Решение по делу № 2-253/2017 (2-11456/2016;) ~ М-13067/2016 от 14.11.2016

№ 2-253/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2017 года                                                                                                 г. Уфа

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Ронжиной Е.А.,

при секретаре Даутовой А.Ф.,

с участием истца Дусалиева Р.С.,

представителя ответчика Гадельшина А.Р., действующего по доверенности от < дата > года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дусалиева ФИО12 к индивидуальному предпринимателю Дударевой ФИО13 о признании досрочного расторжения договора аренды недействительным, взыскании арендной платы, процентов, пеней,

УСТАНОВИЛ:

Дусалиев Р.С. обратился в суд с иском к ИП Дударевой Л.И. о признании досрочного расторжения договора аренды недействительным, взыскании арендной платы, процентов, пеней.

В обоснование иска указано, что < дата > между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение часть нежилого помещения нестационарного торгового объекта, расположенного по адресу: РБ, ..., рядом с домом ..., площадью ... кв.м., с ежемесячной оплатой ... руб. Ответчик в одностороннем порядке, до истечения срока аренды < дата > расторгла вышеуказанный договор. Уведомления о расторжения договора в адрес истца не поступало.

< дата > ИП Дударева Л.И. согласно акту приема - передачи вернула истцу арендуемое помещение. Требования истца о погашении задолженности по арендной плате за июнь - октябрь 2016 г. на сумму ... руб. ответчик отказалась.

Истец просит признать недействительным расторжение договора аренды нежилого помещения б/н от < дата >, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме ... руб., проценты в размере ... руб. расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.

В судебном заседании истец Дусалиев Р.С. исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что расторжение договора аренды одностороннем порядке без уведомления об этом арендодателя, противоречит условиям договора. Период просрочки арендной платы составляет .... по < дата >. Требование об оплате в досудебном порядке, ответчиком не исполнено. Так же пояснил, что его статус как индивидуального предпринимателя прекращен в ... году; предметом договора аренды являлась часть стационарного торгового объекта (типа павильон).

В судебное заседание представитель ответчика Гадельшин А.О. исковые требования не признал, просил отказать. Суду пояснил, что предметом договора аренды, заключенным между истцом и ответчиком ИП Дударевой Л.И. являлась часть нестационарного торгового павильона. < дата > г. стало известно о решении суда, которым договор купли-продажи между Мусалиевым Р.С. и Петровой Т.В. от < дата > признана недействительным, у последнего истребовано имущество из чуждого незаконного владения. В связи с вынесенным решение ответчик перестала платить аренду. Вдальнейшем данное решение суда было отменено. На месте прежнего торгового павильона было возведено капитальное строение- магазин. Кроме того, Дусалиев Р.С. на момент подписания договора не имел статуса индивидуального предпринимателя.

В судебное заседание ответчик ИП Дударева Л.И.не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенного ответчика.

Изучив и оценив материалы дела, выслушав истца, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено, что < дата > между ИП Дусалиев Р.С. и ИП Петрова Т.В. заключен договор купли-продажи нежилого строения - временный объект мелкорозничной торговли (типа павильон). Строение расположено на земельный участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., рядом с домом 5/3.

Истцом Дусалиевым Р.С. на месте прежнего торгового павильона было возведено капитальное строение - магазин.

Решением Советского районного суда ... от < дата > Дусалиеву Р.С. отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект недвижимости площадью 68 кв.м., расположенный по адресу: РБ, ... рядом с ...

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от < дата > вышеуказанное решение Советского районного суда ... вступило в законную силу.

< дата > между ИП Дусалиевым Р.С. и ИП Дударевой Л.И. заключен договор аренды нежилого помещения - часть нестационарного торгового объекта (типа павильон), расположенного по адресу: РБ, ..., рядом с домом 5/ по ...ю ....м.

Арендатор своевременно производит арендную плату в сумме ... руб. в месяц которые не могут быть пересмотрены в течение срока действия договора (п. 3.1. договора).

За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере ... от суммы задолженности, но не более ...% от общей суммы арендной платы.(п. 3.4 договора).

Договор заключается сроком на 11 месяцев - с < дата > по < дата > (п. 4.1. договора).

Согласно п.4.1.5. Изменения условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и в случае достижения несогласия сторон, оформляются дополнительным соглашением.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, согласно положениям которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положения статьи 620 и 687 ГК РФ с учетом положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды или договоре найма, заключенном на определенный срок, в том числе предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения условий договора.

< дата > Дударевой Н.Н. почтой направлено истцу Дусалиеву Р.С. уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от < дата >.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, договор аренды заключен лицом неправомочным, поскольку статус индивидуального предпринимателя на момент подписания спорного договора прекращен; истец произвел самовольную реконструкцию, объект является самовольным строением и право собственности на него за Дусалиевым Р.С. в период заключения договора аренды зарегистрировано не было, соответственно договор аренды заключен раньше регистрации права. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды, что усматриваемся из содержания уведомления, явилось признание судом первой инстанции договора купли продажи между Дусалиевым Р.С. и Петровой Т.В. недействительным и истребовании из владения Дусалиева Р.С.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так существенным условием договора аренды от < дата > являлось передача части нестационарного торгового помещения, то есть объекта некапитального строительства.

Однако, согласно техническому заключению эксперта от < дата > ООО «Партнер -Уфа», представленного истцом по делу ..., здание расположенное по адресу: РБ, ... рядом с домом 5/3, классифицируется как объект постоянного использования, так как имеет прочную связь с землей (фундаменты обследуемого здания выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов.

Таким образом, по договору аренды от < дата > заключенному между сторонами, не было согласовано существенное условие, а именно предмет договора.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Судом Советского районного суда ... от < дата > истцу было отказано в признании права собственности на объект недвижимости площадью, расположенный по адресу: РБ, ... рядом с домом ....

Кроме того, договор аренды от < дата > заключен от имени индивидуального предпринимателя Дусалиева Р.С., однако согласно сведениям ЕГРИП прекратил свою деятельность < дата > и снят с учета с < дата >, то есть договор заключен с неуполномоченным на то лицом.

Часть 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.4 ст. 450 ГК РФ).

Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для досрочного расторжения договора аренды от < дата > заключенного между ИП Дусариевым Р.С. и ИП Дударевой Л.И.

Таким образом, истцом в судебном заедании представлено доказательства обоснованности одностороннего досрочного расторжения договора.

Согласно акту приема - передачи от < дата > ИП Дударева Л.И. передала, а Дусалиев Р.С. принял часть нестационарного торгового объекта (типа павильон), расположенный по адресу: РБ, ..., рядом с домом 5/3 по ...ю 11,8 кв.м., в связи с расторжением договора от < дата >.

< дата > истец Дусалиев Р.С. обращается к ответчику ИП Дударевой Л.И. с претензией об оплате задолженности по арендной плате по договору аренды за период с июнь - октябрь в размере ... руб. в течение ... дней, также просит сдать по акту приема - передачи все технические устройства, приборы учета отопления, воды, электроэнергии, охлаждения в исправном состоянии, показания приборов учета.

Требования истца ответчиком не были удовлетворены, < дата > был направлен ответ на претензию, который вернулся с отметкой «истек срок хранения», что подтверждается почтовым уведомлением от < дата >.

На основании вышеизложенного, исковые требования Дусалиева Р.С. к ИП Дударевой Л.И. о признании досрочного расторжения договора аренды недействительным, взыскании арендной платы, процентов, пеней являются необоснованными и не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Дусалиева ФИО14 к индивидуальному предпринимателю Дударевой ФИО15 о признании досрочного договора аренды недействительным, взыскании арендной платы, процентов, пеней - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца, через Советский районный суд г. Уфы.

Судья                                                                                                           Е.А. Ронжина