, <...>, в связи с изменением технических параметров этого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступивший в законную силу судебный акт.

Руководствуясь статьями 218, 222, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать за Т., <...>, право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, <...>:

– административное здание с нежилым помещением (кафе), литеры: А, под/А, над/А, общей площадью 1973,2 кв.м.;

– нежилое помещение – котельную литера Б, общей площадью 18,2 кв.м.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от <...> <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Лабинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: О.А.Котляров