Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1478/2022 ~ М-1038/2022 от 04.05.2022

63RS0043-01-2022-002360-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года город Самара

Красноглинский районный суд г. Самары в составе председательствующего Волкова М.В.,

при секретаре судебного заседания Громовой А.А.,

с участием истца Момата Н.В., его представителя <данные изъяты>., представителя ответчика Шикунова В.Л. – <данные изъяты>., третьего лица Шикунова И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 1478/2022 по иску Момата Н. В. к Шикунову В. Л. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли в праве на земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Момат Н.В. обратился в Красноглинский районный суд г.Самары с названным иском, мотивировав свои требования тем, что <дата> заключил с Шикуновым В.Л. договор о намерениях, в соответствии с которым последний обязался в течение 15 календарных дней с даты приобретения по любому основанию права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1144 кв.м по адресу: <адрес> продать его истцу за 350000 рублей. Момат Н.В. уплатил стоимость участка 350000 рублей. На день подписания договора собственником земельного участка являлась <данные изъяты>, которая умерла <дата> и после смерти которой Шикунов В.Л. вступил в наследство, но основной договор с истцом не заключил, несмотря уведомление о готовности заключить его со стороны покупателя.

В связи с чем, Момат Н.В. первоначально просил суд возложить на Шикунова В.Л. обязанность заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 144 кв.м по адресу: <адрес> на условиях договора о намерениях от <дата> и совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права на указанную долю.

Момат Н.В. находит действия ответчика недобросовестными, поскольку он заверил, что других наследников не будет, тогда как в наследство вступили еще 2 наследника внук Шикунов И.С. и внучка Шикунова Е.С., которым по праву представления перешла 1/2 доля земельного участка, причитавшейся их отцу <данные изъяты>, умершему <дата> и разделена между ними поровну, то есть по 1/4 доле у каждого, тогда как Шикунов В.Л. унаследовал не весь земельный участок, но только его половину.

В связи с чем, Момат Н.В., уточнив требования, просит суд возложить на Шикунова В.Л. обязанность заключить с ним основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1144 кв.м по адресу: <адрес> на условиях договора о намерениях от <дата> и совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права на указанную долю.

В связи с уточнением исковых требований, протокольным определением суда от <дата> Шикунов И.С. и Шикунова Е.С. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Шикунов В.Л., Шикунова Е.С., представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Шикунова Е.С. в письменном ходатайстве просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.

В силу ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения явившихся в судебное заседание участников процесса, не возражавших относительно продолжения рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Истец Момат Н.В., его представитель <данные изъяты>. по письменному ходатайству в суде уточненные исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме по указанным основаниям, дополнили, что продавец неправомерно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, истец введен в заблуждение относительна круга наследников, ответчик заверил его, что он будет единственным наследником и потому должен исполнить договор в части перешедшей к нему доли в праве на спорный земельный участок, преимущественное право покупки другими участниками общей долевой собственности в данном случае не применимо, истец намерен использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования.

Представитель ответчика Шикунова В.Л. – <данные изъяты> по доверенности от <дата> возражала относительно удовлетворения иска, так как ответчик не мог знать заранее о круге наследников, собственником всего земельного участка он не стал, предварительный договор заключен в отношении земельного участка в целом и потому нет оснований для заключения договора купли-продажи права на долю в нем, другие участники общей долевой собственности на земельный участок возражают относительно продажи доли постороннему лицу, готовы купить ее за оговоренную сумму, воспользовавшись преимущественным правом покупки.

Третье лицо Шикунов И.С. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения иска по тем же основаниям.

Заслушав объяснения сторон, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд находит иск Момата Н.В. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, что <дата> Момат Н.В. заключил с Шикуновым В.Л. договор о намерениях в соответствии с которым последний обязался в течение 15 календарных дней с даты приобретения по любому основанию права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1144 кв.м из земель населенных пунктов, для ведения огородничества по адресу: <адрес> продать его Момату Н.В. за 350000 рублей (пункты 2, 3 договора).

Согласно п. 4 договора Момат Н.В. уплатил стоимость участка 350000 рублей.

В п. 5 договора Шикунов В.Л. гарантировал, что будет являться полноправным и законным собственником земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

На день подписания договора собственником земельного участка являлась <данные изъяты>., что усматривается из выписки из ЕГРН от <дата>.

<данные изъяты> умерла <дата>, после ее смерти нотариусом г. Самары Никуличевой Е.С. заведено наследственное дело № из которого видно, что наследство приняли сын Шикунов В.Л. и внуки Шикунов И.С., Шикунова Е.С. по праву представления после смерти их отца <данные изъяты>., умершего <дата>.

Указанным лицам нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок с кадастровым номером № Шикунову В.Л. – 1/2 доля, Шикунов И.С. – 1/4 доля, Шикунова Е.С. – 1/4 доля, право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> и <дата>, что подтверждается выпиской от <дата>.

Как следует из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Согласно буквальному толкованию заключенного между сторонами договора о намерениях от <дата> его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по которому Шикунов В.Л., будучи его полноправным и законным собственником продаст Момату Н.В. данный земельный участок свободный от прав третьих лиц.

Данное отлагательное условие до настоящего времени не наступило, поскольку собственником земельного участка Шикунов В.Л. не является, но при этом такая возможность в будущем не утрачена, тогда как доли в праве на земельный участок предметом договора о намерениях от <дата> не являются, что вытекает как из буквального его толкования, так и системного, поскольку воля сторон, исходя из условий соглашения, явно направлена на совершение основной сделки в отношении всего земельного участка как единой вещи, что кроме того подтверждается поведением сторон как до его подписания:

- подписание договора купли-продажи от <дата> на весь земельный участок между покупателем Момат Н.В. и самой <данные изъяты> в лице представителя <данные изъяты>., государственная регистрация по которому не прошла в связи с отсутствием полномочий представителя действовать от имени <данные изъяты>.;

- подписание договора купли-продажи от <дата> на весь земельный участок между покупателем Момат Н.В. и <данные изъяты>, который на государственную регистрацию не передавался в связи с тем, что у продавца не было права собственности на него,

так и после его подписания:

- направление истцом уведомления от <дата> о готовности приобрести земельный участок;

- направление ответа на данное уведомление;

- предъявление иска в отношении всего земельного участка как единой вещи.

В связи с чем, отлагательное условие – возникновение по любому основанию у ответчика права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, наступление которого обязывает его в течение 15 календарных дней заключить с истцом основной договор купли-продажи, не наступило.

Из соглашения сторон не следует, что Шикунов В.Л. обязан продать Момату Н.В. 1/2 долю в праве на данный земельный участок, равно как и любую другую долю в праве на него.

Кроме того в соглашении сторон прямо указано, что у ответчика должно возникнуть право собственности на земельный участок по любому предусмотренному законом основанию, то есть не только по наследству.

А потому Шикунов В.Л. в будущем может приобрести оставшиеся доли в земельном участке по другим основаниям, после чего можно будет ставить вопрос об исполнении им в пользу истца договора о намерениях от <дата>.

Сторона истца не смогла дать разумные объяснения, по какой причине именно сейчас ответчик должен продать истцу 1/2 долю в земельном участке, тогда как соглашение было заключено в отношении всего земельного участка в целом как единой вещи.

Доказательства того, что Шикунов В.Л. недобросовестно воспрепятствовал наступлению отлагательного условия, суду представлены не были, а потому нет оснований признать такое условие наступившим.

Вступление в наследство после смерти <данные изъяты> других наследников от Шикунова В.Л. не зависело и его недобросовестность в данной части также отсутствует.

При этом в договоре о намерениях от <дата> Шикунов В.Л. не гарантировал, что будет единственным наследником, принявшим наследство после смерти <данные изъяты> и более того, стороны не обуславливали в нем возникновение у ответчика права собственности на земельный участок исключительно в результате принятия наследства <данные изъяты>

Как было указано выше, Шикунов В.Л. может стать собственником всего земельного участка и по другим основаниям, но данное условие на дату принятия судом решения не наступило, а его наступление в будущем не является невозможным, а потому права Момата Н.В. не нарушены, поскольку он вправе требовать исполнения в свою пользу при наступлении в будущем отлагательного условия, на что он сам согласился и подписал договор о намерениях от <дата>, который сторонами не оспорен, недействительным не признан, является действующим и связывает стороны взаимными обязательствами на тех условиях, которые они сами для себя определили и с которыми были согласны.

Изменение в одностороннем порядке предмета договора купли-продажи недвижимости, что по факту требует истец, противоречит положениям ст. ст. 429, 450, 452, 554 ГК РФ.

По указанным основаниям суд находит требования истца не основанными на законе.

Кроме того в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Другие участники общей долевой собственности Шикунов И.С. и Шикунова Е.С. категорически возражали относительно продажи 1/2 доли ответчика в пользу лица, не являющегося участком общей собственности, выразили согласие купить долю истца за цену, за которую она продается, а именно 350000 рублей, при этом Шикунов И.С. представил суду выписку с его банковского счета карты №, открытого в <данные изъяты> на котором по состоянию на <дата> размещена сумма 350316,61 рублей и которую он готов уплатить за спорную долю в земельном участке.

Отказывая в иске по указанным основаниям, суд также учитывает, что согласно представленным в дело фотографиям спорный земельный участок находится в запущенном состоянии, им никто не пользуется, его раздел или выдел не осуществлялся, документы, подтверждающие намерения осуществить такой раздел или выдел (межевой план, заключение кадастрового инженера и т.п.) суду не представлены.

Более того согласно п. 2 ст. 13 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность бесплатно из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для огородничества составляет 0,06 гектар (600 кв.м).

Приходящаяся на 1/2 долю земельного участка площадь 1144 / 2 = 572 кв.м меньше приведенного выше минимального размера.

В связи с отказом в иске в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей возмещению истцу за счет ответчика не подлежат.

Таким образом, требования истца не основаны на законе, опровергаются представленными в дело доказательствами и потому подлежат оставлению без удовлетворения.

В связи с чем, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Момата Н. В. к Шикунову В. Л. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли в праве на земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Волков

Мотивированное решение суда составлено 30.11.2022 года.